Hausbau Finanzierung Einschätzung unserer Situation - Seite 3
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Hallo zusammen, ich melde mich hier nach einem Monat Unterlagen besorgen wieder mit einem Update. Nachdem ich hier nach Meinungen zu unserer finanziellen Situation gefragt habe, waren wir bei 3 Banken wegen Angeboten. Für uns war das beste Angebot von der Raika. Beim ersten Termin haben wir unsere finanzielle Situation erklärt und alles wurde so berechnet: Unsere Gehälter wurden individuell von den letzten 6 Monaten genommen und durch 6 geteilt, daraus ergab sich ein gemeinsames Netto von 5.230 € + Familienbeihilfe 503 €, also insgesamt ca. 5.730 €. Als Eigenmittel haben wir einfach die Preise genannt, die wir bezahlt haben, aber die Bank meinte, dass sie eine sogenannte Schätzung machen muss, weil wir keine Rechnungen haben. Es wurden dann sogar 153.000 € bewertet, was uns selbst überrascht hat, weil wir nicht so viel bezahlt haben, aber für uns war das natürlich in Ordnung. Beim zweiten Termin wurde genauer besprochen, welche Unterlagen benötigt werden und was wir noch machen müssen. Uns wurden 3 Konten eröffnet 2 Girokonten und ein Baukonto. Die bestehenden Kredite werden direkt von der Bank abgelöst und die finanzierte Summe beträgt 450k, wobei die aktuellen Raten mitfinanziert werden. Ich habe vergessen zu erwähnen, dass schon beim ersten Termin der Finanzierungsberater meinte, dass wir sehr gute Chancen haben und er eigentlich kein Problem sieht. Nachdem wir alle Unterlagen inkl. Baukostenaufstellung geschickt haben, hat uns der Berater eine Woche später angerufen und gesagt, dass der Kredit genehmigt ist und er uns alles weiterleitet, sobald er selbst die Unterlagen bekommt. Meine eigentliche Frage hier im Forum war unter anderem, ob man einen Kredit auch ohne Rechnungsnachweise bekommen kann, und die Bank hat uns gesagt, dass das zu 100 % möglich ist. Sie brauchen keine Rechnungen, sondern nur Fotos vom Baufortschritt, was uns natürlich extrem hilft. Jetzt hätte ich aber noch ein paar Fragen an euch, wie das mit der ersten Auszahlung funktioniert. Der Bankberater meinte, die Auszahlungen erfolgen in Tranchen zu je 100k „nach Abschluss“, aber ich habe vergessen zu fragen, was genau mit „Abschluss“ gemeint ist bzw. wie das bei euch in der Praxis funktioniert hat. Ich habe hier im Forum auch gelesen, dass man eine Pfandrechtsurkunde bekommt und damit zum Gericht muss für die Grundbucheintragung. Die Gebühren sollen ca. 1,2 % betragen muss man die sofort bezahlen, so wie damals beim Grundstückskauf, oder kommt dafür später eine Rechnung per Post nach der Eintragung? Dann habe ich auch gelesen, dass man die Urkunde nur unterschreibt und an die Bank zurückgibt und die Bank selbst die Eintragung macht. Bedeutet das dann, dass man die 1,2 % vorher an die Bank überweisen muss? Und zahlt die Bank die erste Tranche schon nach Unterzeichnung der Pfandrechtsurkunde oder erst nachdem alles im Grundbuch eingetragen ist? Falls mir jemand den Ablauf etwas erklären könnte, würde ich mich wirklich sehr freuen, damit ich die ganze Situation besser verstehe. LG |
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| Hallo Florin88, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Die Bank trägt gar nichts ein, du gehst mit dem Pfandbrief zum Notar, dem zahlst einen Obulus für seine Arbeit, dass er dir beim Unterschreiben zuschaut, dann gehst entweder du oder der Notar zum Gericht und gibst den Pfandbrief ab, dann dauerts X Wochen bis die Eintragung durch ist, davor bekommst von der Bank kein Geld |
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Danke für die Antwort. So habe ich mir auch gedacht, dass es funktioniert. Lg |
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Häufig erledigt das alles die Bank – Pfandbrief zum Notar, Unterschrift vorm Notar, der schickt es an die Bank zurück und die kümmert sich um die Eintragung. Dürfte institusabhängig sein. |
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Genau das verstehe ich nicht, weil ich mehrere Threads gelesen habe. Wir haben die Finanzierung bei der Raiffeisenbank gemacht. |
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Ad Konsumkredite: wenn das der Banker so löst, bitte sehr. Rechtlich ist es konform, Konsumkredite abzudecken und in einer langfristige Baufinanzierung aufgehen zu lassen. Aber aufgrund der viel längeren Laufzeit ist die Zinsbelastung viel größer. Somit ist das eine sehr teure Variante, sich der Konsumkredite zu entledigen, um so die Ratenleistbarkeit darzustellen. Ad Pfandurkunde: Die Pfandurkunde wird meistens Zug um Zug beim Bankunterschriftstermin bei einem Notar in der Nähe bgelaubigt. Vom Notar zurück zur Bank, die trägt das ins System ein, Geld kann fließen. Das dauert keine X-Wochen wie weiter oben geschrieben. Wie sollte sonst bei Käufen auch nur annähernd der Zeitplan Hinterlegung Kaufpreis jemals eingehalten werden können? Die Eintragungsgebühr beträgt 1,44% vom Kreditnominale (=Darlehensbetrag brutto inkl. Finanzierungsnebenkosten, davon 1,2% plus 20% Nebengebührensicherstellung, ergibt 1,44% vom Bruttodarlehensbetrag). Ad Rechnungsnachweis: wenn das eingesetzte Kapital bereits verbaut ist, wird die Liegenschaft anhand aussagekräftiger Fotos geschätzt. Rechnungen, die aus dem Kreditdarlehensbetrag bezahlt werden, müssen großteils nachgewiesen werden. Manche Banken haben hier Fixbeträge, die nicht nachweislich validiert sein müssen, manche geben das prozentuell an (z.B. 75% mit Rechnung nachgewiesen, 25% nicht nötig). Ad Auszahlung: Wie die Auszahlungsmodalitäten sind, hängt vom Institut ab. Deine Raika ruft scheinbar sofort nach Unterschrift in 100K-Schritten ab. Beim Kauf ist das wurscht, weil sich der Gesamtkaufpreis aus Eigenmitteln und Kreditbetrag zusammensetzt und der Gesamtbetrag auf das Treuhandkonto überwiesen werden muss. Beim Selberbauen ist diese Variante aber nicht so toll, denn es fallen die Zinsen sofort vom zugezählten Auszahlungsbetrag an. Dabei wird nicht berücksichtigt, ob das Geld, sofort oder erst in 3 oder 6 Monaten gebraucht wird. Oder wenn du kleinere Beträge brauchst und entnimmst. Dann auch dann fallen die Zinsen von einem viel größeren Betrag (100K) an. Das ist natürlich der Reibach der Bank. Eleganter wäre es, wenn du das Geld aus dem Darlehen tranchenweise nach Bedarf und somit individuell abrufen könntest, die Zinsen NUR von den entnommenen Beträgen bezahlst und erst zum vereinbarten Ratenrückzahlungsbeginn die Tilgung starten kannst. Wenn du bei deiner Raika den Kredit abschließt, gelten somit aber deren Regeln. |
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Ja, tatsächlich hat er gesagt, dass das normalerweise nicht oft gemacht wird, weil Konsumkredite normalerweise mit einem viel höheren Zinssatz abgeschlossen sind als die 3,5 % bei der Hypothek, aber er meinte, dass sie die Kredite ablösen und wir dann nur mehr die Rate vom Haus haben. Genau, wir haben Fotos von der Bodenplatte mit der Umgebung gemacht, damit klar ist, dass es unser Baugrundstück ist, und das eingebrachte Eigenkapital wurde viel höher bewertet als das, was wir tatsächlich investiert haben. Wegen den Rechnungen müssen wir in Zukunft nichts schicken außer Fotos, oder kommt der Bankberater selbst vorbei und macht die Fotos... Du hast vollkommen recht, genau so wurde es uns erklärt – die ersten 2 Jahre zahlen wir nur die Zinsen für den Betrag, den wir tatsächlich ausbezahlt bekommen. Deshalb ist die erste Tranche von 100k für uns in Ordnung, weil wir das Geld sowieso brauchen, um mit dem Rohbau und dem Dach weiterzukommen. Erst bei der zweiten Tranche wird es wahrscheinlich länger dauern, bis wir das Geld verbrauchen, weil dann alles etwas langsamer weitergeht. Verstehe ich das also richtig, dass nach der Unterschrift beim Notar und nachdem wir die Unterlagen persönlich zur Bank zurückbringen, die erste Tranche überwiesen wird? Oder kann vielleicht jemand, der das bei der Raiffeisenbank gemacht hat, den Ablauf genauer erklären? Danke. |
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Nach Abschluss meint, wenn ihr die gesamten Kreditunterlagen unterschrieben habt - es dauert dann noch ein paar Werktage bis das Geld bei der Bank zur Verfügung steht (bei uns waren es ca. 3 Tage) und dann könnt ihr ganz einfach euren Berater eine Mail schreiben oder Anrufen und die erste Auszahlung veranlassen. Bei uns war es mit der Pfandurkunde auch so, dass wir die von der Bank mitbekommen haben, dann sind wir einfach zu einem Notar in der Nähe gegangen, haben dort die beglaubigte Unterschrift gemacht und der Notar schickt oder bringt dann die Pfandurkunde zur Bank zurück. Bezüglich der Kosten für die Eintragung der Bank im GB - da gibts immer Unterscheide, wir konnten z.B. noch ein vorgefertigtes Schreiben der Bank unterzeichnen & somit konnten wir uns diese Kosten sparen. |
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