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Grundstück das noch Grünland ist umwidmen und anschließend verkaufen

29 Beiträge | 15.5.2019 - 22.5.2019
Hallo liebe Genossen! Ich habe vor einigen Jahren ein Grünlang erlangt (Erbe) und möchte darauf gerne selbst bauen. Mir wurde auf der Gemeinde zugesichert das eine Umwidmung möglich ist, man muss nur beachten dass man nicht zu nahe an den Bach baut (rote und gelbe Zone), man muss also 12 Meter ca. von der oberen Bachkante weg. Nun ist neben diesem Grund ein weiterer der auch mit zusteht und mein Plasn wäre es beide Gründe aufzuschließen und einen dann zu verkaufen damit ich ein Startkapital zum Hausbau habe... Allerdings gibt es da so sachen wie Immobilienertragssteuer und mir wurde gesagt dass ich für die Aufschließung ca. 50€/m2 rechnen kann. Der Baugrund hier bei uns hat einen Quadratmeterpreis von ca. 200€/m2 (Salzburg Land). Angenommen ich blättere mal bei einer 700 m2 Parzelle 35k dafür hin dass der Grund aufgeschlossen ist und bekomme dann € 140k wenn mir jemand den Grund abgauft, wie ist das dann zu versteuern. Im Prinzip ist das ja eine Einkommenssteuer die von einem Gewinn den ich mache bezahlt werden muss oder? Nur wenn ich das Grundstück geschenkt oder vererbt bekomme wie sieht das dann aus? Gibt es da dann einen Verkehrswert der Herangezogen wird, darf ich die Kosten was ich für die Aufschließung gemacht aufgewendet habe von dem Gewinn abziehen? Würd mich freun wenn mir das jemand erklären kann. LG Michael

 
16.5.2019 6:41
ImmoEst wird entweder pauschal berechnet (wenn der letzte entgeltliche Erwerb vor 2002 war) oder es wird der tatsächliche Gewinn berechnet und von dem zahlst du dann ImmoEst

ein Beispiel:

deine eltern haben das Grundstück 1990 für 10000€ gekauft und dir unentgeltlich überschrieben. Der letzte entgeltliche Erwerb war also vor 2002. du verkaufst das Grundstück jetzt für 100000€. Von diesem Betrag musst du pauschal 4,2% zahlen. Also 4200€ ImmoEst

Haben deine Eltern den Grund aber nach 2002 für dieselben 10000€ gekauft und du verkauft es für 100000, läufts ein bisschen anders. Deine Aufwendungen für die aufschliessung werden angerechnet. In deinem Beispiel wäre das dann 35000€ für die aufschliessung + 10000 damaliger Kaufpreis - also 45000€. 

Daher hättest du 55000€ Gewinn gemacht. Dieser Betrag wird dann mit 30% versteuert - du müsstest also 16500€ ImmoEst bezahlen 
16.5.2019 9:26


Santana20010 schrieb: ImmoEst wird entweder pauschal berechnet (wenn der letzte entgeltliche Erwerb vor 2002 war) oder es wird der tatsächliche Gewinn berechnet und von dem zahlst du dann ImmoEst

ein Beispiel:

deine eltern haben das Grundstück 1990 für 10000€ gekauft und dir unentgeltlich überschrieben. Der letzte entgeltliche Erwerb war also vor 2002. du verkaufst das Grundstück jetzt für 100000€. Von diesem Betrag musst du pauschal 4,2% zahlen. Also 4200€ ImmoEst

Haben deine Eltern den Grund aber nach 2002 für dieselben 10000€ gekauft und du verkauft es für 100000, läufts ein bisschen anders. Deine Aufwendungen für die aufschliessung werden angerechnet. In deinem Beispiel wäre das dann 35000€ für die aufschliessung + 10000 damaliger Kaufpreis - also 45000€. 

Daher hättest du 55000€ Gewinn gemacht. Dieser Betrag wird dann mit 30% versteuert - du müsstest also 16500€ ImmoEst bezahlen

Vielen lieben Dank schonmal, das hilft mir schon ein bisschen weiter, konkret war es so, dass meine Eltern das Grundstück auch schon weitervererbt bekommen haben, und zwar in 12/2012, es hat also noch nie in den letzten 50 jahren dieses Grundstück gekauft, immer nur geerbt meine Oma hat es damals auch schon von ihrer Mutter bekommen.Wie sieht es in dem Fall dann aus? Vielen Dank
16.5.2019 9:48
Dann wird pauschal 4,2% gerechnet. Vererbung ist keine entgeltliche Übertragung.


16.5.2019 9:53
In dem Fall müssten 18% des Verkaufspreises an ImmoEst zu zahlen sein. (Wir kaufen gerade so ein Grundstück - und der Verkäufer ist genau in deiner Situation).

Lg
Reinhard
16.5.2019 9:57
Kann dir die Gemeinde eine Umwidmung so zusichern? Die endgültige Entscheidung obliegt doch dem Land, oder? Und deren Interessen decken sich oft nicht mit denen, der Gemeinden (Aufschließungswürdigkeit, Infrastruktur, oder aber auch ob zB eine vergleichbare Umwidmung bei wem anderen genehmigt oder abgelehnt wurde?, ...)
16.5.2019 10:08
14% Verkaufsgewinn werden bei den "Altbeständen" (vor 2002) als Grundlage berechnet. Und von diesen 14% werden dann 30% Immosteuer zu zahlen sein. 30% von 14% sind dann eben die 4,2%. Gäbe aber auch eine andere Möglichkeit diese Steuer zu berechnen, kommt aber in der Regel dann mehr heraus. Wäre nur bei kleinen Grundstücksverkäufen günstiger. (Über die EKS)
16.5.2019 10:08


altehuette schrieb: Dann wird pauschal 4,2% gerechnet. Vererbung ist keine entgeltliche Übertragung.

 Genau. War bei mir Ende 2018 auch so 
16.5.2019 10:15


MarkoW schrieb: Kann dir die Gemeinde eine Umwidmung so zusichern? Die endgültige Entscheidung obliegt doch dem Land, oder? Und deren Interessen decken sich oft nicht mit denen, der Gemeinden (Aufschließungswürdigkeit, Infrastruktur, oder aber auch ob zB eine vergleichbare Umwidmung bei wem anderen genehmigt oder abgelehnt wurde?, ...)

Das muss ich erst herausfinden wie sicher das wirklich ist, das Grundstück war schon einmal um 1980 im Raumordnungsplan als Bauland, allerdings hatte es unsere Verwandte dann rausgenommen aus Sorge sie müsse Steuern zahlen, keine Ahnung wieso haha! Die Gemeinde wollte auf dem Feld selbst schon was bauen und ich habe mit dem Bürgermeister gesprochen laut ihm ist das alles gar kein Problem. Würde mich auch wundern, das ist quasi mitten im Ort und die Gemeinde freut sich wenn einheimische dableiben und bauen wollen. Gibt auch ein Baulandmodell dass die Gemeinde die Auschließungskosten übernimmt wenn man das Grundstück an einen einheimische verkauft (natürlich für einen schlechten Preis dann) wurde mir gesagt, aber die Steuer muss ich ja trotzdem zahlen.
16.5.2019 10:16


Santana20010 schrieb: Genau. War bei mir Ende 2018 auch so

Detto, bei mir auch.
16.5.2019 10:20


moik schrieb: und mir wurde gesagt dass ich für die Aufschließung ca. 50€/m2 rechnen kann

wie kommst drauf?
Hab in SL umgewidmet und auch gebaut. Aber 50euro/m2 hab ich nicht für die Umwidmung bezahlen müssen.
16.5.2019 10:45


massiv50er schrieb:
__________________
Im Beitrag zitiert von moik: und mir wurde gesagt dass ich für die Aufschließung ca. 50€/m2 rechnen kann

wie kommst drauf?
Hab in SL umgewidmet und auch gebaut. Aber 50euro/m2 hab ich nicht für die Umwidmung bezahlen müssen.

Vl hab ich da was falsch verstanden, bedeutet Aufschließung dasselbe wie Umwidmung von Grünland auf Bauland? Oder waren es etwa die Kosten was dann halt für Verkehrsflächen, Kanal und andere Anschlüsse anfallen...ich hab da leider noch gar keine Ahnung was da alles auf mich zukommt...Ich hab nur kurz darüber am Telefon geplaudert und war danach mehr verwirrt als informiert... Ich hab aber schon öfters gelesen dass man für die Anschlusskosten ca. 10-15k rechnen sollte bei einer normalen Bauparzelle mit 600-750m2...aber was kostet dann die Umwidmung selbst?
16.5.2019 10:57
Also für die Umwidmung wird meist ein Gutachten eines Sachverständigen benötigt (hängt aber nicht von m2 ab... Hat glaub ich um die 4k gekostet)

>Kanal-Interessensbeitrag richtet sich nach Wohnfläche nicht Grundfläche (könnte von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein)
>Wasser-Interessensbeitrag  richtet sich nach Wohnfläche nicht Grundfläche (könnte von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein)
>Strom Erschließung machst direkt mit dem Energieversorger aus (vermutlich Salzburg AG (gibt auch einen Verhandlungsspielraum hier))
>Telefon-Internet mit dem Netzbetreiber)

Keine dieser Positionen hat sich bei mir auf den m2-Grund bezogen, sondern wenn dann auf den m2 Wohnfläche)

Aber läppert sich auch so zusammen :D
16.5.2019 11:56


altehuette schrieb: 14% Verkaufsgewinn werden bei den "Altbeständen" (vor 2002) als Grundlage berechnet. Und von diesen 14% werden dann 30% Immosteuer zu zahlen sein. 30% von 14% sind dann eben die 4,2%.

 


R_______ schrieb: In dem Fall müssten 18% des Verkaufspreises an ImmoEst zu zahlen sein. (Wir kaufen gerade so ein Grundstück - und der Verkäufer ist genau in deiner Situation).


Wenn das mit den 4,2% stimmt, in welcher Situation kommen dann die 18% zu tragen (die der Verkäufer unseres Grundstücks zahlen muss)?

Reinhard


16.5.2019 14:32


R_______ schrieb: Wenn das mit den 4,2% stimmt, in welcher Situation kommen dann die 18% zu tragen (die der Verkäufer unseres Grundstücks zahlen muss)?

Mir ist gar kein Szenario bekannt, bei dem 18% ImmoEst bezahlt werden müssen. Entweder 4,2 oder eben 30% vom Gewinn. 

Vielleicht hast du oder der Verkäufer was falsch verstanden?

bin aber nur Laie 
16.5.2019 14:58
Das wurde vom Rechtsanwalt des Verkäufers so berechnet.

Hab auch dazu ein Beispiel gefunden (das dritte unter dem Punkt Alt-Grundstücke):
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html#heading__Alt_Grundstuecke_

Hier als Beschreibung steht dort:

Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als "Umwidmungssteuer" bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 18 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 15 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.
16.5.2019 14:58
4,2% sind der Steuersatz bei vor 2002 angeschafften Grundstücken 
18% ist der Steuersatz für einen Veräußerungsgewinn, der durch eine umwidmung entstanden ist (z.B. als grünland gekauft und als Bauland verkauft)
16.5.2019 15:00
Danke Karl - und wie ist ein Grundstück zu behandeln, dass Grünland war und nur zu einem Teil in Bauland umgewidmet wurde?

Reinhard
16.5.2019 15:01
Ah ok, das war bei uns nie der Fall. 
16.5.2019 15:14
@R_______
Ich nehme an, da wird getrennt für die beiden Teile berechnet 
16.5.2019 18:26
Also in meinem Fall muss ich dann auch mit den 18% ImmoEST rechnen wenn ich es verkaufen will. Mir wurde zuerst gesagt dass ein Verkehrswert herangezogen wird und ich müsse dann von dem was als Gewinn übrig bleibt 30% Steuer zahlen, also wenn ich das Grundstück für 140k verkaufe und der Verkehrswert bei ca. 90k liegt zahl ich für die 5ok was al Gewinn übrig bleiben 30% ImmoEst, also so um die € 15 000.

Oder wäre es wirklich so:


altehuette schrieb: Dann wird pauschal 4,2% gerechnet. Vererbung ist keine entgeltliche Übertragung.


 und ich zahle dann nur 4,2% von den 140k was eben dann ca. € 5880 wären.

und dann gibts hier noch die dritte Variante mit den 18%, nur von was? Rechnet mann dies dann vom Verkaufspreis direkt, das wären dann €25200

Hab jetzt eigentlich alle 3 Antworten bekommen nur welche davon stimmt nun wirklich? Fakt ist ich hab das Grundstück geerbet und nicht gekauft. Ob mein Beispiel für den Verkehrswert stimmt weis ich leider nicht das ist nur geschätzt, weis jemand wie man das alles richtig berechnet und was nun auch stimmt für meinen Fall? Darf ich die Kosten was für Anschlüße und Aufschließung noch dazukommen vorher abziehen, dann würde es halt in jedem Fall etwas geringer ausfallen...
Beste Grüße
16.5.2019 18:32
Das Grundstück wurde noch nie (bekannt) verkauft?
Seit wann bist du Grundeigentümer?



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