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Unser Probleme auf die möglichst Schnelle zusammen gefasst: Makler hat mehrere Fehler schon vor Unterzeichnung gemacht, die aber als unbedeutend abgetan, bzw konnten wir mit diesem und jenem dann noch leben. Falsche Angabe zum VWS beim Appartment, erst nach Anbotsabgabe Aufklärung über ein Problem mit einer Grundstücksgrenze Keller ist nicht nur nicht trocken sondern die Wände sind laut SV durch nass, der Boden ebenfalls und im Appartment steigt auch von unten die Nässe auf. Boden oben ist teilweise so schief, dass in einem Zimmer die Tür deutlich vor Anschlag nicht weiter auf geht. Holztramdecken, da wurde nichts nivelliert sondern einfach Rigipsplatten (teils nicht mal die) mit dem alten Holzdielenboden verschraubt und dann Folie+Laminat draufgelegt. Generell wirkt laut SV alles wie eine oberflächliche Verschönerung, auch der bis auf einen Mini-Raum schöne Keller, soll erst vor kurzem(ka wie lange damit gemeint war vom Sv, aber bekommen nächste Woche das Gutachten) her gerichtet worden sein. Der eine echt hässliche Raum, wurde äusserlich damit begründet, dass er früher als Kohleraum diente. Es gibt wohl keine Genehmigung oder Aufzeichnung, Bestätigungen, Abnahmen oder was auch immer für: Die Mauer die der Verkäufer im Haus entfernt und mit einem Stahlträger(nehm ich mal an ?!) unterfangen hat Den Kanalanschluss den er wohl auch selber gemacht hat. Die Nutzung des Appartments als Wohnraum. Der Energieausweis der uns erst zur Übergabe übergeben wurde, ist 13 Jahre alt und nicht korrekt. Hätte wegen Decke und Keller einen Sv vor der Übergabe das Haus anschauen lassen wollen, wurde aber vom Anwalt des Verkäufers nicht genehmigt. Es wäre auf dem laut Kaufvertrag maximal zulässigen Stichtag für die Übergabe gefallen. Die Rechnungen über Teile der Sanierung die wir dazu bekommen haben, sind keine Rechnungen sondern Kostenvoranschläge. Wir hätten uns das Gebäude ansich schon wegen der alten Holztramdecken nicht gekauft, da wir recht junge, zu aktive ( :D ) Kids daheim haben und das Zeug schwingt wie nur irgendwas. Der eine sagt, das hätte uns mitgeteilt werden müssen, andere wiederum sagen, dass man davon ausgehen muss bei dem Baujahr.Ja pardon, wusste ich nicht, sowie auch nichts über die ganzen anderen Mängel die durch den SV zutage kommen würden. Aber gut, wenn das überwiegend zur Allgemeinbildung gehört, haben wir das wohl zu akzeptieren. Aber, was unserer Meinung wirklich nicht sein, kann, dass das alles so billig nicht saniert, sondern eben nur oberflächlich verschönert wurde. Sowohl was die Decken als auch den Keller betrifft. Vom Fussboden dachten wir ursprünglich und fiel uns auch auf, dass ein paar Leisten fehlten.Laut SV ist der ganze ehrlich gesagt eh hässliche Laminat im Haus kaputt. Auch unten im Wohnzimmer, ausserdem ist das Bad oben undicht laut SV. Wir sind echt davon ausgegangen, dass wir eben nur Kleinigkeiten machen müssten vor dem Einzug, gerne auch einen neuen Bodenbelag.Aber nicht das ganze Stockwerk einigermaßen ins Lot bringen. Haben zwar einen finanziellen Polster, der für Möbel ect gedacht war, aber der geht jetzt wohl für Gutachten und Anwaltsstunden drauf, ausserdem ist ab Mai auch der Kredit (etwa 1100) zusätzlich zur Miete zu bezahlen, insgesamt über 2,5k mit Betriebskosten beim Haus. Auf Dauer ist das natürlich also kein tragbarer Zustand für uns, aber für mich macht s keinen Sinn jetzt in die Bude in dem Zustand einzuziehen. Mein Arbeitsverbot gerade macht das ganze auch nicht toller, aber ich sehe nicht ein, in ein nasses, schiefes Haus zu ziehen bevor das alles gerichtet wurde und ev auch beim bad oben keine Ahnung was für Schäden zu riskieren, jedes mal wenn ich dusche, unser Zeug im Keller quasi instant schimmeln würde, usw usf. Es liegt eh schon alles bei unserem Anwalt, den wir ursprünglich wegen der Holztramdecken und der Verweigeerung dere Übernahme an Board geholte hatten - nur das Gutachten bekommen wir erst nächste Woche. Es ist nur soviel was nicht passt, dass mir seit mittlerweile Wochen der Kopf raucht und mich würden Einschätzungen anderer, vor allem was vermutlich unter die Gewährleistungsbestimmungen fällt, freuen. Oder eben auch nicht...x) Lg |
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Mein "e" hackt übrigens ein wenig - bitte ausserdem rechtschreib/grammatikfehler zu entschuldigen.lg |
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Du hast deine Probleme eh schon in einem anderen Thread angesprochen. Ehrlich gesagt, glaube ich nicht, dass hier Einschätzungen von Leuten helfen, die nur einen kleinen Teil der Umstände bzw. Verträge kennen. Da stiften jetzt gut gemeinte Ratschläge, die dann aber auf euren Fall nicht anwendbar sind, wahrscheinlich mehr Verwirrung, als sie nützen. Von dem her: Abwarten was der SV sagt, abwarten was der RA sagt und einen kühlen Kopf bewahren. Ich wünsche euch, dass ihr möglichst gut aus der Sache rauskommt und nicht zuviel Nerven liegen lasst.
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Ich sehe es ähnlich wie chrismo: Bei solchen Dimensionen bzw. einer solchen Tragweite kann nur ein Anwalt, der sich auf Bau- und Vertragsrecht spezialisiert hat, helfen. Alles andere kostet nur zusätzliche Zeit und Nerven - und unterm Strich auch Geld. Aus meiner laienhaften Sicht würde ich eine Rückabwicklung des Kaufvertrags anstreben. Baumängel durch einen gerichtlich beeideten SV feststellen lassen ist schön und gut. Es stellt sich aber die Frage, inwiefern diese aufgrund der Formulierungen im Kaufvertrag hier überhaupt relevant sind. Da scheint es mir aufgrund Deiner Schilderungen einfacher, schneller und aussichtsreicher, sich auf das Vertragsrecht zu konzentrieren und diesbezügliche Mängel ins Rennen zu führen: Energieausweis, fehlende Bewilligungen, ggf. schriftlich nachweisbare Falschauskünfte des Maklers/Verkäufers, ggf. unrechtmäßige bzw. sittenwidrige Klauseln im Kaufvertrag. Alles Gute, viel Kraft und starke Nerven wünsch ich Euch! |
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Der Verkäufer haftet jedenfalls für die zugesicherten Eigenschaften auch wenn es einen Gewährleistungsausschluss gibt. Sollte euch euer Anwalt zur Klage raten hoffe ich, dass ihr noch viel Geld auf der Seite habt, denn alleine was die Gerichtsgebühren und die Klageschrift kosten wird euch umhauen. Dazu noch das Prozesskostenrisiko wenn ihr den Prozess verliert und eine Rechtsschutzversicherung wird in dem Fall wahrscheinlich keine Deckung bieten. Deshalb als Lektion fürs nächste mal immer mit SV und ohne wird nichts gekauft. Anm.: In welchem Bundesland habt ihr das Haus gekauft? |
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Ja danke, wir sind eh schon bei einem Anwalt, den hatten wir aber ansich wegen der Forderung einen Sv ins Haus zu lassen bzw wegen der Holztramdecken ansich und der vermuteten Feuchte im Keller engagiert. Um mit ihm alles weitere zu besprechen brauchen wir jedenfalls die Gutachten. Zwei Sachverständige waren gestern im Haus.Laut dem einen ist der Keller nicht nur nicht trocken sondern bis weiss nicht wie hoch durch nass und wurde vor kurzer Zeit verputzt.Das glaubt er deshalb, weil in 3 Monaten der Putz unten sein wird bei der Nässe. Auf die Tramdecken sind sie leider kaum eingegangen und haben ansich nur eine Hüpfprobe gemacht und glauben dass die Balken passen. Ich war dann heut nochmal länger im Haus, auch weil oben unter dem Laminat ein relativ grosses Loch war in das ich gern mal reingucken wollte.Der Verkäufer (laut Makler ein Fachmann) hat um das aufzufüllen einen Bauhandschuh und ne Menge Plastikfolie verwendet und dann ca 10cm dick Spachtelmaße drüber geklopft. Ausserdem ist mir im Keller aufgefallen, dass manche Wände von Innen mit Styropor oder Rigips verkleidet wurden. Hab aber noch nicht wirklich ne Ahnung ob das so normal is. Weiters, dass im Stromkasten, erstens viel weniger Sicherungen drin sind als laut Sicherungsplan beschrieben (wurde wohl mal mit Strom beheizt das Hüttchen) und zweitens die Beschriftungen nicht stimmen können, weil zB. auf 17 sicher keine Heizung fürs Schlafzimmer hängt xD Wie gesagt, ich muss mich auch einfach ein bisschen auslassen und Meinungen dazu hören, sonst dreh ich glaub ich durch. Es ist einfach so krass viel, was einfach nicht passt. Normalerweise hätte ich meine Kunden denen ich auf die Nerven geh mit meinem Gebrabbel, das ist halt gerade nicht drin, deshalb danke nochmal! @lepl1 ne, danke hatte ich noch nicht und bin eher nicht der Typ für sowas :D Wobei, ev wär sowas ganz cool um Druck auf die beiden -in meinen Augen- Betrüger (pardon) zu machen. |
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Boah. Hausschwamm schon vorprogrammiert... Bauschäden sind ja ein Thema, aber Unsicherheiten zwecks Grenzen und Bewilligungen setzt dann nochmal eins drauf. Hoffe das geht bald gut aus für euch und ihr könnt Rückabwickeln. Sowas dauert aber dann halt leider immer vor Gericht. Was sagen eigentlich der Makler und Verkäufer zu dem Thema? |
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Da sowohl Gewährleistung als auch Irrtumsanfechtung unter Privaten ausgeschlossen werden können, bleibt nur die Anfechtung wegen List. Dazu müsstet ihr beweisen, dass ihr absichtlich getäuscht wurdet, ihr den Vertrag nur aufgrund der Täuschung (so) abgeschlossen habt und der Verkäufer dies wusste. Für eine Täuschung muss nicht absichtlich Falsches behauptet werden, es reicht auch das arglistige Verschweigen, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestanden hätte (wann welche Aufklärungspflichten bestehen, ist dann Argumentationssache und kommt auf die "Übung des redlichen Verkehrs" an). Für ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften haftet der Verkäufer trotzdem. Praktisch gesprochen wird euch ein schlechter Allgemeinzustand (überall hakt's) nicht helfen, von Ausnahmefällen abgesehen. Zumal der eventuell bei der Besichtigung hätte auffallen können. Für eine Irrtums- oder Listanfechtung wird man zumindest einen "saftigen" Mangel haben müssen (nicht rechtlich, aber praktisch). Hatte mal einen Fall, da war in einer Wand eine Elektroheizung verbaut, weil die Dämmung zum angrenzenden Erdreich fehlte. Diese Heizung sorgte für extreme Stromkosten, wenn man nicht dauernd Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung haben wollte. Dies wurde bei der Wohnungsbesichtigung verschwiegen - und war eben so ein "saftiger" Mangel, über den man hätte aufklären müssen. |
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Also mit dem Verkäufer haben wir zur Übergabe eh recht bequem miteinander geredet, der hat gemeint er sei immer ehrlich gewesen.najo, glaub ich halt mal nicht.Makler hat auch unserem anwalt geschrieben dass der verkäufer das ganze fachmännisch saniert habe, genau auf irgendwas eingegangen ist er aber nicht. Aber es kommt einfach immer mehr dazu :D Letztens meinte der SV dass die treppenhöhe zum OG bei der oberen stufe wohl nicht passe aus irgendnem grund, heut hab ich mal alles Stufen gemessen und die dinger sind 17-20 cm hoch. Soviel zum thema fachmännisch.Muss aber dazu sagen dass ich das nicht bemerkt hätte und ausserdem noch ein Belag auf die Betonstufen drauf gehört.Ausserdem ist mir heute auch erst aufgefallen, dass einige der fenster innen an so ner gummidichtung teils arg beschädigt sind und eines innen sowieso ne art kleinen aber fast komplett durchgehenden brandschaden (ev von ner zigarette oder sowas) hat.Es sind generell andere verbaut als im energieausweis angegeben, aber sehr wohl 3fach verglast, also insofern ka ob das ne rolle spielen wird. mich gurkt halt richtig an, dass der makler uns das als - wie er ja selber betont hat fachmännisch (!!) saniert verkauft und dann eigentlich nix passt oder in nem zustand is als wär der typ bei der sanierung dauerbetrunken gewesen.wobei der makler vermutlich auch davon ausgehen kann, dass wenn ein baumeister oder was der verkäufer halt is, es auch passt wie der s gemacht hat..andererseits denk ich, dass makler ja gewissermaßen auch SV sind und dem eig mehr auffallen müsste als uns. Spartacus Ja, Irrtum und Verkürzung über die Hälfte wurde ausgeschlossen, war wohl Standard im Kaufvertrag von unserem Errichter. gewisse Gewährleistungen wurden aber gegeben, die habe ich weiter oben beschrieben,teilweise aber halt auch ausgeschlossen.Leider wohl teilweise Interpretationssache denk ich..Deine Geschichte mit der Heizung is ja voll irre Mittlerweile ist auch das Gutachten eingetroffen, Sanierungsaufwand von 91k wird geschätzt.Appartement kriegt feuchte von unten, Keller ist wohl weniger feucht als nass.Glaub in den 91k sind gewisse Sachen aber noch gar nicht drin, ka wie das ganze dann a von de rechtlichen Mängel her aussieht. |
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Achja, der Vollwärmeschutz sowohl beim Appartement als auch beim Haus waren falsch vom Makler laut Energieausweis (falls der denn überhaupt stimmt, bzw das tut er ja nicht, zb keine Dämmung von Keller zu EG bzw nut teilweise und falsch ausgeführt, Dachschrägen ebenfalls nicht gedämmt).Dachten bisher eig nur beim Appartement, aber darüber hatte der Verkäufer beiläufig aufgeklärt. Haus sinds laut Energieausweis 10cm statt 12, Appartement 5 statt 10. |
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Bei dem, was Du hier alles schilderst, musst Du aber schön langsam auch hinsichtlich der von Dir eingeleiteten rechtlichen Schritte in angemessener Form berücksichtigen, wie groß Dein eigener Anteil an der ganzen Misere ist. Und ich weise Dich noch einmal darauf hin: Wenn Du aus der Sache noch irgendwie rauskommen willst, dann müssen Du und Deine Mitstreiter (Anwalt, SV) sich auf die großen Dinge konzentrieren, und nicht auf kleine Details wie 3cm Schwankungsbreite bei den Treppenhöhen oder beschädigte Gummidichtungen. Wenn es zu einem Gerichtsverfahren kommt und Du lässt Deinen Anwalt eine Flut an Mangeldetails präsentieren, dann kannst Du Dich darauf einstellen, dass das in Null-Komma-Nix vom Tisch gewischt wird: Das Haus ist alt und saniert, und nicht neu. Du hast es vor dem Kauf besichtigt und vieles von dem, was Du da im Nachhinein an Mängel feststellst, war offensichtlich und hätte Dir selber auffallen müssen. Deine eigene Nachlässigkeit und Gutgläubigkeit kannst Du vor Gericht nicht dem Verkäufer/Makler als Täuschung oder Betrug ankreiden. Ich hoffe, Du bist bei der Wahl Deines Anwalts klug vorgegangen, und nicht wie beim Kauf des Hauses. Die Strategie sollte sein: Was sind die größten, gewichtigsten Verfehlungen des Verkäufers/Maklers und was ist der kürzeste Weg verbunden mit dem geringst möglichen finanziellen Aufwand und Schaden, um aus der Angelegenheit heraus zu kommen? > Bedenke, dass Anwälte mit Prozessieren ihr Geld verdienen und ihr Honorar kriegen, egal ob sie erfolgreich sind oder nicht. > Bedenke, dass vor Gericht „Recht haben“ und „Recht bekommen“ zwei verschiedene Paar Schuhe sind. > Bedenke: Zeit = Geld; Die Zeit arbeitet gegen Dich, denn irgendwann geht Dir auf dem Klagsweg das Geld aus. Wenn nachweisbare schwere Verfehlungen des Verkäufers bzw. Maklers sowie der drohende Klagsweg nicht ausreichend Druck erzeugen, dass es zur Rückabwicklung des Kaufs kommt, dann würde ich als letzten Schritt auch eine ergänzende finanzielle Abschlagszahlung an den Verkäufer in Erwägung ziehen. Unterm Strich ist eine Lösung ohne Gerichtsprozess für beide Seiten nur mit Vorteilen verbunden. |
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Hallo, naja klar mach ich mir Selbstvorwürfe weil wir wie gesagt zu blauäugig waren. Andererseits hab ich letztens jemanden aus meinem Umfeld ins Haus gelassen, als das Gutachten noch nicht da war. Einer davon übrigens ein langjähriger Baujurist, der sich aber nur um Sachen wie Grundstücksgrenzen kümmert. Die haben mich für gaga erklärt als ich Ihnen vor Ort die Verdachtsfälle schilderte und meinten sie hätten nicht gewusst dass ich so kleinlich bin und wie schön alles ist.Als ich denen nach Erhalt des Gutachtens von dem geschätzten Sanierungsaufwand erzählte, hat s die fast umgehauen.Sind halt auch keine Sachverständigen. Also jop, ohne SV ein Haus zu kaufen is wirklich unklug, aber das was sich Makler und Verkäufer erlaubt haben, is in unserem Rechtstaat so hoffentlich nicht in Ordnung.Grundsätzlich bin ich als Käufer aber auch nicht dazu verpflichtet, hätte das Haus aber natürlich auch nicht gekauft. Für gewisse Dinge kann ich mMn nichts, weder für Falschangaben des Maklers, noch für den abgelaufenen unkorrekten Energieausweis der uns erst bei der Übergabe gegeben wurde, wobei nicht mal da jemand sagte, dass der von 2007 oder 2008 ist, ect. Anwalt, keine Ahnung.Haben uns den schon nach seinen Schwerpunkten rausgesucht, also sollte passen. |
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Ich würde ev. mal bei der Bauherrenhilfe anfragen, dass die deinen Fall bewerten. Auf jeden Fall bekommst du da Kontakte zu spezialisierten Anwälten und SVs wenn notwendig. |
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Und das Haus ist eben nicht wirklich saniert.Klar, es hat neue Fenster und Türen, Vollwärmeschutz (der vermutlich bald abbrechen wird wegen den nassen Wänden), Appartment hat auch einen VWS und ne "neue" Heizung, Elektroinstallationen die wir überprüfen müssen, aber alles über oder in +- ne Ruine gelegt. Anscheinend wurde das alles von einem Baumeister (dem Verkäufer) und seinen Bekannten nicht fachgerecht erledigt. Optische Mängel, klar, kein Thema, is ja auch nicht so als wär nicht offensichtlich dass kein Stufenbelag drauf ist auf der Treppe, damit hatten wir ja gerechnet.Auch damit dass wir im Obergeschoss neue Eckleisten setzen müssen, war für uns kein Thema, aber bei dem Haus stimmt einfach irre wenig.Klar haben wir uns keinen Neubau erwartet und 12 Jahre sind auch ne gewisse Zeit. Zumindest dem Makler hätte das ganze komisch vorkommen müssen. Ist jetzt nichts was ich vor Gericht bemängeln würde, auf jeden Fall aber mMn kurios und auch ein Beispiel für den Pfusch - der Eingangstürschlüssel zum Haus ist mit ner Flex abgeschnitten worden, damit der in die Türe passt.Verstehst du, so tickt der anscheinend.Und unter den ganzen Umständen kann ich mir einfach nicht vorstellen was einen ehrlichen Makler dazu bewegen könnte, das Haus als fachmännisch saniert zu bezeichnen.Der Makler wird nur sicher auch nicht komplett dumm gewesen sein und abgesehn von so offensichtlichen Sachen wie dem ungültigen Energieausweis ect sich da schon seine Ausflüchte parat halten oder wissen wie er was usw rüber bringen darf, bzw sonst nur Äusserungen geetätigt haben, die wir nicht nachweisen können.Der Typ hat uns übrigens ungefragt mit ner kleinen Handkamera aufgenommen bei der Übergabe, von wegen das sei Standard. |
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Danke, bei nem spezialisierten Anwalt sind wir schon.Wegen Betrug kann er nix sagen, weil s a sehr schwere Anschuldigung wäre, sonst sieht er gute Chancen teilweise Recht zu bekommen aber eben auch ein Problem wegen der Vollstreckbarkeit, da der Verkäufer den Grossteil ~240k für die Rückzahlung seines alten Hauskredits verwendet hat. (er hatte 2008 "nur" 120k gezahlt, das heisst auf den reinen Hauspreis runtergebrochen 20k für das Haus ansich - ist aber wohl wegen der Schweizer Frankengeschicht) ordentlich eingefahren. Das er da eingefahren ist, hat der Verkäufer bei den KV-Verhandlungen übrigens beiläufig erwähnt. Hat mir auch leid getan, aber dachte mir wegen unserem Preis schon, dass da halt auch abgesehn von Preissteigerungen ect sicher n Haufen Geld in die Sanierung geflossen sei. Dass er keinen SV ins Haus lassen wollte als er das komplette Geld noch nicht hatte, is angesichts des Gutachtens kein Wunder. Ansonsten meint unser Anwalt nur, dass Makler und Verkäufer zwei Baustellen wären und dass eine Rückabwicklungsklage halt irre langwierig sein könne und eben immer ein gewisses Risiko bestehen würde. |
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Mal davon unabhängig: gibt es eigentliche eine Einschätzung zum Wert der ganzen Liegenschaft? |
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Ne, also wir hatten nur vom Makler erfahren, dass er den Grundstückspreis mit 225€ m2 berechnet hätte. Uns war halt auch wichtig, dass wir gleich mal einziehen können, hätten ein anderes Haus mit etwas grösserem Grund in gleichwertige Lage um etwa 270k haben können, da wäre uns aber zuviel beim Haus zu machen gewesen, die 270k waren uns also noch etwas zuviel. (195x bj, Keller trocken, teilsaniert aber halt sonst nicht ganz Zeitgemäße Ausführungen wie niedrige Türstockhöhen ect die uns gestört haben)Da war übrigens ein sehr auf Zusage drängender Makler dran, aber sowas wie dass die Fenster entgegen seiner Behauptung nicht neuwertig seien, war allein wegen dem starken Durchzug offensichtlich für uns. |
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Das Ding ist, wir würden auch die Doppelbelastung sicher länger fahren können die uns entsteht, da wir Rücklagen haben die für Möbel und eben offensichtliche Sachen sowie einen kleinen Zubau oder Wintergarten in naher Zukunft hätten drauf gehen sollen, aber ich fühl mich halt wirklich getäuscht und geschädigt und sehe das nicht ein, abgesehn davon dass uns in unserer 86m2 Wohnung mit 2 jungen kids und mir als Sammler (nicht Messi :P ) der Platz nicht nur nicht ausgeht, sondern schon länger ausgegangen ist, wir seit Wochen zwischen zahlreichen Kartons leben in denen eh nit mal ein Bruchteil von unserem ganzen Zeug steckt und uns gesagt wurde, dass wir da gleich einziehen können.Die wussten dass uns das wichtig ist aber ich zieh so bestimmt nicht in dieses Haus. |
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Es ist ja noch nicht mal das Appartement nutzbar wegen der Feuchte, nicht mal da könnte ich etwas lagern was mir wichtig ist. |
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