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Finanzierungsablauf bei Baustart Mitte 2021

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13.10.2020
6 Beiträge | 3 Autoren
Hallo liebes Forum,
ich und mein Mann möchten diesen Monat unseren Plan bei der Gemeinde einreichen und beim Baumeister unterschreiben, damit das erste und wichtigste Gewerk unter Dach und Fach ist. Wir möchten heuer beim Baumeister unterschreiben, weil die Preise unserer Meinung nach nicht fallen werden und um den Bautermin zu fixieren. Der geplante Baustart ist dann erst Ende Juli 2021. Vorher geht es beruflich nicht (4 Wochen Rohbau in Regie) Zusätzlich möchten wir die Fenster ebenfalls schon heuer kaufen, um sich den Preis einzuloggen. Wie sollen wir die Finanzierung angehen? Ich habe gelesen, dass man beim finanzierenden Institut die geleisteten Anzahlungen vorlegen kann, da sich ja dadurch das Eigenkapital schon etwas reduziert. Ist es geschickt, heuer schon den Kreditvertrag zu unterfertigen? Ob Fixzins oder variabel ist bei uns noch unklar. Ev. auch Splitting. Jedenfalls ist uns klar, dass falls wir mit Fixzins finanzieren, die Laufzeit für die Fixzinsphase schon ab Unterschriftsdatum läuft. Realistischerweise wird das Geld aber erst ab Baubeginn abgerufen. Die Banken mögen es ja auch nicht so gerne, wenn das Geld erst sehr spät abgerufen wird. Die Bauphase selbst wird sicherlich bei 9 – 10 Monaten liegen. Sprich wir können dann im April 2022 einziehen. Ist es geschickt heuer noch abzuschließen, dann eine Tilgungsfreie Zeit zu vereinbaren und dann nach der Bauphase auf Tilgung umzustellen? Ist das realistisch, oder sollen wir lieber erst nächstes Jahr finanzieren. Danke für eure INFOS und Tipps. LG das Kellerkind

 
 
13.10.2020
Hallo Kellerkind,


Kellerkind1 schrieb: Ist es geschickt heuer noch abzuschließen, dann eine Tilgungsfreie Zeit zu vereinbaren und dann nach der Bauphase auf Tilgung umzustellen?

zumindest aus "Zinssicht" spricht nichts dagegen. Historisch betrachtet waren die "EURIBORs" und eigentlich auch die Fixzinsindikatoren (SWAPs) am all time low. Wenn man die gegenwärtigen Endkundenzinssätze der Banken betrachtet, so sind diese ebenfalls auf einem sehr tiefen Stand.
Eine andere Möglichkeit ist es, die Zahlungsabwicklung vorab über ein Baukonto durchzuführen und jenen Betrag, der übrig bleibt zu einem späteren Zeitpunkt in den langfristigen Kredit (mit den dann gültigen Zinssätzen) überzuführen.



Kellerkind1 schrieb: Jedenfalls ist uns klar, dass falls wir mit Fixzins finanzieren, die Laufzeit für die Fixzinsphase schon ab Unterschriftsdatum läuft.

Dann habt ihr schon mal einen Ansatzpunkt. Idealerweise lässt ihr euch für 2 oder 3 Fixzinsperioden Angebote machen, dann wird das Thema noch griffiger.


Kellerkind1 schrieb: Ich habe gelesen, dass man beim finanzierenden Institut die geleisteten Anzahlungen vorlegen kann, da sich ja dadurch das Eigenkapital schon etwas reduziert.

Ja - klar - alles was ihr aus euren Eigenmitteln bereits vorab bezahlt, zählt auch zum Eigenmitteleinsatz.


Kellerkind1 schrieb: Die Banken mögen es ja auch nicht so gerne, wenn das Geld erst sehr spät abgerufen wird.

Bei Vereinbarung eines Fixzinssatzes sollten die Tranchen relativ "zügig" sagen wir binnen eines halben Jahres abgerufen werden, da die Bank die Zinsposition im Hintergrund absichert (oder auch nicht, wenn sie nicht möchte)
Jedenfalls gilt: der Zinslauf beginnt mit dem Abrufen des Geldes.
lg
13.10.2020
Hallo LiConsult,
danke für die INFO; ist man bei der rein variablen Finanzierungsform in unserem Fall: Jetzt abschließen / nächstes Jahr Geld abrufen + Start Zinslauf und April 2021 Tilgungsbeginn flexibler aufgestellt bzw. ist das rein technisch möglich das zu machen? Oder ist durch den späteren Baubeginn in beiden Fällen ein Finanzierungsabschluss sowieso erst nächstes Jahr anzuraten. Das mit dem Baukonto, ist ja eher etwas teure Zwischenfinanzierungsform, falls das stimmt, was ich gehört habe. LG
13.10.2020


Kellerkind1 schrieb: Wie sollen wir die Finanzierung angehen? Ich habe gelesen, dass man beim finanzierenden Institut die geleisteten Anzahlungen vorlegen kann, da sich ja dadurch das Eigenkapital schon etwas reduziert. Ist es geschickt, heuer schon den Kreditvertrag zu unterfertigen?

Hallo Kellerkind, was für ein Nickname🤠.

Die Konditonen, so wie sie aktuell sind, sind auf einem historischen Tiefststand. Gerade im Fixzinsbereich sind die zugrunde gelegten SWAP-Sätze mitunter sehr volatil, können steigen, aber auch fallen, keiner weiß es genau, hierzu gibt es lediglich Prognosen.

Des Weiteren weiß man nicht, wie streng die Banken in/nach der Krise die Zügel (noch) fester anziehen, sprich die Kreditvergabe anhand von Kennzahlen restriktiver gestaltet. LTV und DSTI finden immer größere Beachtung in der Gesamtbetrachtung der Kreditvergabe sowie die Jobsicherheit. Das alles wirkt sich direkt auf die Risikobeurteilung und Einschätzung ab, entscheidet über Sein oder Nichtsein und im Endeffekt über die Kondition.

So gesehen, um deine Frage zu beantworten: JA, ich persönlich würde das jetzt in Ruhe angehen.

Der 2. Punkt, der für einen baldigen Abschluss spricht: der Faktor Zeit. Jetzt hast du diese, da noch keine Bautätigkeit, somit kein Stress mit Baustelle UND Kreditverhandlungen. Du kannst somit die Angebote in Ruhe sichten und aussortieren bzw. näher in Betracht ziehen, nachverhandeln, usw.
Wenn die Baustelle mal läuft, sind 1000 andere Dinge um euch herum wichtig. Zeitdruck ist somit immer ein schlechter Faktor, gerade bei den Kreditverhandlungen.

Geleistete Anzahlungen gehen natürlich in die Projektkosten rein, da du um diese weniger Kredit aufnehmen musst. Faktisch ist es aber wurscht, ob es an (bar-)Eigenmittel nachgewiesen werden kann oder eben damit bereits xy-bezahlt/angeschafft wurde.



Kellerkind1 schrieb: Ob Fixzins oder variabel ist bei uns noch unklar. Ev. auch Splitting.

Dazu bekommen meine Kunden einen fix vs. variabel Excel-Rechner, um sich so eine bessere Einschätzung der Situation verschaffen zu können.

Je nach Risikoappetit haben beide Varianten ihre Vorteile, bei einer Kombination nimmst du quasi das beste aus 2 Welten mit - plakativ gesagt.  Aber bedenke, es kann durchaus sein, dass 2x Kontoführugnsgebühren anfallen, da es sich um zwei eigenständige Darlehensverträge handelt (zB handhabt die BA das so).



Kellerkind1 schrieb: Jedenfalls ist uns klar, dass falls wir mit Fixzins finanzieren, die Laufzeit für die Fixzinsphase schon ab Unterschriftsdatum läuft.

korrekt - schon sehr gut eingelesen in die Materie ;)!



Kellerkind1 schrieb: Realistischerweise wird das Geld aber erst ab Baubeginn abgerufen.

korrekt. Tilgungsfreie Zeiten bis zu 5 Jahre sind je nach Institut möglich.



Kellerkind1 schrieb: Die Banken mögen es ja auch nicht so gerne, wenn das Geld erst sehr spät abgerufen wird.

Nö, ist ja im Finazierungsplan bereits bei der Einreichung ersichtlich. Somit weiß die Bank genau um die tilgungsfreie Zeit, ist ja auch so genehmigt worden. Nach Einzug Beginn der Ratenrückzahlung, sonst zahlt ja die Rate immer wieder auf das Kreditkonto retour.
Eure anvisierte Bauzeit roundabout 1J fällt da also gut rein.



Kellerkind1 schrieb: Ist es geschickt heuer noch abzuschließen, dann eine Tilgungsfreie Zeit zu vereinbaren und dann nach der Bauphase auf Tilgung umzustellen? Ist das realistisch, oder sollen wir lieber erst nächstes Jahr finanzieren.

Würde das heuer noch angehen, die Argumente hab ich eingangs beschrieben. Klar können die SWAP-Sätze noch fallen, das weiß niemand.

Ein bisserl wie Börse: den optimalen Einstieg oder Ausstieg erwischen die wenigsten, aber momentan ist man nah dran, wenn ich meine persönliche Glaskugel befragen darf.

Alles Gute! Lg, Alex







13.10.2020
Mein Gedanke ist hat, dass wenn ich nächstes Jahr für ein Jahr ein Baukonto nehme und erst ab Einzug (April) 2022 den offenen Betrag in einen langfristigen Kredit überführe, dann ist halt möglicherweise die Zinslage nicht mehr so günstig wie jetzt bzw. die Zinsen bleiben zwar noch länger tief, aber ev. steigen ja die Bankenaufschläge auf den 3M-Euribor in den nächsten 1 1/2 Jahren. LG
13.10.2020
.... ich hatte meinen Beitrag bereits um dreiviertel 12 gepostet, aber Dank super Interverbindung heute ging er nicht durch. Die Frage zu


Kellerkind1 schrieb: ist man bei der rein variablen Finanzierungsform in unserem Fall: Jetzt abschließen / nächstes Jahr Geld abrufen + Start Zinslauf und April 2021 Tilgungsbeginn flexibler aufgestellt bzw. ist das rein technisch möglich das zu machen? Oder ist durch den späteren Baubeginn in beiden Fällen ein Finanzierungsabschluss sowieso erst nächstes Jahr anzuraten.

hat sich vermutlich für dich in meinem obigen Post erledigt.

Aber nochmal: nein, das hat zumindes bei BA und BAWAG keine Nachteile.
Bei andere Instituten wie zB HYPO müssen die Beträge bei einem Fixzins innerhalb eines halben Jahres abgerufen werden, hier auch in max. 6 Tranchen.

Lg
13.10.2020


Kellerkind1 schrieb: Mein Gedanke ist hat, dass wenn ich nächstes Jahr für ein Jahr ein Baukonto nehme und erst ab Einzug (April) 2022 den offenen Betrag in einen langfristigen Kredit überführe, dann ist halt möglicherweise die Zinslage nicht mehr so günstig wie jetzt bzw. die Zinsen bleiben zwar noch länger tief, aber ev. steigen ja die Bankenaufschläge auf den 3M-Euribor in den nächsten 1 1/2 Jahren. LG

Da hast du vollkommen recht! Wenn die Kostenseite geklärt ist, somit der Kreditbedarf steht, braucht man kein Baukonto.
Die von dir genannten Argumente contra Baukonto sind triftige Gründe. Ich habe heuer 0 Projekte mit einem Baukonto finanziert, null.

Das Baukonto kommt aus einer vergangenen Zeit, wo die Bauherrn noch selber - meist Jahre - gebaut haben, ohne genaue Kostenplanung. Heutzutage kommt das Baukonto nur mehr selten zur Anwendung.



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