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Kreditangebot mit extremer Laufzeit - Bitte um Meinung

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21.11. - 22.11.2020
7 Beiträge | 5 Autoren 7
Meine Frau und ich sind dabei eine Neubauwohnung zu kaufen. Kostenpunkt inkl. Nebenkosten ca. 597.000€

Kreditvolumen 317.000€
Eigenkapital: 280.000€
Einkommen von uns beiden ca. 3.900€ (exkl. SZ, inkl. Kindergeld für 2 Kinder)

Ich habe mich bei einem Berater eines bekannten Kreditvermittlers in Österreich erkundigt, wie hoch die Rate in unserem Fall ungefähr sein wird bei möglichst langer Kreditlaufzeit (Hintergrund: ich werde irgendwann eine Eigentumwohnung von meiner Mutter (70 Jahre) erben, die aktuell geschätzt ca. 400.000€ Wert sein dürfte.)

Ich war extrem überrascht, als mir der Berater folgendes Angebot auf den Tisch legte:

Laufzeit 65 Jahre (meine Frau und ich sind übrigens 40 bzw. 37 Jahre alt)!

Fixzins 15 Jahre (mehr Jahre geht leider nicht): 1%, anschließend 1% (keine Weitergabe des negativen Euribors)
Variabel: 0,53% (keine Weitergabe des negativen Euribors)

Bei einem Mischverhältnis von 70% Fix und 30% variabel (habe ich vorgeschlagen) ergibt das eine monatliche Rate von 526€.

Sondertilgungen sind bis zu 11.000 p.a. variabel möglich, beim Fixzinskredit mit 1% Pönale

Ich bin im Moment unsicher, ob das Angebot gut ist. Konditionsmäßig habe ich hier im Forum schon bessere Angebote gesehen, ABER:
Würden wir 35 Jahre Laufzeit nehmen, dann würde die Rate irgendwo im Bereich von 800-1000€ liegen. Es gäbe also deutlich weniger Spielraum für Sondertilgungen. Der Plan ist ja möglichst jetzt zurückzuzahlen, bevor die Zinsen irgendwann wieder steigen (auch oder gerade, weil das gemeinsame Einkommen aufgrund der aktuellen Familiensituation (2 kleine Kinder) im Moment noch eher gering ist - das wird in ein paar Jahren vielleicht noch etwas besser).

Im Augenblick tendiere ich dazu das Angebot anzunehmen. Was meint ihr? Danke für jede Einschätzung.

 
 
21.11.2020
Dir ist völlig klar dass man bei der Rate kaum was tilgt?
Schau dir doch Zins-und Tilgungsanteil für die ersten 20 Jahre in einem Rechner an und vergleiche da mal beide Varianten... dann siehst du ganz schnell wo ihr besser aussteigt.
Ob man nun 500€ monatlich zahlt und am Jahresende 6000€ Sonderzahlung macht oder ob man gleich so viel zahlt spielt ja keine grosse Rolle ausser für die Flexibilität.  0
21.11.2020
Du tilgst ja bei einer 30J wesentlich mehr als bei einer 65J LZ. Somit machst du ja die für dich eminent wichtigen "Sondertilgungen" eh über die Laufzeit und Rate. 0
21.11.2020


MalcolmX schrieb: Dir ist völlig klar dass man bei der Rate kaum was tilgt?

Vollkommen richtig - das ist auch die Grundaussage dieser Thematik.

Bei einer 65 jährigen Kreditlaufzeit fließen bei dem Kreditbetrag bis zur erwarteten Erbschaft in sagen wir z.B. 15 Jahren (20 Jahren) etwa 44k (etwa 58k) nur in den Zinsendienst und sind somit - weg.


Olivenbaum schrieb: Der Plan ist ja möglichst jetzt zurückzuzahlen,

Das ist bei einer 65 jährigen Laufzeit aber genau anders.

Zurückzahlen kann man als Verbraucher (Konsument) im Übrigen betragsunabhängig IMMER - notfalls auch mit einer Pönale.

Abseits davon: eine Finanzierungsmöglichkeit mit einem derartigen Endalter (sie 105 - er 102) habe ich von einer österreichischen Bank noch nie gehört. Ich bezweifle auch, dass dies richtlinienkonform mit europäischen Vorgaben hinsichtlich die geltenden Kreditvergabestandards geht. Auch die Nicht-Weitergabe des EURIBOR-Referenzzinssatzes ohne im Gegenzug dafür eine Obergrenze einzuführen entspricht nicht der geltenden Rechtsprechung.

Mit deinen Eckdaten kannst du bei anderen Instituten die in Österreich tätig sind aktuell Zinssätze erreichen, die unterhalb der angebotenen liegen - halt nur bis zu einer maximalen Kreditlaufzeit bis 35 Jahre.
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22.11.2020
Vielen Dank für die für mich sehr hilfreichen Antworten.
Von Rechtskonformität geh ich aus, wenn der größte heimische Kreditvermittler sowas anbietet. Vermutlich handelt es sich um eine ausländische Bank, weil da diverse Kooperationen existieren. Zinscap hab ich bisher noch nicht erwähnt: liegt knapp unter 6%. 
Was haltet ihr davon, den Immobilienkredit auf 2 verschiedene Kreditinstitute aufzuteilen?Geht das überhaupt und falls ja, wie schätzt ihr folgendes Vorhaben ein (v.a. in Hinblick Risiko):

Bank1: 60% der Kreditsumme variabel, Aufschlag 0,525% (Effektivzins) auf Euribor nicht unter 0, Laufzeit 65 Jahre
Bank2: 40% der Kreditsumme fix auf 20 Jahre, Laufzeit 35 Jahre, Zinssatz noch offen

Anmerkung: In den ersten 10 Jahren würden wir beim variablen Teil ca. 75.000€ "Sondertilgung" machen (Grund: Flexibilität), um etwaige Zinssteigerungen in der Zukunft besser auffangen zu können.

Bitte um Meinungen bzw Verbesserungsvorschläge.
Vielen Dank. 0
22.11.2020
Ich verstehe zwar grundsätzlich den Wunsch nach Flexibilität, aber der ist (vermutlich) teuer erkauft. Ich würde schlicht eine Gegenrechnung mit 35 Jahren flexibel machen (da solltet ihr in etwa bei 800/Monat) und mit 35 Jahren mit Fixzinsbindung (bei längerer Zinsbindung eher um die 900/Monat) anstellen und vergleichen.

Meine Vermutung ist, wenn ihr auf 35 Jahre finanziert (egal ob fix, flexibel oder gemischt) und in den ersten Jahren auf Sondertilgungen bewusst verzichtet (die geplante Sondertilung + Rate bei 65 Jahren ist ja ohnehin höher wie die Rate bei 35 Jahren) habt ihr nach kurzer Zeit einen Puffer und seid zu geringeren Kosten gleich flexibel (d.h. der Puffer kann verwendet werden um die Rate für ein oder zwei Jahre auf die 65 Jahre Variante zu senken, größe des Puffers und die entstehenden Kosten sind halt dann der Preis der Flexibilität).

Das gilt natürlich nur, wenn aktuell +/- 900 Euro pro Monat leistbar sind, wenn der Grund der 65 Jahre nicht die Flexibilität oder die erwartete Erbschaft, sondern mangelnde Leistbarkeit sind (und die geplante Sondertilung in den ersten 10 Jahren eine Hoffnung auf die Zukunft ist). 0
22.11.2020
Ich stimme Equity hier vollinhaltlich zu.


Olivenbaum schrieb: Was haltet ihr davon, den Immobilienkredit auf 2 verschiedene Kreditinstitute aufzuteilen?

Besicherungsseitig ist die Grundthematik jene: das finanzierende Insitut wird als Voraussetzung für die Kreditgewährung die Besicherung über ein hypothekarisches Pfandrecht vorschreiben. Da im Grundbuch das Rangprinzip herrscht, wird bei zwei finanzierenden Banken somit automatisch eine Bank im  Geldrang nach der anderen Bank stehen. Für die "zweite" Bank kann das insofern uninteressant werden, als sie für eine ausreichende Besicherung nicht genug "Wert" übrig hat, was zur Folge hätte, dass diese entweder gar kein Engagement eingehen möchte, oder wenn doch, dann nur zu "schwachen" Konditionen.
Die Flexibilität der Rückführung ist bei einem Kreditnehmer, der im rechtlichen Sinne "Verbraucher" ist (und das bist du) ohnehin gegeben. Du kannst jederzeit Beträge deiner Wahl dem Kreditkonto (den Kreditkonten) zuführen - natürlich allenfalls unter Bezahlung einer Pönale von maximal 1% bei der vorzeitigen (Teil-)Tilgung des fixverzinsten Teils.

Was spricht gegen fix und variabel bei ein und derselben Bank?


Olivenbaum schrieb: wenn der größte heimische Kreditvermittler sowas anbietet

Was meint der eigentlich zu dem Themenkomplex? 0
22.11.2020
VR-Bank, nehm ich an?

Wie erwähnt wird Bank B keine Freude haben, sich im Rang hinter Bank A eintzutragen - und das vermutlich mit einer dementsprechenden Kondition einpreisen. Oder gar einem Vertragsverhältnis nähertreten wollen.

Mir erschließt sich nach wie vor der Sinn eines solchen Konstrukts nicht, auch vor dem Gintergrund, dass zeitnah eine relativ große SoTi getätigt wird.

30-35 J Laufzeit um derzeit 0,25% Sollzinssatz, die SoTi einfließen lassen und dadurch die monatlichen Raten anstatt der Restlaufzeit verringern lassen, wäre meine Idee.
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