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Rohbau Vertragsabschluss

12 Beiträge | 7.1. - 25.1.2020
Hallo Zusammen,
ich würde gerne in den nächsten Wochen den Auftrag zum Rohbau vergeben. Wir wollen die Gewerke (Erdarbeiten, Rohbau, Fenster, Dach, Installateur, Elektriker, Innenputz, Fassade) einzeln vergeben und möchten natürlich am Ende keine Schnittstellenprobleme haben und auch nichts vergessen haben.

Wir haben einen fertigen Plan, werden diesen aber für die Einreichung gemeinsam mit der Baufirma aktualisieren (all die Dinge einfließen lassen, welche sich in den vielen Gesprächen mit den unterschiedlichen Firmen ergeben haben).
Im Prinzip erwarten wir uns von der Baufirma folgende Leistungen:
   •  Unterstützung Einreichung (Einreichplan, Bauansuchen, Baubeschreibung, Energieausweis, etc.)
   •  Polierplan inkl. Bereitstellung für andere Gewerke
   •  Statische Berechnung
   •  Schnurgerüst, Unterstützung bei bauseitig vergebenen Erdarbeiten
   •  Rollierung bauseits oder Glasschaumschotter
   •  Dämmung unter und seitlich der Platte
   •  Fundamenterder
   •  Abdichtungsarbeiten
   •  Maurerarbeiten (Außen und Innenwände)
   •  Glattstrich Fenster
   •  Decke EG+OG+ Garage
   •  Garage inkl. Sammelschacht
   •  Kamin
   •  Sickerschacht
   •  Terrasse
   •  Kanal bis zur Grundgrenze (Erdarbeiten bauseits)

Die Frage ist nun, was ist bei Vertragsabschluss wichtig? Auf welche Normen sollte man sich beziehen oder gelten diese sowieso immer? Was habt ihr für Tipps, wo muss man aufpassen? Wir wollen auch einen BlowerDoor Test machen, sollte dieser im Rohbauvertrag auch schon erwähnt werden und wenn ja, in welcher Form?

Danke für euere Unterstützung!


 
7.1.2020 13:57
Wir haben es leicht anders wie ihr gemacht. Wie bei euch Planfertigstellung, dann Rohbau+Dach+Innenputz+Estrich aus einer Hand. Wir haben uns Fixpreis geben lassen mit einer Person Mithilfe während der Rohbauphase (~8 Wochen) meinerseits (wurde entsprechend vom Preis abgezogen) und einige Dinge rausgenommen die wir selber gemacht haben (Zwischenwände, Glattstrich, Erdarbeiten, teilweise Baustelleneinreichtung, Horizontalisolierung, Sickerschacht). Den Rest wie ihr selber vergeben (insbesondere Fenster, Installateur, Elektriker, Fassade).

Regieangebot wollte ich auf keinen Fall, habe das zu viel schlechtes gehört (z.B. zu wenige Stunden gerechnet, Behauptung dass eigene Leute zu langsam arbeiten, etc..) und meine Baufirma hat dem Fixpreis zugestimmt, solange im Rohbau nur eine Person dabei ist. Hat mich anfangs etwas gestört, schlussendlich war es aber perfekt weil bei den Dingen die wir rausgenommen haben, ohnehin sehr viel Arbeit angefallen ist (und das meistens mit leichtem Zeitdruck). Außerdem hat sich auch schnell gezeigt, dass Leute organisieren schwieriger ist als früher (Freunde und ich selber haben auch nur begrenzt Urlaub und für die Väter ist körperliche Anstrengung zwei Wochen am Stück ok, aber 8 Wochen sicher nicht). Und wir sind gut damit gefahren weil die drei Personen von der Baufirma mehr Stunden da waren als ursprünglich vom Baumeister berechnet (natürlich da Fixpreis dann ohne zusätzlich Kosten für mich).

Blower-Door wird grundsätzlich empfohlen. Ich habe ihn schlussendlich nicht gemacht, habe aber bei allen Gewerken (Baufirma, Fenster, Elektiker) gesagt, dass ich sicher einen mache und dann hat dann auch gewissen Eindruck hinterlassen weil sie angenommen haben es muss alles den Test bestehen ;)

Ansonsten immer genau aufpassen was wirklich drinnen ist und was nicht. Ich habe mich auch nicht bei jedem Schritt im Vorhinein ausgekannt (wer kann das schon behaupten) und Horizontalisolierung/Flämmen gar nicht auf der Rechnung gehabt. Insbesondere als ich es dann plötzlich selber machen/organisieren sollte ;)
9.1.2020 16:33
Danke für deine Antwort!
Gibt es auch noch Tipps betreffend Normen? Sollte man hier welche vertraglich festhalten?
9.1.2020 21:41
ÖNORM A 2060:2013 Allgemeine Vertragsbestimmungen für Leistungen
ÖNORM B 2110:2013 Allgemeine Vertragsbestimmungen für Bauleistungen - Werkvertragsnorm, sowie alle darin enthaltenen für dich relevanten Werksvertragsnormen (siehe https://shop.austrian-standards.at/Preview.action?preview=&dokkey=470259&selectedLocale=de )

Nur musst du die Vertragsnormen auch kaufen oder du hast jemanden der dir die Abrechnungen dann prüft.

Weiters gehört der SiGePlan rein, siehe http://www.bausicherheit.at/faq/sicherheits-und-gesundheitsschutzplan-sigeplan/

Was mir sonst noch einfällt:
Baustelleneinrichtung, Räumen der Baustelle, Chem.Toiletten einrichten und vorhalten, Aufenthaltsraum einrichten und vorhalten, Bautagesberichte, Haftungsrücklass, Baustellenabsicherung, Entsorgung von Baustellenabfällen, Ringerder (Aufgrund der Isolierung unter der Bodenplatte), Wassermessschacht, RDS-Durchführungen, Stundensätz für Regie und Werkzeug, Kernbohrung, Gerüstkosten falls erforderlich (oder in die Festpreise inkludieren lassen) und für Mauer- und Versetzarbeiten würd ich den Punkt "Öffnungen über 0,5 m2 im Mauerwerk aller Art, auch bei Zwischenwänden, werden abgezogen."

Wegen BlowerDoor einfach die Forderung nL50 < 0,6 / h angeben, ist aber für Rohbau meiner Meinung nicht erforderlich.


10.1.2020 10:15
Mit der ÖNORM B2110 machst du eigentlich schon nicht mehr viel falsch. 
Insesondere Kap 6.2.4 dieser Norm ist gerne einen Streitthema:

"6.2.4.1 Der AN hat die Pflicht, die ihm vom AG
1) zur Verfügung gestellten Ausführungsunterlagen,
2) erteilten Anweisungen,
3) beigestellten Materialien und
4) beigestellten Vorleistungen
so bald wie möglich zu prüfen und die auf Grund der ihm zumutbaren Fachkenntnis bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt erkennbaren Mängel und begründeten Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung dem AG unverzüglich schriftlich mitzuteilen."

Das ist beim Rohbau wohl eher nicht das große Thema, da die Baufirma mit dem Rohbau als erstes an der Baustelle arbeitet. Bei allen weiterführenden Firmen ist das aber wichtig. zB. Darf dir ein Fensterbauer kein Fenster in eine Wand ohne Glattstrich einbauen. (Fehlender Glattstrich wäre in diesem fall ein erkennbarer Mangel der beigestellten Vorleistung)

Ich würde dir Raten einen Baustart im Vertrag festzuhalten und die angestreben Baudauer. Dadurch ist der Vertragspartner in der Pflicht seine Leistung Zeitgerecht zu erbringen. Wenn es hart auf hart kommt kannst du dann auch eine Pönale (bis zu 5% der Summe) einbehalten.

Außerdem würde ich gleich einen Haftrücklass im Vertrag vereinbaren.

Ach ja noch etwas, ich wüde die empfehlen auch noch das Thema Müll anzusprechen. Die Baufirma muss eigentlich ihren Müll (Verpackungen) kostenfrei wieder mitnehmen. (Verpackungsverordnung 2014). Leider wird das oft nicht so recht umgesetzt, und du hast dann haufenweise Plastik um das du dich kümmern darfst. Vom Bauschutt einmal abgesehen.

lg David
10.1.2020 10:47


david1989 schrieb: Mit der ÖNORM B2110 machst du eigentlich schon nicht mehr viel falsch.


Die ÖN B 2110 beinhaltet aber auch Pflichten für den Auftraggeber, daher würde ich diese ÖN als Konsument (Privatperson) nicht vereinbaren wenn man es sich aussuchen kann und der Unternehmer nicht ausdrücklich darauf besteht.
... nur als Beispiel: Geld bei Mängeln zur Gänze oder großteils zurückbehalten ist nicht bzw. nur eingeschränkt möglich!

Trotz eigener Klauseln für Konsumenten in der B 2110 ist der Konsument durch ABGB besser geschützt (Bsp. Zurückbehaltungsrecht bis zur mängelfreien Übergabe) und die technischen Normen gelten im Falle des Falles sowieso als Mindeststandard (anerkannte Regeln der Technik).

Die ÖN B2110 ist übrigens nur so eine Art Vertragskorsett, welches angepasst werden kann, was einige Unternehmer (und z.B. öffentliche Auftraggeber) zum Teil auch tun ... also würde ich aufpassen mit dieser ÖN.
11.1.2020 10:50


ap99 schrieb: Die ÖN B2110 ist übrigens nur so eine Art Vertragskorsett, welches angepasst werden kann, was einige Unternehmer (und z.B. öffentliche Auftraggeber) zum Teil auch tun ... also würde ich aufpassen mit dieser ÖN.[ref]ap99:56193#536583[/ref]

Ja, aber viele Baufirmen werden die nicht abändern. Bei den ÖN B2110 Sub-Normen ist für mich vor allem die Abrechnung wichtig. Hier ist ja das meiste Geld drinnen und wird nach meiner Erfahrung der meiste Schindluder getrieben. 

Nur so als Beispiel, mein Fassader rechnet Flächen unter 2,5 m² durch (gemäß Werkvertragsnorm wären auch 4 m² möglich). Nur darf er dann lt. Norm die Laibungsflächen für durchgerechnet Flächen nicht abrechnen. Genau das hat mein Fassader aber gemacht. Mit Verweis auf die Werkvertragsnorm, war das unbeabsichtigt und ein Versehen (wer's glaubt). Das zieht sich bei mir so über alle Gewerke.
11.1.2020 13:14


berhan schrieb: Bei den ÖN B2110 Sub-Normen ist für mich vor allem die Abrechnung wichtig.

 Das kann man mit einem Satz erschlagen z.B „Ausmaß und Abrechnung gemäß Werkvertragsnormen“

Mit den % Haftrücklass lt. B 2110 springst du z.B. beim Innenputz, Estrich oder Gewerken mit ähnlich „niedrigen“ Angebots- bzw. Abrechnungssummen im Falle des Falles nicht weit (falls extra ausgeschrieben) ... hier nochmal der Hinweis auf den Vorteil des Zurückbehaltungsrechtes nach ABGB gegenüber der B 2110.

Ich vereinbare die B 2110 bei Ausschreibungen für Konsumenten ganz bewusst nicht (und halte auch nichts davon wenn jemand solche Normen vereinbart wenn er keinen Zugriff darauf hat bzw. nicht weiß was da drinnen steht ... wenn jemand anders abrechnet als in der Werkvertragsnorm vorgesehen und er hatte das nicht in „seinen“ AGBs im Angebot oder Auftrag bzw. hat nicht darauf hingewiesen, dann hat der Unternehmer auch schlechte Karten).
11.1.2020 14:43


ap99 schrieb: Das kann man mit einem Satz erschlagen z.B „Ausmaß und Abrechnung gemäß Werkvertragsnormen

 Top
14.1.2020 9:03
Danke für eure Antworten.

Eine Frage für die ich kein eigenes Thema eröffnen will:

Wie wird der Glasschaumschotter bei gekuppelter Bauweise korrekt umgesetzt? (Nachbargrundstück nicht bebaut, aber natürlich kann man nicht 40cm überstehend den Schotter hinkippen) Oder ist dann sowieso die Vartiante mit XPS-Platten günstiger zum umsetzen?
14.1.2020 9:19
Schaumglasplatten als Abschluss/Begrenzung des Schaumglasschotters („Randdämmschalung“ (RDS) wird das bei Glapor genannt) wäre eine Möglichkeit (haben wir verwendet und würde ich wieder machen (Eigenleistung)).

Wir hätten auch im Keller mit großem Lichthof teilweise Frostschürzen benötigt, die haben wir uns durch dieses System von Glapor erspart. Kosten wären mit Frostschürze, Sauberkeitsschicht und XPS ca. gleich gewesen, bevorzuge persönlich aber SGS unter der Bodenplatte (wenn die Bodenplatte nicht im Grundwasser steht).

https://www.glapor.de/produkte/randdaemmschalung-rds/

https://www.glapor.de/wp-content/uploads/GLAPOR_RDS-Broschüre-Online_20170208.pdf
24.1.2020 8:45
Ich muss diese Thema nochmals hochholen, da ich noch auf der Suche nach einer günstigen aber korrekten Lösung bin.

Einfachste Variante: Wenn ich mit dem Glasschaumschotter bis an die Grundgrenze gehe, habe ich ja immerhin 20cm Überstand von der Bodenplatte. Seitlich kommen dann die XPS Platten. Ist dies schon ausreichend oder ist der Frostschutz dadurch nicht gegeben? Das Nachbargrundstück liegt etwa 30cm höher, die Bodenplatte ist an der betroffen Seite also etwas eingegraben.

Zweite Variante, falls Variante 1 nicht ausreichend ist: Mit dem Glasschaumschotter bis an die Grundgrenze, verdichten und danach im Randbereich ca. 10cm entfernen und XPS Platten auflegen. Dann wäre unter der Bodenplatte also eine Mischung aus Glasschaumschotter und XPS Platten. Technisch sinnvoll?
25.1.2020 8:59
Entschuldigt das raufholen des Themas, eventuell gehen die aktuellen Fragen aufgrund des Eingangsposts ein wenig unter.
Wie ist eure Meinung zu den 2 Varianten?

EDIT:
Eventuell habe ich Erfolg, wenn ich einige Vielposter direkt anspreche?
@berhan @heislplaner @AnTeMa



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