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Thema Eigenmittel & Co-Deutsche und österreichische Banken

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  •  Infinito
19.1. - 20.1.2023
15 Antworten | 7 Autoren 15
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Schönen guten Morgen liebe Forumsmitglieder,

möchte hier ein sehr spannendes Thema ansprechen. Und zwar das Eigenmittelthema, das wohl vielen Häuslbauern Mitte 2022 den Weg zum Eigenheim versperrt hat.
2022 gab es für die österreichischen Banken und den Wohnungskäufern/Häuslbauern einen herben Rückschlag in Form einer neuen Verordnung. Durch diese konnten sich viele, die vielleicht keinen Baugrund von den Eltern geschenkt bekommen haben oder bereits viel angespart haben, den Hauskauf/Wohnungskauf/Hausbau nicht mehr leisten. Wobei dies vielleicht die falsche Wortwahl ist, sie konnten sichs leisten, die österreichischen Banken konnten es nur nicht mehr finanzieren. Wirtschaftliche folgen sind bereits zu sehen, die Miete steigt, der Wohnungskauf/Hauskauf stagniert geringfügig.

Durch diese neue Regelung sind für die Finanzierung folgende Voraussetzung im österreichischen Bankensektor nötig:
Maximale Beleihungsquote der Immobilie von 90%, wobei viele Kreditinstitute für sich selber entschieden haben hier 80% festzulegen.
Die monatliche Rate darf 40% des frei verfügbaren monatlichen Einkommens ausmachen.
Maximale Kreditlaufzeit: 35 Jahre

Jede österreichische Bank hat ein gewisses Ausnahmekontingent, das abhängig ist vom getätigten Finanzierungsvolumen im vorherigen Quartal.
Als unabhängiger Kreditvermittler darf ich vermehrt die Erfahrung machen, dass immer mehr österreichischer Wohnbau/Hauskauf/Wohnungskauf in Deutschland finanziert wird. Diese haben zwar ebenfalls Begrenzungen, jedoch sind diese bei Weitem nicht so weitreichend wie bei uns. Konditionell hinken die deutschen Banken klar hinterher, die Möglichketen das Finanzierungsprojekt umzusetzen, machen dies jedoch wieder wett. 
Eine aktuelle Kondition der deutschen VR Bank liegt zum Beispiel derzeit mit guter Bonität bei 3,69 % für 15 Jahre fix. Zum Vergleich: Derzeitige Top-Kondition der RLB Wien-Niederösterreich liegt bei 3,55 % fix für 35 Jahre.

Regelungen bei deutschen Banken:
110% Beleihungsquote! d.h. es kann tatsächlich mehr finanziert werden, als der Wert des Hauses/der Wohnung hergibt.
Die monatliche Rate darf 60% des monatlichen Einkommens ausmachen.
Grundästzlich keine maximale Kreditlaufzeit, am gängisten sind jedoch 40 Jahre Laufzeit

Wie sehen eure Erfahrungen aus, die ihr als Finanzierer/Häuslbauer/Wohnungskäufer diesbezüglich gemacht habt? Freue mich auf eure Expertise.

Gerne stehe ich euch bei der optimalen Wahl eurer Finanzierung zur Verfügung.
 

  •  Aquila
19.1.2023 ( #1)
Hallo, danke für die Informationen, 
ich hatte auch bei der VR Bank Oberbayern angefragt, ich dachte die finanziert nicht länger als 10 Jahre?
Hängt das von der Filiale ab?


  •  Infinito
19.1.2023 ( #2)


Aquila schrieb:

Hallo, danke für die Informationen, 

ich hatte auch bei der VR Bank Oberbayern angefragt, ich dachte die finanziert nicht länger als 10 Jahre?
Hängt das von der Filiale ab?

Danke für deine Antwort!
In meinem Artikel geht es ebenfalls um die VR Bank Niederbayern-Oberpfalz. Gängige Finanzierungslaufzeiten von uns sind hier derzeit 30, 35 und 40 Jahre. Natürlich mit Verwendungszweck Hausbau/Hauskauf/Wohnungskauf/Umschuldung/Sanierung. Ich kann dir sagen, dass sie länger als 10 Jahre finanziert wenn og. Verwendungszwecke vorhanden sind.
LG


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  •  HAR80
19.1.2023 ( #3)
Also das wird spannend. Derart hohe Unterschiede bei den Auflagen zwischen Bayern und OÖ, Sbg, Vbg wird es auf Dauer nicht spielen. Aber es ist wieder einmal typisch Österreich. Unzählige Bereiche wo wir gold plating betreiben und unsere Wirtschaft damit selbst schädigen. 



  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
19.1.2023 ( #4)
Na ja - in Österreich unterliegen alle heimischen Banken bundeslandunabhängig derselben Regulatorik (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz bzw. Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Insofern gibt es da keine Unterschiede.

Aber naütürlich - in "Rest-Europa" nutzen die Finanzbehörden spezifische Maßnahmen, die zum Teil weit entfernt von der heimischen Regelungsdichte sind. In Deutschland beispielsweise gibt es auch makroprudenzielle Maßnahmen (LTV und Amortisationsanforderung), die derzeit aber nicht aktiviert sind.

  •  Infinito
20.1.2023 ( #5)


HAR80 schrieb:

Also das wird spannend. Derart hohe Unterschiede bei den Auflagen zwischen Bayern und OÖ, Sbg, Vbg wird es auf Dauer nicht spielen. Aber es ist wieder einmal typisch Österreich. Unzählige Bereiche wo wir gold plating betreiben und unsere Wirtschaft damit selbst schädigen.

Von den Banken in diesen Grenzregionen wurde dies bereits begrittelt, etwas zählbares ist dabei natürlich noch nicht herausgekommen.



LiConsult schrieb: Na ja - in Österreich unterliegen alle heimischen Banken bundeslandunabhängig derselben Regulatorik (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz bzw. Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Insofern gibt es da keine Unterschiede.

Dieselbe Regulatorik bei der derzeit meiner Erfahrung nach noch große Unwissenheit herrscht. Ein Kunde von mir war bei einer örtlichen Bank mit seinen Plänen für den Hausbau, bekam die Finanzierung jedoch nicht weil die Bank den Baugrund nicht als Eigenmittel angesehen hat. Der Berater dürfte hier nicht besonders geglänzt haben beim Beratungsgespräch.




  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
20.1.2023 ( #6)
Ja - die Beratungsqualität ist ein großes Thema, nicht nur bei "uns".

https://www.capital.de/immobilien/-finanztest--stellt-bankberatern-schlechtes-zeugnis-aus-33111010.html

  •  speeeedcat
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20.1.2023 ( #7)


Infinito schrieb: Regelungen bei deutschen Banken:
110% Beleihungsquote! d.h. es kann tatsächlich mehr finanziert werden, als der Wert des Hauses/der Wohnung hergibt.

Stell ich mir spannend vor bei sinkenden Immobilienpreisen. 



schrieb: [ref]:70969#70969[/ref]Die monatliche Rate darf 60% des monatlichen Einkommens ausmachen.

Bei 4.000 Einkommen 2.400 € für die Ratenrückzahlung - na servas. Da bleibt nicht mehr viel übrig ...



schrieb: [ref]:70969#70969[/ref]Grundästzlich keine maximale Kreditlaufzeit, am gängisten sind jedoch 40 Jahre Laufzeit

Das wurde in Ö vor nicht allzu langer Zeit abgeschafft.

Alles in allem für mich keine sinnvolle Umgehung der gültigen KIM-V, für mich birgt das eher Potential zu einer Menge zuküfntiger Schwierigkeiten für die Kreditnehmer.







  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
20.1.2023 ( #8)
ja, eine durchaus progressive Herangehensweise bei der Kreditvergabe durch die benachbarten Banken.

Von Umgehung würde ich allerdings nicht sprechen. Die VR-Bank hat ja keine Niederlassung/Zweigstelle/Filiale in Ö - daher unterliegt sie (und alle anderen Banken, die sich hierzulande via INFINA, etc. betätigen wollen) nicht den heimischen Regularien der Kreditvergabe. Dem freien Dienstleistungsverkehr in der EU "sei Dank".

  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
20.1.2023 ( #9)
"Umgehung" wurde in dem Sinne gemeint, dass für diejenigen deutschen Insitute, die keine Niederlassung in Ö unterhalten, eben die KIM-V keine Gültigkeit hat.
Inwieweit das sinnvoll ist, in Ö eine solche Verordnung zu erlassen, um dann nichtösterreichische Banken von diesen Regulatorien auszunehmen, erschließt sich mir nicht.

  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
20.1.2023 ( #10)


speeeedcat schrieb: Inwieweit das sinnvoll ist, in Ö eine solche Verordnung zu erlassen, um dann nichtösterreichische Banken von diesen Regulatorien auszunehmen, erschließt sich mir nicht.

Womit wir wieder beim Thema sind 😂.


  •  mephisto6
20.1.2023 ( #11)


Infinito schrieb: Konditionell hinken die deutschen Banken klar hinterher, die Möglichketen das Finanzierungsprojekt umzusetzen, machen dies jedoch wieder wett. 

Ich komme aus besagtem Grenzgebiet und zu dieser Aussage kann ich nur sagen, dass zu der Zeit als wir um einen Kredit angesucht haben (Ende 2018 / Anfang 2019) die deutschen Banken unseren Banken (Raika, Sparkasse, Volksbank) konditionell überlegen waren.

Bei den besagten Banken bekam man viel Geduld eine Aufstellung über die Kosten und den Zahlungsverlaufs des Kredits mit, was bei den deutschen Banken sofort ausgehändigt wurde.

Wir haben bei der VR Bank angefragt, dann jedoch bei der deutschen Sparkasse unterschrieben und freuen uns über einen Effektivzins von 1,32% für 22 Jahre


  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
20.1.2023 ( #12)


mephisto6 schrieb: unseren Banken (Raika, Sparkasse, Volksbank) konditionell überlegen waren.

Der BA vermutlich aber nicht, Best Case waren da bei 15J 0,875% bzw. effektiv 1,2%


  •  TheSeeker
20.1.2023 ( #13)


mephisto6 schrieb:
Wir haben bei der VR Bank angefragt, dann jedoch bei der deutschen Sparkasse unterschrieben und freuen uns über einen Effektivzins von 1,32% für 22 Jahre

Kann ich genau so unterschreiben. Die deutschen Banken waren damals teilweise sogar effektiv unter dem Niveau der Nominalzinssätze der österreichischen Banken. Es darf soweit ich weiß keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] weitergegeben werden und die Konkurrenz untereinander bei den Fixzinsen ist immens. Leider wollten die beiden damals angefragten deutschen Banken kein Objekt in Österreich beleihen. Das wäre laut ihren überraschten Managern früher ohne Probleme möglich gewesen. In Zeiten geringerer Kreditnachfrage dürfte diese Taktik auch bei den angesprochenen Banken wackeln oder sich bereits verändert haben. Was uns allerdings auch abgeschreckt hat, war, dass es doch immer ein gewisses Risiko ist, in einem anderen Land (wenn auch gleiche Währung, Sprache und EU-Gesetzgebung) einen Kredit abzuschließen, wenn es nicht sein muss. Bei Kreditkombinationen mit einem Bausparer (waren teilweise noch attraktiver) wäre es mir sowieso zu heiß geworden. Aber vielleicht bin ich da zu vorsichtig.


  •  mephisto6
20.1.2023 ( #14)


speeeedcat schrieb:

──────
mephisto6 schrieb: unseren Banken (Raika, Sparkasse, Volksbank) konditionell überlegen waren.
───────────────

Der BA vermutlich aber nicht, Best Case waren da bei 15J 0,875% bzw. effektiv 1,2%

Gut möglich, wie gesagt ich hab nur bei den genannten Banken angefragt.

Das Gesamtpaket hat bei der deutschen Sparkasse dann aber sehr gut gestimmt. 



TheSeeker schrieb:

Leider wollten die beiden damals angefragten deutschen Banken kein Objekt in Österreich beleihen. Das wäre laut ihren überraschten Managern früher ohne Probleme möglich gewesen.

War bei der VR Bank kein Problem, bei der Sparkasse war es nur wegen unserer guten Bonität möglich. Bekannte, welche wir vermittelt hatten, wurden abgelehnt




  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
20.1.2023 ( #15)


TheSeeker schrieb: Es darf soweit ich weiß keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] weitergegeben werden

korrekt - in Deutschland gibt es keine Bearbeitungsgebühr. Das war auch der Grund, warum  ING (Deutschland) beim damaligen Markteintritt auch für Österreich dieses für uns "ungewöhnliche" System (Vermittlervergütung aus der Zinskondition) implementiert hat.


TheSeeker schrieb: Was uns allerdings auch abgeschreckt hat, war, dass es doch immer ein gewisses Risiko ist, in einem anderen Land (wenn auch gleiche Währung, Sprache und EU-Gesetzgebung) einen Kredit abzuschließen, wenn es nicht sein muss.

Gut, hier ist der Kreditnehmer insofern geschützt, als der Gerichtsstand stets am Wohnsitz des Verbrauchers lokalisiert ist. Aber natürlich - im Falle rechtlicher Auseinandersetzungen hat man es mit einem ausländischen Konzern zu tun.




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