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Hey, na dann fang ich mal an 😊. Alles in allem eine sehr aufwändige und komplizierte Geschichte, wo vor allem auch der Notar oder ein versierter Rechtsanwalt eine wichtige Rolle spielt. Es braucht die Gründung des Wohnungseigentum (in Top 1 und Top 2) mit einem Nutzwertgutachten. Erst dann kann die Bank die Liegenschaft vollständig bewerten. Die Grundbuchordnung muss hergestellt sein, das heißt, der Grundbucheintrag wird mit allen Begehren wie vorläufiges Wohnungseigentum, Teilung der Anteile in die WE-Objekte sowie der Einverleibung der jeweiligen Belastungen vorgenommen. Bis das alles erfolgt ist, vergeht meist eine Menge Zeit. Da kann bzw. wird man den Notar oder den RA mit der Treuhandschaft beauftragen, bis die Grundbuchordnung hergestellt ist. Der Treuhänder erhält dafür kein Geld (wie bei einem Hauskauf), sondern muss der Bank gegenüber die Treuhandschaft für die erstrangige Eintragung auf z.B. Top 1 sowie die Verbücherung des Wohnungseigentums übernehmen. Konditionen sollten mit dieser Eigenkapitalaustattung bestens möglich sein. Diese kennst du ja eh hinlänglich aus den diversen Threads. Die BA wird vermutlich somit mit eurem LZ-Wunsch die Nase vorne haben. Beim Kreditbetrag würd ich meinen, zwischen 510.000 und 550.000 das Ende der Fahnenstange zu erreichen - bei einer 35J Laufzeit. Diese ist aufgrund eures Alters möglich. Alles Gute! Lg, Alex |
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Hi, Das mag für eine (künftige) eigentumsseitige Zuordnung sinnvoll sein. Im konkreten Fall ist dies aber aufgrund der Finanzierungshöhe auf der einen Seite bzw. dem Schätz- bzw. Belehnwert auf der anderen Seite nicht unmittelbar relevant, da sich die Bank ohnehin an beiden Einlagenzahlen der Grundstücke besichern wird und ihr bzw. die Eltern (so diese noch Eigentümer sind) als Pfandgeber auftretet. Eigenmittelseitig ist eure Situation komfortabel. Einkommenseitig sollte sich bei einer 35jährigen Gesamtkreditlaufzeit die angestrebte Rate auch die 600k Finanzierung (vorbehaltlich einer "konservativen" Haushaltsrechung) gut ausgehen. Im Sinne der meiner Ansicht nach durchaus möglichen Bestkonditionen sind im Falle der 600k Finanzierung (bei der Bank Austria) zwei Themen zu berücksichtigen: 1) die bankinterne Immobilienbewertung: falls diese zu "defensiv" ausfallen sollte (was konkret bei der BA keine Seltenheit ist), kann es sein, dass der nicht besicherte Teil - so dieser nicht zu groß ist - in ein Zusatzdarlehen gepackt wird, das eine Gesamtkreditlaufzeit von lediglich 10 Jahren hat. Abhängig davon wie hoch dieses Darlehen ist, erhöht das dann freilich die monatliche Gesamtrate (möglicherweise auch über 2k/Monat). 2) der Fiktivzinssatz und das Zusammenspiel mit der erlaubten Debt Service to Income (Kreditrate im Verhältnis zum Einkommen) Quote: Der Fiktivzinssatz wird bei der BA nur dann dem tatsächlichen Fixzinssatz gleichgesetzt, wenn Fixzinslaufzeit=Gesamtkreditlaufzeit. Konkret für Fixzinslaufzeiten über 15 Jahren kalkuliert die BA den Fiktivzins unabhängig des tatsächlichen Fixzinssatzes mit 2,8% p.a. und für die variable Anschlussphase mit 3,4% p.a.. Die daraus errechnete fiktive Rate macht grob 2.300 aus. Bezogen auf euer Nettoeinkommen mal 14/12 gerechnet, ergibt das eine Quote von etwa 41%. Denke, das sollte sich ausgehen - die Probe aufs Exempel erhält im Falle der konkreten Einreichung. verstehe ich - Finanzierung und Veranlagung würde ich persönlich auch gerne getrennt wissen. d´accord Sofern bereits eine konkrete Bankanfrage mit Erfassung der Kundendaten, Finanzierungsbedarf, etc. erfolgt ist, entfällt die konkrete Bank für eine weitere Anfrage von weiterer Seite. Ist generell bei Banken so, um zu verhindern, ein und denselben Finanzierungsfall mehrfach zu bearbeiten. Viel Erfolg für die Verhandlungen! lg Thomas |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Wow @speeeedcat und @LiConsult Ihr zwei seid einfach ein Wahnsinn! So geballtest fachspezifisches Wissen gratis in einem Internetforum zu bekommen ist schon allerhand! Den Punkt ab "Grundbuchordnung muss hergestellt sein" lese ich nun zum Ersten mal. Das heißt wir machen erst ein Nutzwertgutachten, dann tragen wir uns ins Grundbuch ein (Kosten? ) und erst dann trägt sich anschließend bei positiver Kreditvergabe die Bank ins Grundbuch ein? Das klingt in der Tat nach einer Menge Zeit. Reden wir hier von mehr als 3 Monaten? War eigentlich so ca. unser Horizont in dem wir das nun angehen und möglichst abschließen wollten. Hier hänge ich gerade gedanklich noch etwas, da dies ja ein bisschen im Widerspruch steht zu dem was Speedcat geschrieben hat. Wenn es parifiziert ist, kann sich doch die Bank übers Grundbuch auch nur an diesem Teil besichern? Der "Worst Case" sieht dann gedanklich bei einer Zahlungsunfähigkeit so aus, dass G2 plus der Zubau an die Bank gehen würden, während der Besitz des Altbestandes unangetastet bleibt. Oder liege ich hier falsch? Genau den Fall wollen wir ja eigentlich mit dem ganzen Aufwand abgesichert haben. |
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Deswegen macht man das. Ich habe eine ziemlich ähnliche Konstellation heuer gehabt. Vom Erstkontakt (Ende 2020) mit den Kunden bis zur Kreditvertragsunterschrift hat es mehrere Monate gedauert (Mitte des Jahres). Wie schnell aber die handelnden Personen (Notar usw.) agiert haben, kann ich natürlich nicht sagen. Wie gesagt, schönes Einkommen, bin aktuell bei einem fast identen Einkommen (4.700 €netto) bei 510.000 € limitiert. Da ist die Laufzeit aber bissl kürzer. Ich schätze, bei 550.000 € wird Schluss sein. Wenn ihr ohnedies über solche Eigenmittelreserven verfügt, werden 50.000 € vermultich keine Rolle spielen 😊 Diese Auflage hat zumindest die BA nicht. Aber keine Sorge, "einschränken" kann und wird dich keine Bank, egal wo bei welcher du finanzierst. Das sind völlig voneinander unabhängige Geschäftsfelder. |
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Für die Bank ist es wesentlich, den Finanzierungsbetrag voll abgesichert zu haben. Wenn sich das mit G1 ausgeht (unabhängig davon, ob die Wohnungen dort parifiziert sind oder ideelles Eigentum vorherrscht), dann reicht auch diese Einlagezahl alleine zur Besicherung aus. Wenn G2 + Zubau alleine ausreicht, dann wäre es freilich sinnvoll nur diesen Teil zu besichern. Dem würde jedoch widersprechen. Wie gesagt: die Parifizierung ist zwecks Wohnungseigentumszuordnung sicher sinnvoll, für den konkreten Fall jedoch nicht relevant. Die Bank kann sich zwar an den einzelnen B-Blättern der Einlagezahl besichern, jedoch steht dem ein Finanzierungsbetrag von 500-600k, der dort vermutlich keine Deckung finden wird. So wie ich das verstanden habe, sind die beiden Grundstücke (die auch je eine eigene Einlagezahl haben, oder müssen die erst geteilt werden?) zur Besicherung notwendig - andernfalls keine volle Besicherung vorliegt. |
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Ich würde gut durchrechnen ob nicht etwas mehr EK einbringen und dabei bei der Zinsbindung mehr Risiko (kürzer und/oder mit einen Teil flexibel) nehmen insgesamt ein besseres Risiko-Ertrag-Verhältnis bringt. Auch weil die Zinsersparnis steuerfrei ist. Nur als ganz grobe Überschlagsrechnung um den Gedankengang zu verdeutlichen 600k zu 1,5% effektiv macht 9k Zinsen, 500k zu 1,0% effektiv nur mehr 5k. Macht 4% nach Steuern (!) EK-Rendite auf die extra 100k EK. Klar steigt auch das Risiko, aber 4% nach Steuern (entspricht 5,5% bei einer Anlage mit KESt) gibt es auch bei anderen Anlagen nicht risikofrei. Das muss nicht lohnen, aber sobald man bei der Finanzierung eher am oberen Limit ist kann mehr EK einbringen durchaus attraktiv werden selbst bei negative. Realzinsen. |
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Etwas komisch von meiner Seite geschrieben und mit den 2 Grundstücken natürlich doppelt verwirrend. Die Schätzung der Bank auf 640k betrifft den Teil der NACH der Parifizierung uns gehören würde - sprich der Zubau + das Grundstück G2. Wäre somit dies (mit Sicherheitsabschlag 510k) dann auch der maximale Kreditwert, da darüber hinaus die Besicherung nicht vorhanden ist? Weil dann erübrigt sich das Gedankenexperiment mit den 600k Kredit ja ohnehin. Danke für den Hinweis. Werde ich definitiv in die finale Entscheidung mit einbeziehen. Wobei der Unterschied in deinem Beispiel von 0,5% wohl schon etwas "hoch" angenommen ist. Aber definitiv das Durchrechnen wert! |
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Ausgehend von 640K Schätzwert kann die BA (da sind verschiedene Parameter ausschlaggebend) davon bis zu 95% ansetzen. Demnach wären die 600K also möglich. |
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Sehr spannend dass die BA hier also bis zu 95% des Schätzwertes gehen kann! Ich denke wie gesagt dass der Schätzwert mittlerweile etwas höher sein könnt, da sich die Wohnfläche und das Carport etwas vergrößert haben. Danke dir! |
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Wie weit sich die Bank beim LTV und eben auch bei der beschriebenen maximalen Leistbarkeit (unter Berücksichtigung der eigenen Fiktivzinsrechenlogik) "herauslehnt", gilt es herauszufinden. Wenn der höhere Kreditbetrag für dich ein Thema ist, würde ich bei der Einreichung auch mit diesem beginnen. Bedingt durch die vorhandenen weiteren Eigenmittel, kannst du dann immer noch downsizen. |
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Die 0,5% waren nur reine Beispielwerte, die erreicht man nur, wenn man auch das Risiko erhöht und nicht nur das Eigenkapital (außer die Finanzierung ist völlig am Limit). Gleichzeitig sind, eben mit mehr Risiko, auch 1% Differenz möglich. Dann ist man aber bei voll flexibel statt 20/25 fix. Da hilft eben nur alle Varianten durchrechnen. Ich verstehe grundsätzlich total die Verlockung der langen Zinsbindung und in vielen Fällen wird das auch eine gute Wahl sein, aber Banken haben auch bei der Zinsbindung nix zu verschenken. |
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Klar, wenn wir anstatt Fixverzinsung Variabel nehmen ist das 0,5% Delta mehr als realistisch! Müssen wir nochmal scharf nachrechnen, allerdings spielen für mich beim Eigenheim noch ein anderer wichtiger Punkt mit rein. Ein Aktien- oder Kryptoportfolio, genauso wie eine nicht selbst genutzte Imobilie darf in meiner Welt im Worst-Case einen Totalschaden erleiden und ich leb mein Leben trotzdem entspannt weiter. Ein Hauskredit eines Hause in dem 2 und in Zukunft mal 3 Generationen leben, soll die Minioption des Totalschadens hingegen nicht aufweisen. |
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