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Liegenschaftsbewertung - Neubau

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17.11. - 18.11.2021
13 Beiträge | 8 Autoren 13
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Hallo,
bei uns wurde von zwei Banken eine Liegenschaftsbewertung (Neubau - FTH Holzriegel 120 m2 Netto + Grundstück). Bei einer Bank wurde die Liegenschaft mit 374K € (bzw. mit 436 € "wenn man nachhilft") bewertet und bei der zweiten Bank (Hausbank) mit 280€ K. Das Haus selbst kostet tatsächlich mit fixfertiger Bodenplatte und Terrasse (32m2) samt allen Arbeiten (laut KV) 360€K.  Das Grundstück (903m2) kostet 13 € und wurde bei der 1. Bank mit 25k€ bewertet.

Das Haus wäre westlich ausgerichtet. Südliche Ausrichtung wäre auch möglich. LWWP + Wohnraumlüftung + PV + Fußbodenheizung + Echtholzböden + Vorbereitung E-Ladestation, elektrische Raffstores, große Fenster, Küche mit Markengeräten etc. in der Ausstattung vorhanden.

Gesamtkosten für Haus samt allen Kosten für Grundstück 403k €. Dazu käme noch der Carport, hochwertige Befriedung sowie Gartenanlage. 

Für uns ist eine Liegenschaftsbewertung mit 280K € absolut nicht nachvollziehbar. Gibt es irgendwelche Gründe, welche die Liegenschaftsbewertung derart negativ beeinflussen können?

Vielen Dank im Voraus!

 
 
17.11.2021 ( #1)


Mobo schrieb: Das Grundstück (903m2) kostet 13 € 

Das könnte der Grund sein: 13k€ für ca. 900 m² ergibt ja nicht mal einen Preis von 15€/m², was nach einer sehr ländlichen, eher ungefragten Umgebung, klingt. Kann sein, dass die Hausbank daher direkt alles abwertet was drauf gebaut wird.

Genauer werden es die (beiden) Profis hier im Forum wissen.
17.11.2021 ( #2)
Mit dem Auto sind es 40 Minuten nach Wien - Hernalser Gürtel oder 35 Minuten nach Spittelau P+R. Der nächste Bahnhof ist 10 Minuten mit dem Auto entfernt. Dann eine Fahrzeit von ca. 1 Stunde bis ins Zentrum von Wien mit den Öffis. 
17.11.2021 ( #3)


Mobo schrieb:

Mit dem Auto sind es 40 Minuten nach Wien - Hernalser Gürtel oder 35 Minuten nach Spittelau P+R. Der nächste Bahnhof ist 10 Minuten mit dem Auto entfernt. Dann eine Fahrzeit von ca. 1 Stunde bis ins Zentrum von Wien mit den Öffis.

Das ist völlig egal, wenn der Grund (fast) wertlos ist, ist auch der Neubau mit Fertigstellung (inkl. Grund) bereits weniger wert wie die Baukosten und so bewertet auch die Bank. Die beiden Bewertungen sind vermutlich einfach an den beiden Enden der möglichen Bandbreite. 

Was kostet eine vergleicbare (im Idealfall selber Ort!) Immobilie die ein paar Jahre alt ist? Wohl kaum 374k (oder gar 436k)?


18.11.2021 ( #4)
Man bekommt halt selten das was man reinsteckt, da ja verbaute Materialien nicht an wert steigen Mit der Zeit, daher ist das wesentliche die Lage und was dort pro m2 geht. 
18.11.2021 ( #5)
Die Lage, so wie Schurl schreibt.
Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. So wie es scheint, ist in deiner Gegend sehr wenig Nachfrage, somit ist der Grund nichts bis sehr wenig wert. Das kann sich natürlich im Lauf der Zeit ändern, die Bewertung für den Kredit erfolgt aber jetzt.
18.11.2021 ( #6)
Die Liegenschaftsbewertung war bei uns auch der Grund, warum wir nicht die Bestkonditionen bekommen haben. Ich finde das zwar auch nicht fair, vor allem weil ich weiß, dass wir das Haus jetzt mit Sicherheit teurer verkaufen könnten, als wir bisher dafür ausgegeben haben - wir haben nämlich lange genug in der Gegend nach Bestandshäusern gesucht, und etwas Vergleichbares wäre mind. um 50k€ teurer gekommen.
Aber das hilft alles nix, wenn bei der LiBe der Bank was anderes rauskommt.
Wenn ich aber lese, dass der Grund nichts wert ist, stellts mir die Haare auf.
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18.11.2021 ( #7)
Danke für die Antworten. Ich dachte schon , dass was nicht mit dem Haus stimme. 

Also zu Lage: Das Grundstück ist 10 Minuten von der Bezirkshauptstadt Hollabrunn entfernt. Es handelt sich um ein Grundstück der Gemeinde, deshalb der geringe Preis pro m2. Ich finde nun dass das Grundstück absolut unterbewertet ist , da es in unserer Gegend rund um Hollabrunn keine private Grundstücke mehr gibt und auch Grundstücke der Gemeinden sind seit zwei Jahren rar bzw. gar  mehr vorhanden, deshalb haben wir auch das Grundstück sofort gekauft. 
Was andere Immobilien in der Gegend  betrifft,  liegz der Verkaufsanfangpreis für 20 Jahre alte Immobilien bei 350-380K , wir machten zuletzt bei einem Bietverfahren mit..Die Immobilie wurde dann um 560K verkauft bei über 40 Interessenten. In den letzten Jahre  gab es nur ein einzige Neubau zum Verkauf (Scheidungsfall) , wo der Anfangspreis 450K war. Auch 8 Minuten von Hollabrunn entfernt. 

Auf Nachfrage bei der Bank mit dem geringen Wert wurde mir mitgeteilt,  dass die Bewertung der anderen Bank für sie nicht nachvollziehbar sei und sie leider einen sicherheitsbetonten Mindestverkaufswert annehmen müssen , der unter dem üblichen Marktpreis liege.
Ich bin dann gespannt wie der Liegenschaftswert bei anderen Banken sein wird. Für Bauanfang habe ich 3 Jahre Zeit.

18.11.2021 ( #8)


tomsl schrieb:

Wenn ich aber lese, dass der Grund nichts wert ist, stellts mir die Haare auf.

Das sollte nicht wertend gemeint sein (wir haben selber in der Familie (Bau-)Grund in der selben Gegend und mehrere Verwandte die in der jüngeren Vergangenheit dort gebaut haben), sondern nur relativ im Vergleich zu anderen Regionen bzw. den Baukosten gemeint. In den meisten Regionen ist halt der Wert eines Neubaus (inkl. Grund) deutlich höher wie die reinen Errichtungskosten und man hat mit der Besicherung kein Problem wenn Grund aus EK bereits bezahlt ist. In Regionen mit relativ geringen Grundstückpreisen (das inkludiert im wesentlichen den ganzen Bezirk Hollabrunn) trifft dieser Automatismus halt nicht zu.

Es hat aber wohl gerade auch in der Gegend in den letzten Jahren eine starke Preisdynamik (eben von sehr niedrigen Ausgangsniveau) gegeben und u.u. hinkt die sicherheitsbetonte Bewertung einfach der Realität hinterher. Auch mir sind in der Region Angebotspreise aktuell aufgefallen, die vor wenigen Jahren noch absolut undenkbar waren (z.B. Baugründe die um 80/m^2 angeboten werden die noch vor 3 Jahren um max. 25/m^2 zu haben waren). Die genannten Preise für Bestandsimmobilien überraschen mich trotzdem ein wenig, aber soll mir im eigenen Interesse nur recht sein. 😃
18.11.2021 ( #9)


chrismo schrieb: Das könnte der Grund sein

Das ist der Grund.
Bei Grundstücken mit einem derart niedrigen Bodenpreis (deckt sich dieser mit den Transaktionen der letzten Zeit in eurer Gegend?) tun sich die Bewertunggssysteme der Banken schwer.
Jetzt könnte man natürlich argumentieren, dass der Sachwert (= Preis für die Neuerrichtung) trotz Belehnwertabschlag bedeutend höher ist. 

Dennoch wird sich in einem möglichen (und natürlich nicht gewünschten) Verwertungsfall in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit die Bank je nach Fremdkapitalhöhe schwer tun, die Immobilie verlustfrei zu verkaufen.
18.11.2021 ( #10)


Equity schrieb: Das sollte nicht wertend gemeint sein

Das war mir schon klar, kein Stress


LiConsult schrieb: Bei Grundstücken mit einem derart niedrigen Bodenpreis (deckt sich dieser mit den Transaktionen der letzten Zeit in eurer Gegend?) tun sich die Bewertunggssysteme der Banken schwer.

Das verstehe ich auch.
Unser Grundstück hat sagenhafte 21,5€/m² gekostet, dabei würde ich die Lage gar nicht mal als schlecht einschätzen. Laut Bürgermeister hatten wir aber noch Glück, denn jetzt gibt es mal einen Baustopp, und danach werden die Preise deutlich erhöht.
Ich bin mir sicher, in ein paar Jahren würde die LiBe schon anders aussehen. Allerdings haben wir noch immer einen gutzen Zinssatz, und wer weiß wie sich die Preise am Bausektor weiterentwickeln. Billiger wird sicher nix, insofern passt das für uns schon so.

Ich bin ja nach wie vor geschockt, zu welchem Preis so ein wertvolles und vor allem begrenztes Gut wie Boden nach wie vor in Teilen Österreichs noch verscherbelt wird - auch wenn wir selbst davon profitiert haben.
18.11.2021 ( #11)
Es ist halt auch das eigene Haus immer mehr wert als dritte glauben :). 
Umso höher der Grundstückswert im Verhältnis zum Haus ist umso näher kommt die Bewertung an den Gezahlten Preis ran. 
die beste Sicherheit sind Bestandslose Grundstücke in guter Lage! 
18.11.2021 ( #12)


tomsl schrieb: Ich bin ja nach wie vor geschockt, zu welchem Preis so ein wertvolles und vor allem begrenztes Gut wie Boden nach wie vor in Teilen Österreichs noch verscherbelt wird

Haben vor 6 Jahren im Mittelburgenland (25km abseits der Schnellstraße) zwei benachbarte Grundstücke (eines mit vorhandenem Haus, eines leer ohne Bauzwang) gekauft. Das Grundstück mit Haus ~735m2 zu 42€\m2, das Freie ~1150 zu 51€/m2. Gedacht war ein Altersbungalow für die Schwiegereltern oder für uns als EFH. Im Haus sind die örtliche Apotheke und ein Friseur. Mir kam das damals als Geschenk vor und habe mich lange gewunder warum es (zumindest das Haus mit Mieter) haben will. Es gibt auch noch in Ö Flächen die anscheinend 'noch' uninteressant sind.

Leider haben wir nun im Speckgürtel gebaut und somit wird der Grund wahrscheinlich ewig leer stehen bleiben. Bin grundsätzlich gegen das 'schinden' von leeren Baugründen oder Wohnungen, dann aber doch wieder zu gierig zum verkaufen. Bin auch nur ein Mensch
18.11.2021 ( #13)
Hat auch was Gutes - zumindest wird der Boden nicht versiegelt.😊


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