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Grundstück das noch Grünland ist umwidmen und anschließend verkaufen

29 Beiträge | 15.5. - 22.5.2019
Hallo liebe Genossen! Ich habe vor einigen Jahren ein Grünlang erlangt (Erbe) und möchte darauf gerne selbst bauen. Mir wurde auf der Gemeinde zugesichert das eine Umwidmung möglich ist, man muss nur beachten dass man nicht zu nahe an den Bach baut (rote und gelbe Zone), man muss also 12 Meter ca. von der oberen Bachkante weg. Nun ist neben diesem Grund ein weiterer der auch mit zusteht und mein Plasn wäre es beide Gründe aufzuschließen und einen dann zu verkaufen damit ich ein Startkapital zum Hausbau habe... Allerdings gibt es da so sachen wie Immobilienertragssteuer und mir wurde gesagt dass ich für die Aufschließung ca. 50€/m2 rechnen kann. Der Baugrund hier bei uns hat einen Quadratmeterpreis von ca. 200€/m2 (Salzburg Land). Angenommen ich blättere mal bei einer 700 m2 Parzelle 35k dafür hin dass der Grund aufgeschlossen ist und bekomme dann € 140k wenn mir jemand den Grund abgauft, wie ist das dann zu versteuern. Im Prinzip ist das ja eine Einkommenssteuer die von einem Gewinn den ich mache bezahlt werden muss oder? Nur wenn ich das Grundstück geschenkt oder vererbt bekomme wie sieht das dann aus? Gibt es da dann einen Verkehrswert der Herangezogen wird, darf ich die Kosten was ich für die Aufschließung gemacht aufgewendet habe von dem Gewinn abziehen? Würd mich freun wenn mir das jemand erklären kann. LG Michael

 
16.5.2019 18:32
Das Grundstück wurde noch nie (bekannt) verkauft?
Seit wann bist du Grundeigentümer?
16.5.2019 18:39


moik schrieb: altehuette schrieb: Dann wird pauschal 4,2% gerechnet. Vererbung ist keine entgeltliche Übertragung.


Habe den Anfangsbeitrag jetzt nochmal genauer gelesen, in diesem Fall wird da der höhere Steuersatz zur Anwendung kommen, da der Bauplatz erst JETZT umgewidmet wird. Also zuerst Grünland, dann wird auf Bauplatz "aufgewertet"! Wenn es vorher schon ein Bauplatz gewesen wäre, dann würde der günstigere Steuersatz gelten. In meinem Fall war es vorher schon ein alter Bauplatz mit kleinem Häuschen das vorher schon 2 mal weiter vererbt wurde. darum der Satz mit 4,2%.
16.5.2019 19:07
Die Sache ist leider sehr komplex geregelt und nicht immer ganz einfach und vor allem nicht schnell zu beantworten, da es hierbei offensichtlich auf viele Details ankommt.
In deinem Fall ist unter anderem zunächst zu klären, ob optional eine pauschale Berechnung erfolgt (weil für dich günstiger). Dazu muss auch wissen, wem das Grundstück vorher gehört hat (Verwandtschaftsverhältnis?), seit wann der Vererber das Grundstück besessen hat und wie er selbst Eigentümer des Grundstückes wurde.
Eines schon vorweg: Der Vorgang des Erbens ist von der Steuer befreit. Wenn man das geerbte dann verkauft, fällt aber grundsätzlich Immobilienertragssteuer an. In welcher Höhe, kann wie gesagt nur mit Wissen aller Details einigermaßen vernünftig beantwortet werden.
16.5.2019 19:52
Glaube, gelesen zu haben, das Grundstück (jetzt noch Grünland) wurde nur immer weiter vererbt.


Karl10 schrieb: Der Vorgang des Erbens ist von der Steuer befreit.

Najo, Steuer fällt beim Erben zwar nicht an, aber vom Schätzwert (brauchte damals ein Gutachten dazu) zahlt man die 3,5% Grunderwerbssteuer und 1,1% Eintragungsgebühr. Ob es Steuer oder Gebühr heißt, ist eigentlich egal. Zahlen muss der Erbe, außer, das Grundstück wird innerhalb eines Jahres nach Einantwortung gleich verkauft. da zahlt man diese Gebühren nicht. (Ob das jetzt auch noch so ist, weiß ich aber nicht, schätze aber schon)
Für das Grünland (oder Acker, oder Wald)benötigt man auch ein Gutachten, wird von der Landwirtschaftskammer günstig gemacht. Muss kein gerichtlich beeideter Sachverständiger sein. Diese Gutachten werden für die Bemessungsgrundlage herangezogen. 3- facher Einheitswert als Grundlage wird nur mehr für gewisse Fälle herangezogen, soweit ich informiert bin.
16.5.2019 21:21
Hab leider auch zu wenig genau zurück gelesen und teilweise übersehen, was da ohnehin schon steht .


altehuette schrieb: aber vom Schätzwert (brauchte damals ein Gutachten dazu) zahlt man die 3,5% Grunderwerbssteuer und 1,1% Eintragungsgebühr............

 Jetzt wird hier von Beginn weg ausschließlich über die Immobilienertragssteuer gesprochen und nur DIESE hab ich daher auch gemeint!! Wozu jetzt die umfangreichen Ausführungen über Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr??

Nach nochmaligem Nachlesen komm ich zum konkreten Fall von moik zu folgendem Ergebnis:

- Es handelt sich ganz klar um ein "Altgrundstück"
- Es gibt keinen nachvollziehbaren/eruierbaren/bekannten "Anschaffungswert" (weil seit Generationen immer nur vererbt)
- moik wird Eigentümer eines Grundstückes mit der Widmung Grünland, lässt es in der Folge umwidmen und verkauft es als Bauland
- Die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf werden in diesem Fall mit Hilfe einer Pauschalmethode ermittelt.

Diese lautet (bei Umwidmung):
40 % des jetzigen Verkaufspreises werden pauschal als (fiktiver) Anschaffungswert herangezogen.
Beispiel: Grundstück wird um 100.000.- verkauft. Davon werden 40.000.- (=40%) als Anschaffungswert abgezogen. Verbleiben 60.000.- zu versteuernde Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf. Der Steuersatz auf Einkünfte aus Grundstücksverkäufen beträgt gerell 30%.
30% von 60.000.- ergibt 18.000.- zu zahlende Steuer (bei einem Verkaufspreis von 100.000.-). Soweit die Berechnung im Detail.

In verkürzter Darstellung sind es also 18% vom Verkaufspreis (von 100.000.-)
Das ist also die Steuer, die im geschilderten Fall von moik zu bezahlen sein wird.

Dabei ist noch zu beachten, dass da nichts mehr abziehbar ist (wie z.B. Aufschließungsabgaben). Und es braucht auch keine Begutachtungen wegen Verkehrswert udgl., weil es darauf nicht ankommt.
16.5.2019 22:33


Karl10 schrieb: Wozu jetzt die umfangreichen Ausführungen über Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebüh

Wollte nur hinweisen, dass erben schon was kostet, bzw. was für Gebühren anfallen.



Karl10 schrieb: Und es braucht auch keine Begutachtungen wegen Verkehrswert udgl., weil es darauf nicht ankommt

Klar, Bemessungsgrundlage ist ja in diesem Fall eh der erzielte Verkaufspreis, egal was die Schätzung (falls es eine gab, könnte ja sein, dass ein Makler oder eine Bank ein Gutachten erstellt hat) ergab.


17.5.2019 13:29


Karl10 schrieb: Hab leider auch zu wenig genau zurück gelesen und teilweise übersehen, was da ohnehin schon steht .
__________________
Im Beitrag zitiert von altehuette: aber vom Schätzwert (brauchte damals ein Gutachten dazu) zahlt man die 3,5% Grunderwerbssteuer und 1,1% Eintragungsgebühr............

 Jetzt wird hier von Beginn weg ausschließlich über die Immobilienertragssteuer gesprochen und nur DIESE hab ich daher auch gemeint!! Wozu jetzt die umfangreichen Ausführungen über Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr??

Nach nochmaligem Nachlesen komm ich zum konkreten Fall von moik zu folgendem Ergebnis:

- Es handelt sich ganz klar um ein "Altgrundstück"
- Es gibt keinen nachvollziehbaren/eruierbaren/bekannten "Anschaffungswert" (weil seit Generationen immer nur vererbt)
- moik wird Eigentümer eines Grundstückes mit der Widmung Grünland, lässt es in der Folge umwidmen und verkauft es als Bauland
- Die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf werden in diesem Fall mit Hilfe einer Pauschalmethode ermittelt.

Diese lautet (bei Umwidmung):
40 % des jetzigen Verkaufspreises werden pauschal als (fiktiver) Anschaffungswert herangezogen.
Beispiel: Grundstück wird um 100.000.- verkauft. Davon werden 40.000.- (=40%) als Anschaffungswert abgezogen. Verbleiben 60.000.- zu versteuernde Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf. Der Steuersatz auf Einkünfte aus Grundstücksverkäufen beträgt gerell 30%.
30% von 60.000.- ergibt 18.000.- zu zahlende Steuer (bei einem Verkaufspreis von 100.000.-). Soweit die Berechnung im Detail.

In verkürzter Darstellung sind es also 18% vom Verkaufspreis (von 100.000.-)
Das ist also die Steuer, die im geschilderten Fall von moik zu bezahlen sein wird.

Dabei ist noch zu beachten, dass da nichts mehr abziehbar ist (wie z.B. Aufschließungsabgaben). Und es braucht auch keine Begutachtungen wegen Verkehrswert udgl., weil es darauf nicht ankommt.


Vielen lieben Dank das hört sich logisch an und nun hab ichs auch kapiert!!!


R_______ schrieb: Das Grundstück wurde noch nie (bekannt) verkauft?
Seit wann bist du Grundeigentümer?


Ich bin noch gar nicht Grundeigentümer, sind derzeit noch meine Eltern und das hängt eben davon ab ob es nicht sogar besser ist wenn es meine Eltern gleich verkaufen und sie dann halt mir das Geld was übrig bleibt nach den ganzen Steuern überlassen als Startkapital zum Bau, bzw. zahl ich davon zuerst einmal das aufschließen von meinem eigenen Grund und alles...

Wär aber schon auch interessant was ich dann wirklich rechnen muss für Umwidmung und Anschlusskosten bei meinem eigenen Grundstück, nur das erfahr ich eh nächste Woche auf der Gemeinde noch, ich danke euch auf jeden Fall für die zahlreichen Antworten, ihr konntet mir einiges weiterhelfen!
21.5.2019 21:20
Ich knöpfe hier mal an weil ich wieder auf der Gemeinde war und ein bisschen schlauer geworden bin. Ich hab ja quasi 2 Grundstücke die noch Grünland sind aber im Raumentwicklungskonzept sind und deshalb auch umgewidmet werden können. Ich weis nun zumindest was an Kosten entsteht für aufschließen, Anschlüße und Umwidmung. Mein Plan war ja ursprünglich ein Grundstück zu verkaufen und auf dem anderen selbst bauen, durch den Verkauf soll ein bisschen Startkapital zum Hausbauen da sein. Die Gemeinde sagt nun wenn man 2 Grundstücke umwidmen lässt damit man eines verkaufen kann sollte man dies an einen Einheimischen verkaufen damit diese quasi im Ort bleiben und billiger bauen können. Bei uns liegen die Grundstückpreise zwischen 100-200€/m2 angenommen, die Gemeinde schlägt dann halt einen Preis vor der für den Einheimischen fair sein soll. Sagen wir die sagen 120€/m2, die bekomme ich dann...Dann ist es aber so dass ich davon noch ca. 18% Ertragssteuer zahlen muss. Würde ich das Grundstück an irgendwem verkaufen mit Geduld, wäre es sicher möglich mehr dafür zu bekommen denn es hat eine sehr gute Lage und viel Sonne, klar kann man nicht sicher sagen ob mit der Bodenbeschaffenheit irgedwas ist, aber davon gehe ich mal nicht aus. Die Gemeinde gewährleistet so halt dass da alles passt, wenn ich das Grundstück an irgendwem verkaufe für sagen wir mal das doppelte kann sie nicht gewährleisten ob es überhaupt umgewidmet wird, das ist ja ein Witz oder? Kennt ihr sowas auch aus eigener Erfahrung? Ist das überhaupt zulässig, das man irgendwie gezwungen wird billiger zu verkaufen?
22.5.2019 8:28
warum geht die gemeinde das etwas an, was du mit dem grundstück nach der umwidmung machst? ich hätte das dort gar nicht angesprochen.



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