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Sanierung 70er Jahre Haus

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24.7. - 24.8.2021
15 Beiträge | 7 Autoren 15
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Hallo in die Runde,
Ich habe von meiner Mama ein Haus im nördl. Weinviertel geerbt. Es ist BJ 1966, Stockhaus 2 Geschoße, 1tes Geschoß steht mit 2 Seiten (hinten u seitlich) in der Erde, das Haus ist  nicht zugänglich.
Im Zuge der Verlassenschaft hat sich herausgestellt, dass das Haus zur Hälfte auf Gemeindegrund steht. Lt Bürgerneister ist das normal in unserer Gasse, die Gemeinde ist mit einem abkaufen des Grundstückes nicht einverstanden dh wenn ich das Haus wegreiße, darf auf dem Gemeindegrund kein neues mehr errichtet werden.
Daher muss ich sanieren.
Ich wußte, dass die 4 Aussenwände sicher feucht/nass/Schimmel sind.
Plan hatte ich 2 Seiten aufgraben zu lassen (Bagger über Dach heben), drainage zu legen, abzudichten u 2 Seiten aufschneiden zu lassen. Meine Kostenschätzung alles in allem 50 000 €.
Jetzt habe ich unten den ersten Raum geräumt und festgestellt, dass nicht nur die Aussenwände sondern auch die Innenwände feucht/nass/Schimmel sind. Dort gehen keine Leitungen, dh vermute ich das das vom Boden kommt und hier fehlt mir der Plan "wie sanieren" " Höhe der zusätzl. Kosten" etc.
Ich weiß zwar ungefähr was mit den Aussenwänden zu tun ist, aber ich hab 0 plan, was ich als ersters machen soll bzw wie ich vorgehe🙈 ich bin alleinstehend u weiblich dh kommt selbst  sanieren nicht in Frage. Ich werde alles über Firma/Firmen machen lassen. Nur welche?  
Bin etwas ratlos.

 
 
24.7.2021 (#1)
Klingt nach viel Arbeit und ob die Bausubstanz noch so gut ist, das würde ich einmal prüfen lassen. Nicht dass du hier unsummen in den Sand setzt und am Ende nicht glücklich wirst.
Willst du das Haus für dich sanieren oder für eine Vermietung?
24.7.2021 (#2)
Ich will es für mich sanieren
24.7.2021 (#3)
Alternativ ließe sich das Haus auch verkaufen ... bei der Ausgangssituation würde ich mir das zumindest überlegen. Ein unsaniertes Haus von 1966 lässt sich typ. nicht mit 50000€ sanieren, vielleicht wenn man wirklich alles und völlig ohne Schnickschnack selbst macht.

Alleinstehend ist so ein Haus auch nach der Sanierung eine Aufgabe.
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25.7.2021 (#4)
Ich glaub, wir sind uns einig: 
Keiner wird ein Haus kaufen, dass sichtbar nass ist. Es sind 1600 m2 Grund dabei und das Haus hat ein neues Dach, neue Fenster, neue Fassade, der obere Stock ist vollkommen in Ordnung. 
Wenn ich es verkaufen hätte wollen, hätte ich es im Zuge der Verlassenschaft gemacht
Ich hab ja nicht geschrieben, dass ich nur 50.000€ zum Sanieren habe oder? 
Ich habe keinen Grund das Haus zu verkaufen und um das gehts auch gar nicht.
Sondern ich brauche einen Plan, wie ich am besten vorgehe
25.7.2021 (#5)


jupo schrieb: Sondern ich brauche einen Plan, wie ich am besten vorgehe

Es gibt zwei Möglichkeiten wie du vergehen kannst.

1.Möglichkeit 
Du nimmst dir eine Baufirma und baust einfach drauf los, ohne zu wissen was auf dich zukommt. 
2.Möglichkeit du lässt dir von einem Architekt oder planenden Baumeister ein Sanierungskozept erarbeiten.
In diesem sollte eruiert werden:
- Feuchtigkeitseindrang 
-Salzbelastung der Wände
-Kondensat (sehr oft der Fall wenn der Keller nur halb unter der Erde ist)
-Fundierung
-Horizontalabdichtung
-wie soll der Keller in Zukunft genutzt werden
-Dämmung der Kelleraußenwände und des Bodens möglich

Eine Probeöffnung um festzustellen   wo sich die Streifenfundamente befinden und man eventuell schneiden kann muss natürlich vorab gemacht werden.


25.7.2021 (#6)


jupo schrieb: Ich habe keinen Grund das Haus zu verkaufen und um das gehts auch gar nicht.

Wie beim Fußballspielen, manchmal muss man den Blick vom Ball nehmen

Wie BAULEItEr schreibt, ohne Lokalaugenschein und relativ aufwändiger Datenerfassung ist die Situation nicht beurteilbar, unter anderem kann auch Hangwasser eine Rolle spielen, dann muss man sich zuerst die Entwässerung überlegen ...
25.7.2021 (#7)


taliesin schrieb: ohne Lokalaugenschein und relativ aufwändiger Datenerfassung ist die Situation nicht beurteilbar,

Ja und meine Liste ist natürlich keineswegs vollständig.
27.7.2021 (#8)


jupo schrieb: Hallo in die Runde,
Ich habe von meiner Mama ein Haus im nördl. Weinviertel geerbt. Es ist BJ 1966,

https://www.energiesparhaus.at/forum-finanzierungsangebot-ok/59053


jupo schrieb: Ich glaub, wir sind uns einig: 
Keiner wird ein Haus kaufen, dass sichtbar nass ist. Es sind 1600 m2 Grund dabei und das Haus hat ein neues Dach, neue Fenster, neue Fassade, der obere Stock ist vollkommen in Ordnung. 
Wenn ich es verkaufen hätte wollen, hätte ich es im Zuge der Verlassenschaft gemacht
Ich hab ja nicht geschrieben, dass ich nur 50.000€ zum Sanieren habe oder? 
Ich habe keinen Grund das Haus zu verkaufen und um das gehts auch gar nicht.
Sondern ich brauche einen Plan, wie ich am besten vorgehe

um so öfter ich den Text lese, umso aggressiver kommt er mir vor.

Ob dir das Forum mit dieser Einstellung hilfreich sein wird wird sich zeigen.



jupo schrieb: Daher muss ich sanieren.
Ich wußte, dass die 4 Aussenwände sicher feucht/nass/Schimmel sind.


jupo schrieb: Ich glaub, wir sind uns einig: 
Keiner wird ein Haus kaufen, dass sichtbar nass ist.

🤣


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28.7.2021 (#9)
Man kann es natürlich nur beurteilen wenn man es gesehen hat, aber meine allgemeine Meinung über Häuser ab der 60iger/70iger-Jahre: Da hat man echt gute Bausubstanz. Die Keller sind meist aus richtigen Beton, starke Aussenwände, die Bauordnungen von damals hatten schon gute Mindestpflichten für Türbreiten, Raumhöhen, Fensterflächen, nicht zu steile Treppen mit MIndestbreite.

ABER: KEINER, niemand und selbst der tollste Gutachter und Bausachverständige wird dir mit garantierter Zusage sagen könne, woher die Feuchte kommt und mit welchen Kosten die zu sanieren ist. Also entweder mit feuchten Keller leben und ordentliche Horizontalsperre machen (aufgraben, Grundmauern mit Diamantwerkzeug sägen, Edelstahlplatten/Bitumen-Matten einlegen, Aussenabdichtung). Eventuell war nur die vertikale Wand schuld an der Feuchte, dann reicht aufgraben und abdichten. Aber wenns auch durch die Bodenplatte Feuchte reindrückt brauchst die Horizontalsperre auch um die Aussenwände zu schützen. Das ganze ist ordentlich teuer.

Ansonsten sind Häuser aus dieser Zeit mit gutem Konzept (zB Dachhaut, Fassade, Fenster zugleich machen, somit möglichst wärmebrückenfrei möglich) fast auf Dämmwerte von Neubauten sanieren. Wobei die schweren Ziegel von damals (Hohllochziegel hatten nur Mini-Löcher) auch besseren Schallschutz als manche Neubauten liefern. Wenn die Bausubstanz massiv ist, damals wirklich nach damaligen Normen ohne zu viel Pfusch gebaut wurde, man die Horizontalsperre und Kellerwandabdichtung kostenmäßig einkalkuliert, so kann man so ein Haus mit gutem Gewissen sanieren.
29.7.2021 (#10)


jupo schrieb: Keiner wird ein Haus kaufen, dass sichtbar nass ist.

Kann schon sein, wenns nur 138.000€ kostet kann man schon schwach werden 😉


jupo schrieb: Kreditbetrag wären 138 000, lf 10 j fix, 5 j variable


Zur Sache: Auch wenn es nur eine Schätzung mit vielen Unbekannten ist: lass hier einen Sachverständigen oder planenden Baumeister eine Sanierungskonzept erstellen. (bzw. vorab eine grobe Schätzung)
Ist zwar beides kostenpflichtig, aber sehr sehr wertvoll!

Wir haben Freunde die sind Bestens mit ihrem Sanierungskonzept gefahren und haben das auch so durchgezogen, war nicht teuer und sie sind sehr zufrieden mit dem Ergebnis (nur die Kellerwände trockengelegt und eine Horizontalsperre über der feuchten Keller-Bodenplatte, Kellerboden bleibt somit für immer feucht, aber die Feuchtigkeit steigt nicht auf, Kellerboden bleibt halt ein reiner Arbeitsraum für Werkstatt, Holzlager, Gartengerätelager usw.)

Wir haben ebenfalls schon sehr konkret mit dem Gedanken gespielt ein 70er-Jahre Haus zu kaufen und zu sanieren.
Dann haben wir uns mit dem Verkäufer ein Zeitfenster vor Vertragsabschluss ausgehandelt um ein Sanierungskonzept zu erstellen.
Das detailliert aufgeschlüsselte Sanierungskonzept hätte ein paar Tausender gekostet, aber zuvor hat der Sachverständige um ein paar Hunderter eine grobe Schätzung abgegeben welche Schritte (um wieviel €€€) ca. notwendig werden.
und das war schlussendlich Gold wert:
wir haben die Zahlen gesehen die auf uns zukommen würden und haben uns dagegen entschieden überhaupt die Planungen zu intensivieren und die Reisleine gezogen.

Der Unterschied:
- wir wollten das Haus, bzw. die Nutzung der Räume verändern und den Keller nutzen.

- Unsere Freunde kommen mit den vorhandenen m² im trockenen EG+OG schön aus, haben den Keller geistig "abgeschrieben" und beließen die ursprüngliche Nutzung jedes Raumes. 

Alte Rohre gegen neue tauschen ist "leicht" im Vergleich zum Verlegen des Bades ans andere Hausende.
Heizkörper auf Niedertemperatur (Wärmepumpe) umstellen und nur bei Bedarf neue Böden reinlegen vs. gesamten Fußbodenaufbau raus und auf FBH umrüsten bei begrenzter Raumhöhe.
9.8.2021 (#11)


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Zur Sache: Auch wenn es nur eine Schätzung mit vielen Unbekannten ist: lass hier einen Sachverständigen oder planenden Baumeister eine Sanierungskonzept erstellen. (bzw. vorab eine grobe Schätzung)
Ist zwar beides kostenpflichtig, aber sehr sehr wertvoll!

Kurze Frage, da wir vor einem ähnlichen Problem stehen: Wie sucht man am besten nach einer solchen Leistung? Hatte bislang den Eindruck, dass die Anbieter (va Baumeister) die Begutachtung  als Vorspann für die eigene Bauleistung sehen und somit nicht neutral sind.
Von welchem Gewerk würdet ihr den Sachverständigen auswählen?
11.8.2021 (#12)
die frage ist halt, was grund ist für den schimmel. es könnte auch normale erdfeuchte sein, wie  es bei vielen kellern alten kellern ist. die soll man feucht lassen und nicht auf wohnraum ausbauen, ohne taupunktverschiebung bleibt die feuchte dann nicht das problem. der schimmel ist dann evtl. mit richtigen lüften behebbar (sommer eher nachts). 

man kann sich auch überlegen, ob mit kalzium-silikatplatten und kontrollierter lüftung der keller trocken und schiimmelfrei zu bekommen ist. die sanierungsmethode wird dir niemand funktional garantieren, d.h. eher mit sachverständigen/baumeister für keller-sanierung zu besprechen und so mal die möglichkeiten abchecken. auch das sind natürlich investiotonskosten, die dann erfolgreich sind oder mit risiko stranded costs sind. 

aber komplett dicht bekommst du den alten keller nicht. selbst wenn du rundum aufgräbst, vertikal-abdichtung einbringst, horizontalsperren reinfräsen oder reinschlagen lässt usw. bleibt die bodenplatte nach unten unabgedichtet und du hast aufsteigende feuchte. davon gehe ich aus wegen den problemen der innenwände. ich würde hier wirklich prüfen ob du bestimmte hotspots mit mehr feuchte hast oder generell gleiche feuchte. dann kann natürlich die vertikalabdichtung was bringen.

wenn es mein haus wäre und die feuchte gleichmäßig ist würde ich injektionsbohrungen machen und so horizontalabdichtungsmaterial einbringen (das wirkt nie so 100%ig wie auffräsen oder edelstahlplatten einschlagen, bringt aber oft den erwünschten erfolg). wenn sich das mit einfachen lüftern dann noch ein jahr schimmelfrei halten lässt, würde ich kalzimsilikatplatten einsetzen. die sind aber nur mit einem lüftungskonzept sinnvoll, weil die die feuchte von der wand mit kapillarwirkung und die innenraumluft weitertragen. sie sind auch alkalisch und bleiben sicher schimmelfrei. wenn man dann die feuchte luft nicht abführt, hat man aber weiterhin probleme weil der schimmel dann an anderen mineralischen bauteilen und möbel sich festsetzt (zB kellerdecke). mut zu fehlschlägen gehören generell dazu bei sanierung von alten feuchten keller, sofern man nicht das haus wegsprengt und neu aufbaut.
12.8.2021 (#13)
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BAULEItEr schrieb:

jupo schrieb: Hallo in die Runde,
Ich habe von meiner Mama ein Haus im nördl. Weinviertel geerbt. Es ist BJ 1966,
https://www.energiesparhaus.at/forum-finanzierungsangebot-ok/59053

jupo schrieb: Ich glaub, wir sind uns einig: 
Keiner wird ein Haus kaufen, dass sichtbar nass ist. Es sind 1600 m2 Grund dabei und das Haus hat ein neues Dach, neue Fenster, neue Fassade, der obere Stock ist vollkommen in Ordnung. 
Wenn ich es verkaufen hätte wollen, hätte ich es im Zuge der Verlassenschaft gemacht
Ich hab ja nicht geschrieben, dass ich nur 50.000€ zum Sanieren habe oder? 
Ich habe keinen Grund das Haus zu verkaufen und um das gehts auch gar nicht.
Sondern ich brauche einen Plan, wie ich am besten vorgehe

um so öfter ich den Text lese, umso aggressiver kommt er mir vor.

Ob dir das Forum mit dieser Einstellung hilfreich sein wird wird sich zeigen.

jupo schrieb: Daher muss ich sanieren.
Ich wußte, dass die 4 Aussenwände sicher feucht/nass/Schimmel sind.

jupo schrieb: Ich glaub, wir sind uns einig: 
Keiner wird ein Haus kaufen, dass sichtbar nass ist.
🤣

Der Beitrag war vom 9.9.20 und kurz dannach, habe ich Anbot für ein Haus abgegeben, den Zuschlag bekam wer anderer
Meine Mama ist am 28.9.20 verstorben.und hat mir ihr Haus hinterlassen.

Sorry,  wenn ich schreibe, das Haus ist feucht und ich will sanieren, brauche ich keinen der mir rät, das Haus zu verkaufen.

Womit du ein Problem hast weiß ich nicht, aber neunmal kluge Leute gehen mir am Sack!

23.8.2021 (#14)


jupo schrieb: Womit du ein Problem hast weiß ich nicht, aber neunmal kluge Leute gehen mir am Sack!

Danke für diesen Beitrag. Ich finde es auch schade, dass inzwischen drei User, die sich als göttliche Professionisten am Bau ausgeben, hier die Hauptrolle der Verunsicherer spielen. Natürlich gibt es Anfänger-Fragen, wo es besser ist zu ermahnen wie man das Projekt angeht anstatt lösungsorientiert ins Detail zu springen für Dinge die man nicht in drei Sätzen beratend erkläen kann. Ich hoffe aber dennoch dass energiesparhaus.at den lösungsorientierten Ansatz weiter lebt und sich in der User-schaft nicht jene Vertreter der Wirtschaft durchsetzen, die dann erklären dass man am besten selber ohne begleitender Bauführung/Planung/Beratung eines Baufirma/Fachbetrieb nicht mal irgendeine eine Entschiedung treffen darf. Diese Leute haben sich auf vielen .de-Foren durchgesetzt, leider auch bei HTD wo ungefähr jeder zweiter Foren-Beitrag lösungsorientiert ist und die anderen 50% nach dem Motto: "Was willstn überhaupt" klingen.
24.8.2021 (#15)


cc9966 schrieb: es könnte auch normale erdfeuchte sein


cc9966 schrieb: das wirkt nie so 100%ig wie auffräsen oder edelstahlplatten einschlagen, bringt aber oft den erwünschten erfolg


cc9966 schrieb: mut zu fehlschlägen gehören generell dazu bei sanierung von alten feuchten keller,

Wie man daraus eine Handlungsempfehlung ableiten soll, verstehe ich nicht.


cc9966 schrieb: eher mit sachverständigen/baumeister für keller-sanierung zu besprechen

Und genau das wurde ja bereits vorgeschlagen.


jupo schrieb: 1tes Geschoß steht mit 2 Seiten (hinten u seitlich) in der Erde, das Haus ist nicht zugänglich.

Und das zusammen mit der Gemeindegrundgeschichte sind ein paar herbe Nebenbedingungen, wo ich als verunsicherter


cc9966 schrieb: göttliche Professionisten am Bau

eher den Kopf einziehen würde. Weil da versenkt man schnell 50k€ ohne das Problem zu beheben, vor allem wenn man nichts selber machen kann.


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