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Großes Problem beim Hauskauf

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5.10. - 7.10.2021
12 Beiträge | 7 Autoren 12
Hallo! 
Wir haben vor mittlerweile 1,5 Monaten unser Traumhaus gefunden - ein Eckreihenhaus in beliebter Lage für einen sehr erschwinglichen Preis.
Wir waren zwei mal zur Besichtigung und haben bei der zweiten Besichtigung jemanden mitgenommen der im Baugeschäft tätig ist und sich daher mit Immobilien recht gut auskennt. Da alles recht schnell gehen musste, da schon 5 Kaufangebote vorlagen, haben wir uns nach der zweiten Besichtigung, als nichts gröberes zu finden war für die Immobilie entschieden und ein verbindliches Kaufangebot abgegeben. Wir haben dann auch den Zuschlag erhalten.  
Daraufhin haben wir verschiedene Kreditangebote eingeholt und hätten uns auch schon für eines entschieden (1,4% auf 20 Jahre fix), jedoch noch nicht unterschrieben. Wir haben uns auch schon an einen Notar für die Kaufvertragserstellung gewandt. Dieser hat uns heute eine richtige Schock Nachricht übermittelt: Man könne uns derzeit nicht ins Grundbuch eintragen, das sei erst später möglich. Hintergrund: Bei den Reihenhäusern, zu welchem unser Haus auch gehört, wurde im Sommer eine Vereinbarung mit einem Bauträger geschlossen, welche vorsieht, dass ein Teil der Allgemeinflächen gegen andere Allgemeinflächen am neuen Grundstück getauscht werden (sie bekommen quasi eine Zufahrt und wir dafür mehr Carports). Davon wussten wir, jedoch klang es sowohl beim Makler als auch beim Verkäufer so als wäre die Sache schon endgültig geregelt. Auch sonst schien die ganze Angelegenheit nirgendwo auf. Nun gibt es aber dabei scheinbar ein Problem, denn das ganze ist noch nicht im Grundbuch eingetragen. Somit hat uns der Notar benachrichtigt, dass deswegen wir auch derzeit nicht ins Grundbuch eingetragen werden können. Wann das möglich ist, weiß er auch nicht. Wir waren natürlich erst mal schockiert, auf näheres Nachfragen hat er uns erklärt, man könne den Vertrag trotzdem aufsetzen und den Kauf durchführen - jedoch mit Paragraphen und die Eintragung später nachholen. Ich habe das noch nie im Leben gehört, eigentlich habe ich bei den eingeholten Informationen erst gehört, dass das Haus einem erst mit dem Grundbucheintrag gehört und man sonst inzwischen ind er Schwebe hängt? Darauf würden wir uns nie im Leben einlassen. Hat jemand schon einmal so etwas gehört oder kennt sich aus? Wir lassen das ganze nächste Woche auch noch von einem anderen Notar und einem Rechtsanwalt prüfen.

 
 
5.10.2021 (#1)
Das Eigentum an Reihenhäusern samt Stellplätzen wird rechtlich i.d.R. als Wohnungseigentum ausgestaltet. Basis für die Kalkulation der zu erwerbenden Wohnungseigentumsanteile ist (wie z.B. bei "normalen" Wohnungen in einem Mehrparteienhaus auch) das Nutzwertgutachten. Darin festgehalten sind die Nutzwerte eures Reihenhauses und der Stellplätze und somit auch die Anteile, die ihr an der gesamten Liegenschaft habt. Diese Anteile sind dann auch im B-Blatt des Grundbuches vermerkt und aus diesen leiten sich dann beispielsweise eure Anteile an den gesamten Betriebskosten und euer Stimmrecht bei der Hausversammlung ab.

Wenn es nun im Nachhinein zu Änderungen in der Zuordnung von Flächen kommt, dann muss auch das Nutzwertgutachten adaptiert werden, da sich möglicherweise auch die Anteile verschieben und die Berechnungsbasis für diese dann nicht mehr stimmen.

Ich gebe dir natürlich Recht - eine vertrauensbildende Vorgehensweise (vor allem kommunikationseitig durch Makler und Eigentümer) sieht anders aus. Auf der anderen Seite: Der Notar wird als Vertragserrichter auch gleichzeit mit der treuhändigen Abwicklung der Transaktion betraut sein - bedeutet: Er ist dafür verantwortlich, dass ihr "ins Grundbuch" kommt und der Verkäufer die Kaufvaluta erhält. Insofern trägt er hierfür auch die Haftung, dass das Rechtsgeschäft ordnungsgemäß abläuft.
Streng genommen müsste auch das damalige Kaufanbot adaptiert werden. Dieses stellt ja den eigentlichen Vorvertrag dar, der den Hauptvertrag (= Kaufvertrag) zur Folge hat und da dürfte die Sachlage eine andere gewesen sein.


vanillasky schrieb: eigentlich habe ich bei den eingeholten Informationen erst gehört, dass das Haus einem erst mit dem Grundbucheintrag gehört

So ist der "Normalfall" beim Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen durch Titel (= Kaufvertrag) und Modus (= Eintragung ins Grundbuch). Die Ausnahmen davon (Erbschaft, Ersitzung, Ersteigerung und Enteignung) treffen auf den gegenständlichen Fall ja nicht zu.


vanillasky schrieb: Wir lassen das ganze nächste Woche auch noch von einem anderen Notar und einem Rechtsanwalt prüfen.

das ist ein jedenfalls ein wichtiger und guter Schritt. Dabei lässt sich sicher einiges aufklären.
5.10.2021 (#2)
Danke für die schnelle Antwort. 

Das heißt einfach übersetzt, dass es deshalb derzeit Probleme gibt, weil das Nutzwertgutachten nun nicht mehr stimmt? Vom Makler und Eigentümer wurde uns immer übermittelt, dass hier schon alles geklärt wäre und der Bau der neuen Carports beginnt auch schon im Februar 2022. Daher verstehe ich auch nicht ganz, wie das alles noch nicht geregelt sein kann, die Zeit bis dorthin ist ja nicht mehr lange. Wir sind nach dem Anruf aus allen Wolken gefallen. Denn wie kann es sein, dass wir nicht ins Grundbuch eingetragen werden können - Damit ist doch der ganze Kaufvertrag nichtig?
Wir haben beim Kaufanbot 2 Carportplätze + das Reihenhaus mit Garten + Allgemeinflächen angegeben bzw. der Makler hat dies so ausgefüllt. Das heißt rein theorethisch ist dieses ab jetzt sowieso ungültig?

Heißt das in dem Fall, dass der Notar dafür sorgen muss, dass wir im Grundbuch stehen und haftbar gemacht werden würde, würde da etwas schiefgehen? Und ja er ist treuhändig beauftragt. 

Wir werden auf jeden Fall eine Beratung bei einem Rechtsanwalt in Anspruch nehmen, dachten jedoch vielleicht kann uns jemand bis dahin schon einmal helfen, da dies alles etwas dauert. Danke für den hilfreichen Beitrag.
6.10.2021 (#3)


vanillasky schrieb: Das heißt einfach übersetzt, dass es deshalb derzeit Probleme gibt, weil das Nutzwertgutachten nun nicht mehr stimmt?

Das ist meine Vermutung, da


vanillasky schrieb: Bei den Reihenhäusern, zu welchem unser Haus auch gehört, wurde im Sommer eine Vereinbarung mit einem Bauträger geschlossen, welche vorsieht, dass ein Teil der Allgemeinflächen gegen andere Allgemeinflächen am neuen Grundstück getauscht werden (sie bekommen quasi eine Zufahrt und wir dafür mehr Carports).

Wer hat die Vereinbarung geschlossen? Gibt es bereits Eigentümer, die da eingewilligt haben oder ist das ein Agreement mit den potentiellen Käufern?


vanillasky schrieb: Vom Makler und Eigentümer wurde uns immer übermittelt, dass hier schon alles geklärt wäre und der Bau der neuen Carports beginnt auch schon im Februar 2022. Daher verstehe ich auch nicht ganz, wie das alles noch nicht geregelt sein kann, die Zeit bis dorthin ist ja nicht mehr lange.

Immerhin genug Zeit, um die Anteile für eure und alle anderen Reihenhäuser in Ordnung zu bringen. Der Aufwand für die Korrektur ist ja überschaubar.


vanillasky schrieb: Denn wie kann es sein, dass wir nicht ins Grundbuch eingetragen werden können - Damit ist doch der ganze Kaufvertrag nichtig?

Da bin ich im Vertragsrecht nicht auf der Höhe - möglicherweise gibt es mit den "Paragraphen" trotzdem die Möglichkeit, den Vertrag unter Berücksichtigung des jetzigen Zustandes und des final herrschenden Zustandes in einem zu gestalten und gültig zu kontrahieren.

Falls das juristisch wasserdicht sein sollte, ist es jedenfalls wichtig, die finanzierenden Bank ebenfalls zu unterrichten, da diese den Kreditvertrag und die Pfandbestellungsurkunde auf Basis der "alten" Anteile erstellt hat. Dies müsste ebenfalls korrigiert werden.


vanillasky schrieb: Heißt das in dem Fall, dass der Notar dafür sorgen muss, dass wir im Grundbuch stehen und haftbar gemacht werden würde, würde da etwas schiefgehen? Und ja er ist treuhändig beauftragt.

Wenn Probleme in der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend die Uneinigkeit über die Anteile herrschen sollten, dann kann der Treuhänder ebenfalls nur warten, bis diese Probleme dort behoben sind (notfalls gerichtlich) - weiß nicht, ob das bei euch ein Thema ist.
Für Probleme, die nicht in seine Einflusssphäre fallen, haftet er freilich nicht.


vanillasky schrieb: Wir werden auf jeden Fall eine Beratung bei einem Rechtsanwalt in Anspruch nehmen, dachten jedoch vielleicht kann uns jemand bis dahin schon einmal helfen, da dies alles etwas dauert.

Das ist wie erwähnt ein sehr sinnvoller Schritt.


6.10.2021 (#4)
Das Übereinkommen besteht anscheinend zwischen allen Eigentümern und dem Bauträger, laut Hausverwaltung. Im Grundbuch ist es aber nicht eingetragen bislang. Warum versucht der Notar morgen rauszufinden.

Bis Februar 2022 können wir aber leider nicht mehr warten, da wir unsere derzeitige Mietwohnung mit 31.12 zurück geben müssen.. Von dem her geraten wir zeitlich gerade sehr unter Druck. Im Kaufangebot war die Übergabe am 1.11 vereinbart, daher auch die Kündigung. Wir haben schon gedacht dass 2 Monate Übergangszeit wohl reichen muss. Wenn das Haus nun also viel später zur Verfügung ist, haben wir keine Möglichkeit wo anders zu wohnen (wo soll man auch für 2 Monate hin?) und wir müssten auf das Haus verzichten und eine rechtliche Möglichkeit suchen um das Angebot zurück zu legen - Es entspricht dann auch nicht mehr dem ursprünglichen Kaufangebot, weder im Datum noch im Nutzwert. 
6.10.2021 (#5)
Es ist doch kein Problem, ein Haus zu übernehmen, wenn man noch nicht im Grundbuch steht. Der Kaufvertrag sollte halt unterschrieben sein, wo das festgeschrieben ist.
6.10.2021 (#6)


M4rt1n63 schrieb: Es ist doch kein Problem, ein Haus zu übernehmen, wenn man noch nicht im Grundbuch steht. Der Kaufvertrag sollte halt unterschrieben sein, wo das festgeschrieben ist.

Ich kann mir vorstellen, dass das für die Finanzierung (Hypothekarkredit) problematisch ist.
6.10.2021 (#7)
Es geht darum, dass die Bank die Pfandurkunde nicht im Grundbuch eintragen kann, solange die korrekten Nutzwerte nicht feststehen und diese im Grundbuch verbüchert sind.
Der Treuhänder (Notar, …) muss der Bank gegenüber die Treuhandschaft für die Eintragung der Höchstbetragshypothek übernehmen. Im Endeffekt muss der Treuhänder der Bank die erstrangige Verbücherung ihres Pfandrechtes (ggf. mit oder ohne jeglicher vorrangiger Rechte und Verbote) garantieren.
6.10.2021 (#8)
Ja das Haus übernehmen ohne im Grundbuch zu stehen ist kaum möglich, da wir einen Kredit dafür brauchen. Ausserdem gehört es uns ohne Grundbucheintrag ja auch nicht?
6.10.2021 (#9)
So wir haben nun schon ein besseres Bild der Situation. Über den Tausch besteht ein Vertrag, der auch rechtsgültig ist. Bei der Grundverkehrskomission ist der Tausch jedoch verzögert - weil noch die endgültige Aufteilung aufgrund eines Fehlers des Architekten fehlt. Laut unserem Notar haben wir zwei Möglichkeiten, die erste ist Paragraphisch wasserdicht festzuhalten, dass und bis zu einem Jahr später ins Grundbuch zu gehen mir den neuen Anteilen. Es entstehen für uns keinerlei Kosten und Nachteile, der Verkäufer erhält aber auch kein Geld bevor wir nicht im Grundbuch stehen. Die Bank die wir wählen, wurde laut Notar maximal 1 Jahr später ins Grundbuch gehen, somit gibt es für uns beim Kredir auch kein Problem. In 1 Jahr wird es spätestens geregelt sein, falls nicht, gehen wir mir den alten Anteilen ins Grundbuch und müssen umschreiben lassen. Müsste in den Fall aber der Verkäufer zahlen.

Zweite Möglichkeit wäre sofort ins Grundbuch zu gehen mit den alten Anteilen und dann umschreiben lassen auf die neuen. Wenn wir uns dafür entscheiden kommen hohe Kosten auf uns zunund wir haben keinerlei Vorteile dadurch, sondern nur der Verkäufer der sein Geld gleich bekommt. Somit würde der Notar dringend davon abraten. 

Das ganze lassen wir jetzt mit der ersten Möglichkeit aufsetzen - und dann rechtsanwaltlich prüfen. 
6.10.2021 (#10)
bei unserer ersten wohnung waren wir erst ein halbes jahr nach übergabe im grundbuch - hat irgendwelche verzögerungen gegeben - aber kein problem.
bei unserem jetzigen reihenhaus  (ebenfalls mit weg und nutzwertgutachten). war zum zeitpunkt der übernahme die grundstückszusammenlegung noch nicht durchgeführt (3 grundstücke wurden zusammengelegt inkl. abtretung an die gemeinde) somit hat sich die eintragung ebenfalls verzögert - kein problem. wurde vorher aber alles vom notar fein säuberlich im kaufvertrag festgehalten 
7.10.2021 (#11)
Bei meiner ehem. Eigentumswohnung bin ich erst nach 5 Jahren ins Grundbuch gekommen, frühere Bauteile damit erst nach 10 Jahren (!!!) weil eine einzige Einheit eine Mieteinheit war (Polizei...) und das anscheinend mega Probleme mit dem Land verursacht hat. War aber weder bei der Finanzierung (wurde im ersten Rang eingetragen) noch sonst ein Problem. LG
7.10.2021 (#12)
Heislplaner und hellsayer, danke für die Information, da bin ich gleich schon mal erleichtert. Im ersten Moment war der Schock sehr groß.
Unser Notar meinte auch, es gibt in jedem Fall eine Möglichkeit, dies eben festzuhalten. 


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