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Kreditangebot € 700.000

22 Beiträge | 5.11. - 6.11.2019
Haben im Nebenthread nun abgewogen Kreditvermittler ja/nein.

Ich lass mir das noch offen und schritt jetzt einfach mal selbst zur Tat und spazierte in die örtliche Raika.

Nach kurzer Zeit legte mir der freundliche Berater folgendes Anbot drr Raiffeisen Bausparkasse vor:

Kreditsumme 700k 
Laufzeit 30j, davon 15 Jahre Fix
Effektiver Zinssatz 1,6%, nach 15 Jahren 1,5% aufschlag auf den 12m euribor ohne Obergrenze
Pro Kalenderjahr € 10k sondertilgung ohne pönale 

Im effektiven Zinssatz berücksichtigt 1,5% BAG und ca. € 9.200 eintragungsgebühr. Nicht enthalten ca. € 550 Gebühren Notar f. Eintragung usw.

Kontoführung Kalenderjahr ~ € 31,--

Was meint ihr, Angebot gut? Ist der Aufschlag auf den 12m euribor üblich/gut/schlecht?

Dazugesagt werden muss, dass es sich um reines Angebot handelt, freigabe müsste man abwarten. Manko ist der geringe EK Anteil von nur 100k (Bausumme gesamt 800k)

Bekomme diese Woche noch Angebote von Hypo Tirol und Volksbank. Die stellen allerdings nur Angebote aus, die schon soweit geprüft sind, dass freugabe erfolgen kann

 
5.11.2019 12:32
Raika und VB kannst vergessen.

HypoTirol und Sparkasse gegeneinander ausspielen.

(Kanns aus Erfahrung in Tirol berichten).
5.11.2019 12:44


Optimist schrieb: 1,6%, nach 15 Jahren 1,5% aufschlag auf den 12m euribor

Ist das ein Angebot der Bausparkasse? Die haben in der Regel als variablen Indikator den 12M EURIBOR.

12M EURIBOR war seit 1999 durchschnittlich etwa 0,25% höher als der 3M EURIBOR (der bei Banken gewöhnlicherweise als variabler Indikator eingesetzt wird). Aktuell liegt die Differenz bei etwa 0,11%.

Konditionen sind weit entfernt als gut bezeichnet zu werden. Dass "nur" 100.000 als Eigenmittel in das Bauprojekt fliessen, sehe ich nicht als Problem (sind 12,5%). Das (lastenfreie) zu bebauende Grundstück ist ja ebenfalls bereits vorhanden, oder? Oder liegt dieses in einer "günstigen" Gegend, wobei: Wenn die Eigenmittelausstattung beanstandet wird, wieso werden dann nur ca. 110% eingetragen?


5.11.2019 13:03
Wenn ich Tirol lese, gibt' s keine billigen Grundstücke .

Wenn zum Grundstück noch 100K Barmittel eingebracht werden, sollte das Projekt bei dementsprechendem Einkommen sehr gut darstellbar, weil zu 100% besichert, sein.

Ich kenne den 12-ME nur bei Bauspardarlehen, was dagegen spricht ist die nicht vorhandene Obergrenze (bei BSP-Darlehen ja 20 Jahre bei 6% - diese ist aber mehr als hypothetisch zu bezeichnen).
Der meistverwendete Indikator ist der 3-ME.

BAG zu hoch für diesen Kreditbetrag, Eintragung sollte zu 100% möglich sein, nicht wie angegeben 120%.

Pönale freie Sondertilgung wäre mit 50.000 € pro Jahr schon wesentlich charmanter als 10.000 €.

Alles in allem spoiler ich mal mit den vorhandenen Informationen bei einem 15J Fixzinssatz und 30J Laufzeit einen Effektiv-Zinssatz von rund 1,2%. Aber Achtung: sollte eine Risiko-Ablebensversicherung gefordert sein, müssen die Ksoten für diese im ESIS ausgewiesen sein und verteuern somit den Effektiv-Zinssatz (vermutlich um 0,1%).

Lg, Alex


5.11.2019 14:19
Angebot ist von der Raiffeisen Bausparkasse.

Baugrund ist noch nicht gekauft und ist im Gesamtvolumen drin: Baugrund ~ 200K inkl Nebenkosten + Haus (bestehend aus Privatwohnung für uns und 2 Wohnungen, die vermietet werden) 600k bezugsfertig.

Baugrund sind 655qm, sprich ~ € 250/qm, was ein Schnäppchen (glücksfall) ist. Nachbargrundstück € 400/qm. 

Monatliches Einkommen inkl. der von der Bank prognostizierten Netto-Mieteinnahmen € 7.000.
Bedienbarkeit sollte darstellbar sein.
Besicherung (wenn ich richtig liege spricht man dabei von der Bewertung der Immobilie) sollte angesichts der ortsüblichen Grundstückspreise und der vorhandenen Mietwohnungen auch passen. Leben im Tiroler Unterland in starkem Tourismusgebiet.

Was noch beachtet werden muss ist event einmal eine Karenz (1 Jahr dann wieder 50%) der Frau, 1 kind geplant, allerdings wenn erst alles läuft. Einkommen momentan 60/40 (Mann/Frau).
5.11.2019 14:27
Wie gesagt, konkretes kann man erst nach Übermittlung aller relevanter Unterlagen und Daten und nach Bewertung der Bank sagen.
Schaut aber gut aus.
5.11.2019 14:35


TheStorm schrieb: Raika und VB kannst vergessen.

HypoTirol und Sparkasse gegeneinander ausspielen.

(Kanns aus Erfahrung in Tirol berichten).

Ok, ich werds versuchen 😉

VB denke ich auch zum vergessen, hat sich der Berater beim Gespräch schon ins Hemd gemacht....
5.11.2019 15:08


speeeedcat schrieb: Schaut aber gut aus.

Finde ich auch - schönes Projekt.
5.11.2019 15:28
Naja, schön wäre für mich natürlich ohne Bank aber ich bin realistisch. Und daher denke ich auch es passt. Das Zinsniveau kommt uns momentan natürlich sehr zu gute, wie jedem anderen natürlich auch. 
Meine Eltern haben vor 25 Jahren finanziert, damals um die 9% glaub ich.

Jetzt bin ich gespannt was noch von den anderen Banken kommt. 
5.11.2019 20:10
Ich finde den Betrag sehr, sehr hoch, auch bei gutem Einkommen. Auf 30 Jahre Kredit hätte ich keine Lust. Aber das ist natürlich deine Sache. 


Optimist schrieb: Pro Kalenderjahr € 10k sondertilgung ohne pönale 


Würde an deiner Stelle aber unbedingt darauf achten, dass Sondertilgungen unbegrenzt pönalefrei sind. (Falls du mal umziehen willst und verkaufst bzw. für substantielle Sondertilgungen, um früher fertig zu werden.)
5.11.2019 22:56


supernova schrieb: Ich finde den Betrag sehr, sehr hoch, auch bei gutem Einkommen. Auf 30 Jahre Kredit hätte ich keine Lust. Aber das ist natürlich deine Sache. 

 
Stimmt, der Betrag ist auch hoch. Aber so gesehen errichte ich ja drei Wohneinheiten.

Zwei davon werden vermietet, ein großteil des Kredites wird dadurch bedient. Man kann es meiner Meinung nach nicht mit einem gewöhnlichen Einfamilienhaus vergleichen. Solche Bauten sind bei uns in der Gegend ganz normal, Grund und Boden sind sehr teuer, Wohnraum, vor allem für ausländische Erholungssuchende, sehr begehrt.

Nur als Beispiel, ein Nachbar von mir hat gerade um 1,2 Millionen gebaut, der Großteil davon natürlich von der Bank finanziert. Er hat halt 4 Ferienwohnungen errichtet + eine Wohnung für ihn selbst. 
Wie gesagt, ist bei uns hier nichts aussergewöhnliches.
6.11.2019 9:36


Optimist schrieb: Baugrund sind 655qm, sprich ~ € 250/qm, was ein Schnäppchen (glücksfall) ist. Nachbargrundstück € 400/qm.

 brutal billig für tirol. wo ist das? auch die 400 sind billig. hatte vor kurzem eine liegenschaft finanziert, wo 1k pro meter grundstück verlangt wurden. und DAS war billig

Finanziert wurden 1000 m² grund und eine hütte um 800k
6.11.2019 11:12
Ich weiss, es ist echt ein Glücksfall dieses "Schnäppchen" ergattert zu haben. Ebenes Grundstück in Ruhelage, Sonne von früh bis spät. 
Es ist im "aktivsten Tal der Welt" 🤭😉

Ja, auch die angesprochenen 400 sind als günstig zu sehen. Ansonsten sind wir hier ab 500 aufwärts...

@rk515: also sind da gute 2 Mille draufgegangen für das Projekt? Schön...
6.11.2019 11:28
ja, wobei das nachbargrundstück ebenfalls gekauft wurde. der kaufpreis war bei 800k und dieser wurde aus barmittel bezahlt. *G*
6.11.2019 12:10
Wo kriegt man im Zillertal was um 250/400/500???

Bei uns in Kufstein rufen sie auch schon 1000 auf...

Billigstes Bundesland
6.11.2019 12:11


supernova schrieb: Ich finde den Betrag sehr, sehr hoch, auch bei gutem Einkommen. Auf 30 Jahre Kredit hätte ich keine Lust. Aber das ist natürlich deine Sache.

 aufpassen, bei Vermietungsabsichten sind Zinsen nicht das Blödeste, wir sind beim Thema Steuern und ja da ist ein langer Kredit auch mit Fixzinsen vereinfacht gesagt schnell mal halb-so-teuer in der Effektivrechnung wie für den Normalbürger der nur für sich selbst baut wenn man es richtig drehen kann, wer an sowas denkt sollte aber sowieso mit nem guten Steuerberater reden.

Grobkontext ist da eine gebaute/gekaufte Immobilie muss man wie ein Unternehmen betrachten, Zinsen sind vor Steuern und Kosten und mindern den Gewinn, nur der Gewinn wird versteuert entweder sowieso als Firma geplant oder halt als zusätzliches Einkommen,
niedrigere Zinsen bzw schneller tilgen heißt schnell das man nur mehr Steuern zahlt, da kommt jetzt wieder unternehmerische Denken lieber eine weitere Immobilie wieder finanziert wenn man schon so gut unterwegs ist das man irgendwann davon leben kann gefühlt als schneller tilgen

aber mehr dazu von einem Steuerberater, das ist jetzt nichtmehr das normale Einkommen/Gehalt sondern viel komplexer
6.11.2019 12:15
@ChristianIV: genauso sehe ich das auch. Werde mich mit einem guten Steuerberater kurzschließen und das ganze, wie du sagst, "unternehmerisch" angehen.
6.11.2019 14:34
Man muss da schon etwas relativieren. Man spart sich durch höhere Zinsen nichts, weil man ja die Zinsen auch bezahlen muss. Es ist eine Ausgabe, die meine Bemessungsgrundlage für die Errechnung der Steuerlast reduziert.

Wenn ich mehr Zinsen zahle, zahle ich zwar weniger Steuer, dafür aber auch mehr Zinsen.
6.11.2019 15:32
Hypo Tirol hat mir gerade Absage erteilt, mangels Eigenmittel. Lt. Gesetz seien 20% erforderlich.

Gilt das Gesetz nur für die Hypo??? War bei anderen Banken bislang noch überhaupt kein Thema, hab von der Raika grad mitteilung erhalten dass Finanzierung geprüft und abgesegnet ...
6.11.2019 15:49


Baumau schrieb: Man muss da schon etwas relativieren. Man spart sich durch höhere Zinsen nichts, weil man ja die Zinsen auch bezahlen muss. Es ist eine Ausgabe, die meine Bemessungsgrundlage für die Errechnung der Steuerlast reduziert.

 ne man zahlt trotzdem "mehr" an Zinsen+Einkommenssteuern

aber da ist ja nicht die Betrachtung an gezahlter Summe (an wen auch immer) sondern die Betrachtung welches Vermögen hab ich nach 20 Jahren

und in der Vermögensbetrachtung ist es geschickter eben nicht sonderzutilgen sondern mit einem Überschuss eine weitere Immobilie zu kaufen für die Vermietung wieder mit der Unterstützung mit Fremdkapital (Kredit) und diesen Kredit wieder zu nutzen um den Gewinn zu reduzieren und sich damit Steuern zu sparen

wie erreiche ich ein maximales Vermögen ist das Ziel, das ich natürlich mit mehr Immoibilien wieder mehr zahle egal, das +- am Ende zählt wenn ich den Weg geehn will und da ist unser Steuersystem alles andere als fair

.

als dummer Bürger der sich in jungen Jahren eine kleine Wohnung in der Stadt gekauft hat und dann vermietet und in ein Eigenheim zieht der kann den Kredit vom Eigenheim natürlich NICHT (fehlende Fairness) gegen die Miete der Stadtwohnung rechnen, nicht möglich, geht nämlich nur mit Krediten die zum Kauf/Bau des jeweiligen Objektes aufgenommen wurden
6.11.2019 16:45


Optimist schrieb: Gilt das Gesetz nur für die Hypo??? War bei anderen Banken bislang noch überhaupt kein Thema, hab von der Raika grad mitteilung erhalten dass Finanzierung geprüft und abgesegnet ...

Jede Bank hat unterschiedliche Berechnungstools bei der Bewertung und unterschiedliche Beleihgrenzen. Ihr passt halt in das Schema der HYPO nicht rein.

Grundsätzlich ist es mit der Zusatzinformation Tourismus - Ferienwohnungen schon ein wenig komplexer, ich bin mir fast sicher, dass zb die BA da eine externe Liegenschaftsbewertung veranlassen muss.

Und 700K Kredit vs. 7.000 € Einkommen ist auch bei der Leistbarkeit ziemlich das Limit...

Lg
6.11.2019 17:04


Optimist schrieb: Lt. Gesetz seien 20% erforderlich.

 in welchem Gesetz steht das? Da müssten alle Finanzierungen mit geringerem Eigenmittelanteil gesetzeswidrig sein.



speeeedcat schrieb: Jede Bank hat unterschiedliche Berechnungstools bei der Bewertung und unterschiedliche Beleihgrenzen. Ihr passt halt in das Schema der HYPO nicht rein.

sehe ich auch so.



Optimist schrieb: hab von der Raika grad mitteilung erhalten dass Finanzierung geprüft und abgesegnet

na bitte. Welche Kondition?




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