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Grundkauf mit Eigenmittel und Hausbau dann mit Vollkredit

14 Beiträge | letzte Antwort 13.3.2019 | erstellt 11.3.2019
Weil im Thread "Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2019" gerade über das Thema Eigenmittel diskutiert wird,
ich aber dort nicht verwässern will stelle ich meine Frage in einen eigenen Thread:

Was ist besser/vernünftiger (sofern es sich mit den Eigenmitteln ausgeht)?

Zuerst den Grund mit Eigenmittel kaufen und erst wenn mit dem Hausbau begonnen wird einen Kredit aufnehmen oder den Grundkauf schon teilweise mit Kredit finanzieren und Eigenmittel aufheben um dann später für den Hausbaukredit genug Eigenmittel zu Verfügung zu haben.

Was ich hier so gelesen habe, ist eine Voraussetzung um gute Konditionen zu bekommen, ein hoher Eigenmittelanteil.
(Wie hoch sollte er sein um wirklich gute Kondition zu bekommen?)
Daher meine Überlegung quasi Eigenmittel "aufzuheben".
Oder erkennt eine Bank den Grund als "Eigenmittel" an?
z.B. Grund hat 300t€ gekostet, Haus nochmal 300t€, Gesamtprojektkosten 600t€
Kredit über 300t€ wird benötigt und Grund wird als 50% Eigenmittel angesehen.

Finanziell wäre Variante 1 (Grund mit Eigenmittel kaufen) natürlich besser weil man erst später den Kreditaufnehmen muss und somit weniger Zinsen zahlen muss.

 
11.3.2019 11:16
Aus Finanzierungssicht ist sowohl die eigene Immobilie als auch (liquides) Finanzvermögen als Eigenmittel zu werten. Mit dem beschriebenen Eigenmittelanteil von 50% bist du hier jedenfalls komfortabel ausgestattet.


W4tler schrieb: Was ich hier so gelesen habe, ist eine Voraussetzung um gute Konditionen zu bekommen, ein hoher Eigenmittelanteil.


Nicht nur die Eigenmittel zählend - auch die Bonität zur Dokumentation der Rückzahlungsfähigkeit ist für die Kondition entscheidend.

Ob die Fremdfinanzierung gleich für den Grundkauf oder danach für den Hausbau (oder teils teils) aufgenommen wird, hängt letztlich auch davon ab, wieviel an Eigenleistung beim Bau ins Projekt fließt. Wenn man sich einen liquiden Eigenkapitalpolster hält, kann man beim einen oder anderen Gewerk selbständiger agieren, als mit der doch strengen Auszahlungskontrolle im Rahmen der Bankfinanzierung.
11.3.2019 11:29
sehe das auch so.
11.3.2019 11:29


LiConsult schrieb: Wenn man sich einen liquiden Eigenkapitalpolster hält, kann man beim einen oder anderen Gewerk selbständiger agieren, als mit der doch strengen Auszahlungskontrolle im Rahmen der Bankfinanzierung.


 aber wenn ich noch keinen Kredit habe und den Grundstückskauf bar machen kann hab ich keinen terminlichen Stress, in Ruhe planen, in Ruhe Baugenehmigung, in Ruhe Finanzierung

wenn ich dann richtig baue sollte die Finanzierung sowieso geklärt sein und mit 50% Eigenkapital denke ich wird die Leine von der Bank auch etwas länger sein als bei knappen Dingen, ist ja genug Wert da um den Kredit abzusichern zu 100% selbst OHNE Baufortschrittsnachweis, man muss denken 300k Kredit bei 300k Grundstückspreis




11.3.2019 11:53


LiConsult schrieb: Aus Finanzierungssicht ist sowohl die eigene Immobilie .... als Eigenmittel zu werten.


 Moment, meine Eigentumswohnung (ausbezahlt) in der ich derzeit wohne kann auch als "Eigenmittel" herangezogen werden? (Möchte ich dann nach Umzug ohne Stress Verkaufen (Zeitrahmen 1Jahr))
Das würde meinen Eigenmittelanteil drastisch erhöhen (Wert der Immobilie ~350t€).



LiConsult schrieb: Aus Finanzierungssicht ist sowohl .. als auch (liquides) Finanzvermögen als Eigenmittel zu werten.


Liquide ist wohl das was am Bankkonto liegt.
Wie verhält es sich mit Wertpapieren (Anleihen, Fonds) die ich besitze aber nicht verkaufen möchte?



LiConsult schrieb: ... Wenn man sich einen liquiden Eigenkapitalpolster hält, kann man beim einen oder anderen Gewerk selbständiger agieren, als mit der doch strengen Auszahlungskontrolle im Rahmen der Bankfinanzierung...


Danke, das ist ein guter Input. Da ich aber mit einer längeren Bauplanungsphase rechne, sollte ich in der Zeit wieder einiges ansparen können.



ChristianIV schrieb: aber wenn ich noch keinen Kredit habe und den Grundstückskauf bar machen kann hab ich keinen terminlichen Stress, in Ruhe planen, in Ruhe Baugenehmigung, in Ruhe Finanzierung


Genau das ist auch meine Überlegung. Ich kann in Ruhe alles planen, schnelle Entscheidungen sind meist die falschen und dann teuer.
11.3.2019 12:22
es geht um sicherheiten. im gegenzug zum darlehen überträgst du deine eigentumswerte (bzw. teile davon) an die bank. du verkaufst quasi dein grundstück, haus, deine wohnung, ... idR. nur wertstabile werte, allerdings unter berücksichtigung der entsprechenden rechte.

der eigenmittelanteil deckt idR. wertschwankungen und, bei insolvenz, aufwendungen für veräußerungen (versteigerungen, prozesskosten, ...) ab.

eine bank, wo der kredit nicht von angelernten schalterangestellten vergeben wird, erkennt sicherheiten jedenfalls nicht nur in form von bargeld.
11.3.2019 12:41


W4tler schrieb: Moment, meine Eigentumswohnung (ausbezahlt) in der ich derzeit wohne kann auch als "Eigenmittel" herangezogen werden? (Möchte ich dann nach Umzug ohne Stress Verkaufen (Zeitrahmen 1Jahr))
Das würde meinen Eigenmittelanteil drastisch erhöhen (Wert der Immobilie ~350t€).


Eigenmittel ist der Überbegriff für alle Mittel, die in das zu finanzierende Projekt hineinfliessen. Das ist in deinem Fall in erster Linie mal das "Cash", das du für Grundstückkauf bzw. Hausbau einsetzen möchtest.

Alle anderen Vermögenswerte, die zwar da sind (Eigentumswohnung bzw. Wertpapiere) sind zwar auf deiner "Haben"-Seite, dienen aber (vorab) nicht, um das Projekt zu finanzieren.

Für die Bank ist das ein zusätzliches Argument, um Konditionen springen zu lassen.


11.3.2019 14:32


W4tler schrieb: (Möchte ich dann nach Umzug ohne Stress Verkaufen (Zeitrahmen 1Jahr))


 
Würd ich bei den derzeitigen Zinsen und Immobilienwertsteigerungen (siehe: https://www.oenb.at/isaweb/chart.do?&lang=DE&&report=6.6 ) nicht machen. Vermieten und warten ist sicher die (finanziell) bessere Lösung.

Wenn die Wohnung um die 350t wert ist würde ich die als Besicherung nehmen und das Haus (in dem du dann wohnen willst) gar nicht belasten, somit hast du im Falle dass du die Raten nicht bedienen kannst keine Scherereien wegen dem Haus.
11.3.2019 16:31


GeorgL schrieb: ...... Vermieten und warten ist sicher die (finanziell) bessere Lösung..


 Da bin ich anderer Meinung. Derzeit ist die Wohnung mein Hauptwohnsitz, daher ist der Gewinn (der beachtlich sein wird, weil sehr gut eingekauft) durch die Veräußerung steuerfrei. Wenn ich aber nach z.B. 5 Jahren Vermietung aus welchen Gründen auch immer verkaufen will, muss ich den Verkaufsertrag versteuern.

Außerdem ist die Wohnung m.M. nach nicht zur Vermietung geeignet. Sie dient zur Eigennutzung und mir war eine gute Ausstattung wichtig. Hochwertige Einrichtung die noch immer in einem guten Zustand ist. Wenn ich jetzt das Pech mit einem schlechten Mieter habe und der ruiniert etwas sind die ganzen Mieteinnahmen schon wieder beim Teufel.

Abgesehen davon unterliegen die Mieteinahmen dem normalen Einkommensteuertarif (bei mir 50%) lege ich das Geld in Kapitalanlagen an sind es nur 27,5%
11.3.2019 16:46
zuerst grundstück aus eigenmittel kaufen, dann hab ich zeit für die genaue planung des hauses und kann mir über die finanzierung des hauses ausreichend gedanken machen.
so würd ichs machen.
11.3.2019 17:02


rk515 schrieb: zuerst grundstück aus eigenmittel kaufen, dann hab ich zeit für die genaue planung des hauses und kann mir über die finanzierung des hauses ausreichend gedanken machen. so würd ichs machen.


 exakt,
wenn es ohne Bank geht dann genauso, eine Bank möchte gleich die ganze Finanzierung klären was aber einen zeitlichen Stress auslöst weil dann steht die Finanzierung und sollte auch ausbezahlt werden was wiederrum heißt gebaut werden

sonst ist das andere Thema mit dem Kredit das wahrscheinlich ein variabler das beste, man frisst BAG und Grundbucheintragung hat dafür super Zinsen, auch wenn man es mit dem Wohnungsverkauf später wohl garnicht bräuchte ist das wohl die billigste Variante, schlägt zwar 1x rein aber mehr Zinsen auf einem Baukonto kosten auch richtig Geld über 1-3 Jahre, nach dem Wohnungsverkauf müsste man ja ziemlich schuldenfrei sein wenn ich das richtig verstehe

die Wohnung vermieten ist so eine Sache, vernünftige Mieter finden das Schadensrisiko bzw selbst wenn ich den Hauskredit der Wohnung umhänge kann ich den NICHT von der Steuer absetzen zum Gegenrechnen der Mieteinnahmen, das ist nur mit dem ursprünglichen Kaufkredit möglich,
wenn dann müsste ich die Wohnung steuerschonend an ein Familienmitglied verkaufen welches den Kauf mit dem Kredit finanziert

zum Verkaufsgewinn der ist steuerfrei: das sind entweder die letzten 2 Jahre bis zum Tag des Verkaufes der Hauptwohnsitz  ODER die 5 aus 10 Jahre Regel, wenn man die 5 Jahre zusammen hat kann man ohne Stress umziehen und ohne Stress einen Käufer suchen


13.3.2019 11:31
Hallo,

Eine bessere Verhandlungsgrundlage als einen zu 100% ausbezahlten, also lastenfreien Grund gibt es nicht. Wenn der dann 100% der Kreditsumme ausmacht, gibt es die besten Konditionen.

Also wie von rk515 empfohlen. Hat auch den Vorteil, du finanzierst erst dann, wenn du Geld brauchst, nicht früher und eine größere Summe, als du brauchst.

Es gibt auch Zwischenfinanzierung bzw. Bauwohnkonto. Bei ersterem wird die Wohnung per Rangordnung belastet (die kostet 0,6% der Summe, kann auch ein Teilbetrag der Wohnung sein), was die Bank bei geplanter Veräußerung als Sicherheit akzeptiert. Ein Bauwohnkonto ist dann damit besichert, hiervon können anfallende Arbeiten nach Aufwand finanziert werden. Du bezahlst nur Zinsen für bereits bezahltes. Beim Verkauf der Wohnung wird dann das Bauwohnkonto, eben der ÜBerbrückungskredit getilgt.

Ich hatte eine ähnliche Situation wie du, und habe meine alte Wohnung trotz steigender Preise verkauft. War ein Altbau in Wien, Vermietung schwierig bzw. mit Rückzahlungsrisiko.
Mein Ziel war, die Rate und den Kreditumfang für das zu erwerbende Haus so niedrig wie irgendwie möglich zu machen.

Das mit dem variablen Kredit würde ich bei bester Bonität (bei dir anscheinend gegeben) sehr empfehlen, aber einfach mal ausrechnen, was dann die Rate bei 4 oder 6% Zinsen ist, und ob sich das dann auch ausgeht. Wenn es sich ausgeht, ist variabel günstiger.

Du hast hier bereits drei Finanzierungsvermittler, welche dich beraten, ich klinke mich also wieder aus.
13.3.2019 13:11


Herbert_21 schrieb: Bei ersterem wird die Wohnung per Rangordnung belastet (die kostet 0,6% der Summe


Vorsicht, geht nur für 12 Monate. Ansonsten Nachzahlung auf die 1,2%!


Herbert_21 schrieb: Das mit dem variablen Kredit würde ich bei bester Bonität (bei dir anscheinend gegeben) sehr empfehlen, aber einfach mal ausrechnen, was dann die Rate bei 4 oder 6% Zinsen ist


Muss die Bank ohnedies mit mind. 4% Schattenrechung lt. HiKrG duchführen und die Leistbarkeit gegeben sein.


Herbert_21 schrieb: Du hast hier bereits drei Finanzierungsvermittler, welche dich beraten, ich klinke mich also wieder aus.


Das stimmt.

Aber nicht ausklinken, es ist immer schön, wie gut informierte Personen ihr Wissen hier weitergeben.

lg, Alex
13.3.2019 15:17
wer sind die 3?

speedy, liconsult und?
13.3.2019 15:33


rk515 schrieb: wer sind die 3?


  und vermutlich du ;)



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