» Diskussionsforum » Baufinanzierung

Finanzierung von Wohnungen zur Vermietung

Teilen: facebook    whatsapp    email
11.10. - 12.10.2020
11 Beiträge | 5 Autoren
Hallo liebe Forengemeinde,

Ich wollte euch mal mein Anliegen, respektive Vorhaben schildern und wäre dem ein oder anderem Experten sehr dankbar, wenn er mir einen konstruktiven Input geben könnte.

Familienintern haben wir schon des Öfteren über die Verwertung eines im Familienbesitz befindlichen Grundstückes gesprochen. Unser Plan ist nun auf besagtem Grundstück 3 Wohneinheiten zur langfristigen Vermietung zu errichten.

Die Frage, die sich nun stellt, ist die bestmöglichste Finanzierung um einerseits das aktuelle Niedrigzinsniveau und anderseits die langfristige Wertsteigerung von Immobilien miteinander zu vereinen.

Grundsätzlich soll das Grundstück als Hypothek für das Bauvorhaben herangezogen werden. Die anfallenden Zinsen, respektive Annuitäten sollen dann durch die Mieteinnahmen getilgt werden. Wir sind grundsätzlich für jede (kreative) Finanzierungsform empfänglich – von fixen oder flexiblen Zinssätzen, über Annuitätendarlehen oder endfälligen Darlehen bis hin zu Fremdwährungskrediten.

Im Zuge der ersten Recherche, ist mir untergekommen, dass Banken kaum bis gar keine endfälligen Darlehen bzw. Fremdwährungskredite mehr vergeben. Wie sieht das bei einer Kreditaufnahme im Ausland (CH, D, etc.) aus? „Out of the box thinking“ ist generell sehr willkommen.

Es wäre auch schön, wenn nicht die gesamten Mieteinnahmen zur Kredittilgung verwendet werden müssten und es ggf. möglich wäre daraus auch ein kleines Zusatzeinkommen zu genieren oder im Falle eines endfälligen Kredits einen Sparplan / Aktien etc. zu besparen.
 
Hier nun noch ein paar Angaben:

Das Grundstück hat eine Fläche von 980qm und einen ungefähren Wert von 220k Euro. Die Bauausführung soll hochwertig ausfallen, weshalb mit ungefähren Baukosten/qm mit ca. 2800-3000 Euro zu rechnen ist. Wie zuvor ausgeführt, haben wir 3 Wohneinheiten angedacht zu realisieren mit ca. 100qm / EH – also ca. +/- 300qm insgesamte Wohnfläche. Daher gehen wir einmal von einem Investitionsvolumen von ca. 900k Euro aus.

Wäre eine Finanzierung mit diesen Voraussetzungen möglich? Es bestünde auch die Möglichkeit die ein oder andere weitere Immobilie als Hypothek zur Besicherung heranzuziehen – aber je weniger, desto besser natürlich ;) Sollten alle Stricke reißen, könnten wir uns auch vorstellen eine Wohnung zu verkaufen und nur 2 zu behalten.
 
Vielen lieben Dank schon mal!

 
 
11.10.2020
Hallo Flopper,


flopper schrieb: Im Zuge der ersten Recherche, ist mir untergekommen, dass Banken kaum bis gar keine endfälligen Darlehen bzw. Fremdwährungskredite mehr vergeben.

Das ist nicht verwunderlich. Nach dem FMA-seitigen Stopp der Fremdwährungskredite 2008 wurden zuletzt 2017 durch die Finanzmarktaufsicht die den Banken auferlegten Mindeststandards zu Fremdwährungskrediten und Krediten mit Tilgungsträgern verschärft. Endfällig EUR-Kredite sind daher kein "must have" für Österreichische Banken. Vereinzelt werden diese dennoch angeboten. Die HYPO Vorarlberg beispielsweise bietet endfällig Kredit an - jedoch nur bis maximal 200k bzw. 40% des Belehnwertes. Für den konkreten Fall ist das also nicht passend.


flopper schrieb: Wie sieht das bei einer Kreditaufnahme im Ausland (CH, D, etc.) aus?

Kann ich nicht beurteilen, wird jedoch im gegenständlichen Projektfinanzierungsfall denke ich schwer umsetzbar sein für eine ausländische Bank.


flopper schrieb: Es wäre auch schön, wenn nicht die gesamten Mieteinnahmen zur Kredittilgung verwendet werden müssten und es ggf. möglich wäre daraus auch ein kleines Zusatzeinkommen zu genieren oder im Falle eines endfälligen Kredits einen Sparplan / Aktien etc. zu besparen.

Das wird auch von der steuerlichen Prognoserechnung abhängen. Diese sieht vor, dass nach spätestens 20 Jahren gesamthaft ein steuerlicher Gewinn aus dem Projekt dargestellt werden muss, sonst handelt es sich steuerlich um "Liebhaberei".


flopper schrieb: Es bestünde auch die Möglichkeit die ein oder andere weitere Immobilie als Hypothek zur Besicherung heranzuziehen – aber je weniger, desto besser natürlich ;)

Das hängt vom Besicherungswert ab. Sieht man dann, wenn Pläne, Bau- Ausstattungsbeschreibung, Projektkalkulation, etc. vorhanden sind.


flopper schrieb: könnten wir uns auch vorstellen eine Wohnung zu verkaufen und nur 2 zu behalten.

Dafür musst du Wohnungseigentum begründen (= Parifizieren), sonst sind die Einheiten getrennt nicht zu verwerten. Würde ich aber ohnehin machen.


flopper schrieb: Wäre eine Finanzierung mit diesen Voraussetzungen möglich?

Hängt alles von der Projektkalkulation, kalkulatorischen Mieterträgen, Marktgängigkeit der Immobilie (kann man die am gewünschten Standort auch vermieten), etc., etc. ab. Ich würde mich auf einen "normalen" Abstattungskredit einstellen, bei dem die monatliche Pauschalrate Zinsen und Tilgung enthalten.
Fix oder variabel ist eine persönliche Entscheidung. Für den konkreten Fall tendiere ich sehr stark zu fix, da wenigsten in diesem Bereich Planungssicherheit herrscht. Der Bau und die Vermietung ist ohnehin risikobehaftet genug.
lg

11.10.2020
Hallo LiConsult,

Zuerst einmal vielen lieben Dank für deinen Input - hat mir sehr weitergeholfen.

Ja, alle 3 Wohnungen sollen so ausgeführt werden, dass eine individuelle Vermietung möglich ist. Die Vermietbarkeit und den Standort würde ich mal als sehr gut einschätzen.

Welche weiteren Schritte würdest du nun in welcher Abfolge setzen? Zuerst zu diversen Banken gehen und Angebote einholen (vl. mittels Finanzberater?), oder doch zuerst einen Architekten konsuldieren und eine genaue Projektkalkulation etc. durchführen lassen?

Ferner, gibt es Banken, die solchen Wohnbauunterfangen eher zuträglich sind als andere, respektive bei denen man aus Erfahrung weiß, die geben gute Konditionen.

Vielen Dank schon mal :)

LG
11.10.2020


flopper schrieb: Das Grundstück hat eine Fläche von 980qm und einen ungefähren Wert von 220k Euro.

Bist du dir da sicher? Die Banken rechnen üblicherweise mit dem Baugrundstückspreisen der Statistik Austria für die jeweilige Gemeinde
(https://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/preise/immobilien_durchschnittspreise/index.html)

Da kann man sich selbst schnell mal überbewerten. Hatte auch gedacht mein 940m² Grund in Graz-Umgebung ist 200k€ Wert leider warens nur 116k€ laut Bankbewertung.

LG


11.10.2020


flopper schrieb: Welche weiteren Schritte würdest du nun in welcher Abfolge setzen? Zuerst zu diversen Banken gehen und Angebote einholen (vl. mittels Finanzberater?), oder doch zuerst einen Architekten konsuldieren und eine genaue Projektkalkulation etc. durchführen lassen?

Projektieren - je besser die Dokumentation, desto gut.
Die Frage ist auch, ob ihr als Bauträger eine GmbH gründet oder bereits gegründet habt. Bei Neugründung kommt der Businessplan dazu, Förderungen müssen geklärt werden usw.

Jede Bank braucht die Projekt- und Finanzplanung sowie die Firmenkennzahlen, um ein (das) Projekt selbst und das Risiko bewerten zu können. Je genauer das bereits bei der Einreichung aufbereitet ist, desto besser.
Im Commerz-Bereich sind die Prüf- und Vergaberichtlinien ohnedies strenger als im Privatkundenbereicht, coronabedingt nochmals verschärft.

Werden weitere (Bar-)Eigenmittel eingebracht? Wie thez schreibt, das Grundstück wird nach dem Immopreissiegel bewertet.

Die BA hatte bis vor Corona auch top-Konditionen, wenn die Kennzahlen passten. Mittlerweile ist das dort recht mühsam, dauert ewig. 

Habe erst vor ein paar Wochen einen ähnlichen Fall mit Wohnungen bei einem Kooperationspartner eingereicht, die Konditionierung erfolgt in diesen Tagen.

Aber auch hier, trotz Vorlage der benötigten Unterlagen, der Faktor Zeit ist nicht zu unterschätzen.

Viele Grüße
11.10.2020
@thez 
Stimmt! Laut diesem Register komme ich nicht auf besagten Wert. Ich bin eben von unmittelbaren Verkaufspreisen im Vorjahr in derselben Lage ausgegangen, also von am Markt zu erzielenden Preisen, da die Lage des Grundstückes sich eindeutig von anderen Grundstücken in der Gemeinde abhebt.

@speeeedcat 
Vielen lieben Dank Alex! Als GmbH wollen wir eigentlich nicht bauen, wäre aber durch den Steuerberater final abzuklären.

Ob mehr Eigenmittel eingebracht werden? Naja, die Möglichkeit bestünde in Form von Cash oder weiteren Immobilien. Wobei meine Devise hierbei ist: je weniger, desto besser :p. Wenn die Faustregel jedoch ist, dass die Konditionen bei 30% EK sich plötzlich schlagartig verbessern, dann sollte dies kein Problem darstellen.
Auf welche Kennzahlen fokussieren sich die Banken eigentlich? Gibt's da eine Lektüre, die ich mir ggf. durchlesen könnte?

Hinsichtlich Projekt- und Finanzplanung, reicht hier eine in Eigenregie durchgeführte oder soll dies bereits von einem Professionalisten durchgeführt werden? Denn bis jetzt haben wir familienintern eher mit Zahlen, die wir von befreundeten Baumeistern etc. bekommen haben, gerechnet. 
11.10.2020


flopper schrieb: Wenn die Faustregel jedoch ist, dass die Konditionen bei 30% EK sich plötzlich schlagartig verbessern, dann sollte dies kein Problem darstellen.

Oder die Finanzierung überhaupt zustande kommt 😉.



flopper schrieb: Auf welche Kennzahlen fokussieren sich die Banken eigentlich? Gibt's da eine Lektüre, die ich mir ggf. durchlesen könnte?

Je nachdem, ob du/ihr selbstständig bist/seid oder als Angestellte(r) in den Kreditvertrag eintritt/eintretet.
Bei einer Neugründung einer GmbH gibt es ja noch keine Zahlen, deswegen ist das Geschäftsmodell und der Businessplan das Um und Auf.   



flopper schrieb: Hinsichtlich Projekt- und Finanzplanung, reicht hier eine in Eigenregie durchgeführte oder soll dies bereits von einem Professionalisten durchgeführt werden? Denn bis jetzt haben wir familienintern eher mit Zahlen, die wir von befreundeten Baumeistern etc. bekommen haben, gerechnet. 

Das sollte schon Hand und Fuß haben. Nur auf Zahlen aus der Verwandtschaft bei rund 1 Mio. Volumen würde ich mich nicht verlassen 😉.


11.10.2020


flopper schrieb: Welche weiteren Schritte würdest du nun in welcher Abfolge setzen? Zuerst zu diversen Banken gehen und Angebote einholen (vl. mittels Finanzberater?), oder doch zuerst einen Architekten konsuldieren und eine genaue Projektkalkulation etc. durchführen lassen?

ganz eindeutig: die Planung muss vor der Kontaktaufnahme zu den Banken erfolgen. Nachdem das Grundstück bereits vorhanden ist, entfällt zumindest dieser Teil der "Unbekannten".

Das bedeutet, zuerst einen Architekten mit dem Projekt vertraut zu machen und einen Entwurf zu beauftragen. Dieser ist im Vollbesitz aller Informationen betreffend örtliche Bebauungsbestimmungen und Flächenwidmungsplan und kann die Baukörper entsprechend optimieren. Gleichzeitig wird es wichtig sein, entweder selbst eine Marktrecherche zu betreiben, welche Vermietungserlöse machbar sind und/oder regionale Immobilienmakler nach deren Meinung diesbezüglich zu befragen. Dann wird es mit der Zeit auch klarer werden, welche "Wohnmodelle" ihr vermieten wollt (Single, Familien, 2 Personen-Haushalt, etc.) und ob die in eurer Region in den "Zeitgeist" passen.

Wenn seitens des Baukörpers alles klar scheint, dann geht es um Kostenkalkulation und in weiterer Folge um Themen wie wer wird der Kreditnehmer sein - ihr als Einzelpersonen oder wird eine Projekt- und Verwaltungsgesellschaft gegründet, wer wird Bauführer sein, errichtet ihr alles mit Generalunternehmer oder Einzelgewerksvergabe, wer ist Baustellenkoordinator, wie sieht es mit eventuellen Haftungen aus, wird mit USt. oder ohne USt. vermietet (Steuerberater ist in diesem Zusammenhang auch ein wichtiger Gesprächspartner), Errichtungsdauer, Mietvertragsentwurf, etc., etc.

Die Bank muss jedenfalls in einen Zustand versetzt werden, der es ihr ermöglicht, das Projekt sorgfältig prüfen zu können. Dafür sind eben diese "Hausaufgaben" vorher zu erledigen.


flopper schrieb: Ferner, gibt es Banken, die solchen Wohnbauunterfangen eher zuträglich sind als andere, respektive bei denen man aus Erfahrung weiß, die geben gute Konditionen.

Ja freilich - das gibt es "die und die". An Auswahl sollte es aber nicht mangeln. Aus der jüngeren Erfahrung muss ich sagen, dass Vermietungsprojekte mittlerweile bankseitig fast gefragter sind als Verkaufsprojekte. Es gibt z.B. auch Banken, die gegenwärtig überhaupt keine Verkaufsprojekte finanzieren.
lg
11.10.2020
@speeeedcat 
hehe, das ist schon klar, dass ich mich final nicht auf Hörensagen verlasse ;) Es war mal ein Ansatz um ungefähr zu erfahren, mit welchem Finanzierungsbedarf gerechnet werden soll.

Die Idee war eigentlich die Finanzierung durch das Grundstück, etwaige zusätzliche Eigenmittel und durch die Vermietung zu stemmen.

@LiConsult 
Vielen Dank für die ausführliche Anleitung. Dann werd ich mich mal an ein paar Architekten kontatkieren und einen Entwurf in Auftrag geben. Gleichzeitig werde ich auch Immobilienmarkler kontaktieren und auch durch Eigenrecherche Mietpreise, "Wohnmodelle" etc. eruieren um angebotsseitig optimal "aufgestellt" zu sein.

Nochmals vielen lieben Dank für euer tolles Feedback!
12.10.2020
Darf man erfahren wann ihr denkt das sich das Projekt amortisiert hat?? 1 mio ist jzt keine Kleinigkeit... 
12.10.2020


Basti90 schrieb: Darf man erfahren wann ihr denkt das sich das Projekt amortisiert hat?? 1 mio ist jzt keine Kleinigkeit...

Wie gesagt, die durchschnittlichen Baukosten waren mal im oberen Bereich angesetzt. Aber in 20 Jahren sollte es sich ausgehen. Alternativ wird eben etwas günstiger gebaut ;)
12.10.2020


flopper schrieb:
__________________
Im Beitrag zitiert von Basti90: Darf man erfahren wann ihr denkt das sich das Projekt amortisiert hat?? 1 mio ist jzt keine Kleinigkeit...

Wie gesagt, die durchschnittlichen Baukosten waren mal im oberen Bereich angesetzt. Aber in 20 Jahren sollte es sich ausgehen. Alternativ wird eben etwas günstiger gebaut ;)

Die Beispiel-Rechnung mit 20 Jahren würde ich gerne mal sehen. Auf 20 Jahre machen 900k€ ca. 4000€ im Monat...
Das musst du mal als Mieteinnahmen reinspielen für 3 Wohneinheiten.
Und da wurde noch nicht die Steuern und Rücklagen berücksichtigt.

LG



Beitrag hinzufügen oder Werbung ausblenden?
Einloggen

 Kostenlos registrieren [Mehr Infos]

« Baufinanzierung