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Autsch ... Ist leider nicht wenig oft der Fall. Ohne die HB verteidigen zu wollen: sie hatte vielleicht seinerzeit schlicht und ergreifend gar keine längeren Fixzinslaufzeiten im Angebot und der Berater hat dir deshalb dieses eigenartige Konstrukt auf' s Aug' gedrückt. Sehr merkwürdig findige ich die Information, dass der Aufschlag ab 01/2028 auf 3% steigt. Warum wurde nicht gleich nach der Fixzinsphase ein variabler Aufschlag für die gesamte Kreditrestlaufzeit durchgeführt? Wie gesagt, alles sehr eigenartig und weit weg von kundenfreundlich und kompetent. Je eher du dort das Weiter suchst, desto besser, so scheint es mir zumindest. Was kann man tun? - Der 1. Weg sollte totzdem ein Gespräch mit besagter HB sein. Vielleicht gibt es dort Möglichkeiten, jetzt kostengünstig auf eine (lange) Fixzinslaufzeit zu konvertieren. Der Zinssatz ist natürlich sehr wichtig, 4,5% sind keine Option. Gebühren dazu würde ich nicht akzeptieren bei diesem Murks bisher. - Umschulden: Dazu werden dir Kosten in Höhe von rund 3-4% entstehen, einmalig auf die offene Kreditsumme aufgeschlagen und mitfinanziert. Dafür könntest du auf einen kompetitiven Fixzins mit langer bzw. sehr langer Fixzinslaufzeiten umsteigen. Als Beispiel: die BA bietet aktuell besten 25j FIX ab 3,75% ab. Bei einer 25j Laufzeit würden deine Kreditate bei rund 330K Euro offener Kredit (+ Nebenkosten rund 340.000€ Umschuldungsbetrag) rund 1.750 € monatlich ausmachen. Voraussetzung: - der Liegenschaftswert im Verhältnis zum Kredit passt (LTV) - die Verschuldungsquote DSTI passt (max. 40% vom Haushaltseinkommen aller Verbindlichkeiten, also inkl. der Finanzierung der Ferienunterkunft. Dazu muss man natürlich unter anderem wissen, ob du alleinige Kreditnehmer bist, ob es weitere Verbindlichkeiten gibt, du/ihr selbstständig oder unselbstständig erwerbstätig bist/seid sowie die Höhe des monatlichen Nettoeinkommens ohne staatliche Transferleistungen. Im konkreten Fall wäre dann eine Evaluierung aller einreichrelevanter Daten zu dir/euch sowie der Liegenschaft und Prüfung dieser Daten und Informationen nötig. Gerne auch per PN, falls dir das öffentlich zu öffentlich ist😊. Lg
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Unglaublich eigentlich und vielfach leider kein ausschließliches Hausbankthema. Zumindest würde ich Angebote einholen. Wenn du das konkrete Zahlenwerk vor dir hast, kannst du dann immer noch entscheiden, was du machen willst. Wie speeeed schon geschrieben hat, ist die Bank Austria momentan jedenfalls eine Möglichkeit. Diese bietet im 5-jährigen (vielleicht zu kurz für dich, da möglicher Wunsch nach längerfristiger Zinsabsicherung) und im 25-jährigen (vielleicht zu lange für dich, da knapp 20 jährige Kreditrestlaufzeit) Bereich die genannten bestenfalls 3,75% an. Eine andere Alternative ist die bank99, die in deinem Volumensegment für 5 Jahre bestenfalls 3,70%, 10 Jahre 3,75% und 20 Jahre 3,60% anbietet. Die Umschuldungskosten beschränken sich dort im Wesentlichen auf die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Pfandrechtes, Schätz- und Beglaubigungskosten, etc. - in Summe somit rund die 2%. Weitere Details unter https://www.energiesparhaus.at/forum-bank99-wohnkredit99-2023-und-mehr/70675 das ist schon mal sehr gut
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Leider wird meine Vermutung bestätigt. Ich bin gebürtige Belgier, wohne aber seit über 10 Jahre in Österreich. In Belgien gibt es solche Konstrukten überhaupt nicht (und liegen die Zinsen sowieso ein Spur niederiger wie hier in Österreich). Ich habe damals die Bank gefragt warum diesen Aufschlag ab 01.2028 auf 3% steigt, bzw. das zu entfernen. Sie haben mir damals aber erklärt, das wäre Standard im jeden Kreditvertrag, aber in der Praxis handelt man bis dann einen neuen Vertrag aus mit bessere Konditionen. Da ich mit dem Österreichischen Kreditmarkt vorher keine Erfahrungen hatte (bzw. dieses Forum auch gar nicht kennte), glaubte ich meine Hausbank... Ganz konstruktiv war die Bank bis jetzt nicht. Sie empfehlen alles zu lassen wie es jetzt ist. Ohne dass ich mit konkrete Angebote von anderen Banken anklopfe, erwarte ich wenig. So lange es finanziell tragbar bleibt, würde ich bei den ca. 20 Jahre bleiben (ich bin jetzt 42, dann wäre alles bis 62 zurückgezahlt). Gibt es einen Grund, warum man für eine Fix Laufzeit von z.B. 20 Jahre wählen soll, statt 5 oder 10 Jahre? Irgendwann sollten die Zinsen wahrscheinlich wieder runter gehen. Ich hätte deshalb gedacht, 5 Jahre Fix (oder evtl. 10 Jahre Fix) wäre wahrscheinlich den "Sweet Spot". Das hört sich nicht schlecht an (bzw. weniger schlecht als was ich aktuell habe 😉). Die Bank99 kennte ich bis jetzt nicht (ING aber schon, weil auch in Belgien aktiv). Ist ING irgendwie noch involviert in Bank99? Wie schaut das online Platform bzw. die Bank App von BA und Bank99 aus: sind beiden ähnlich oder ist eine von diesen Banken deutlich besser? Ich verwalte meine Finanzen fast exklusiv online / per App. Der genauen Liegenschaftswert kenne ich nicht, aber wenn ich mir andere Immobilien aus der Gegend anschaue, dann gehe ich von € 500.000+ aus (ich würde sogar rund 600.000 schätzen). Ich bin alleinige Kreditnehmer (nach einer Trenning vor ca. 2,5 Jahre), und bin als (IT) Consultant tätig (unselbständig). Mein monatliches Nettoeinkommen ist variabel, und besteht aus ca. € 3.000 Fix (Netto) + Spesen und Diäten (Aussendiensten), Überstunden, Bereitschaft und Prämien. In den letzten 12 Monate ergab das im durchschnitt ca. € 4.550 (exkl. 13. und 14. Monat). Die Teilzahlungen vom Ferienwohnungskredit betragen € 651,72 monatlich. Die jährliche Mieteinnahmen der Ferienwohnung kann ich noch nicht genau sagen (weil die Vermietung erst seit August 2022 angefangen hat). Bis jetzt liegen die Einnahmen bei ca. € 7.000, da kommt aber noch einiges dazu in den nächsten Wochen. Deshalb würde ich die Einnahmen bei € 8.000 bis € 10.000 schätzen (für das erste Jahr). Danke nochmals für euren beteits sehr wertvolle Inputs! LG |
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"Das Zinsrennen" gewinnt man bei einer langfristigen Hypothekarfinanzierung großteils zu Beginn der Laufzeit, wo noch viel Kapital offen ist. Ja - kann sein, dass die Zinsen im Verlauf der Zeit wieder mal "nach unten" gehen werden. Nur weiß man nicht, auf welches Niveau und wie lange es bis dorthin dauert. Aktuell liegt man im Fixzinsbereich etwa 0,75-1% unterhalb der variablen Vereinbarung - Tendenz steigend. Bei 20 jähriger Gesamtkreditlaufzeit ist eine 10 jährige Fixzinsperiode natürlich auch eine Überlegung wert - wenn man an langfristig wieder sinkende Zinsen denkt. Die bank99 hat Ende 2021 das österreichische Privatkundengeschäft von der ING übernommen und ist eine rein heimische Bank mit der Österreichischen Post als Mehrheitsaktionär (90%) - zu 10% ist die Schelhammer Capital Bank AG beteiligt. Die Dienstleistung und die Konditionenstruktur ist 1:1 dieselben wie bei der ING. von bank99 höre ich betreffend Online-"Usability" i.d.R. Gutes - bei der Bank Austria gibt es da und dort meiner Wahrnehmung nach "Optimierungsbedarf". Hierzu können die Teilnehmer in diesem Forum aber sicher mehr berichten. sehr gute Voraussetzungen lg |
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Auch von meiner Seite: gute Voraussetzungen. Als gedanklichen Input: wenn du auf 20J fix gehst bzw. die Laufzeit auf 25J streckst und diese mit einem 25J Festzins fixierst, hast du eine günstigere monatliche Ratenbelastung als jetzt. Des weiteren kann die Kreditrate über die gesamte Kreditlaufzeit nicht mehr ansteigen. Somit hast du eben über die volle Laufzeit eine immer gleichbleibende Kreditrate. Das ist durchaus charmant, weil kalkulierbar. Inflation und jährlich gesteigerte Lohnabschlüsse helfen bei der Entschuldung kräftig mit. Achtung: je länger die Laufzeit, desto höher die Zinsbelastung. Aber durch regelmäßige Sondertilgungen kannst du auch wesentlich früher als die veranschlagte Lafzeit fertig werden - und die Gesamt-Zinsbelastung sinkt dementsprechend. |
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Das wollte ich auch noch fragen: wie schaut es aus mit Sondertilgungen: kann man jederzeit Sondertilgungen machen? Bei meiner aktuellen Hausbank musste ich während der Fixlaufzeit eine Pönale zahlen für jede Sondertilgung. Ist das generell so, oder war das wieder eine merkwürdige Bedingung von meiner Hausbank? |
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Grundsätzlich sind 10.000 € per anno Pönale frei. Bei der BA sind es 10% vom Kreditobligo, in deinem Fall also 30.000 € per 12 Monatsperiode. Bei der b99 sind es 10.000 € jährlich. |
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Da hat sich die Hausbank dann nicht an die gesetzlichen (§20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) Vorgaben gehalten. Von daher steht dir jedenfalls eine pönalefreie Tilgungsmöglichkeit i.d.H. von EUR 10.000 jährlich zu. oder 5% des Kreditbetrages - je nachdem welcher Wert höher ist. Bei 330.000 sind es EUR 16.500 p.a.. |
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Nein, die 10k sind nicht gesetzlich pönalefrei. Aber man muss das gesetz sehr genau lesen. |
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Vielen lieben Dank für euren Inputs! Ich habe soeben einen Termin bei der Bank Austria und Bank99 angefragt. LG |
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Ich an deiner Stelle würde das über einen der zwei Herren hier im Forum machen. Und zum Thema online Banking, das ist bei der BA eine großere Katastrophe und eigentlich eine Verarschung vom Kunden. Aber mM. nach ist das für den Abschluss eines Kredites ziemlich egal. Das einzige was da wichtig ist sind die Konditionen. Ich helfe mir da mit dem App Finanguru um das Manko der BA für mich auszubessern. |
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Ich bin auch am überlegen ob ich meinen Variablen Wohnbaukredit, Laufzeit 40 Jahre auf einen Fixzinskredit Umschuldung lassen sollte. Hat jemand eine Info welche Konditionen es bei den Banken aktuell gibt? Oder ist das individuell je nach Kunde? |
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Konditionell: 5J FIX ab 3,75%, 25J FIX ab 3,75%. Die Kondition wird rein nach deinen Zahlen bemessen. Wenn der Liegenschaftswert im Verhältnis zum Kredit den bankinternen Bewertungsparamtern entspricht (LTV) und die Schuldendienstquote (DSTI, max. 40% Verschuldungsquote) passt, ist Feuer frei für die Top-Konditionen. 40J Laufzeit gibt es halt nicht mehr, hier ist bei 35J maximale Laufzeit Schluss. Lg. |
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ist das noch die aktuelle Kreditrestlaufzeit oder die ursprüngliche? sowohl als auch. Die bestmöglichen Konditionen findest du in den Kommentaren darüber. Die 25 Jahre sind wie oben erwähnt aktuell bestenfalls ab 3,75% zu haben, 5 Jahre bestenfalls 3,70%, 10 Jahre 3,75% und 20 Jahre 3,60%. |
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Die 40 Jahre sind vom ursprünglichen Kredit. Bei den Konditionen kommt dann auch noch der Augschlag der Bank hinzu, richtig? |
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Nein, das sind die endgültigen Fixzinssätze. |
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Ich habe meinen BAWAG Berater um einen Termin gebeten. Bin gespannt ob dieser mir ein gutes Angebot erstellen kann. Wobei der Kundenservice nicht der beste ist, leider... Frage, welche Kosten fallen bei einer Umschuldung an? |
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BAWAG liegt im Neukundengeschäft bei den Fixzinssätzen rund um die 4,1%. Bei Änderung der Verzinsungsart wird darüber hinaus ein Extra-Betrag verrechnet. tendenziell ein Großbankenthema kommt drauf an - unter Berücksichtigung sämtlicher Kosten (Gerichtsgebühr Pfandrecht, Bearbeitungsgebühr, Schätzgebühr, Beglaubigungskosten, etc.) wirst du auf etwa 3% kommen. Nachdem die BAWAG in ihren variabel verzinsten Verträgen i.d.R. eine Kündigungsfrist von 6 Monaten hat und die Abdeckung des Kredites in dieser Frist erfolgt, kommen dann noch 1% Pönale für die vorzeitige Rückzahlung dazu - das kann man allerdings aushebeln, indem man erst kündigt, damit die Frist auslöst und das Rückzahlungsdatum nach Beendigung der Frist setzt. Bei der bank99 entfällt (bei mir) die Bearbeitungsgebühr - insofern wirst du dort auf knapp 2% Umschuldungskosten kommen. |
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BAWAG bietet brandaktuell ab morgen, 21.06., folgende Fixzins-Neukundenkonditionen an: 10J FIX: ab 4,225% 15J FIX: ab 4,275% 25J FIX: ab 4,125% BA fix für 25 Jahre: ab 3,75%. Kosten für Umschuldung: rund 3-4% inkl. Pönale für die vorzeitiger Auflösung. |
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Doch. §20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (2)Der Kreditgeber kann vom Kreditnehmer eine angemessene und objektiv gerechtfertigte Entschädigung für den ihm aus der vorzeitigen Rückzahlung voraussichtlich unmittelbar entstehenden Vermögensnachteil verlangen. Dies gilt nicht, wenn 3. der vorzeitig zurückgezahlte Betrag 10 000 Euro innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten nicht übersteigt |
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Danke für den Hinweis! Das habe ich zu spät gelesen, bzw habe ich nicht gewusst 😕. Ich habe bereits ein Erstgespräch mit der Bank99 gehabt und werde trotzdem noch einmal mit meiner Hausbank reden (bzw. ihnen sagen, dass ich ohne gleiche oder bessere Bedingungen weg bin). Das wäre natürlich die interessanteste (und billigste) Lösung. Wenn das nichts wird, dann kann ich aber gerne über ein von beiden Herrn das machen lassen (wenn es kein Problem wäre, dass ich bereits ein Erstgespräch mit der Bank99 hatte). Ich werde aber zuerst den Termin mit der Hausbank abwarten, damit ich die wertvolle Zeit von beide Herrn nicht verschwende (falls die Hausbank entgegenkommen wird). Danke nochmals für die hilfreiche Inputs! Wird sehr geschätzt von mir. |
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