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Das mit den Refinanzierungskosten stimmt - deswegen auch die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr]. Warum sie nicht besser anbieten, würde ich nochmals hinterfragen, an der Besicherung sollte es bei einem 400K Projekt ja nicht liegen. Ansonsten eine Umschuldung andenken, es gibt auch andere Banken ausser der BA und der ING, die 1% fix für 15 Jahre anbieten ;). Lg, Alex |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Puh, da bin ich ja mal wirklich gespannt, wie das ausgeht. Ich würde mir hier definitv ein Angebot der ING holen, und dann entscheiden. Muss es bei 95k wirklich ein Fixzins sein? Wenn du willst, hast du den Kredit in vier Jahren abbezahlt, oder? https://www.euribor-rates.eu/en/current-euribor-rates/2/euribor-rate-3-months/ Wenn du nur mit einem Fixzins gut schläfst, dann mach das. Sich jetzt die niedrigen Zinsen zu sichern, ist sicher kein Fehler. Allerdings würde ich persönlich dafür nicht 2% hinblättern wollen. Ich kann hier komplett falsch liegen. Mir wäre nur eins wichtig: Du willst dich vor einem Zinsänderungsrisiko wappnen. Nur, wohin sollen die Bauzinsen steigen? Es liegt nicht im Interesse der EZB dass die Immobilienfinanzierer der Reihe nach krachen gehen. ICh persönlich rechne mit höheren Aufschlägen der Banken, nicht aber mit steigenden Zinsen. Ich habe deshalb kurz vor Corona von fix auf variabel geswitcht. Dabei habe ich die Einmalgebühr von 1% auf 0,875% herunterverhandelt. Rechne mal ob du den Kredit mit 4% auch noch stemmen könntest. Dies wird vermutlich nicht in den nächsten ein, zwei Jahren passieren. |
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So schlimm und unverständlich es klingt, die 2% Pönale deckt nicht wirklich die Selbstkosten, die der Bank mit der Auflösung der SWAP Vereinbarung enstehen. Man muss bedenken, dass der 15 Jahres-SWAP zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme (Ende 2018) etwa bei 1,16% gelegen ist - aktuell liegt dieser bei 0,04%. Deshalb ist auch der "neue" Zinssatz mit 1,375% deutlich über dem bestmöglichen Zinssatz, den die Bank Austria aktuell vergeben kann. Damit möchte sie dich natürlich auch darüber hinaus an den "Ausstiegskosten" beteiligen - da lässt sie dich nicht aus. In deinem konkreten Fall wird es vermutlich kostenseitig attraktiver sein, eine Umschuldung anzustreben, wobei sich bei 95k wirklich eine entscheidende Frage stellt, nämlich: Eine Fixzinsvereinbarung zu Bestkonditionen unter EUR 100.000 wird schwierig werden, daher: Warum? Die Bestkonditionen im fixverzinsten Bereich sind bei der ING bei Beträgen unter 100.000 nicht zu erreichen - hier kommt man im besten Fall auf 1,3% (für Beträge bis 100.000) - zwar noch immer besser als das Bank Austria Angebot aber zu wenig, um eine Umschuldung sinnvoll zu machen. Rechnen würde sich eine Umschuldung nur dann, wenn man zu "variabel" wechselt - hier läge die ING Bestkondition für Beträge unter 100.000 bei 3M EURIBOR +0,90% (aktuell somit etwas unter 0,70% p.a.). Gebührenseitig hättest du 1% Pönale bei der Bank Austria und 1,44% Kosten für die Neueintragung des Pfandrechtes im Grundbuch. 1,44% deshalb, weil die ING 120% der Forderung einträgt und die Gerichtsgebühr 1,2% beträgt - somit 120% von 1,2%. Nachdem bei der ING keine Bearbeitungsgebühr anfällt, würde in Summe die Umschuldung dann 2,44% kosten (+ ein paar Hunderter für die Beglaubigungen, etc.). Dem gegenübergestellt die 2% Einmalgebühr bei der Bank Austria und die aktuell um etwa 0,6% jährlich höheren Zinskosten. Eines wäre bei dieser Variante aber natürlich zu berücksichtigen: durch den Wechsel von fix in variabel reduzierst du zwar die Zinslast - das Zinsänderungsrisiko wird jedoch dadurch schlagartig "unbegrenzt". lg Thomas |
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Gott sei dank ganz am Schluss noch die Kurve gekriegt...als Profi, der du bist, wohlgemerkt. Ich bin kein Freund davon, einen möglichen Kunden "umzustimmen". Aufzeigen der Möglichkeiten ganz klar, die suggestive Message zwischen den Zeilen sollte aber unterlassen werden. Die Entscheidung zum Fixzins war ja eingangs schon getroffen - und auch schon seinerzeit bei Kreditaufnahme. Wie gesagt, ich würde nochmals das Gesrpäch suchen, ihnen zB 1,125% Fixzins als Rute ins Fenster stellen mit dem Hinweis, dass du sonst weg bist. |
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Suggestion: geistig-seelische Beeinflussung eines Menschen (mit dem Ziel, ihn zu einem bestimmten Verhalten zu veranlassen) ... ... hoffe, das ist nicht so rübergekommen. Denke auch mit meiner Wortwahl entsprechend vorsichtig gewesen zu sein: und Und betreffend: stimme vollkommen überein, jedoch: Meinungen können sich ändern. Wichtig ist es Möglichkeiten aufzuzeigen - mit beiden Seiten der Medaille. |
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Vielen Dank für Eure Rückmeldung! Das hat mir mal weitergeholfen. Zum Thema variable Verzinsung: Wenn die Konditionen passen, würde ich auch eine variable Verzinsung in Betracht ziehen. Ich warte mal ab, wie die BA reagiert. Ich habe Ihnen geschrieben, dass ich noch einen Fixzins von 1,125% akzeptieren würde, ansonsten einen Wechsel des Kreditinstuts in Betracht ziehe ..... LG René |
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Tja glaub nicht jeder wird so eine Rate stemmen können - mit deiner Annahme....... |
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Suggestion, das war ich, nicht jemand anderer Bin selbst auf variabel gewechselt. Es gibt nur ein Ziel, möglichst niedrige Zinsen zu zahlen. Ich glaube nicht an steigende Zinsen. Zur EZB kommen jetzt alle anderen Industrieländer, neu auch Kanada und USA. Ist die Verschuldung der Länder hoch, müssen sie die Zinsen niedrig halten. Und davon profitieren wir als kredtifinazierte Immobesitzer maximal und doppelt: Fallende Zinsen und steigende Preise. So eine Immobilie in Purkersdorf ist daher eine verdammt gute Wertanlage. |
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Klingt alles sehr plausibel, aber die tatsächliche Dauer bleibt dennoch "glaskugelig". Dass angesichts all dessen die Zinsen bis auf Weiteres nicht steigen werden, ist ziemlich sicher - fragt sich nur, wie lange "bis auf Weiteres" ist. 10,15, 20 Jahre? |
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95.000€ kann man locker in 10 Jahren abzahlen. Das ist kein Zock, sondern rational kalkuliertes Risiko. Die Chance besser auszusteigen übersteigt das Risiko eines baldigen Zinsanstiegs. Auch bei einer Erhöhung auf ein Prozent in sechs und zwei Prozent in 8 Jahren kommt variabel billiger. Weil die Restschuld kleiner wird. Bei einer Summe von z.B. 450.000 auf 25J schaut's anders aus, da wäre alles variabel zu riskant. So etwas wäre angesichts Laufzeit und Summe Harakiri. Hier aber hier nicht der Fall. Also, auf 25 Jahre kann niemand die Zinsen vorhersehen. Drum würde ich das auch nicht machen. Der Grundsatz ist, wer sich einen höheren Zinssatz leisten könnte, kann sich auch das Risiko eines gestiegenen Zinsatzes leisten. Man sollte ohnehin nicht "auf Kante" finanzieren. Wir reden hier von jemanden, der offensichtlich 300.000€ Eigenmittel hat und eine Immobilie mit 75 Prozent Eigenkapital finanziert! Viel risikofreier geht's fast nicht. Sind im Hinblick auf Inflation eventuell sogar "zu wenig Schulden". Es könnte sich rechnen, 100k aufzunehmen, wenn die Kondition besser ist. Also, warum nicht an den Zinsen sparen wo's geht? |
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Ich habe für den Wechsel von fix auf variabel eine Gebühr (BAG) von 1 Prozent angeboten bekommen. In deinem Fall würdest du vermutlich den variablen Zins von 1,125 angeboten bekommen. Rechne das mal durch, und frag das auch an. War auch bei der BA. Ich habe hier im Finanzierungsforum einen Beitrag erstellt. |
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Niemand weiß was in 10 Jahren alles dazwischenkommen kann. Ein Jobverlust reicht und schon geht die Rechnung nicht mehr auf. Da bin ich auch mit einer kleinen Summe lieber auf der sicheren, planbaren Seite. |
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Ich habe heute von der ba Info erhalten bzgl umschuldung. Sie würden uns auf 15jahre fix 1,125% anbieten. Variabel stehen wir derzeit bei 1,125 Aufschlag, den können Sie nicht ändern! Ist dies üblich? |
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Eigenartig, denn der 15Y Kondition mit 1,125% im Verhältnis zum variablen Aufschlag "zu gut" ist bzw. der variable Aufschlag im Verhältnis zum Fixzinssatz "zu schlecht" ist. Natürlich kann man den ändern, wenn man will. An der Immobewertung dürfte es nicht liegen, sonst wäre der 15Y Zinssatz nicht knapp an der Bestkondition. Einzige Erklärung ist für mich die Gesamtertragsbetrachtung der Bank. |
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Was würdest du uns raten? |
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wir müssen leider noch warten, da wir den gesamten Betrag noch nicht abgerufen haben :/ Ich hoffe die Zinsen sind in einem halben Jahr auch noch gut |
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Nochmal nachfragen, woran es hakt, eine der Höhe des Fixzinssatzes adäquate Anschlusskondition zu erhalten. Es ist ja auch nicht so, dass die Konditionen jetzt "schlecht" sind - ganz im Gegenteil. Nur die Anschlusskondition ist im Verhältnis zum Fixzinssatz nicht gleichwertig. |
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Nochmals nachgefragt. Angeblich ist variabel die 1,125 die bestkondition aus Bewertung und Bonität. Auf meine Nachfrage wo der Unterschied zum fixen ist, hat er mir nicht wirklich geantwortet! |
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