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Die Prognose für heuer schaut noch nach einem Anstieg um 100 Basispunkte aus (1%). Ob das reicht, die Inflation zu brechen, weiß keiner. Diese Entscheidung kann dir keiner abnehmen. Du wirst dir vermutlich aber Gedanken gemacht haben, dich mit einer möglichen Umschuldung auseinanderzusetzen Bei der Umschuldung auf Fixzins hast halt Ruhe und vermutlich ein besseres Schlafgefühl ☺️. Lg |
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Bin in einer ziemlich ähnlichen Situation. Habe auch einen Split von 40% fix und 60% variabel... Die Aussichten sehen ja nicht danach aus, dass sich der 3M Euribor bald einpendeln wird (aktuell ja 2,27% + Aufschlag). Ich rechne für mich persönlich schon mit 5% gegen Mitte/Ende des Jahres... Die Frage ob du umschulden sollst/kannst liegt ganz an der Flexibilität und Spielraum bei eurem Einkommen. Wenns da genug Reserven gibt bzw. auch Einsparungspotentiale da sind um kurzfristig den Zinsen entgegenzuwirken würd ich "durchbeißen". Ich hab aus dem Grund vor kurzem z.B. mein Leasingauto mit Kosten von ca. 450€ pro Monat weggegeben um die Zinsanstiege zu "kompensieren". Ich hab auch schon alle "Möglichkeiten" in Erwägung gezogen. Du kannst eigentlich wenn dann nur das Angebot der bestehenden Bank nutzen. Weil die neue Bank wird nicht nur den variablen Kredit umschulden, da die bestehende Bank mit dem fixen ja im 1. Rang im Grundbuch ist. So bleibt als Gesamtlösung nur die Gesamtumschuldung (fix + variabel) über, welche aber wirtschaftlich keinen Sinn machen wird wenn dein aktueller Fixzinssatz ja <1,5% sein wird... |
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Stimmt so nicht ganz. Bei mir ging das. Ich konnte meinen Fixverzinsten bei der Bausparkasse im ersten Rang lassen und den variablen bei einer anderen Bank im 2. Rang umschulden. Speedcat kann das sicher näher ausführen, da er es so für uns eingefädelt hat. |
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Wieviel % war der Vorteil von der Umschuldung bei der Fremdbank vs. bestehenden Bank? Weil ich mein ich hab 3,65% auch von der BA vorliegen gehabt... Wenn da die "neue Bank" nicht 3% anbietet brauch ich garnicht überlegen... |
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Die Hausbank hat mir dann zuletzt fix irgendwas mit 4% angeboten, das war noch im September 2022 glaube ich. Bei der BA gabs damals fix noch die 2,75%. Nebengebühren fallen auch an, sollte man natürlich auch berücksichtigen. Variabel wäre ich mit Aufschlag 0,75% auch gut gefahren bei der Hausbank, aber ich wollte mich und meine Familie absichern aufgrund der unsicheren Zeiten... Aktuell bei den Fixzinssätzen würde ich variabel bleiben wenn ich den variablen noch hätte.... |
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Am Ende ist es eine Frage der persönlichen Zins-/Inflationserwartung, dem Wohgefühl der Ratenplanbarkeit und aber auch der finanziellen Fähigkeit, weiter steigende Zinsen "budgetär" aushalten zu können. Da hier sehr viel persönliche Umstände eine Rolle spielen, kann das nur eine persönliche Entscheidung werden. Teilumschuldungen bei Beibehaltung der existierenden Hypothek können sehr wohl funktionieren - hängt von der Bank ab und vor allem, ob der Belehnwert für eine ausreichende Besicherung des neuen Instituts ausreicht. |
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ich würde in diesen zeiten fast jeden fixzins nehmen. der euribor lag historisch schon bei über 5%. es wäre mMn. überhaupt nicht außergewöhlich wenn wir dort wieder hinkommen bzw. dieser auch noch höher steigt. gegen 6%+ ohne planungssicherheit hören sich 3,65% fix doch noch recht komfortabel an.
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Das würde ich nicht so sehen. Ein halber Prozentpunkt jährlicher Unterschied würde die Umschuldungsksoten in rund 5-6 Jahren egalisieren. Die Fixzinsabsicherung geht aber dann noch viele Jahre darüber hinaus. Bei 28J Restlaufzeit wäre somit fast das gesamte umzuschuldende Obligo im Fixzins abgesichert. Richtig. Die Liegenschaft muss den 2. Kredit besicherungstechnisch verkraften, dann macht z.B. die BA auch Umschuldungen und geht in den 2. Rang. Derzeit aktuell: 3,625% für 20 und 25J FIX |
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Ja ich nehme an das wir am Ende des Jahres bei 4,5 % liegen werden wie in den USA. Ja aber leider viel zu spät & mein Bankberater ist hier leider auch nicht der Beste... Bzw. das es so extrem wird hat er nicht kommen sehen .. wir haben beim ersten Zinsanstieg gesprochen & er hat gemeint das bei 3% Schluss ist & dieses Jahr Aufgrund der Rezession die Zinsen sinken. Mein Problem ist das ich noch immer rechne mit den alten Zinsen wieviele Mehrkosten ich jetzt habe .. & da muss ich weg .. Ja Schlaflose Nächte sind oft da :D Habe jetzt auch mal mit der Bank telefoniert.. es ist anscheinend doch nicht so einfach wenn sich die neue Bank "hinten" anstellt im Grundbuch. Hoffe aber das dies geklärt werden kann. LG |
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Quelle: eigene Banker-Meinung ....😞. 3,65% ist derzeit Best Case. Dann gibt es viel zu tun ... du hast dir somit deine Eingangsfrage selbst beantwortet😉. Was genau meinst du damit? Mit der Hausbank oder der neuen Bank (Umschuldung)? Die aktuelle Bank ist ja bereits im GB, das wäre somit nur eine Konvertierung in Fixzins. Und die neue Bank sollte die Situation vorab gepürft haben. |
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WIe schaut das dann mit dem 3.en Rang aus? Da ja die Wohnbauförderung auch jetzt noch kommt.. Diese wird aber komplett am variablen retour bezahlt d.h. es werden ca. 40.000 € weniger. |
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Ja das sind Sie jetzt erst am Prüfen ... & ich hab von dem ganzen zu wenig Ahnung das ich da iwie dagegen red was die mir erklären. ich kann auch nur nachlesen & da steht auf vielen Seiten etwas anderes. |
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Bei solchen Aussagen von Bankberatern greift man sich echt an den Kopf... |
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Die WBF steht immer 1. rangig. Dann kommen die beiden Hypothekardarlehen. Wenn sich die Besicherung ausgeht (Beispiel: WBF + Kredit1 250.000 €, Liegenschaftswert 600.000 €), sollte eine Umschuldung des variablen Teil durchaus möglich sein. Natürlich alles aus der Hüfte, da mir keine validen Daten vorliegen. Im schlimmsten Fall könnte man ja in 3 Jahren wenn sich die Lage stabilisiert hat wieder umschulden oder macht man das hier nicht? Das muss man sich dann im konkreten anschauen. Aktuell ist es so. |
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Ein Freund von mir denkt auch ans Umschulden, ähnliche Situation. Wenn 260000,- offen sind wie hoch sollte der Liegenschaftswert pi mal Daumen mindestens sein damit die BA z. B. drauf eingeht und sich in den 2. Rang setzen lässt? Der variable Teil macht ca. die hälfte aus, also soll umgeschuldet werden im 2. Rang. |
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Das hängt von der Höhe der WBF ab. Wenn diese z.B. 40k ist und mit dem offenen Saldo somit 300k offen sind, dann müsste die Bewertung mindestens 360k (= 300k + 20% Nebengebührensicherstellung) ergeben, um als Bank voll besichert zu sein. |
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Danke. Ich frage nur weil ich davon ausgegangen bin dass die Bank eventuelle Preisrückgänge auch mit einkalkuliert. Angenommen die Preise fallen bei EFH's um 20-30% dann wäre es bei deiner Rechnung schon wieder knapp und die Bank könnte Nachforderungen stellen. Sehe ich das richtig? |
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gerne, du meinst jetzt bei der aktuell finanzierenden Bank? Wenn Marktpreise für Wohnimmobilien auf breiter Front einbrechen würden, dann wäre das für "junge" Finanzierungen (so etwa die letzten 1-2 Jahre) mit sehr hohem Fremdmittelanteil besicherungstechnisch möglicherweise ein Thema. Inwiefern es da in der Praxis zur Aufforderung der Bereitstellung zusätzlicher Sicherheiten käme, kann ich noch nicht beurteilen - kreditvertragstechnisch gibt es jedenfalls diese Möglichkeit. Eventuelle Rückgänge finden in der aktuellen Bewertung insofern Berücksichtigung als 1) die Schätzwertermittlung ohnehin vorsichtiger ist, als die aktuellen Marktpreise und 2) bei Wohnimmobilien gewöhnlich ein Belehnwertabschlag von etwa 10-20% erfolgt, der das Verwertungsrisiko kalkulatorisch ebenfalls abfedern soll. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Die Zinsen werden noch weiter steigen. Es wird dir keiner sagen wie lange das sein wird und wie hoch. Wenn du auch weitere steigerungen locker leisten kannst, würde ich persönlich durchbeisen und alles in die Sondertilgung hauen. Wenn es schon knapp ist würde ich fix verzinsen. Ja man ärgert sich, man hat gepokert und verloren. Keiner wird einem je mit sicherheit sagen können ob Zinsen, Wechselkurse oder Aktienkurse rauf oder runter gehen werden. In deinem Fall sind halt die Mehrkosten ~60K über die Laufzeit im Vergleich zu einem fixen Kredit von vor einem Jahr. Aber hauptsache man ist Gesund ;) 60K mehr oder weniger vererben ist a schon wurscht :) |
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https://www.derstandard.at/story/2000140754536/oenb-chef-holzmann-sind-nicht-am-ende-der-fahnenstange-bei Also auf zumindest drei Zinsschritte, also +1,5% würde ich schon noch rechnen. Gerade wo der wirtschaftliche Einbruch viel geringer ist als noch im Sommer befürchtet. Aber natürlich weiß es keiner. |
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