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Recht viel weniger wird wohl Margen-mäßig ned drin sein... |
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Danke speeeedcat für Deine Antwort,
zwischen den Zeilen gefragt - hätte ich noch gerne gewußt ob man hier noch etas optimieren könnte von den Konditionen. Danke Euch! Mauu |
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ja sicher ist noch potential vorhanden, um die 1,15% sollten machbar sein. Rundung keine.
die Eintragung ist zumindest bei meinen Partner obligat. |
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Vielen Dank an alle - habt mir sehr geholfen,
1,25% auf 3M, mit 0,8% BAG, 30J - ist nun abgeschlossen. Haben sich leider auf nix mehr eingelassen - dafür gibts zumindest beim Konto noch weniger Gebühren. Danke Euch! LG Mauuu |
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Es scheint die ominöse Kristallkugel also doch zu geben. Wie kann man eine derart klare aussage über die Wirtschafslage (Zinslage) der nächsten 25 - 30 Jahre machen? Ich bin nicht vom Fach und muss mich aber momentan mit dem Thema auseinander setzen weil wir auch im nächsten Jahr Haus bauen. Rein gefühlsmäßig würde ich auch sagen dass sich in den nächsten 10 Jahren von den Zinsen her nicht viel tut, aber das ist nur ein Gefühl. Ich frage mich momentan wonach man entscheiden soll, denn scheinbar geht's großteils um "ich glaube" oder "ich könnte mir vorstellen". Andere Argumente für oder gegen eine Zinsobergrenze sind doch kaum möglich oder liege ich da falsch? Nur fürs Gefühl, wenn man von der oben angegebenen Darlehnssumme von 215.000€ ausgeht: Angenommen es sind bereits ca. 18 Jahre rum und man hat ca. die hälfte der Schulden getilgt macht ein Zinsunterschied von 1,375% zu 5% immer noch eine monatliche Mehrbelastung von ca. 375€ aus. Da geht's also schon immer noch um was. Somit stehe ich für unser Projekt vor den Varianten (alle auf 30 Jahre): 1) Bauspardarlehen mit fix 8 oder 12 Jahre (Konditionen liefere ich nach, sind aber vermutlich bekannt) 2) Bankdarlehen Aufschlag 1,25% auf 3M Euribor 5,75% Zinsobergrenze für 20 Jahre um 17.700€ (Cap annuitätisch fallend) BAB 2.000€ 3) Teilung, hälfte Bank, Hälfte Bauspardarlehen Tut mir Leid wegen dem Roman. Ich hoffe man erkennt meine Ratlosigkeit etwas. Wir wissen momentan nicht was wir bevorzugen sollen. Vielleicht könnt ihr uns helfen zu entscheiden. |
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die klare aussage kam deswegen, weil schon extrem viel darüber diskutiert wurde.
klare meinung der experten hier im forum begründet sich darauf dass wir der gleichen meinung sind wie du, dass sich in den nächsten jahren in der zinslandschaft was tun wird, jedoch nicht massiv. klar, kristallkugelguggen und kaffeesudlesen zählt ja bekannterweise nicht, jedoch würden massive sprünge bei den zinsen die wirtschaft momentan umbringen. die ezb will, dass mehr investiert wird. die banken trauen sich gegenseitig nicht, und sind mit jeder kreditvergaben an unternehmen in den letztn jahren dank basel II und basel II extremst kritisch. was sie auch müssen durch die vorgabe. nun was macht die ezb. sie lässt die leitzinsen unten, der euribor (indikator zu dem sich die banken untereinander geld leihen vereinfacht gesagt) ist ebenfalls dadurch im keller. unternehmen sehen durch den niedrigen euribor günstige chancen sich zu finanzieren, also wird dann auch die wirtschaft mit diesen finanzierungen angekurbelt. es hängt ein elends langer rattenschwanz an solchen zinsentscheidungen dran. was in 10 jahren ist, weiß keiner. wenn ich das wüsste, würde ich zinswetten abschließen und keinen 40 stunden job haben. marktanalysen zufolge gehts jedoch mit ähnlicher zinsstruktur die nächsten jahre weiter! und 1 % mehr beim aufschlag ist immer noch nicht gefährdent oder hoch. schon höher, aber nicht bedrohlich, dass man sagen muss: oh mein gott.. die zinsen gehen durch die decke jedoch gilt: wenn ich jetzt das niedrige zinsniveau ausnütze und mittels sondertilgungen den kredit füttere, kann ich immer noch - im falle des falles - auf ein bauspardarlehen mit obergrenze umsteigen, wenn die zinsen auf die bedrohliche grenze zu kommen scheinen. in dieser zeit.. und nehemen wir an 10 jahre.. hab ich so viel vom kredit getilgt, dass sich das auf jeden fall auszahlen wird. splittung des kredites in bankkredit und bauspardarlehen is ebenso a blödsinn, da die konditionen beim bauspardarlehen - insbesordere was gebühren betrifft - sehr starr sind. reines bauspardarlehen hast zu viele gebühren im vergleich zu nem bankkredit. meine empfehlung ist: abschluss eines bankkredites mit variablen zinssatz. aufschlag auf den 3M so gering wie nur mögich (bonitätsabhängig/sicherheitsabhängig) zu halten, die niedrige zinsphase ordentlich ausnützen. ggf. sondertilgungen machen. umschulden und sondertilgungen gehen IMMER, mit ausnahme von fixzinsperioden. (zB. 8 Jahre fixzins von 2,5 % oder whatever) dann muss man das mit der bank extra aushandeln, dass auch in dieser phase sotis gemacht werden können. ps.: meist sind forderungseinlösungen billiger, als umschuldunge, da das pfandrecht einfach "übergeben" werden kann *g* hab den längeren ^^ |
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| Hallo rk515, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ergänzung - Ich stimme rk in allen Punkten zu und möchte noch folgendes ergänzen:
Wenn es es echter Zinscap ist zahlst Du dafür jetzt so zwischen 5k und 15k Euro. Da kannst Du die 375 Euro Mehrkosten lange abdecken. Selbig bei Vertragsgrenzen mit dafür höherem Aufschlag: Differenz sondertilgen ist natürlich das beste aber überleg Dir zur Veranschaulichung was für ein Sümmchen sich sammeln würde wenn Du die Differenz immer auf ein Extra Konto überweist und wie lange Du damit eine Hochzinsphase übertauchen kannst. lg, Chris23 |
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Wie läuft das in der Praxis? Hängt das nicht vom Goodwill der Erstbank ab ob sie da zustimmt. Weil die wird nicht gerade glücklich sein wenn man zu einer anderen Bank wechselt. Umschulden geht ja leicht weil wenn ich den gesamten Betrag bei der Erstbank tilge kann sie nichts dagegen sagen. |
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nein. das hat nix mit goodwill zu tun!
es is die pflicht der bank die abgelöst wird, das geld anzunehmen, und ALLE zu dem kredit bestellten sicherheiten der neuen bank aufzuhändigen. für hypothekarische sicherheiten müssen auch noch löschungserklärungen/-quittungen beglaubigt unterfertigt an die neue bank geschickt werden, da diese dann das pfandrecht rauslöschen kann wenns getilgt is. vorteil daran ist, dass man keine GB eintr. geb. mehr zahlen muss und so weiter... die neue bank geht einfach in den bestehenden rang der abzulösenden. es ist wie ne umschuldung, AUSSER, dass alle sicherheiten auf die neue bank übergehen. pfandrecht beschränkt sich allerdings dann auch von dem was im grundbuch steht auf den eingelösten betrag. das ist der kleine und feine unterschied. und bei eine HBH wird dann zu ner darlehenshyptthek, also nicht aufrechenbar und nicht wieder ausnützbar. Forderungseinlösung nach §§1422 und 1423 is absolut nix goodwilliges der einzulösenden bank sonder eine verpflichtung, wenns so gemacht wird.
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@rk: Danke für die Info, das ist gut zu wissen und kann mal bares Geld wert sein. Vor allem zahlt sich da eine Umschuldung viel schneller aus wenn die Eintragungsgebühr nicht nochmal neu anfällt.
Ich werd es nützen wenn die Aufschläge mal wieder unter 1% fallen sollten. Derzeit sieht es ja leider nicht danach aus.
lg, Chris23 |
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nachtrag:
in der praxi läufts so ab: 1) neue bank schickt an alte bank im auftrag des kunden ein schreiben in dem sie die forderungseinlösung ankündigt. mit der bitte um bekanntgabe einiger daten wie saldo, zahlungsverzug, rückstände, gebühren für die einlösung... usw. 2) kunde unterschreibt kreditvereinbarung bei neuer bank (auf genaueres was da alles drinnen steht geh ich jetzt nicht ein, ok?) 3)bank neu überweist den aushanftenden betrag an bank alt zum zeitpunkt X mit einem schreiben, die sicherheiten sind in ordiginaldokumenten an die bank neu zu schicken 4) grundbuchsordnung bleibt bestehen, kunde zahlt seine monatliche rate weiter jedoch an die bank neu! eigentlich ändert sich nix fürn kunden, das is ja das tolle. (vom prinzipellen her). konditionen und rate können sich bei bank neu ändern und frei gestaltet werden. ob der kunde jetzt an bank a oder bank b zahlt is ja egal. und die bank hat nen grundbuchsrang gesichert und dem kunden kosten erspart durch die forderungseinlösung. ps.: das is jetzt kurzform gell... nur angemerkt aber herrliche sache.. für kunde und bank |
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ist nicht gleich forderungseinlösung..... bitte gerne!!!! |
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gilt das dann auch für den "übertrag" auf eine bausparkasse bzw. ein bauspardarlehen? |
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banken können banken
banken können bausparkassen bausparkassen können banken bausparkassen können bausparkassen... forderungseinlösen egal wer zu wem, grundvoraussetzung is ne hypothekarische sicherstellung im GB. natürlich geht das auch nur unter vorbehalt der ausreichenden sicherstellung und ausreichender bonität. sprich leistbarkeit! aber das muss ich ja nicht dazusagen, das is ja auch grundvoraussetzung für ne kreditvergabe |
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interessant dann geht das ja ziemlich flux von statten...
hätte immer gedacht das wäre ein riesen prozedere mit neueintragung etc. |
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neueintragung?
da wird nix neues ins GB eingetragen. oder was meinst du? naja, von den bankterminen isses eher zeitaufwendiger. man braucht den kunden 2 bis 3 mal zu unterschriften in der bank. aber erfahrungsgemäß wird das gern in kauf gnommen damit man wo anders besser kondis bekommt. 1) erstgespräch 2) unterschrift des kunden ist nötig beim schreiben an die bank alt mit der bitte um saldoauskunft 3) unterschrift des kunden ist nötig bei der vereinbarung zwischen bank neu und kunde über die forderungseinlösung. so ist meißt der ablauf |
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Vielen Dank für die ausführlichen Infos. Wenn ich das so lese wäre aus aktueller Sicht ein Bauspardarlehen echt rausgeschmissenes Geld.
Nachtrag zu unserem Bauspardarlehen Angebot: 4 Jahre mit 2,78% fix oder 8 Jahre mit 2,85% fix (echter Zinssatz) danach 2,3% - 6% Variabel mit 1,375% Aufschlag auf 12M Euribor Wäre das eine vernünftige Variante: Bankdarlehen nehmen mit den Konditionen wie genannt (Aufschl. 1,25%, BAG 0,87%) ca. 100€/Monat in Bausparer einzahlen damit man einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hat, sollte man ihn brauchen. Bei Bedarf (Hochzinsphase gegen 6% mit Forderungseinlösung umstellen auf Bauspardarlehen) Ich weiß, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag ist momentan nicht erforderlich da man aktuell auf die Minute ein Bauspardarlehen bekommt, aber sollten sich die Zeiten wieder ändern, wird das nicht der Fall sein. Wäre das so denkbar? |
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wäre auf jeden fall so denkbar!
ich würde aber - wenn du die 100 schon in nen bausparer stecken möchtest - diesen nach ablauf der gesetzlichen mindestbindefrist als sondertilgung hernehmen. aus heutiger sicht jedenfalls. aber sonst kann man das so machen |
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Zur Forderungseinlösung. Muss man da beim Kreditabschluss irgend etwas beachten, dass die Bank einem nicht irgendwo in den AGBs eine Sonderpönale bei Forderungseinlösung unterjubelt?
Ich hab momentan einen Passus für 1% Pönale bei nicht angekündigter Sondertilgung drin. 6 Monate vorher muss ich ankündigen, ist aber verhandelbar wurde mir vom Bankbetreuer gesagt, da kann man noch dran schrauben. |
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man muss nur aufpassen bei fixzinsphasen.
wenn du in deinem vertrag drinnen hast, dass dass du einen fixzins für 5 jahre hast, darfst du meist innerhalb dieser zeit keine sondertilgungen machen. wenns verhandelbar ist, dann würd ichs machen, bzw. streichen lassen. wenn nicht, kündigst halt vorher die sondertilgung an. alle vereinbarungen schriftlich geben lassen! dann stehst auf der sicheren seite |
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Eine pönale für forderungseinlösungen ist mir nicht bekannt - in den AGBs kann das auch nicht einfach iwo reingepackt werden - wie es Simon schon beschrieben hat tritt die aktuelle Bank der Bank die den Kredit umschuldet die Hypothek ab - das ist ein reiner Vorgang zwischen den Banken
Und wie Simon geschrieben hat kann es nur zu "normalen vertraglich vereinbarten" pönalzahlungen kommen die den Kreditvertrag himself betreffen - aber nicht eine etwaige forderungseinlösung Aber leg mal nicht zu viel wert auf eine forderungseinlösung - die wenigsten Banken machen das noch - wenn dann sind es eher kleine regionale - aber die sind meist konditionell teurer was eine neue pfandrechtseintragung oder bzw das Ersparnis bei forderungseinlösung nach nicht allzulanget Zeit wieder relativiert... Lg jochen |
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