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OÖ: Zusammenlegung zweier Grundstücke mit Bauzwang

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10.1. - 14.1.2021
10 Beiträge | 9 Autoren 10
In unserer Nachbargemeinde (OÖ) wurde ein großes Stück Land zu Bauland umgewidmet, auf dem eine neue Siedlung entsteht. Etwa 40 Parzellen stehen zum Verkauf. Wir haben uns die Siedlung angesehen und die Parzellen sind für unser persönliches Befinden etwas zu klein und zu nah beinander. Es wird sehr beengt bebaut - der Nachbar kann dir quasi ins Fenster sehn. Wir wollen nicht so beengt leben und überlegen, 2 nebeneinander liegende Parzellen zu kaufen und 1 Haus darauf zu stellen, um so etwas mehr Garten und Abstand zu den Nachbarhäusern zu haben.

Das Problem ist, dass auf beiden Grundstücken Bauzwang (Rohbau innerhalb von 5 Jahren) herrscht. Das heißt, 2 Grundstücke kaufen, 1 Haus drauf stellen geht in der derzeitigen Konstellation nicht. Laut erster Auskunft der Sachbearbeiterin am Gemeindeamt möchte die Gemeinde auf jedem Grundstück 1 Haus stehen haben.

Ich habe bereits ein wenig recherchiert und auch hier im Forum Beiträge gelesen, in denen erwähnt wird, dass die Gemeinde eine Zusammenlegung nur zur Kenntnis nehmen kann - nicht aber verhindern kann. Trifft das immer so zu? Wie siehts dann mit dem Bauzwang nach der Zusammenlegung aus?

Ich habe aber auch Einträge gefunden, in denen die Gemeinde argumentierte, dass durch die Zusammenlegung zweier Grundstücke "eine Grundstücksgröße geschaffen würde, die den Grundsätzen und Zielvorgaben des örtlichen Entwicklungskonzeptes widerspreche" und "mit den Grundsätzen der Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung nicht vereinbar" sei. Kann die Gemeinde also doch was verhindern?

Bitte um euer Wissen! Danke!

 
 
10.01.2021
Hallo! Ist es überhaupt möglich mehrere Parzellen zu erwerben? Bei unserem Grundstückskauf wurden 10 Parzellen aufgeschlosse. Pro Bewerber wurde ein Grundstück vergeben, da die Menge der Bewerber die Menge der Grundstücke überstieg...
10.01.2021
Die Frage wird ziemlich sicher rein akademisch bleiben, weil dir die Gemeinde bestimmt keine 2 Grundstücke verkaufen wird. Die Gemeinde kann auch durch privatrechtliche Verträge den Kauf an Auflagen knüpfen (Bauzwang usw.). Wenn du die Auflagen nicht erfüllst musst du das Grundstück zum Kaufpreis wieder zurückverkaufen und fällst um alle Nebenkosten um + Inflation bzw. Wertsteigerung.

Ich kann dich insofern schon verstehen, dass du gerne mehr Platz und mehr Abstand haben möchtest, aber dann musst du die Suche nach solchen Objekten einstellen und dir ein entsprechend großes Bestandsgrundstück suchen. 
10.01.2021
Danke für eure Antworten. Das Bauland wurde an eine Bank verkauft, welche die einzelnen Parzellen weiterverkauft. Ich weiß nicht, in welchem Ausmaß die Gemeinde beim Verkauf der Grundstücke bei der Bank mitbestimmt. Ihr habt Recht, es ist natürlich abzuklären wie die Bedingungen der Bank sind und ob sie 2 Grundstücke an eine Familie verkaufen würde. Soweit ich mitbekommen habe ist die Nachfrage nach den Grundstücken derzeit nicht so groß.


10.01.2021
Schönen guten Abend!
Bei uns ist die Konstellation mit Umwidmung, Bausicherungsvertrag, usw. eine sehr ähnliche (ebenfalls OÖ). Weiterverkauf ist jedoch nicht untersagt und so könnten wir ja theoretisch unser Grundstück an einen unserer Nachbarn verkaufen - schon hätte er zwei.
Wieweit eine Zusammenlegung dann genehmigt würde bzw. was dann wo und wie gebaut werden müsste, sind dann wieder andere Fragen. Im Bebauungsplan ist eine Maximalgröße von 1900m² pro Grundstück vorgegeben, daher könnte ich mir schon vorstellen, dass eine Zusammenlegung genehmigt würde!? Jede Gemeinde hat da aber eine andere Philosphie ...

Beste Grüße
10.01.2021
Ganz so einfach würde ich die Sache nicht sehen, dass die Gemeinde nur ein Grundstück verkauft.

Bei uns in der Gemeinde (allerdings NÖ) werden Gemeindegründe nur unter vielen Auflagen an "Einheimische" verkauft. Auch mit Bauzwang und nur ein Grund pro Person. Ein Nachbar hat es allerdings so gemacht, dass sowohl er, als auch seine Freundin (beide jeweils Einheimische und somit zum Grundkauf zugelassen) einen Grund erworben haben, diese beiden zusammenlegten und anschließend das Haus auf beide Gründe gestellt haben.
Sozusagen eine Kompromislösung, welche vielleicht bei dir auch möglich wäre?
12.01.2021
Es gehört mal abgeklärt ob ihr 2 Grundstücke kaufen könnt.

Falls nicht könnte man versuchen die Gemeinde zu ärgern indem verschiedene Personen die beiden Grundstücke kaufen wie hier schon angedeutet. Aber vorsicht! Es gibt auch solche Verträge die ebenso ein Vorkaufsrecht der Gemeinde vorsehen um genau sowas abzudrehen.
Dann würde es wohl nur gehen, wenn Partner (mit optimalerweise unterschiedlichen Nachnamen) sich die Grundstücke sichern und dann zusammenlegen (kein Verkauf notwendig).
In jedem Fall umgeht ihr mit allem dem die Idee der Gemeinde noch weit bevor ihr eine Baugenehmigung habt. Das ist meistens nicht die beste Idee.

Sinnvoller Weg ohne irgendwann anzustehen oder gegen den Willen der Gemeinde durchzuziehen: Ofiziell nochmal anfragen mit Infos was ihr wie und warum wollt. Vielleicht stoßt ist auf Verständnis. Wenn es sich nicht so gut verkauft ist es mal ein Pluspunkt für euch.
12.01.2021
Ich würd hier nur mehr mit der Bank reden wenn die die Eigentümer der Grundstücke sind.
Der Bank wird es ziemlich egal sein wer diese Grundstücke kauft und ob  da wer drauf baut.
Bei der Bank Nachfragen ob ihr zwei Grundstücke kaufen könnt und wie der Vertrag des Bauzwanges aussieht.
Sollte nur eine Rückwidmung und kein Rückkaufsrecht der Gemeinde vertraglich vereinbart sein,
dann würds ja passen.

Bei Grundstückszusammenlegung wäre auch die Mindesbebauungsdichte zu beachten.
Annahme Bebauungsdichte 0,3-0,5 
2*800m2 Grundstücke 
müsste man 480m2 bauen.(1600*0,3)
14.01.2021
Glaube auch nicht, dass es ein großes Problem sein wird, 2 Grundstücke zu kaufen. Notfalls kauft die Freundin/Schwester das zweite und veräußert es an uns weiter.
Stellt sich noch die ursprüngliche Frage, ob die Gemeinde die Zusammenlegung verhindern kann. Hat da jemand Erfahrung wie das abläuft?
14.01.2021
Ich würd einfach beim verkäufer und bei der gemeinde fragen! Wie soll dir hier wer sagen was die gemeinde zulässt und was nicht!

Bei uns war ein großer run auf die Grundstücke und ich glaube die gemeinde hätte nicht auf die anschlusskosten verzichten wollen! Ich denke da halt auch immer an eine zweite familie die sich gerne den wunsch vom haus und garten erfüllen mag und keine Möglichkeit auf ein Grundstück hat, weil ihr zwei braucht!

sucht euch doch gleich ein größeres grundstück dass auch so angeboten wird!

wie groß wär ein Grundstück überhaupt?
14.01.2021


kala1 schrieb: Stellt sich noch die ursprüngliche Frage, ob die Gemeinde die Zusammenlegung verhindern kann. Hat da jemand Erfahrung wie das abläuft?

Keine Erfahrung, aber rechtlich scheint das in "§9 Änderung von Bauplätzen und bebauten Grundstücken" der OÖ Baurodnung geregelt zu sein. 



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