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Was soll man dazu sagen... ein Baumeister sollte es besser wissen. Juristisch ausgedrückt: Durch nicht Einhalten der im bewilligten Einreichplan angegebenen Höhen stellst du/er strenggenommen ein Gebäude her für das kein Konsens besteht. Könnte im Extremfall, falls durch eine falsche Höhe der Mindestabstand zu Grundgrenze nicht gegeben ist tatsächlich zu einem Abbruchbescheid aber zumindest zu einem kostspieligem Umbau führen.
Als erstes würde ich unabhängig vom Baufortschritt mal eine Pause zur Klärung einiger Fragen einlegen: Wie wird das fertige Straßenniveau aussehen? Ist der Planer vom fertigen Niveau oder vom derzeitigen (vermutlich Baustrasse) ausgegegangen? Wie soll das fertige Gelände (Höhen) auf deinem Grundstück aussehen und wurde das im Plan eingezeichnet? Welche Höhen hat das Urgelände? Welche Bauklasse/Gebäudehöhe ist erlaubt? Daraus kann man leicht errechnen wo das Fußbodenniveau bei ansonsten unveränderter Gebäudegeometrie sein sollte. Sollte das auszuführende vom bewilligten abweichen würde ich eher bald bei der Gemeinde vorstellig werden und mich über die Möglichkeiten erkundigen. Definition für Gebäudehöhe: Fassadenfläche vom Urgelände bis zur Verschneidung der Fassade mit der Dachhaut geteilt durch die Gebäudebreite. In deinem Fall von Flachdach stimmt die Aussage des Baumeisters annähernd. Geländeänderungen sind Bewilligungspflichtig (Nö BauO §14z6) und sind hoffentlich im Einreichplan eingezeichnet. |
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Gebäudehöhe - Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Es ist schon bereits eine fertige Straße, nur die Straße ist in der Mitte höher als seitlich. Der Planer hat die Höhenquoten vom Teilungsplan aus dem Jahr 2014 übernommen. Nur niemand weiß ob die Maße vom Straßenrand oder Straßenmitte sind. Von der Gemeinde gibt es zwei Höhenfeststellpunkte auf dieser Straße, beide sind jeweils mind. 1,5km entfernt und der Niveauunterschied beträgt ca. 2m. Vor meinem Grundstück gibt es aber keinen definierten Punkt von der Gemeinde. Wir haben jetzt für morgen einen Vermessungstechniker bestellt, der das Straßenniveau an der höchsten (straßenmitte) Stelle misst und die Höhe der Bodenplatte. Was kann ich mit diesen beiden Höhenpunkten anfangen? Eine Frage damit ich das ganze endlich verstehe: Was hat das Straßenniveau mit der Gebäudehöhe zu tun? Und gibt es eine Regelung in welcher Höhe im Vergleich zum Straßenniveau mein Baunull (fertiger Fussboden) sein muss? Spricht irgendwas dagegen, wenn ich den Vorgarten um 10cm aufschütte oder abtrage damit ich zum Beispiel über dem Straßenniveau bleibe? Wie gesagt, die Fa. ELK hat fast 40cm abgetragen. Fragen, Fragen, Fragen, Fragen ?!?!?!?!?!?! |
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Das Strassenniveau hat mit dem baunull nichts zu tun, da geht's nur darum dass dir kein wasser aufs Grundstück - und bei der Haustür rein - rinnt. Aber Vorschrift gibt's da keine.
Gegen geländeänderungen spricht nichts. Sie sind halt Bewilligungspflichtig. |
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Georg hats eh schon beantwortet, ich möchts nur noch bekräftigen: Gebäudehöhe und davon abgeleiteter einzuhaltender Bauwich haben nichts mit dem Straßenniveau zu tun.Ja, die Angst hab ich auch.... Das wär natürlich mehr als blöd.....da können cm eine Rolle spielen. Daher macht mir folgendes Sorgen:"Annähernd" reicht hier nicht. Du brauchst die Gebäudehöhe genau und erst dann weiß man genau, ob auch der BAuwich reicht.
DAher: der Baumeister soll mal eine exakte Ermittlung der Gebäudehöhe machen und dann schaut, ob sich das mit dem BAuwich ausgeht. Ist mal ein erster Schritt. Und im Überigen:Und woran habt ihr euch dann gehalten??? Was glaubst du bzw. dein BAumeister, wozu eigentlich ein Einreichplan da ist? Und wozu die Baubehörde den prüft und dann bewilligt? Damit man ihn dann gleich wieder wegwirft und eh ganz anders baut??? Also: wo gibt es welche Abweichungen vom Einreichplan?? Bei Gebäudehöhe und Bauwich (im Übrigen klassische Nachbarrechte) hört sich dann sehr oft das bloße Kavaliersdelikt schnell auf. Und noch was: schon deinen Planer hättest in die Wüste schicken müssen:Eine Gebäudehöhe errechnet sich NICHT ab Bodenplatte Oberkante! Das sollte jeder Planer wissen. |
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Gebäudehöhe - Vielen Dank für die Antworten,
kann aber niemand einen Laien den $53 NÖ BO in einfachen Worten erklären? Wie man die genaue Gebäudehöhe berechnet? Vom Boden bis zum Dach oder vom Straßenniveau bis zum Dach, usw Und was es mit dem Straßenniveau zur Gebäudehöhe auf sich hat?!?!? |
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OK, ich werd´s versuchen. Obwohl ich glaube, dass der § 53 auch für den Laien verstehbar ist. Muss man halt langsam, schritt für Schritt lesen, und ein bisschen überlegen, was die Bedeutung der einzelnen Passagen ist.
Bevor wir das jetzt im Detail durchgehen, brauchts aber noch ein paar Infos. Wenn du § 53 schon gelesen hast, dann ist leicht zu erkennen, dass es da im Abs. 2 Zif. 1 lit.a darauf ankommen kann, ob eine Gebäudefront unmittelbar an der Straßenfluchtlinie liegt! Also 1. Frage: Steht dein Gebäude vorne unmittelbar an der Straßenfluchtlinie. Die Straßenfluchtlinie ist entweder in einem Bebauungsplan eingezeichnet, oder - wenn es einen solchen nicht gibt, dann wurde sie vermutlich im Baubewilligungsverfahren (Bauverhandlungsniederschrift bzw. Baubewilligungsbescheid) bestimmt. Im weiteren Text des § 53 erkennt man auch leicht, dass es darauf ankommen kann, ob es einen Bebauungsplan gibt, oder nicht! Also 2. Frage: Gibts es einen Bebauungsplan?? Wenn ja - 3. Frage: ist in diesem Bebauungsplan ein Straßenniveau festgelegt (siehe Text in § 53 Abs. 2 Zif. 1 lit. a)? Falls es einen Bebauungsplan gibt - 4. Frage: Ist in diesem Bebauungsplan für dein Grundstück ein Niveau festgelegt (siehe Text in § 53 Abs. 2 Zif 1 lit. b)?? Wenn du das beantwortet hast, dann gibts die Fortsetzung...... |
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Vielen Dank für deine Bemühungen im Voraus.
1. Frage: Ich habe nach meinem Haus noch 5 Meter Vorgarten und dann erst die Straßenfluchtlinie. Also nein mein Gebäude steht nicht unmittelbar an der Straßenfluchtlinie. 2. Frage: Ja es gibt einen Bebauungsplan. 3. Frage: Jein im ganzen Bebauungsplan sind vielleicht 10 Straßenniveaus drinnen. Der näheste Höhenpunkt ist aber mind. 250-350m von meinem Grundstück entfernt. 4.Frage: Nein, für mein Grundstück ist keine Höhe vom Gelände eingetragen. |
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Alles klar. Dann geh ich mal den § 53 von oben nach unten durch:
..Für die Ermittlung der Gebäudehöhe ist das Gebäude in Gebäudefronten und im Fall der Abs. 3 bis 5 in Frontabschnitte zu unterteilen. Der Satz bedeutet, dass es für ein Gebäude nicht eine einzige Höhe gibt, sondern für jede Front seperat und einzeln die jeweilige Höhe zu ermitteln ist. ....Die Höhe der jeweiligen Gebäudefront ist nach deren mittleren Höhe (Berechnung: Frontfläche durch größte Frontbreite) zu berechnen. Auch der Satz ist wohl klar. Es geht nicht um die größte oder die geringste Höhe an irgendeinem Punkt, sondern um die mittlere Höhe der (jeder einzelnen) Front. ...Die Gebäudefront wird 1. nach unten a) bei Gebäudefronten unmittelbar an der Straßenfluchtlinie durch - die im Bebauungsplan festgelegte Höhenlage des Straßenniveaus oder - den Verschnitt mit dem Straßenniveau in dieser Linie,.... Diesen Abschnitt kannst du gleich vergessen, da dein Gebäude ja nicht unmittelbar an der Straßenfluchtlinie liegt. Geh ich also nicht näher drauf ein. ....b)bei allen anderen Gebäudefronten - durch die im Bebauungsplan festgelegte Höhenlage des Geländes....Geh ich auch nicht näher drauf ein, weil der Bebauungsplan bei dir auf deinem Grundstück keine Höhenlage des Geländes festlegt. Bleibt also der nächste Satz zu beachten, der lautet: ....-mit der rechtmäßig bestehenden – das ist die bewilligte, ursprünglich gewachsene oder bewilligungsfrei abgeänderte – Höhenlage des Geländes....Das ist jetzt der für dich der entscheidende Satz, wo die Gebäudefront nach unten begrenzt wird: entweder das Urgelände oder eine andere, davon abweichende BEWILLIGTE Höhenlage oder eine andere, davon berwilligungsfrei abweichende Höhenlage. Wie du siehst, bei der Frontbegrenzung nach unten hat das nichts mit dem Straßenniveau zu tun. Und für die Begrenzung der Front nach oben steht dann noch: 2.nach oben - durch den Verschnitt mit der Dachhaut (Abb. 1) oder - mit dem oberen Abschluss der Gebäudefront, z. B. Attikaoberkante (Abb. 2), oder - mit der Oberkante der Absturzsicherung (Abb. 3) Dazu gibts dann im Gesetz noch aufschlussreiche Zeichnungen, wie das genau gemeint ist. Ich denke, da sollte es jetzt keine allzugroße Schwierigkeit sein, die Höhen deiner Gebäudefronten zu ermitteln! |
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