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Hauskauf Bausachverständiger Bauwertgutachten

8 Beiträge | 11.7. - 12.7.2019
Hallo

Wir wollten ein haus aus den 80ern kaufen. Um auf Nummer sicher zu gehen haben wir einen Bausachverständigen engagiert um uns ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Er kam, hat bei der Besichtigung eigentlich okay gewirkt, machte einige Fotos (z.b. von Kabeln die aus der Wand schauten), hat aber nicht viel dazu gesagt. Wenn wir ihn gefragt haben meinte er, dass sei schon in Ordnung oder da hat er schon anderes gesehen.

Tja, das erstellen des Gutachtens hat dann zwei Wochen gedauert (die Maklerin hat schon immer gefragt was los ist - es gibt auch andere Interessenten). 

Dann kam das Gutachten zuerst per Mail und war (unserer Meinung nach) mangelhaft:

* Im Gutachten waren Tippfehler
* Das Baujahr des Hauses war falsch
* Die Nutzfläche des Hauses war doppelt
 (!!!) So groß als auf den Plänen und dem Exposé der Maklerin - und damit auch der errechnete Preis für die Immobilie dementsprechend hoch.  

Wir haben versucht ihn anzurufen, er hat nicht abgehoben. Auf Mails hat er nicht geantwortet, wir wollten wissen wir er auf diese qm kommt. 

 Es ist halt so: das haus wurde in L-Form gebaut. Im EG ist die "Lücke der L-Form mit einer Terrasse ausgefüllt". Beim qm berechnen hat der Bausachverständige halt keine Rücksicht auf diese Aussparungen, die Terrasse, die Wände, dir Verkehrsflächen usw genommen. 

Der BSV hat einfach vom EG-plan die äußerste breite und äußerste Länge genommen und multipliziert. Also ohne Rücksicht auf nicht bebaute Flächen.

Die gleichen Maße benutze er für den Keller - obwohl nur teilunterkellert ist. Und für das Dach - obwohl die Terrasse nicht überdacht ist.

Jetzt haben wir ihm eine Mail geschickt, dass das Gutachten für uns mangelhaft und unbrauchbar ist und auf die Fehler hingewiesen.

Jetzt hat er gleich zwei Tage später das Gutachten per Post geschickt. Tippfehler und Jahreszahl wurden ausgebessert. Bei den qm würde das wording geändert:

* Statt Nutzfläche steht umbauter Raum. Welche Kubatoren verwendet werden, obliegt dem BSV

Ist das legitim? Wie kann man für nicht berührte Erde pro qm 2000€ rechnen? Das selbe für Luft im Dachgeschoss; insgesamt wurde das haus um 90.000€ mehr berechnet (also wenn man die Nutzfläche dem "Umbauten Raum" gegenüberstellt) 

Was sagt ihr dazu?

 
11.7.2019 13:43
Was genau erhofft ihr euch von einem derartigen Gutachten? Der Post stellt sehr stark auf das Zustandekommen des Preises ab.
Wenn da raus kommt, dass es sehr günstig ist, dann ist es schon lange weg bis ihr das Gutachten (mit oder ohne Tippfehler habt).
Wäre der bauliche und technische Zustand nicht viel wichtiger?! Oder war das ohnehin Inhalt der Beauftragung, wurde von Dir nur nicht angeführt?!
Wofür genau habt ihr den SV beauftragt?

Hatte auch mal einen SV bei einem Hauskauf dabei. Nach der Besichtigung gab es eine unverbindliche Einschätzung und das schriftliche Gutachten wäre ebenso ca. 2 Wochen später gekommen.
11.7.2019 14:05
Vom SV darf man da nicht zuviel erwarten. Vieles kann nur seriös untersucht werden wenn Bauteile geöffnet werden etc.. Was ersten zuviel Aufwand ist und zweitens der Besitzer nicht erlauben wird. Denn bevor er sich das antut verkauft er es einfach an einen pflegeleichteren Kunden. Immos haben ja meist reges Interesse, da hat man als Käufer somit kaum ein Druckmittel.

Somit bleiben die Gutachten im Regelfall unverbindlich und wenn nachträglich Mängel auftauchen kann man sich trotzdem brausen.

Checken kann man daher eh nur offensichtliches sowie ob das Objekt bei der Gemeinde halbwegs korrekt genehmigt ist.

Darf ich fragen wozu das Wertgutachten dient? Eine Immo ist bekanntlich soviel Wert wie jemand bereit ist zu zahlen. Und der Sinn irgendwelchen historischen Durchschnittswerte zu vergleichen erschließt sich mir nicht ganz.
Dass Du angefressen bist verstehe ich. Aber was würde es ändern wenn die m² anders berechnet wurden und 90.000 wenigern im Schätzgutachten stehen? Der Verkäufer wirds deswegen ja auch nicht billiger hergeben.

11.7.2019 14:23
Die Wertigkei hängt ja auch von der Lage und dem Grund / Grundstückspreisen ab So wie es hier geschildert ist, macht es keinen Sinn. Was war der Ansatz?

Haus weiterverwenden/Umbauen? Kostenschätzung für Modernisierung?

Was wäre es dir Wert?


11.7.2019 14:23
Danke für die Antworten.

Genau - wir hatten den BSV mit einem Verkehrswert Gutachten beauftragt und einer groben Zusammenfassung welche Renovierungsarbeiten zu empfehlen wären (das hat er sowieso nur per Mail beantwortet mit: Dach - ca. 20.000 innerhalb der nächsten 5 Jahre, usw. Also ohne näher darauf einzugehen) 

Und gefiel die Lage des Hauses, aber wir empfanden den Hauspreis als zu hoch eingestuft. (Das Dach hatte z.b Asbest ziegel, die Fenster waren tlw. Stark verwittert - eben schon 35 Jahre halt etc.)

Wir hatten uns vom BSV eine realistische Bewertung des Hauses erwartet. Ein Gutachten, welches uns auch bei der Preisverhandlung helfen würde.

Aber für dieses Gutachten (unserer Meinung nach) hätte er ja nicht Mal die Besichtigung machen müssen. Er hat einfach irgendwelche Werte herangezogen und bei der qm Berechnung hat er ja nicht Mal die Pläne von Keller und Dachgeschoss zur Berechnung herangezogen sondern einfach das EG (welches halt großer ist als die restlichen Etagen) 3x gerechnet. 

Also total nutzlos für uns - einfach nur abkassiert aber schlauer sind wir dadurch auch nicht.

 *Also meint  ihr, dass ein BSV für unsere Bewerbung sowieso nix besseres hätte machen können?
*Kann er einfach "umbauter Raum" berechnen? Im Internet habe ich gelesen, dass normalerweise Zimmer für Zimmer addiert wird, weil Wände nicht für die Berechnung verwendet werden.
*Habt ihr Erfahrungen mit BSV? Wann sind sie dann sinnvoll?
Wann kann ein BSV auf Mängel aufmerksam machen? Beziehungsweise welche Art von Gutachten muss dann erstellt werden?
*Haben wir da irgendeine Chance dieses Gutachten nicht bezahlen zu müssen, weil es mangelhaft ist?

Danke!!!
11.7.2019 16:50
Nachdem er was getan hat wird man was bezahlen müssen. Jetzt muß man noch darüber sprechen, was wurde vorher vereibart was hat er geliefert. Schriftliches wäre praktisch

Wenn das Gutachten mangelhaft ist muß man Gelegenheit zur Verbesserung geben. Am besten einen Vergleich schließen.

Nur weil du ein Gutachten hast in dem ein geringerer Wert drinnen steht als der Verkäufer möchte bedeutet das nicht dass er es zu dem Preis verkauft

Es gibt auf Bankenseiten Rechner wie Immobilien bewertet werden.

Neubau kostet ca.2.500,-/ m2 wenn es Bj 80 ist wird es sicher unter 1.000,- liegen Ist von Lage Größe Zustand Ausstattung etc abhängig.
11.7.2019 17:37


Beachflyer77 schrieb: Es gibt auf Bankenseiten Rechner wie Immobilien bewertet werden.

Als ich vor nicht allzu langer Zeit eine Wohnung verkauft, ist der (spätere) Käufer mit so einer Bankbewertung bekommen.
Der angebotene (und dann auch bezahlte) Preis der Wohnung war echt nicht überdurchschnittlich hoch: Einerseits weil keine teure Gegend und weil auch - zu vergleichbaren Wohnungen - grade mal durchschnittlicher Preis.
Trotzdem war die Bankbewertung rund 20% unter dem (dann auch tatsächlich bezahlten) Preis.

Vielleicht ist das bloß ein Worst-Case Verwertungspreis?
12.7.2019 15:12
Ok, Danke für die Inputs. 

Ja, wir wollten einfach nicht zu viel bezahlen und einen Experten der es realistisch bewertet. Aber es sah halt so aus als hätte er einfach ein vorgefertigtes Gutachten und bessert einfach immer nur die Jahreszahl und eben Länge und Breite der Immobilien aus. Ohne auf die jeweilige Form einzugehen. 

Stimmt, wenn man einfach die Kosten für den Neubau pro qm nimmt und das Baujahr berücksichtigt kann man sich das eh selber auch ausrechnen bzw.. einen solchen Banken Rechner heranziehen. Wir hatten uns halt vom BSV erhofft sich das Haus genau anzusehen und eben sein know-how einzubringen. Und ja: im Endeffekt kommt es eh auf die Nachfrage an. 

Das ändert halt leider trotzdem daran, dass der Gutachter unserer Meinung nach, seinen Auftrag nicht erfüllt hat. 

* weiß jemand wie genau das errechnen der qm für eine Immobilie sein sollte? Ob der "umbaute Raum" legitim ist oder nicht? Also ob es jetzt okay ist, dass der BSV einfach die Größe vom EG (obwohl nur Teil unterkellert wurde und die Terrasse nicht überdacht ist) 3x für Keller, EG und DG zur Berechnung herangezogen hat?

Danke 
12.7.2019 21:35



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