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Das stimmt so jedenfalls nicht. Da ist eine Gemeinde offensichtlich wiedermal überhaupt nicht auf dem aktuellen Stand. Was das Niveau betrifft, so gibt es seit der Bauordnungsnovelle 2017 ein sogenanntes "Bezugsniveau". Das ist der verbindliche Ausgangspunkt für alle (Höhen-)Messungen. Das Bezugsniveau ist - grundsätzlich das bestehende, natürlich gewachsene Niveau. - Im Einzelfall kann es auch ein davon abweichendes in der Vergangenheit ausdrücklich baubehördlich bewilligtes Niveau sein. - Dann gibts noch den Fall, dass der Bebauungsplan ein Bezugsniveau festlegt oder - die Gemeinde per Verordnung das Bezugsniveau speziell geregelt hat (gibt´s meines Wissens noch nirgends). Jetzt musst mal herausfinden, welches dieser Bezugsniveaus in deinem Fall gilt? Dann kommts weiters auf die Lage deiner Mauer an: es scheint sich um einen seitlichen Bauwich zu handeln, oder? Hier gilt dann bezüglich Höhe § 51 Abs. 5 NÖ Bauordnung: und da geht es beim Nachbarn um die Hauptfenster "ZULÄSSIGER" Gebäude. Daher stellt sich zunächst die Frage, wo auf dem Nachbargrundstück Gebäude "zulässig" sind (da gehts nicht um "bestehend") und wo man in diese Gebäude Hauptfenster einbauen darf. Für den Nachbarn sind dort ein Gebäude bzw. Hauptfenster zulässig, wo deren Belichtung bei gesetzeskonformer Bebauung auf deinem Grundstück nicht beeinträchtigt wird. Daher müssen wir zunächst wieder zurück auf dein Grundstück: Du dürftest auf deinem Grundstück (ich nehme jetzt mal an, es gilt offene Bebauungsweise) in 3m Abstand (=Mindestbauwich) ein 6m hohes Hauptgebäude und direkt an der Grundgrenze im seitlichen Bauwich ein 3m hohes Nebengebäude errichten. Und jetzt muss der Nachbar in seinem zulässigen Gebäude seine Hauptfester so anordnen, dass sie durch diese (deine) Gebäude nicht beeinträchtig werden (45°-Winkle!!). Wenn du dir das mal in einem Geländeschnitt schematisch aufzeichnest, dann siehst du die zulässige Lage seiner Hauptfenster. Und jetzt gehst du her und zeichnest Lage und Höhe deiner Stützmauer ein und dann siehst du schön dargestellt, ob diese möglichen Hauptfenster im zulässigen Nachbargebäude durch deine Stützmauer bei 45° beeinträchtigt werden. Das Ergebnis kann ich dir jetzt schon sagen: sie werden NICHT beeinträchtigt werden. Denn wenn du an der Grundgrenze ein 3m hohes Nebengebäude errichten dürftest (worauf sich dein Nachbar beim Bau eines zulässigen Gebäudes seinerseits einstellen müsste), dann wird deine Stützmauer - so wie du Lage und Höhe beschrieben hast - jedenfalls darunter liegen - und somit kein Problem wegen der Belichtung sein. Gleiches gilt für die an die MAuer anschließende Niveauveränderung. Wobei dabei zu beachten ist, dass nach der neuen Regelung seit der Novelle 2017 das für (künftige) Höhenbemessungen maßgebliche "Bezugsniveau" weiterhin dort bleibt, wo es auch jetzt ist (es sei denn, ein Bebauungsplan oder der Gemeinderat verordnen in der Zukunft etwas anderes). Klingt für einen Laien wahrscheinlich kompliziert - aber mach dir eine Zeichnung, dann wird alles klar. |
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Hallo Karl, danke für deine ausführliche Info und Erklärung Es handelt sich um den seitlichen Bauwich. Ich habe noch vergessen anzuführen, dass ein Teil des Grundstücks/der Büschung derzeit Grünland ist. Grünland aus dem Grund, da das eine eigene Parzelle ist (Besitzer war früher ein anderer/wurde vor Jahren dann auf uns überschrieben). Wir möchten das umwidmen lassen. Bevor wir das machen, wollen wir uns informieren, wie hoch die Mauer ca. sein darf/wie viel Fläche wir dadurch gewinnen, sonst wären die Kosten für Vermessung/Umwidmung unnötig. Sollte so eine Umwidmung immer zuerst erfolgen oder geht es schneller Projekt + Umwidmung in einem der Gemeinde vorzulegen? Haben leider mit Baugenehmigungen/Umwidmungen keinerlei Erfahrungen gesammelt... Danke LG Th. |
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Leider werden hier immer wieder wichtige Sachverhaltselemente oft nur auf Etappen geliefert. Also vergiß mal zunächst wieder, was ich oben geschrieben habe und fangen wir halt noch mal von vorne an: Und dafür musst als erstes einen Plan liefern, wo man Grundgrenzen und Widmungsgrenzen sieht und in dem du einzeichnest, was du umwidmen lassen willst und was du wo bauen willst. Na, da hast tatsächlich falsche Vorstellungen. 1. zählt bei einem Bauansuchen jene Widmung zum Zeitpunkt des Ansuchens. Eine spätere Umwidmung wirkt da nicht. 2. Ist eine Umwidmung eine relativ langwierige Sache - braucht also viel Zeit und 3. kannst nicht DU so einfach umwidmen lassen, sondern wird das vom Gemeinderat entschieden - und wenn der nicht will, dann wird eben nicht umgewidmet. Niemand hat einen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Widmung. |
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 Sorry, hätte ich gleich im ersten Eintrag angeben müssen. Anbei ein Lageplan - rot habe ich die Stützmauer eingezeichnet. Umgewidmet soll so viel wie nötig werden... Wir sind die Besitzer von 928 und 926 (925 ist die Tante). 203 ist der Nachbar unter uns und 201 ist eine RHA mit 8 RHA (wurde voriges Jahr errichtet)  Genügt das oder benötigst du noch mehr Fotos/anderen Plan? |
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Also derzeitiger Stand Grünland und das bedeutet: es geht gar nichts!! Womit wir bei der Umwidmung sind. Gibts dafür schon irgendeinen konkreten Verfahrensschritt? Mit der Umwidmung allein wirds auch nicht getan sein. Das Grundstück 926 hat keinen Anschluss ans Öffentliche Gut und ist darüber hinaus aufgrund von Form und Größe nicht bebaubar. Also wird man sich da was für eine Umwidmung überlegen müssen. Bei Vereinigung mit 928/1 gibts jedenfalls Ergänzungsabgabe. Das muss alles mal über die Bühne. Und wenn es dann alles Bauland ist, dann gilt für die geplante Stützmauer, was ich schon oben gesagt habe.
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Danke Karl für deine ausführliche Erklärung und Hilfe. Nach Rücksprache mit einem Vermessungsbüro (hat vor einiger Zeit das Nebengrundstück wegen Neubau einer RHA vermessen), können derartige Umwidmungen sehr lange dauern. Hängt auch damit zusammen, dass der Flächenwidmungsplan nicht so oft geändert wird. Zusätzlich muss Bürgermeister/Gemeinde und Land zustimmen. Wäre die Umwidmung durch, müsste dann erst die Stützmauer eingereicht werden. Aufschließungskosten wären natürlich auch fällig... Nachdem wir den Pool nicht erst in zig Jahren bauen möchten, werden wir auf die Stützmauer verzichten und den Pool im Bauland errichten... Bis 50m³ soweit ich gelesen habe genehmigungsfrei Nochmals Danke für deine Unterstützung!!! |
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