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Hallo Mitleser500, von den Errichtungs- und Grundkosten sind ja seitens Bauträger die "großen Beträge" schon vorgegeben. Insofern ist da kostenseitig alles mehr oder weniger determiniert. Aus Finanzierungssicht bist du mit einem Eigenkapitalanteil von gut 20% prinzipiell gut aufgestellt. Für die Erlangung einer guten Kondition ist allerdings noch sicherzustellen, ob euer Objekt auch in der Bankenbewertung den entsprechenden Wert "hergibt". Die erwartbare Kreditrate und die bisher angefallenen monatlichen fixen Kosten betragen (ohne die dann entfallende Miete) dann ca. EUR 2.700 (natürlich laufzeit- und zinsabhängig). Zinsseitig entsprechen die 2% etwa einer 15 jährigen Fixzinsvereinbarung. 20 Jahre sind derzeit etwa 1/8-1/4% p.a. teurer, 10 Jahre um etwa 1/4-1/2% p.a. günstiger. Euer derzeitiges Einkommen sollte jedenfalls für ein sehr gutes Offert ausreichen. lg Thomas |
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worstcase szenarien durchspielen: schattenrechnung mit 5% - geht sich das mit einem einkommen aus? was ist mit karenz? ich finde 355000,- zu finanzieren sehr sportlich. prinzipiell gilt - längst mögliche laufzeit - damit bringst die monatliche rate runter und bleibst flexibel. die dadurch erhaltene flexibilität musst du dir halt mit konsequenten sondertilgungen "zurückkaufen" |
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Durchrechnen bei Karenz, dann fällt ein Einkommen weg. Jetzt, mit 2 Einkommen, ist natürlich die Leistbarkeit kein Problem. Ist es ein Reihenhaus? Diese sind grundsätzlich bei einigen Banken schlechter bewertet. Schattenrechnung mit 4%, @heislplaner , aber fast! |
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Ja, natürlich habe ich auch die Karenz bedacht, daher kommt vermutlich auch meine Verunsicherung. Das wären für 2 Jahre ein Nettoeinkommen von 3300€. Dazu kommen natürlich noch das 13. bzw. 14. Gehalt, das wären dann etwa 3600€/Monat (ziemlich sichere Gehaltserhöhungen noch nicht miteingerechnet). Danach sind beide wieder Vollzeit tätig. Ein Gehalt wird stetig steigen (beim Staat angestellt), die Angst von einem Wegfall ist hier quasi nicht gegeben. Sollte das andere Gehalt wegfallen geht es sich natürlich nicht mehr aus. Vernünftig wäre es dann vermutlich eine Kreditlaufzeit von 30-35 Jahren anzustreben. 20 Jahre Fixzins mit 2,25% bei 35 Jahren ergeben in etwa 1200€ Kreditrate. Natürlich müssten dann Sondertilungen getätigt werden um eventuell von den 35 Jahren wieder wegzukommen. Sind kleine Summen auch bei einem Fixzins ohne Strafzahlungen möglich? Wirklich große Summen (Erbe, etc.) sind bei uns in nächster Zeit nicht zu erwarten. @speedcat Preislich wäre für uns eine Doppelhaushälfte interessant, werden diese wie Reihenhäuser, Einzelhäuser oder doch dazwischen bewertet? Edit: Zum Thema Schattenrechnung, 4% sind dann natürlich schon schwerer leistbar. Ich habe dafür aber keine zu erwartenden Gehaltserhöhungen bzw. Prämien in meine Kalkulation miteingerechnet. |
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Das wird keinen Unterschied machen, wichtig ist auf jeden Fall die Lage. Pönale freie Sondertilungen bis zehn K sidn auch in einer Fixzinsphase möglich. |
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Richtig - Pönalefreiheit bei Sondertilgungen während der Fixzinsphase bis 10.000 p.a. sind in Paragraph 20 des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes geregelt - diese Grenze ist aber auch Verhandlungsmasse bei den Banken und somit erweiterbar. Immobewertung funktioniert mit bankeigener Bewertungssoftware, die den aktuellen Immobilienpreisspiegel als wesentlichen Parameter hinterlegt hat. Dann kommen die diversen Zu- und Abschläge für Lage, Baujahr, Bauweise, Ausstattung, etc. dazu. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften haben tendenziell eine "tiefere" Bewertung als freistehende Einfamilienhäuser, weil die Eigentümerschaft geteilt ist und in vielen Fällen Kompromisse mit der Miteigentümerschaft (im Wohnungseigentumsvertrag determiniert) geschlossen werden müssen, die eine mögliche zwangsweise Verwertung erschweren. Ich tue mir mit dem Terminus "Schattenrechnung" schwer. Wenn ich eine privatrechtliche Vereinbarung mit einer Bank habe, in der festgeschrieben ist, dass ich z.B. die nächsten 20 Jahre 2,10% p.a. Zinsen zahle, dann brauche ich keine Schattenrechnung mit 4% oder mehr. Für die Periode danach kann man das ja machen, aber gleich von Beginn an ist die Sinnhaftigkeit überschaubar. Wenn du eventuelle Karenz miteingerechnet hast und die Gehaltssituation wie angemerkt planbar ist, dann ist das schon eine feine Sache. |
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zu wenig eigenmittel |
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ich find die schattenrechnung ist ein persönliches instrument bzw werkzeug für eine variable variante. was da die bank rechnet ist mir wurscht. genauso wie eine ablebensversicherung. und meine meinung ist einfach, wenn nan sich 5% zinsen mit einem gehalt über einen längeren zeitraum nicht leisten kann, sollte man es gut sein lassen |
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da kannst eh nicht aus, denn das ist vorgegeben. und wenn die bank die schattenrechnung macht, und der kredit ist bei der schattenrechnung nicht leistbar, darf sie den kredit laut HIKrG ned vergeben. So einfach ist das |
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Ich habs gerade nochmal mit den "berühmten" 30% Eigenkapitel durchgerechnet, würde bei einer Laufzeit von 30 Jahren (2,25%) einen Unterschied von 150€/Monat bei der Kreditrate ausmachen (also bei einem EK von 21% vs. 30%). Die 150€/Monat wären verkraftbar. Gibt es andere Gründe die gegen das derzeitg verfügbare EK sprechen? Ist es wirklich realistisch dass das Projekt "Eigenheim" alleine finanzierbar sein sollte oder geht es nur um die Kreditrate exkl. Lebenskosten? Einen 2 bzw 3-köpfigen Haushalt mit nur einem Gehalt zu finanzieren halte ich doch für sehr unrealisitsch heutzutage oder? Und schon mal danke für die hilfreichen Kommentare! |
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In der jetzigen Situation mit dem gegebenen Einkommen --> Nein, außer die Liegenschaft gibt nicht den für die Bank notwendigen Beleihungswert her. Die 150/Monat sind ja in der gegenwärtigen Haushaltsrechnung gut verkraftbar. So wie du schreibst, ist euer beider Gehalt und die diesbezüglichen Sprünge relativ planbar. Der Job beim Staat dürfte sicher sein, was auch seinen Wert hat. Wenn irgendwann mal eine Periode der Nicht-Erwerbstätigkeit deiner Frau kommt, dann sind dank dem staatlichen Arbeitgebenr die Einkommens- und Wiedereinstellungsszenarien auch planbar. Natürlich wird es in dieser Periode haushaltsseitig enger - mit der von dir erwähnten Absicht dann wieder Vollzeittätigkeit anzustreben aber auch nur für eine überschaubare Periode. Mehr Planungssicherheit, als einen derartigen Job, eine unumstößliche Fixzinsvereinbarung und fixe Bauträgerpreise würden sich heutzutage viele wünschen. Idealerweise richtet ihr euren Blick auf 30 Jahre Gesamtlaufzeit, dann gibt es zusätzlichen Spielraum wenn die Haushaltssituation irgendwann mal schmäler wird - vorzeitiges Zurückzahlen, um Zinseszinseffekte zu optimieren ist ohnehin immer möglich. |
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Ich würde nicht sondertilgen, zumindest nicht am Anfang. Spart lieber etwas weg auch wenn es kaum Zinsen gibt seht das als Versicherung. Durststrecken kann man so leichter überbrücken. Sondertilgen erst wenn ihr genug Reserve habt oder nach dem tilgen der Kredit überschaubar wird. Im schlimmsten Fall tilgt ihr zu begin und dann kommt eine Durststrecke und ihr habt Probleme denn durch das Sondertillgen sinkt nur die Laufzeit (bei fiktiven konstanten Zinsen) nicht die Rate |
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die sicherheit hat er ja schon durch die gestreckte laufzeit. und wann soll er denn dann sondertilgen? wenn er noch 50000,- restschuld hat und so gut wie keine zinsen mehr zahlt? narürlich muss am anfang sondergetilgt werden (natürlich soll dabei ein finanzieller polster übrig bleiben) - aber dies soll ja teil einer vernünftigen finanzplanung sein. wir haben einen 4köpfigen haushalt - und wir könnten den betrieb aufrechterhalten - auch mit nur einem gehalt (ist ja auch nur als worstcaseszenaio zu sehen - aber soll eben ehrlich mitkalkuliert werden). ich kenne einfach zu viele familien welche sich 350000,- und mehr fremdkapital aufnehmen die sich aber sowas von am limit bewegen. da würde schon ein mehrmonatiger verdienstentgang eines partners reichen um zu einem finanziellen crash zu führen. und ja: wenn man sich um +- 500000,- eine immobilie gönnt, 2 suvs 5 kurzurlaube und einen großen, dann wirds mitunter mit einem gehalt eng😀 (achtung ironie) |
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Also wenn nach dem Sondertilgen noch 100.000 übrig sind halte ich das für überschaubar und ein Finanzpolster braucht sicher nicht mehr diese Größenordnung. Trotzdem kann es am Anfang besser sein sich 20.000-50.000 anzusparen, man sollte eben für Dinge wie kaputte Technik (Auto, Waschmaschine,...), Karrenz, Verdienstausfall,... zumindest für eine Zeit gerüßtet sein wie viel Geld man lieber als Versicherung zur Seite legt ist natürlich individuelle zu betrachten |
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ohne Detailinfos eine gewagte Aussage, die wenigen Infos die da sind hören sich darstellbar an im Allgemeinen, genauso die spärlichen Detailinfos gehen dahin das es ein Fall ist wo man mit eher kleineren Rücklagen auskommen kann/wird . beide im Staatsdienst, Jobsicherheit quasi auf Maximum, reden wir von Kindern und Verdienstausfall dadurch aber auch das wirkt beherrschbar, genauso wieder einen Job kriegen wenn die Kinder altgenug sind bzw Teilzeit, alles super . hohe Fixkosten als Beispiel sind Auto(s), wo wird gebaut, brauche ich 2 bzw vor allem in der Zeit der Kindererziehung oder reicht da eines, hat man vielleicht sogar ein Dienstauto, ..... . es fehlen einfach viele Details, ich hab als Beispiel bisher meine Autos immer bar gekauft (wo ich keine Immobilie hatte, Eltern bzw Miete), werde ein Firmenauto kriegen, damit das aktuelle verkaufen, große Rücklagen werde ich jetzt deswegen nicht bilden, lieber weniger Schulden und weniger Rate und weniger Zinsen, falls der Fall eintreten sollte das ich wieder ein Auto brauche kann das erste billig sein bzw Kredit/Leasing um in die Spur zu kommen, klar ist eine kurzfristige Autofinanzierung teurer als bar kaufen (privat) aber dafür fix langfristig Monat für Monat draufzahlen weil etwas sein könnte vielleicht ??? |
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nur eine Person ist im Staatsdienst, sonst passt aber alles ziemlich genau. Teilzeit bzw. eher Vollzeit ist nach der Karenz gar kein Problem, zwei Autos sind bereits vorhanden (realtiv neu und ohne Schulden). Bevor ich 10k Sondertilgungen anstrebe will ich natürlich zuerst wieder einen finaziellen Polster aufbauen. Zusammengefasst könnte es nur Probleme geben wenn die Bank das Objekt schlecht bewertet und die dadurch resultierenden Konditionen nicht tragbar sind. |
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Konkret kann man es nur nach Sichtung und Bewertung aller relevanter Daten sagen, alles vorher ist Spekulation, wie es sein könnte! |
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Korrekt - entscheiden muss dann im Endeffekt das Risikomanagement der kreditbewilligenden Bank. |
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natürlich, war vermutlich falsch formuliert. Aber man kann sich zumindest Häuser in dieser Preisregion ansehen und hätte dann auch realisitsche Chancen auf gute Kreditkonditionen. Bzw. scheint das Projekt "Eigenheim" durchaus (mit gutem Gewissen) finanzierbar. |
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