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Hauskauf - was ist zu beachten? [K]

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  •  MagicDude4Eva
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 15.3. - 18.3.2019
4 Antworten | 2 Autoren 4
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Wir sind nach über 20 Jahren wieder nach Österreich zurückgekehrt haben ein EFH zur Miete gefunden und nun hat uns der Besitzer ein Angebot gemacht das Haus zu kaufen.

Immobilie ist im Raum Klagenfurt, hat ca 1200m2 Grund, ist schattseitig gelegen (am Waldrand). Derzeit wird noch renoviert (neue Heizkörper, Fenster wurden ausgetauscht und Elektrik wird neu verkabelt). Das Haus selbst hat Ölheizung und hat zusätzlich zum Keller 140m2 Wohnfläche.

Ursprünglich wollten wir Mieten mit der Aussicht zu kaufen, und nun hat der Besitzer einen sofortigen Kauf vorgeschlagen. Unsicher bin ich mir jetzt welche sonstigen Renovierungsarbeiten eventuell auf uns zukommen könnten.

Als Laie habe ich nichts offensichtliches gesehen (kein Schimmel, Wände/Keller sind trocken, keine Risse in den Wänden oder Wasserschäden). Ich habe mir gedacht, daß ein Gutachter eventuell das Objekt ansehen kann mit der Idee uns Feedback zu geben ob Elektrik, Heizung, Dämmung etc passt, aber der erster Gutachter hatte gemeint, daß "sowas eh nicht geht, weil solange eine Heizung geht ist eh okay" - das reicht mir doch nicht aus.

Also die Frage: Wie kann ich beurteilen was auf uns eventuel zukommen könnte und wer wäre der richtige Ansprechpartner um uns bessere Auskunft zu geben was evt. kurz- und langfristig zu machen wäre. Ich würde gerne vermeiden Spezialisten für jedes Thema reinzuholen (z.b. Installateur um die Ölheizung / Installation anzusehen oder Elektriker um sich den Sicherungskasten der noch Schraubsicherungen drinnen hat)

Ich arbeite mit einem Makler, der natürlich seine und die Interessen des Verkäufers vertritt. Gibt es evt. gesetzliche Rechtlinien (wie z.b. Garantiefristen oder Zertifizierungen für gewisse Installationen?).

Wäre ideal wenn jemand sogar einen Kontakt im Raum Klagenfurt hat, der uns da behilflich sein kann.

  •  Sibelius01
15.3.2019  (#1)
Zuerst würde ich noch mal einen Schritt zurück gehen...

Ist es wirklich das Haus, das Ihr Euch vorstellt? Mir erscheint das ganze etwas überhastet zu sein - vom Angebot zu kaufen, überrascht... (Ist halt mein Bauchgefühl, wenn ich das so lese).

Was ich unbedingt prüfen würde, ist das Dach - das Haus ist ja wohl schon etwas älter.
Gibt es versteckte Altlasten (Asbest)?
Öl-Heizung ist nicht der Stand der Technik.
Was für eine Heizung (Fussboden, Radiatoren), wie wird sie geregelt (werden alle wichtigen Zimmer warm und wird nicht gleichzeitig z.B. das Schlafzimmer überheizt)?
Elektro mit alten Sicherungen (Schmelz) müsste komplett ersetzt werden --> das sind bestimmt ein paar Tausender.
Wie sind die Elektroleitungen beschaffen? Wie die Elektroinstallation (Qualität der Leitungen - genügend Stromstärke für die verschieden Verbraucher, Lage / Anzahl / Qualität der Steckdosen, Lampenpositionen)?
Qualität der Wasserabflüsse (Kalk) - Qualität der Amaturen (Kalk)...?
Kachelofen --> Qualität? Zustand der Esse(n).

Lage des Hauses (Gefahr von Hochwasser, Mure, Sonne, Ausrichtung, Wind, Licht, Sonne in den Zimmern) - Verkehrslärm.
Qualität einer Terrasse (Belag, Aufbau, Gefälle, Frostschäden)
Gibt es Holz im oder außerhalb (wie behandelt, wie zu pflegen)?
Garten, Zufahrt, Garage...
Einkaufen, öffentliche Verkehrsmittel, Kinder(?) --> Schule, usw. / Haustiere?

Mal so als ein paar Beispiele.

Also ich würde mal ganz grob mit einem zusätzlichen Bedarf von 100.000,- € nach Kauf rechnen, nach der nicht sehr ausführlichen Schilderung der Situation.

Was mich auch stuzig machen würde, dass es sofort zum Kauf angeboten wird. Warum nicht erst mal 1/2 Jahr mieten - Eindrücke sammeln und dann entscheiden.

Und warum gibt es da einen Makler, wenn Ihr mit dem Eigentümer direkt in Kontakt gekommen seid?

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Hallo Sibelius01, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig.
  •  Sibelius01
15.3.2019  (#2)
Ganz wichtig noch - wir sind ja hier im Energiesparhaus-Forumemoji

- Wie ist die thermische Isolierung, wie sind die Fenster (Verglasung / Beschichtung, Rahmen, Holz-Kunststoff-Alu(?) gibt es potentielle Kältebrücken / Undichtigkeit, Isolierung zum Dach und Keller?

Alles natürlich in Relation zum verhandelbaren Preis sehen. Ich würde da mal den ungefähren Grundstückspreis (Lage, Größe?) abziehen und dann rechnen, dass ein gekauftes Haus, in einem einigermaßen Top Zustand (kein Luxus) maximal 250 - 300 T€ kosten darf. Muss ich da dann noch 50 - 100 T€ reinstecken, dann darf es mich höchstens (!) etwa 200 T€ kosten - dazu dann wieder den Grundstückspreis. Und bei jeglichem "Mangel" (etwas was mich wirklich stört) würde ich eventuell 5 - 10 T€ abziehen. Meine Schmerzgrenze wäre (nicht in einer absoluten Top-Lage und auch nicht in der Einschicht) mit ~ 1000 m² und guter bis sehr guter Zustand: 400 - 450 T€ in Summe. Wenn alles wirklich super wäre (aber kein Luxus), auch noch als Ausnahme 500 T€.

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  •  MagicDude4Eva
16.3.2019  (#3)
Wir arbeiten über einen Makler der das Haus zur Miete angeboten hat. Mitte Februar haben wir das Haus besichtigt und zu diesem Zeitpunkt wurde noch rennoviert (alle Fenster ausgetauscht, Elektroleitungen ausgetauscht und Heizkörper ersetzt, Badezimmer neu gemacht). 

Der Besitzer wollte noch Böden austauschen und neu ausmalen und das Haus ab Mitte April zur Miete. Wir hatten dann gefragt ob der Besitzer Interesse hätte das Haus als "Miete mit Kaufoption" anzubieten und daraufhin hat sich das Kaufthema eigentlich entwickelt.

Im Februar war das Haus noch eine ziemliche Baustelle (Fotos zum damaligen Zeitpunkt gibt es hier: https://drive.google.com/drive/folders/1fMCdnQaFsQ0zjNKAWltd9MCBM0TvOMug?usp=sharing) und als Laie gehe ich davon aus das die Elektrik fachgerecht gemacht wird.

Unklar ist die Installation und Zustand der Ölheizung (wurde im Januar gewartet). Energieausweis wird erst neu ausgestellt, da Fenster/Heizkörper ausgetauscht wurden. Der Sicherungskasten wird während der Elektroinstallation ausgetauscht. Stiegengeländer und Zugang zum Keller wird auch renoviert. Zustand des Daches kann ich als Laie nicht beurteilen. Garten und Aussengebäude braucht Arbeit - wurde seit September nicht mehr bewohnt.

Der Makler hatte dem Besitzer einen Kaufpreis zwischen 170-200K vorgeschlagen und sobald der Verkäufer sich für einen Verkaufspreis entschlossen hat, würde ich noch einen Sachverständigen einbringen der sich das Objekt im Detail ansieht.

Ich sehe schon daß ich bis zu 100K reinstecken müßte (z.B. Küche und andere arbeiten). Grundstückspreise gehen in dieser Gegend für 50-60€/m2. Häuser in ähnlichem Bauzustand sind für ca. 250-290K am Markt.

Ich denke daß unser Angebot bei ca. 180-190K sein wird (insofern der Gutachter nicht weitere Abschläge findet).

Wäre toll wenn die Experten hier mal über die angehängten Bilder rüberschauen und uns Kommentare dazugeben könnten.



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  •  MagicDude4Eva
18.3.2019  (#4)
Für das oben beschriebene Objekt will der Verkäufer nun 290K da er nun auch den sicherungskasten austauscht und die Böden repariert (also nicht neu macht). Wir haben nun abgesagt und schauen uns andere Objekte an.

Vielen Dank für die Info soweit. 

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