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Also Das mit dem Keller eingraben kann auch nur ein Gschichtl sein. Wir stehen selber am Hang. Das Haus steht zum Teil unter Strassenniveau, auf der Eingangsseite ist der Keller komplett verschüttet - auf der Gartenseite komplett heraussen.
Bezirk KO in NÖ. |
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uns wurde erklärt es gilt entweder das Ursprungsniveau oder das angeschüttete/abgegrabene Niveau, je nachdem was für den Bauherren _ungünstiger_ ist.
Mit der Garage tricksen wird auch nicht funktionieren, das ist dann vermutlich einfach ein neuer "Frontabschnitt". Übrigens Achtung mit der Garage, alles was mehr als 1m über das Ursprungsniveau rausschaut zählt meines Wissens als bebaute Fläche! |
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Vergleiche....die Häuser in der Umgebung deines Grundes. Sind diese event. höher? Haben sich nicht alle daran gehalten? Bei mir im Ort sind die Häuser grundsätzlich über der vorgeschriebenen Höhe. So hat es ein Grundnachbar von mir (ich bin noch im Planung) geschafft, dass gewisse Anweichungen toleriert sind. Einmal genehmigt und das wars. Ich nehme an, dass das Bauamt dir das ganz schnell rechnen kann, bzw. im vorhinein ´sagen kann ob dies in Ordnung ist. Vielleicht täusch ich mich auch, da in unserer kleinen Gemeinde das Bauamt nicht zu viel zu tun hat |
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.Fürs Dachgeschoss kommt nix mehr dazu!!! Woher hast das?? Gebäudehöhe (max. Bauklasse) hat nichts mit der Art des Geschoßes zu tun!!!
Immer!! nicht nur bei Hanglage. Nicht nur von "beiden" Seiten, sondern von "allen" Seiten, und zwar für jede Seite getrennt voneinander. Ausnahmen (zulässige Höhe + 3m gibts nur bei Giebelfronten oder zurückgesetzten Geschoßen) Die Garage im seitlichen Bauwich muss ein eigenes Gebäude sein und darf lediglich ans Hauptgebäude "angebaut" sein; d.h. die Gebäudehöhen sind für jede Front eines jeden Gebäudes getrennt zu ermitteln (so als ob das andere nicht da wäre). Willst du die Garage in die Front bzw. Frontabschnisttberechnung einbeziehen, dann muss diese Teil des Hauptgebäudes sein, was aber bei der offenen Bebauungsweise nicht zulässig ist. Wo steht das mit dem einen Meter?? Antwort: sicher nirgends!!! Daher gilt es auch nicht! Der Herr am Bauamt hat insoferne recht, dass bei jeder Niveauveränderung zu prüfen ist, ob sich aus dem neuen Niveau und die dann von dort aus neu zu berechnende Gebäudehöhe eine Unzulässigkeit ergibt, weil die Belichtung auf "zulässige" (also derzeit vielleicht noch gar nicht bestehende) Hauptfenster beim Nachbarn beeinträchtigt wird @juri74stimmt so nicht - 1m steht nicht im Gesetz und ist im Einzelfall zu beurteilen @kalki80 Der Vergleich hilft gar nichts, wenn man selbst im unzulässigen/ungesetzlichen Bereich ist!!!!! |
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Komplett sinnlos wenn man hier empfehlungen oder Ratschläge zu diesem Thema aus dem Forum annimmt! Denn keiner kennt die genauen Bestimmungen dort vor Ort und auch die Skizze ist nicht sehr aussagkräftig. Es kommt auch immer darauf an wo der Null-Punkt sitzt, ob der Garten des Nachbarn tiefer ist als das eigen Grundstück, von wo ab gemessen wird, usw... Da kann nur jemand vor Ort (Sachverständiger vom Bauamt) genau und verbindend Auskunft geben.
Das ist eine sehr heikle Angelgenheit mit der Bauhöhe auf Hanglage. Mußte auch ich erfahren... |
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@zuhoererKB - kann man so nicht sagen. Es kommt nicht auf einen Nullpunkt an, sondern auf das ursprüngliche oder das genehmigte Gelände. Darauf ist alles zu beziehen. Wo dann im Plan konkret ein "Nullpunkt" gesetzt wird, ist eigentlich ohne Belang. Gute Planer nehmen ohnehin Höhe über Adria.
Wenn es keinen Bebauungsplan gibt - was hier der Fall ist, dann gilt das Baurecht ganz allegemein und überall gleich. Und die BAuordnung kenne ich sehr gut. Also kann man hier auch was dazu sagen. Falsch ist auch deine Annahme, dass es auf das Niveau des Nachbarn ankommt. Stimmt ganz einfach nicht. Welche Bestimmung der NÖ Bauordnung könnte das sein??? Wo gemessen wird??? auch gesetzlich klar geregelt: an der Schnittlinie des Geländes (bestehend oder genehmigt) mit der Gebäudefront. die skizze ist natürlich sehr dürftig, daher bisher von mir auch nur Hinweise auf generelle Regeln. Damit kann mans sich aber schon zusammenreimen, obs geht bzw. was geht..... |
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Hallo!
Einen schönen Sonntag an alle! Danke für alle Eure Beiträge! Waren diese Woche wieder am Bauamt und die Punkte sind jetzt klarer. Bezüglich der schlechten Skizzen: Naja, wir stehen eben ganz am Anfang und das ist das, was wir mal selber als Startpunkt selbst zu Papier gebracht haben, um die Eckpunkte mit dem Bauamt abzuklären
Die Häuser in der Umgebung schauen nach dem Augenmaß mal so aus, als hätten sie sich alle dran gehalten. Laut Bauamt lässt sich das, was wir vorhaben so auch halbswegs realisieren. - Von vorne darf das Haus 8 Meter hoch sein (Bauklasse 2) - Von links und rechts an dem bestehenden Niveau gemessen, darf die mittlere Höhe nur 6 Meter haben, weil eben nur 3 Meter Abstand zum Nachbarn. Rechts schaffen wir das (5,9 Meter), links nicht (6,9). - Bei einem Giebeldach darf die maximale Bauhöhe um 3 Meter überschritten werden -> 3 Meter für das DG. - Max. 1 Meter Gelände aufschütten (so steht es in der Verordnung zur Bauordnung dieser Gemeinde) ist zwar erlaubt, aber beeinflusst nicht die Gebäudehöhe. - Das mit der Garage passt auch so. Sie ragt zwar in das Haus hinein, gilt demnach auch nicht mehr als Nebengebäude aber als Garage und darf demnach an die Nachbarsgrenze und vor bis zum Gehsteg. Diese Woche am Donnerstag kommt ein Bausachverständiger in das Bauamt der Gemeinde und dort wird dann besprochen, ob man vielleicht doch noch irgendeine Möglichkeit findet so zu bauen. Wenn nicht, geht man halt mit der Dachkante ein wenig runter. Bzw. da wir ja noch keine Angebote eingeholt haben, ist die Frage ob uns ein extra Dachgeschoß nicht ohnehin zu teuer wird - aber das ist dann der nächste Schritt. lg Christoph |
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Ganz so klar noch nicht!!!
Was soll das jetzt heißen?? Es geht zunächst nicht um die Anzahl der Geschoße, sondern um die Gebäudehöhe und die wird wiederum für jede einzelne Gebäudefront berechnet. Gilt eine Front als "Giebelfront", dann darf die zulässige Gebäudehöhe bei dieser Front (bei Bauklasse II ist das 8m) um max. 3 m überschritten werden (=11m). Sollte bei dir nach vorne eine Giebelfront sein, dann darfst du dort bis 11m gehen (und nicht wie du schreibst nur 8m). Sollte die Giebelfront seitlich sein, dann gilt hier 6m (wegen Bauwich 3m) + 3m = 9m. Wie gesagt: mit der Geschoßanzahl hat diese Berechnung der Gebäudehöhen nichts zu tun. Das heißt, es gibt einen Bebauungsplan??? Bitte um Bestätigung!! Und wenn ja: ich glaube nicht, dass dort eine Regelung so steht, wie du sie beschrieben hast. Daher: lässt sich nur kommentieren, wenn man die Bestimmung WÖRTLICH aus dem Bebauungsplan bzw. dem Verordnungstext hier reinstellt!!! Wie gesagt: ich glaubs so nicht...Diese Formulierung ist entweder extrem unpräzise oder aber falsch. Wenn die Garage nicht als Nebengebäude gilt (und nur darauf kommts an) und (integrierter) Teil des Hauptgebäudes ist, dann handelt es sich nicht um eine "offene" Bebauungsweise (die du ursprünglich angegeben hast). Und das wäre nicht zulässig!!!Wie meinst das technisch?? Was verstehst unter "Dachkante"?? Weißt du wie man die Gebäudehöhe ermittelt??? (ich fürchte, dass du da eine falsche Vorstellung hast) |
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Hi!
Ich sagte ja auch nicht "klar", sondern "klarer". Dass es nicht um die Anzahl der Geschoße geht ist mir klar, dennoch muss ich mir überlegen, wieviele Geschoße ich mit der maximalen Bauhöhe verwirklichen kann. (Geht K+EG+OG+DG oder geht nur K+EG+OG) Da ich mit einer Raumhöhe von 2,85m (außer Keller, der is niedriger) gerechnet hab, geht sichs so halbwegs aus. Die Giebelfront wäre vorne = 11 Meter (8+3). Seitlich dann eben nur mittlere Höhe von 6 Metern. Ja den gibt es. Dort steht bez. Geländeaufschütten: "§5 Gestaltung des Geländes: Anböschungen des Geländes sind bis zu einer mittleren Höhe von höchstens 1 m zulässig." Dannach kommt noch eine Skizze. Grad gefunden: http://www.hufnagel.co.at/Amtliches_Gemeinde%20Mauerbach_Bebauungsvorschriften_wirfuermauerbach.pdf Ich kann hier nur das wiedergeben, was mit auf der Gemeinde gesagt wurde, da ja hier deswegen schon bedenken angemeldet wurden. Ich hab eben gefragt, ob die Garage aus diesem Grund eben nur 3 Meter breit sein darf und am Haus anschließt. Er meinte, nein, darf ruhig 6 Meter breit sein und ins Gebäude rein ragen. Aber vielleicht sagt ja der Sachverständige am Donnerstag wieder was anderes
Naja, es gilt ja die Stelle wo die Wand das Dach schneidet. Bis dorthin gelten die 8 bzw. die 6 Meter und darüber die 3 Meter für das Giebeldach. Wenn ich diese Kante nun ein wenig runtersetze, sodass die Dachschräge schon im OG beginnt, bleibt mir dann zwar weniger Höhe für das DG, aber ich erreiche auf der linken Seite auch die 6 Meter Höhe (hab halt dann 90cm im OG Dachschrägen. So sollte das klappen meiner Meinung nach... lg Christoph |
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Da steht aber jetzt nichts davon, dass die Garage deshalb nicht als Nebengebäude gelten würde, so wie du das weiter oben wiedergegeben hast. Ist auch richtig so. Ein Nebengbeäude darf auch breiter als 3 m sein und ist dennoch ein Nebengebäude. Auf die Breite kommts nicht an....
Bezüglich Geländeaufschüttung: Auch da hast du ein bißchen anders geschrieben, als es tatsächlich in der Verordnung steht. Du hast geschrieben: "Max. 1 Meter Gelände aufschütten ist zwar erlaubt, aber beeinflusst nicht die Gebäudehöhe". Dass es die Berechnung der Gebäudehöhe nicht beeinflusst steht aber in der Verordnung nicht!! Ist daher auch nicht so. Zur "Dachkante": ok, so passt das. |
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