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Steuern bzw. Steuermodell Vermietung

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  •  Twentyzeroone
21.5. - 22.5.2016
4 Antworten 4
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Liebe Mitglieder,


ich würde dringend ein paar hilfreiche Tipps benötigen.

Ich bin kurz davor eine Immobilie zu erwerben. Es handelt sich um Ein Haus mit 2 Wohnungen.

Eine Wohnung würde ich selbst bewohnen, die zweite wird vermietet.

Um das Objekt bewohnen/vermieten zu können muss noch etwas investiert (umgebaut/renoviert) werden. Generell muss für den Kauf ein Anteil finanziert werden.

Meine konkreten Fragen sind nun folgende:

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Macht es Sinn das Ganze als Kleinunternehmer zu bewerkstelligen? Ich bin dann zwar Ust befreit, kann aber nichts abschreiben- was ja bei der geplanten Investition sicher sinnvoll wäre… Ebenso die Abschreibung der Finanzierung…

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Macht es Sinn, wenn ich mir die Wohnung selbst vermiete? D.h. die von mir bewohnte Wohnung wird dann nicht als Eigentumswohnung deklariert.

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Oder ist es besser das ganze als privater Vermieter laufen zu lassen wonach ich dann zur Afa berechtigt wäre?

Letzte Frage… Wie verhalten sich diese beiden Modelle mit der Einkommenssteuer?
Danke und lg,
2001

  •  ibker
  •   Bronze-Award
21.5.2016  (#1)
Denkfehler geh mal googeln -,so fertig.

Kleinunternehmer gibt es in der Umsatzsteuer und solange man nicht zur ist optiert, kann man keine ust in Rechnung stellen , und kann sich dafür aber auch keine Vorsteuer übers Finanzamt zurückholen, bezahlen muss man sie aber trotzdem.

Das andere ist die einkommenssteuer und da kann man unabhängig davon die Finanzierung, AfA usw. Anteilmäßig absetzen.

Das Finanzamt wartet sich innert einer bestimmten Frist einen Gewinn, ansonsten wird das wegen Liebhaberei nicht anerkannt - damit fallen dann keine Einkünfte aus v+v an

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  •  Twentyzeroone
22.5.2016  (#2)
hmmm, verstehe ich jetzt nicht. Lt. Google recherche gibts da die Kleinunternehmerregelung (Umsatzsteuer)Kleinunternehmer sind unecht umsatzsteuerbefreit. Wenn ich befreit bin, dann muss ich auch nichts abführen...!?
https://www.wko.at/Content.Node/branchen/vbg/sparte_iuc/Kleinunternehmerregelung.pdf
Est ist klar. Die Est umgehe ich praktisch, wenn ich laufend in renovierung usw. investiere. Muss ich bei dem Objekt auch so machen. Was, wenn ich länger (5-8 Jahre) keinen Gewinn aus der V+V ziehe, weil die Ausgaben für die Renovierung höher sind als die Einnahmen? Wie reagiert da das finanzamt?

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  •  Richard3007
22.5.2016  (#3)
Denkfehler irgendjemand zahlt immer die UST, in der Regel der Konsument. Der gewerbliche Endverbraucher kann sich diese zurück holen, kreiert jedoch in der Regel ein Produkt damit und verrechnet die UST weiter.

Hier würde man ein Objekt kaufen, die Renovierung etc. UST befreien jedoch nicht den Mietertrag. Die Abschreibung eines Gebäudes läuft 30 Jahre (wenn ich das richtig im Kopf habe). Wenn man dadurch keine Gewinne erzielt = liebhaberei = nachverrechnung der UST. Wenn es ganz Dick kommt, sogar eine Strafe wenn Sie einen Vorsatz vermuten da es sich niemals rechnen kann.

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  •  Twentyzeroone
22.5.2016  (#4)
Wenn ich Kleinunternehmer bin, dann muss/darf/kann ich die Miete ohne Ust verrechnen. So stehts zumindest in dem Folder.

Ich würde das Haus renovieren und den Teil der eben in die zu vermietende Wohnung fließt mit den Einnahmen gegenrechnen. Is ja obligat und auch erlaubt. Die E&A Rechnung wäre dennoch negativ. Zumindest die ersten Jahre. Mieteinnahme/a würde vermutlich bei ~7000€ liegen. Invest bei rund 50000€.
Hinzu sind noch die Zinsen zu berücksichtigen. Die ersten Jahre wäre ich dann natürlich Est befreit. Ist mir klar, da kein Gewinn.Anschließend müsste ich Est zahlen.

Wäre es sinnvoll gleich aus das Kleinunternehmen zu pfeiffen? Dann wäre ich zwar voll Ust pflichtig, könnte aber regulär abschreiben?

Falls ich jetzt wieder irgendwo falsch liege, dann dürft ihr mich ruhig lünchen- Bin (leider) Techniker und kein BWLer bzw. Steuerpro :(

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