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Grundstückskauf mit "konsensfreier" Hütte

11 Beiträge | letzte Antwort 17.2.2019 | erstellt 6.2.2019
Hallo liebe Forengemeinde,

wir sind gerade dabei ein Grundstück zu kaufen. Kaufanbot ist unterschrieben, Notar ist gerade dabei den Vertrag fertig zu machen.

Jetzt ist im Rahmen der Kaufvertragserstellung aber ein Thema aufgekommen:
Auf dem Grund steht eine Hütte ohne Baukonsens.
Die Hütte hat laut Gemeinde / Kataster etwa 18m², besteht aus Holz und steht auf einer betonierten Grundplatte. Wir haben diese Hütte natürlich auch bei der Besichtigung des Grundstücks gesehen, sie steht im Inserat und im untetrzeichneten Kaufanbot - in beiden Fällen jedoch mit ca. 12m² und nicht wie von der Gemeinde angenommen mit 18m².

Jetzt haben wir bei der Gemeinde rückgefragt, da hier eben kein Baukonsens vorliegt.
Laut Gemeinde gibt es 3 Optionen:

   •  Nachmessen ob die Hütte wirklich >10m² hat, wenn nicht ist alles gut. Diese Option kann ich jetzt aber schon einmal ausschließen, da die Hütte fix mehr als 10m² hat auch ohne sie zu messen...
   •  Abriss der Hütte
   •  Einreichung und Genehmigung (geht laut Gemeinde auch mit der Einreichung von unserem geplanten Hausbau gemeinsam um Kosten zu sparen)


Wir müssen jetzt eine Lösung finden, wie wir das im Kaufvertrag regeln.

Vorschlag 1 vom Verkäufer: "Die Kosten für dne Abriss trägt die Käuferseite"
Das sehe ich jetzt nicht so ganz ein - immerhin haben wir ein gültiges Kaufanbot, welches die Hütte enthält und ich möchte diese auch legal erwerben.

Vorschlag 2 vom Verkäufer: "Der Verkäufer reißt die Hütte vor Übergabe ab"
Auch hier - Wir haben ein gültiges Kaufanbot, welches diese Hütte enthält. Ich würde diese Hütte gerne erhalten und während der Bauphase zum Umziehen/Essen etc. nutzen.

Vorschlag vom Notar: "Der Käufer behält einen Teil des Kaufpreises zurück bis die Hütte bei der Einreichung genehmigt wurde oder der Abrissbescheid von der Gemeinde kommt. In diesem Fall werden die dem Käufer entstandenen Mehrkosten in Abzug gebracht und der Restbetrag ausbezahlt"
Klingt für mich als Laien auf den Ersten Blick nach der fairsten Lösung. Wurde aber vom Verkäufer abgelehnt.
Was wäre hier ein Fairer Betrag, den man zurückbehalten könnte? Mit was für Mehrkosten wären bei der Einreichung mit Gartenhütte zu rechnen? Immerhin muss die dann ja der Baumeister der die Einreichung macht vermessen und zeichnen etc.

Gibt es sonst noch Optionen, an die wir vielleicht noch nicht gedacht haben?

Was ist eure Meinung dazu?

Ich freue mich auf zahlreiche Antworten, da wir recht ratlos sind, was hier jetzt die vernünftigste Vorgehensweise ist.

Liebe Grüße,
Georg

 
6.2.2019 9:17
Finde die Idee vom Notar auch am vernünftigsten. Oder den Kaufpreis reduzieren und der Verkäufer ist damit raus. Um wie viel Geld geht es hier? Ist das ein Gartenhäuschen (für Geräte) oder eine kleine Stube oder ...? Zustand?
Wenn ihr jemanden mit der Planung beauftragt, dann ist es glaube ich kaum ein Aufwand die Hütte mit in den Einreichplan aufzunehmen.
6.2.2019 9:30


ptelea schrieb: Um wie viel Geld geht es hier?


Die Kosten für die Hütte kann ich nicht abschätzen, das weiß ich einfach nicht...
Da findet sich vielleicht jemand hier im Forum, der das besser abschätzen kann. :)

EDIT:
Vergleichbar mit so einer Hütte hier: https://www.hornbach.at/shop/Gartenhaus-weka-Tessin-mit-Fussboden-300x295-cm-natur/8857962/artikel.html



ptelea schrieb: Ist das ein Gartenhäuschen (für Geräte) oder eine kleine Stube oder ...? Zustand?


Es ist eine Hütte aus Profilholzbrettern mit etwa 4x4 Metern (geschätzt).
Darin ist ein (vom VK improvisierter) Elektrischer Anschluss, Kühlschrank, ein Sofa wo der VK im Sommer laut eigener Aussage ab und zu mal geschlafen hat. Also schon mehr als ein Geräteschuppen, eher in Richtung Stube. Hinten ist dann nochmal ein winziger Schuppen angebaut, der exakt so groß ist wie der Rasenmäher der da aktuell darin gelagert wird.
Zustand ist meiner Einschätzung nach OK. Dacht ist relativ neu gemacht, einige Bretter und Träger müssten aber in den nächsten Jahren irgendwann ausgetauscht werden. An einer Stelle sieht es für mich von außen so aus, als wäre da mal ein Ast darauf gefallen und hat einen Träger geknickt. Wurde vom VK aber repariert. Die Hütte ist etwa 20 Jahre alt und das sieht man ihr auch an. :)
Unsere Idee wäre eben wie gesagt, die Hütte während der Bauphase weiter zu nutzen und evtl dann nach der Bauphase zu erneuern.



ptelea schrieb:
Wenn ihr jemanden mit der Planung beauftragt, dann ist es glaube ich kaum ein Aufwand die Hütte mit in den Einreichplan aufzunehmen.


Das vermute ich auch, dass sich der Aufwand hier dann in Grenzen (evtl paar Hundert Euro?) halten wird. Zumindest ein Baumeister für den Einreichplan muss ja sowieso bezahlt werden.



ptelea schrieb: Finde die Idee vom Notar auch am vernünftigsten. Oder den Kaufpreis reduzieren und der Verkäufer ist damit raus.


Und genau dazu weiß ich eben nicht, wieviel Geld heir "angebracht" wäre zurückzuhalten?
Eine einfache Gartenhütte <10m² bekommt man im Baumarkt ja schon für <1000€.
Lohnt es sich, hier überhaupt jetzt darüber zu streiten? Ich will halt einfach einerseits das bekommen, wofür wir und der VK unterschrieben haben, andererseits will ich aber auch dass alles rechtlich korrekt abläuft und danach keine Scherereien haben...
6.2.2019 9:59
Meine (laienhafte) Meinung dazu:
Die Hütte stand nun schon 20Jahre dort und hat niemanden gestört. Ich nehme an ihr werdet ja umgehendst mit dem Hausbau beginnen, somit würde die Hütte max. noch ein paar Jahre stehen.
Ich würde die Abrisskosten inklusive Fundament und Entsorgung abschätzen lassen und um diese Summe den Kaufpreis reduzieren. Der Verkäufer wäre eh einverstanden die Abrisskosten zu übernehmen.
Und nach dem Hausbau lässt du die Hütte abreissen, bis dahin hat die Gemeinde sicher noch nicht reagiert.

MfG
Sektionschef


6.2.2019 10:17
Auf der Gemeinde arbeiten auch Menschen, ich würde grundsätzlich mal fragen ob:

1. die Hütte eine Chance hat auf Genehmigung

2. weiterhin übersehen werden kann und damit das bleibt was es ist ein Schwarzbau

3. weg muss

es gibt ein Baurecht bzw eine entsprechende Grundstückswidmung, man kann da das Ergebnis prognostizieren bei so was einfachem wie einer Hütte (mit hoher Wahrscheinlichkeit),
das ist wie wenn du dem Nachbarn seine Aussicht ins Grüne nimmst, er ist machtlos solange du alle Höhen und Abstandsvorgaben mit deinem Haus einhälst die die Gesetze vorgeben auch wenn es ihm nicht gefällt
6.2.2019 11:19
Ich würde das so probieren:
Abriss und Entsorgung kostet dich X Euro (kannst ja mal unverbindlich bei einem Abrissunternehmen anfragen).
Ihr reduziert den Kaufpreis um X Euro, da habt ihr beide was davon (Verkäufer: weniger Immobilienertragsteuer, du weniger Kaufnebenkosten), der Verkäufer ist aus jeder rechtlichen Verpflichtung die Hütte betreffend draußen.
Kein Risiko für euch beide.
Einreichen würde ich die Hütte jedenfalls mit dem Hausbau. Dann könnt ihr euch immer noch entscheiden, ob ihr sie so stehen lasst oder erneuert.
6.2.2019 11:21
Danke für die Antworten.

Natürlich habe ich bereits bei der Gemeinde nachgefragt:


ChristianIV schrieb: 1. die Hütte eine Chance hat auf Genehmigung 


Laut Gemeinde ja, "einfach bei Einreichung mit dazu nehmen". Die Gemeinde hat aber die Hütte noch nicht selbst besichtigt. Spielt da der Zustand der Hütte eine Rolle? Wie gesagt ist das Dach auf einer Seite leicht beschädigt...



ChristianIV schrieb: 2. weiterhin übersehen werden kann und damit das bleibt was es ist ein Schwarzbau


Laut Gemeinde keine Option, da sonst wohl keine Baubewilligung zu Stande kommt. Wenn sie "nach der Bauphase" noch stehen soll, dann muss sie laut Gemeinde mit eingereicht werden um eine Baubewilligung zu erhalten.



ChristianIV schrieb: 3. weg muss 


 Laut Gemeinde MUSS sie nicht weg. Sie muss nur dann weg, wenn sie nicht mit eingereicht wird.

Was ich ebenfalls nachgefragt habe ist, ob es eine Möglichkeit gibt die Hütte jetzt vorerst einmal stehen zu lassen und dann im Rahmen der Bauarbeiten (also vor Fertigstellung) zu entfernen. Das ist laut Gemeinde überhaupt kein Problem, können wir gerne machen. Müssen dann halt nur einreichen, wenn sie doch auch nach der Bauphase bestehen bleiben soll.
In diesem Fall würden aber auch wieder wir auf den Kosten (Abriss, Einreichung, je nachdem wie wir uns entscheiden) sitzen bleiben, oder sehe ich das falsch?
6.2.2019 12:39
Verstehe das Problem jetzt nicht. Lt. Gemeinde kann man das Gebäude bei der sowieso geplanten Einreichung hinzunehmen. In diesem Fall sehe ich keine nennenswerten Kosten auf euch zukommen.
Das Gebäude soll als Garten-/Gerätehütte erhalten bleiben. Für die Instandhaltung hat der Eigentümer zu sorgen. 
6.2.2019 12:52


P**** schrieb: Verstehe das Problem jetzt nicht.


 me too

die Hütte ist zwar aktuell nicht legal aber man kann/muss/wird sie mit dem geplanten Bau und der damit nötigen Einreichung "weiß" färben, wo ist das Problem jetzt
6.2.2019 14:32
Mein Problem ist das, dass hier etwas nicht genehmigtes übergeben wird. Ich habe einfach die Sorge, dass hier dann noch hohe Kosten / Strafen oder ähnliches auf uns zu kommen auf denen wir sitzen bleiben, für einen Fehler (fehlende Einreichung) den jemand anderes gemacht hat.

Wenn die Sorge aber unbegründet ist dann umso besser! :)
6.2.2019 20:00
Also Strafe wirds sicher nicht geben, im schlimmsten Fall gibts einen Abrissbescheid, falls es wem stören würde! Und wenn schon abgerissen werden muss, dann kostet das einen Nasenramml. Holzhütte kann Jedermann zerlegen, und das Holz zur Müllinsel bringen. Sofern sich niemand findet, der es als Brennholz brauchen kann. Fundament wird auch nicht so stark sein, als stünde ein Hochhaus drauf!
Seit doch froh, wenn ihr eine Bauhütte habt, andere müssen da schon löhnen.
Mit einreichen, und fertig!
Also Sorge ist unbegründet!
17.2.2019 22:34


ijjiij schrieb: Mein Problem ist das, dass hier etwas nicht genehmigtes übergeben wird. Ich habe einfach die Sorge, dass hier dann noch hohe Kosten / Strafen oder ähnliches auf uns zu kommen auf denen wir sitzen bleiben, für einen Fehler (fehlende Einreichung) den jemand anderes gemacht hat.

Wenn die Sorge aber unbegründet ist dann umso besser! :)


 Praktisch gesehen ist es Verhandlungssache, wer am Ende was zahlt (wem liegt mehr am Zustandekommen des Vertrags?). Rechtlich gesehen handelt es sich um einen Gewährleistungsfall, denn wenn die Gartenhütte Teil des Anbots war und dann mit Annahme des Anbots Inhalt des (Vor-)Vertrages wurde, ist rechtlich völlig klar, dass kein Schwarzbau gemeint ist. Dh rein rechtlich könnte man die Kaufsumme um den Wert der Hütte bzw um die Abrisskosten reduzieren. Bei einer Gartenhütte sollten sich die Abrisskosten im Zuge eines Bauvorhabens aber SEHR im überschaubaren Bereich halten.

Falls es hier um die Angst vor zukünftigen Strafen geht, kann man als Kompromiss in den Vertrag schreiben, dass eine etwaige Verwaltungsstrafe vom Verkäufer zu refundieren ist, er aber nicht die Abrisskosten tragen muss.



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