Grundstück verkaufen (als Grünland)

Liebe Leute,

bitte könnt ihr uns mal helfen ob wir das so richtig verstehen?

Um unser Eigenkapital für einen anstehenden Hausbau aufzubessern möchten wir ein Grundstück, das im Besitz meiner Mutter ist, verkaufen.
Die Überlegung wäre, dass die Mutter es selbst verkauft, und uns dann einen Betrag X (ev ca 100k) schenkt (weil steuerfrei).

Das Grundstück ist derzeit als Grünland gewidmet (vorher war es mal Bauland, meine Mutter lies es irgendwann um das Jahr 2000 herum in Grünland umwidmen).
Lt Makler ist es ca 300k wert.
Auf dem Grundstück nebenan hat die Schwester meiner Mutter ein Haus, und unser Grundstück wird dzt jährlich an sie verpachtet.
Wie möchten das Grundstück nun erst der Schwester zum Kauf anbieten, und zwar als Grünland.

Stimmt das so:
Wenn wir es der Schwester um 250k als Grünland verkaufen fallen 4,2% ImmoEST auf die 250k an, uns blieben also knapp 240k.
Wenn wir es über den Makler um 300k verkaufen (mit Optionsvertrag, dh der Käufer prüft eine mögliche Bebauung und lässt in Bauland umwidmen), werden 18% ImmoEST (54k) fällig plus Maklergebühr, uns bleiben also knapp unter 240k?

Wäre es rechtens eine Vereinbarung mit der Schwester zu treffen (= Klausel im Kaufvertrag) dass sie das Grundstück die nächsten 5 Jahre nicht umwidmen darf, bzw ggf die dann zusätzlich anfallende ImmoEST übernehmen muss? Weiss das vielleicht wer? 😅

Vielen Dank für eure Hilfe!
Claudia

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