Geländeveränderung

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Geländeveränderung

Hallo zusammen,

folgende Situation (NÖ, Wien-Umgebung):
Auf dem Nachbargrundstück "unterhalb" führt derzeit ein Bauunternehmen den Neubau von 3 Häusern durch.
Im Zuge der Bauarbeiten wurde auch das Gelände des Nachbargrundstücks verändert. Aus einem seitlich abfallenden Gelände wurde eine nahezu ebene Fläche geschaffen: Einerseits durch eine etwa 1-2m hohe Betonmauer zum unteren Nachbarn hin, andererseits durch Abgraben des bestehenden Geländes zur oberen (unserer) Grundstücksgrenze. Durch das Abgraben ergibt sich ein gemessener Höhenunterschied an der Grundstücksgrenze von bis zu ca. 230cm.
Im Bauplan, der auf der Gemeinde aufliegt, ist an unserer Grundstücksgrenze eine "Natursteinmauer laut statischer Erfordernis" vorgesehen.

In Gesprächen mit Mitarbeitern des Bauunternehmens sowie unseren künftigen Nachbarn haben wir nun erfahren, dass die geplante Mauer vermutlich doch nicht ausgeführt werden wird. Stattdessen will man durch Aufschütten von Erdmaterial eine Böschung (40-45°) herstellen. Darüber sind unsere künftigen Nachbarn zwar nicht erfreut, da es die Größe ihrer ebenen Fläche etwa halbiert, die (nicht in ihrem Angebot enthaltenen) Mehrkosten für eine Mauer wollen sie jedoch auch nicht übernehmen.

Aus meiner Sicht stellt diese Änderung des Geländes eine mögliche Verschlechterung für uns dar:
=> einerseits was die derzeit vorhanden Anlagen betrifft (z.B. gepflasterter Vorplatz, der sich absenken bzw. seitlich verschieben könnte (?))
=> andererseits ein Nachteil für evtl. künftige Projekte (Zaun, Carport, Garage, Nebengebäude, etc. nahe der Grundstücksgrenze könnten durch die Geländesituation extra Kosten durch statische Erfordernisse verursachen).

Es geht hier auch darum zu verhindern, dass mögliche Probleme durch die Geländeveränderung in der Zukunft auftreten, wenn das Bauunternehmen nicht mehr an der Baustelle arbeitet. Dann wäre das nämlich eine rechtliche Angelegenheit zwischen Nachbarn, die dem Nachbarschaftsklima sicher nicht zuträglich wäre...
Wenn ich von wem auch immer einen schriftliches Gutachten bekomme, dass das Vorhaben statisch unbedenklich ist, ist das für mich auch ok. Nur sehe ich ehrlich gesagt nicht ein, dass die Initiative und Kosten hierzu bei uns liegen sollten.

Am Bauamt waren wir auch bereits. Dort wurde uns lediglich mitgeteilt, dass das nicht in ihre Zuständigkeit fällt, sondern eine reine Nachbarschaftsangelegenheit wäre. Angeblich kann der Bauunternehmer ohne weiteres nur eine Böschung herstellen, auch wenn dies im Bauplan anders vorgesehen ist. Uns wurde nahegelegt alles bildlich zu dokumentieren, sodass wir im Falle eines Schadens zivilrechtliche Schritte unternehmen können. Im Vornhinein könne man aber angeblich nichts machen.

Meine Fragen:
(1) Ist es überhaupt ohne weiteres möglich, eine im Bauplan vorgesehene Mauer ("Natursteinmauer laut statischer Erfordernis") wegzulassen bzw. stattdessen "nur" eine Böschung herzustellen? Ist dafür nicht zumindest eine Änderung des Bauplans und im Zuge dessen eine statische Prüfung (durch das Bauamt oder die bauende Partei) o.ä. erforderlich?
(2) Welche Schritte (falls überhaupt) würdet ihr mir empfehlen zu unternehmen?
(3) Kann es wirklich sein, dass das Bauamt hier überhaupt nichts unternehmen kann?

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!

Dieser Thread wurde geschlossen, es sind keine weiteren Antworten möglich.

Nächstes Thema: NÖ Bauordnung: Bauwich und Fahnengrundst

score 1 · Answer 1 · 2014-07-29T06:54:03Z

Keine Ideen?

score 1 · Answer 2 · 2014-07-29T09:38:23Z

Ich kann mir aus anderen Threads und eigener Erfahrung folgendes zusammen reimen (und hoffe, dass Karl10 die Zeit findet, eine kompetente Meinung abzugeben):

1. Ich meine ja. Die statische Erfordernis für eine Mauer kann sich ja im Zuge des Bauens (und somit dem Erkennen des Untergrunds) als "keine Erfordernis" herausstellen. Nach der Fertigstellungsanzeige kann die Gemeinde von sich aus (will sie aber in Eurem Fall offenbar nicht) überprüfen, ob die Mauer notwendig ist oder ihr meldet auf der Gemeinde die fehlende Mauer, was - ich meine sogar zwangsläufig und mit Parteistellung für Euch - eine baupolizeiliche Überprüfung nach sich zieht.

2. Wenn Gefahr im Verzug ist (z.B. sichtbare Rutschung), dann bei der Gemeinde melden. Falls nicht (scheint so), dann siehe 1.
Aus eigener Erfahrung berichtet: Der Nachbar unter uns hat eine katastrophale, mittlerweile in Konkurs gegangene Baufirma beauftragt. Die Baugrube ist hangseitig teilweise eingestürzt und ich habe jetzt auf ca. 5 Meter Breite an meiner unteren Grundgrenze einen 7 Meter tiefen 90-Grad-Abhang. Jetzt ist der Nachbar geldlos und wird die Mauer wohl nicht bauen lassen (er zieht demnächst ins Haus ein). Bei uns ist die Gemeinde ohne mein Zutun sehr interessiert und wird nach der Fertigstellungsanzeige aktiv werden und die "aus statischen Gründen" notwendige Mauer einfordern. Ich wollte dem eh fast bankrotten und prinzipiell netten (und Hausbau-Ahnungslosen) Nachbarn nicht zu viel Druck machen und habe einen befreundeten Geologen eingeladen. Der meinte, dass weitere Teile des Hangs abstürzen können und das Haus des Nachbarn gefährden. Für uns bestünde keine Gefahr, weil ca. an der Grundgrenze eine Felskante hinter dem Löss ist und unser Haus weit genug weg steht. Wir hätten dann halt einen bis zu 10m breiten Abhang (den wir eh nicht sehen, weil auf unserer Seite dicht mit Hecken bewachsen. Ich will das jetzt mal glauben und versuche dem Nachbarn klar zu machen, dass ER die Mauer braucht. Wenn er den ersten Starkregen erlebt hat und die Löss-Suppe zum Haus rinnt, wird er es schon glauben...

3. Können schon, wollen offenbar nicht und derzeit müssen nicht (da wäre es gut, wenn diese Meinung von anderen hier bestätigt/widerlegt werden würde).

score 1 · Answer 3 · 2014-07-31T18:50:01Z

Zur Frage 1 (da muss ich ritchie leider korrigieren): Diese Abänderung des bewilligten Projektes braucht mit ziemlicher Sicherheit eine Baubewilligung. Und zwar VOR der Fertigstellung. Im Zuge des Verfahrens für die Änderungsbewilligung ist dann alles (insbesondere statische Auswirkungen auf "BESTEHENDE" Bauwerke zu prüfen). Erschwernisse für KÜNFTIGE BAuwerke sind baurechtlich kein Thema.
Das baupolizeiliche Verfahren im Nachhinein ist ja nur der Sonderfall, bei dem man dann feststellt, dass vorher etwas verabsäumt wurde (nämlich die Änderungsbewilligung). Das Ergebnis des baupolizeilichen Verfahrens kann dann nur sein, dass dieses Änderungsverfahren nachträglich durchzuführen ist (oder der bewilligte Zustand herzustellen ist). Daher: richtig wäre, das Änderungsverfahren sofort durchzuführen.

Zur Frage 2: Welche Schritte? Entgegen ritchie brauchts da keine "Gefahr im Verzug". Entscheidend ist: ab welchem Zeitpunkt steht eindeutig und nachvollziehbar fest, dass die Mauer nicht kommt und eine bewilligungspflichtige Abänderung gemacht wird?

..
trx schrieb: In Gesprächen mit Mitarbeitern des Bauunternehmens sowie unseren künftigen Nachbarn haben wir nun erfahren, dass die geplante Mauer vermutlich doch nicht ausgeführt werden wird.

Vermutungen und Meinungen von Mitarbeitern des Bauunternehmens sind hier nicht maßgeblich. Es zählen Fakten! Also: ist das Gelände bereits erkennbar und offenkundig fertig, oder könnte es doch noch "in Arbeit" sein? Wenns offenkundig fertig ist, dann eine schriftliche Anzeige an die Baubehörde, dass hier eine bewilligungspflichtige Abweichung von der erteilten Baubewilligung vorliegt, welche deine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte (insbesondere betreffend Standsicherheit deiner Bauwerke) berührt. Und dann stellst in diesem Schreiben abschließend den ANTRAG, die Baubehörde möge gem. § 33 Bauordnung dem Bauwerber die entsprechenden baupolizeilichen Schritte zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes auftragen. Auf einen solchen Antrag hast einen Rechtsanspruch auf einen schriftlichen Bescheid!!
Gutachten brauchst du dafür jedenfalls nicht beauftragen! Aber wie gesagt: Vermutungen sind zuwenig, da brauchts Tatsachen!

Zur Frage 3: Sie wollen offensichtlich nicht, sie müssten aber. Wenns sie es nicht tun, dann musst du sie halt zwingen (siehe Frage 2).

score 1 · Answer 4 · 2014-07-31T20:59:06Z

Danke, Karl! - ich lasse mich gerne korrigieren, hilft mir hier sogar in meinem eigenen Fall weiter.
Die Schwierigkeit bzgl. Punkt 2 sehe ich halt darin, dass (zumindest in unserer Gegend) kaum mal ein Gelände fertig gestellt wird, bevor die Leute einziehen (uns selber eingeschlossen).
Zusatzfrage daher: Wenn die Fertigstellungsanzeige gemacht wurde, das Gelände aber noch unfertig aussieht, ist die Anzeige wohl trotzdem schon sinnvoll, oder?

score 1 · Answer 5 · 2014-07-31T22:53:20Z

..
ritchie23 schrieb: das Gelände aber noch unfertig aussieht,

meinst damit, dass nur die Oberfläche noch nicht "schön" hergerichtet ist, aber das Niveau ansich bereits passt, dann is ja in Ordnung (auf "schön" kommts nicht an).
Wenn das Niveau aber tatsächlich (noch) nicht stimmt, dann ist die Frage nicht, ob eine Fertigstellungsanzeige "sinnvoll" ist, dann ist sie nämlich falsch und rechtswidrig

score 1 · Answer 6 · 2014-08-01T10:02:25Z

Ok... In den meisten Fällen hier ist es wohl nur nicht "schön". Mein Nachbar (der mauer-lose) hat tatsächlich noch rundherum sichtbar Baustelle, wohnt aber noch nicht hier.

score 1 · Answer 7 · 2014-08-06T18:03:24Z

Vielen Dank für eure Antworten!!

In der Zwischenzeit habe ich, obwohl ich nach wie vor keinen "Beweis" für die Nichtausführung der Stützmauer habe, die Gemeinde angeschrieben.

Ihre schriftliche Antwort - und das halte ich schon für einen kleinen Erfolg - unterscheidet sich deutlich von der mündlichen und entspricht in etwa dem, was ich nach Karl10s Ausführungen erwartet habe:
Im Prinzip schreiben sie, dass derzeit kein Handlungsbedarf besteht, weil sich das Projekt noch in der Ausführungsphase befindet und keine diesbez. Fertigstellungsmeldung vorliegt.

Die Nichtausführung einer Mauer ist für mich auch schwer bis gar nicht nachzuweisen bevor die Fertigstellungsmeldung erfolgt (anders als z.B. die zu hohe Ausführung einer Mauer), oder?

Das einzige Indiz, das auf eine Nichtausführung schließen lassen könnte, ist die Tatsache, dass die Mauern zwischen den 3 neuen Häusern schon vor einiger Zeit ausgeführt wurden. Auch hier wurde das Gelände verändert und drei Plateaus geschaffen. Diese beiden Mauern zwischen den 3 Häusern müssten doch mit der Mauer zu unserem Grundstück hin eine Einheit bilden? Ob hier auch ein nachträglicher Anschluss möglich ist, kann ich leider nicht beurteilen.

Ich bin überzeugt davon, dass die Baufirma sich vor der Ausführung der Mauer drücken wird, sofern sie ihr nicht aufgetragen wird. Meiner Laien-Meinung nach werden die Kosten höher sein, je später sie ausgeführt wird. Diese Mehrkosten würde ich den künftigen Nachbarn, die die Kosten wohl tragen müssten, ersparen, falls irgendwie möglich...

=> Wie auch immer, ich werde also wohl oder übel auf die Fertigstellungsmeldung warten müssen, um dann nochmal ein ähnliches Schreiben zu senden?
=> Falls ja: Werde ich überhaupt über das Einlangen der Fertigstellungsmeldung informiert?
=> Und was meine "subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte (insbesondere betreffend Standsicherheit meiner Bauwerke)" angeht: Muss ICH dabei nachweisen, dass eine Gefahr besteht oder die Behörde, dass eben keine besteht?
An bestehenden Bauwerken hätten wir wie gesagt einen gepflasterten Vorplatz. Das Haus selbst liegt auf der anderen Seite dieses Vorplatzes, etwa 6-7m von der nicht vorhandenen Mauer entfernt. Ob dessen Standsicherheit betroffen ist, kann ich jedenfalls nicht beurteilen; eher unwahrscheinlich, andererseits handelt es sich um ein ca. 100 Jahre altes Haus.
Und künftige Bauwerke spielen also überhaupt keine Rolle? Auch z.B. ein Zaun, mit dessen Ausführung ich vor hatte auf die Fertigstellung der Bauarbeiten zu warten, um diese nicht zu erwschweren bzw. den Zaun keiner Gefahr auszusetzen?

Vielen Dank für eure kompetente Hilfe!!

score 1 · Answer 8 · 2014-08-07T08:10:14Z

..
trx schrieb: => Wie auch immer, ich werde also wohl oder übel auf die Fertigstellungsmeldung warten müssen, um dann nochmal ein ähnliches Schreiben zu senden?

Wenn ich Karl richtig verstanden habe: Nein. Du musst auf die Fertigstellung des GELÄNDES warten. Und dann schreibst Du nicht irgendwas, sondern eine Anzeige, die das enthält, was Karl weiter oben gepostet hat.