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Üblicherweise (so habe ich es schon ein paar mal gemacht):
Sobald der "Käufer" kaufbereit ist, soll er zum Notar (theoretisch auch Rechtsanwalt) gehen und dort einen Vertrag aufsetzen. Den Vertrag unterschreibt ihr dann beide (zuvor soll ihn der Notar dem Verkäufer zur Durchsicht schicken damit man das in Ruhe durchlesen kann und ggf. rückfragen kann). Im Vertrag sollte die Abwicklung über ein Treuhandkonto (üblicherweise Notariatsbank) geregelt sein, das ist eigentlich eh üblich. Der Notar macht die Grundbuchsangelegenheiten daher erst dann, wenn das Geld am Treuhandkonto liegt (in der Praxis wird es daher meist die Kreditbank des Käufers sein die dorthin überweist). Wenn alles erledigt ist, zahlt der Notar dem Verkäufer das Geld aus. Die ganze Geschichte ist üblicherweise innerhalb weniger Wochen erledigt. Üblicherweise regelt man es so dass der Käufer die Kaufabwicklung (Vertrag, Treuhandkonto etc.) bezahlt. Wenn er es schon selbst zahlen muß, hat er damit freilich auch die Wahl den Notar/Anwalt seines Vertrauens zu engagieren. Sollte der Käufer wider erwarten das Geld doch nicht aufstellen können bleibt er natürlich auf den Kosten des von ihm engagierten Notars sitzen (und Du auf Deiner Immo). Von daher wird er eh nur unterschreiben wenn er sich sicher ist dass er das Geld auch wirklich hat/bekommt. Sehe bei einer 0-8-15-Immo keinen Sinn darin einen Vorvertrag zu machen. In der Regel hat man immer wieder Interessenten die wollen dass man die Immo reserviert, die die Finanzierung noch nicht haben etc. Hier würde ich keine große Rücksicht nehmen, sondern erst dann "reservieren" wenn jemand einen Notartermin vereinbart hat. Denn ansonsten verliert man unnötig viel Zeit, denn es sind viele Schwätzer unterwegs wo eh nie was rauskommt. Das ganze ist eigentlich tägliche Routine für einen Notar. Ist nichts wirklich aufregendes. Ist eigentlich ohne/mit Makler dasselbe. Lediglich dass der Makler halt im Idealfall ein bisl unterstützend/koordinierend tätig ist. Außerdem läßt sich der Makler idR schon bei der Besichtigung was unterschreiben, da geht's aber bloß darum dass er mit allen Mitteln seine Provision sichern möchte. |
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perfekt erklärt wie man das abwickelt und es ist wirklich wahr wieviele Immoblienen fix zugesagt werden, die Grundbücherliche Realität sieht ganz anders aus, deswegen ist das genannte Vorgehen in dem Fall der perfekte, wenn der Käufer es nicht ernst meint oder scheitert bleibt er auf den Kosten sitzen sonst könnte man im Vorlauf noch raten sich einen Fachmann für eine Wertschätzung zu holen, ob offiziell oder privat, kostet verglichen mit möglichen zu billigem Verkauf nicht wirklich viel, eine fundierte grobe Wertschätzung das man weiß wo man steht, nen ex Schulkollege hat sich wegen des Privatverkaufes des Hauses der Großeltern in den Arsch gebissen, weil ein anderer Schulkollege Makler ist und ja dann bei dem Treffen das Thema aufkam und ja der Makler ihm gesagt hat das er ähnliche Häuser für ca. 10% mehrere vermittelt hat, also die 10% nach den Maklerkosten (die alten Häuser kosten nicht die Welt aber 10% sind 10%) |
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danke mal ildefonso für deine sehr ausführliche Antwort. Ok, also Vorvertrag kann man sich sparen,...dachte immer den macht man vorab für die Geldabwicklung... mal sehen was die nächsten Tage ergeben und sich noch was ohne Makler ergibt und ist das auch üblich, wenn wir zb im Februar den Vertrag machen, das Haus aber erst im Oktober bezogen werden kann, wir den ganzen Betrag schon bei Vertragsabschluss haben wollen? |
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Darauf würde ich als Käufer nicht einsteigen. Weil wer sagt mir, dass die Immobilie 8 Monate später noch in dem Zustand ist, in dem ich sie gekauft habe. |
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was ist denn usus? also beispielsweise 3/4 zu beginn und den rest bei einzug oder... ? |
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Usus ist meiner Meinung dass Geld, Schlüssel und Grundbuch quasi gleichzeitig den Besitzer wechseln, soweit das halt möglich ist (beim Grundbuch geht das halt schwer, da man da ja auf das Gericht angewiesen ist und das nicht auf den Tag genau timen kann).
Deine Variante: "Vertrag und Geld schon jetzt", aber "Übergabe" erst im Oktober hört sich halt nicht nach dem an worauf ich als Käufer stehen würde. Was nicht heißt dass man nicht trotzdem einen findet der mitspielt. Würdest Du - aus Käufersicht - hier fragen ob das gescheit ist, würden wohl alle hier sagen: "Mach es bloß nicht". |
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Gute Frage. Also einen Teil zurückbehalten (auf dem Treuhandkonto), falls sich dann doch was verschlechtern sollte, wäre eine Möglichkeit; oder Einräumen eines Rücktrittrechts, falls Wert deutlich sinkt. Bei so einer Summe würde ich halt kreativ werden, bei Szenarien was alles passieren könnte... Extrembsp: im Sommer brennt das Haus ab, wegen grober Fahrlässigkeit zahlt Versicherung nichts/wenig. Hängt aber auch vom Kaufpreis selbst ab. Bei einem Schnäppchen könnte ich das Risikio eher verschmerzen bzw. würde ich die Kosten für den Kredit in der Zeit zum Kaufpreis dazurechnen bzw. damit einen mögl. Preisnachlass argumentieren. |
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Den Vorvertrag würde ich mir keinesfalls sparen. Der dient aber lediglich dazu eine gewisse Verbindlichkeit herzustellen. Wir haben im Vorvertrag die weitere Vorgehensweise schriftlich festgehalten. Des Weiteren haben wir einen fixen Stornobetrag reungeschrieben. Wenns hart auf hart kommt weiß ich nicht ob das hält, aber schriftlich ist schriftlich. |
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das ist exakt gleichzeitig der Fall, weil der Verkäufer übergibt dem Notar quasi das Grundbuch, wenn der Notar das Geld erhalten hat beantragt er die Grundbuchänderungen, wenn die durch sind gibt er das Geld an den Verkäufer raus, Treuhandkonto, der Notar ist vom Berufsstand her schon neutral und entsprechend versichert, Käufer und Verkäufer bzw auch finanzierende Bank sind alle abgesichert das sie das bekommen was vereinbart ist bzw ihr Eigentum zurück wenn es platzen sollte wieso auch immer |
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Gleichzeitig geht ned. In der Praxis ist es ja vereinfacht so: 1. Beide Parteien unterschreiben den Kaufvertrag 2. dann kommt das Geld vom Käufer (bzw. seiner Bank) auf das Treuhandkonto 3. Der Notar/Anwalt bestätigt beiden den Geldeingang 4. Notar reicht das Grundbuchsgesuch bei Gericht ein 5. Käufer ist im Grundbuch eingetragen 6. Notar stößt bei der Treuhandbank die Auszahlung des Geldbetrags an (und behält z.B. die ImmoESt - falls eine solche anfällt - gleich ein und führt sie beim Finanzamt ab) Immobilie ("Schlüssel") kann eigentlich bereits nach Punkt 3 übergeben werden, denn da hat der Käufer seine Schuldigkeit getan. Aber das wird im Regelfall eh im Vertrag auch nochmals festgehalten. Zwischen Punkt 3 und Punkt 6 liegt ja eine gewisse Zeitspanne (können locker mehrere Wochen sein). Denn einerseits wird der Notar evtl. auch ein paar Tage brauchen bis der das Grundbuchsgesuch wegschickt. Und wie lange sich das Gericht dann Zeit läßt bis der neue Besitzer auch wirklich im Grundbuch eingetragen ist, ist sowieso nicht beinflussbar (vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand ).
Aber der Notar hat ja im Vorfeld bereits alles geprüft damit es bei der Eintragung zu keinen unerwarteten Überraschungen mehr kommen sollte. Wenn die Immo die verkauft wird, nicht grade der Stephansdom ist, dann ist das für einen Notar ja eh absolut "basic" und schon x-mal gemachte Routine. In Wirklichkeit macht das eh fast alles die Sekretärin, und die Verträge kommen aus der gespeicherten Konserve. |
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Wann wird in der Regel der unterfertigte Kaufvertrag an den Verkäufer (auch Käufer) ausgefolgt? Bei Vertragsabschluss, oder nach Verbücherung im Grundbuch? |
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Ich hab - als Verkäufer (der *nicht* den Notar/Anwalt beauftragte/zahlte) - gar keinen unterschriebenen Vertrag bekommen, sondern nur eine Kopie davon. Direkt nach dem Unterzeichnugstermin. Denn danach hat man ja in der Regel keinen Kontakt mehr mit dem Notar.
Als (zahlender) Käufer den Vertrag dann zum Schluß mit dem ganzen Akt, also mit der Honorar-Rechnung und dem neuen Grundbuchauszug den der Notar ja quasi als Beweis vorlegen sollte dass alles erledigt ist. Keine Ahnung was hier üblich ist. Aber ich hielt das für eine schlüssige Vorgangsweise. Der Kaufvertrag wird übrigens auch im Grundbuch (Gericht) hinterlegt. Kann man (jedermann!) daher gegen eine kleine Gebühr bei Gericht erhalten. |
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Wenn man nur Einsicht nimmt, dann kostet es nichts. Nur wenn man eine Abschrift haben will. Weiß jetzt nicht mehr, wann ich die Kopie damals erhalten habe, gleich nach Abschluß, oder erst später. Ging alles über Makler und RA/Treuhänder. Letzterer erledigt auch das abführen der Immosteuer. Bei einem anderen Grundstücksdeal ging es ohne diese Personen. War unter Nachbarn. Immosteuer selber angezeigt und mittels Finanzonline eingezahlt. |
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Klar, könnte man selber machen. Wissen die meisten Leute gar nicht, dann hätte man bloß ein bisl Gerichtsgebühren und Beglaubigungskosten.
Aber wenn ich z.B. an meine Wohnung zurückdenke: Ein halbes Dutzend Pfandrechte die teilweise zu löschen sind, teilweise noch aktuell sind. Nicht zuletzt aufgrund der Parifizierung ist es für den Laien ohne fachliche Hilfe auch nur schwer möglich den Grundbuchauszug überhaupt richtig zu verstehen. Und wenn man irgendwo einen kleinen Fehler macht, schreit der Grundbuchsführer auf. Das ist ja eine ganz eigene Spezies Mensch die keine Fehler erlaubt (was eh gut ist, denn auf ein Grundbuch muß in einem ordentlichen Staat Verlaß sein). Sowas muß man sich dann schon trauen ... |
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Ich würde dennoch mit 20% über geschätzten Immo-Wert das Haus auf willhaben einstellen, einfach um den tatsächlichen Marktwert zu schätzen. Dieser kann zB wesentlich höher sein, als vor zwei Jahren in gleicher Gegend Häuser verkauft wurden. Aufgrund der Anfragen hast du ein Feedback, ob Du mit dem Wunsch-Preis zu hoch liegst oder nicht. Du kannst ja monatlich den Preis senken. ABER: Auch wenn du hundertmal dazu schreibst, dass du keine Makler/Vermittler usw. brauchst eine dicke Haut, weil alle in der Region tätigen Makler es trotzdem probieren werden dir einen Exklusiv-Vertrag f. 1 Jahr einzureden. Erst wenn es sich in der Branche herum gesprochen hat, dass dieser Hausbesitzer hartnäckig nicht bereit ist einen Maklervertrag einzugehen, lassen die dich in Ruhe. |
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Es gibt auch freie Verträge, wo man auch selber verkaufen kann. Wenn der Makler einen Käufer auftreibt, und der VK mit dem Preis zufrieden ist, dann bekommt halt der Makler sein Honorar. Wenn du es selber verkaufst, dann geht der Makler leer aus. Was aber nicht versucht werden sollte, zuerst bringt der Makler einen Interessenten, die werden sich nicht einig, und dann kauft der Interessent beim Käufer direkt vom VK. Da gibt es schon einiges "Kleingedruckte"! Ist auch nicht Jedermanns(frau) Sache, sich immer frei nehmen zu müssen, wenn sich ein Interessent meldet. Wird immer auf die Lage der Immo und persönliche Gegegenheit ankommen, ob ein Makler eingeschaltet wird. Ausserdem gibt es auch eine Käuferschicht, die sich nur von einem Makler beraten lassen, und daher auch von Diesem kaufen. Soll auch reele Makler geben! |
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Nur mal so als Gedanke bzw. anderer Blickwinkel: Ein guter Makler findet ja nicht nur potentielle Käufer, er setzt ja auch den Kaufvertrag auf. Klar gibt es die von der Stange, aber sobald irgendetwas an dem zu verkaufenden Haus nicht 100%-ig norm- und regelgerecht ist, müsste Dich der Makler darauf hinweisen und das entsprechend im Kaufvertrag berücksichtigen. Einfaches Beispiel, Absturzsicherung fehlt. Entweder vor Verkauf nachrüsten oder im Kaufvertrag berücksichtigen. Nur welcher Otto-Normalverkäufer kennt alle Normen? Und ein findiger Käufer kann einem auch in ein paar Jahren aus manchen Sachen noch einen Strick drehen .... Lange Rede kurzer Sinn, der Kaufvertrag sollte die Realität abbilden und passen! Die Formalitäten sind vermutlich das kleiner Problem. |
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und das ist sache des notars und nicht des maklers (makler macht nur vorvertrag) entschuldige bitte, aber meine erfahrung mit maklern ist die, dass die genau ahnung von nichts hatten |
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Und der Notar kommt und schaut sich das Haus an??? Und beurteilt vielleicht auch noch den Zustand??? Ich hab sehr positive Erfahrungen mit Maklern gemacht, die mich auf genau solche Dinge hingewiesen haben! Hab nur darauf hingewiesen dass es um mehr als Überweisungsformalitäten geht! |
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den zustand des hauses lässt man von einem spezialisten feststellen und lässt sich nicht vom makler irgendwelche verkaufsargumente aufschwatzen. der makler weiß meistens über den bautechnischen zustand gar nix. der notar natürlich auch nicht, der ist aber zumindest rechtlich sattelfest und zur neutralität verpflichtet. |
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der war gut. Meinem "letzten" Makler ist nicht einmal aufgefallen dass das vermittelte Haus nicht bewilligt war - er hat aber stolz verkündet, dass er als "akademischer Immobilienexperte" mehrfach "bei der Gemeinde, BH etc. war und alle Unterlagen sorgfältig geprüft hat". Ich verstehe nicht, warum so viele Leute glauben, dass der "gewöhnliche" Makler auch nur irgendeine Ahnung von Immobilien hat. Ein Makler muss mE nur wissen, wie er richtig den Schlüssel in das Schlüssenloch einführen muss um die Türe der Immobilie zu öffnen - und ich habe auch schon gesehen, wie Makler an dieser Aufgabe gescheitert sind. Die Dame, die einem beim Hofer einen Laptop verkauft, muss ja auch nichts über das Gerät oder Computertechnik im Allgemeinen wissen (ausser vielleicht, wo sich der Barcode auf dem Karton befindet). Und JA, ich kenne auch "gute" Makler. Die befassen sich aber nicht mit Kleinigkeiten wie zB Einfamilienhäuser und einzelne Wohnungen... |
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