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Der Start ins Projekt: GU vs. Baubegleitung vs. Eigenvergabe

15 Beiträge | 5.6. - 22.8.2019
Hallo zusammen,

Ich habe viel gesucht in diesem Forum und schon ein paar ähnliche Threads gefunden, aber nicht viele wirklich aufschlussreiche. Deshalb hoffe ich, dass wir hier einen neuen Thread starten können, welcher den Start in das ganze Thema aus der Perspektive "Projekt-Management" etwas transparenter macht.

Ich befinde mich am Anfang meines Bauprojektes (leider jetzt gefühlt schon zu lange). Ich hoffe die Komplexität wird nicht noch viel höher im Laufe des Projektes. Es hat mir jetzt auch schon viel Zeit gekostet zu verstehen, welche Optionen mir eigentlich offen stehen. Evtl kann dieser Thread dann zukünftig auch anderen Baulaien (durch dieses Forum bin ich schon etwas gescheiter geworden ;) ), wie mir, helfen schneller in die Gänge zu kommen.

Nun stelle ich mir schon länger die Frage, wie ich das Projekt managen soll bzw. managen lassen soll. Es gibt nun 3 bzw. 4 Alternativen für mich, welche ich schwer beurteilen kann, inwiefern sie für mich passen. 

1.) Komplettvergabe an einen Generalübernehmer (Welcher Planung und Bauausführung übernimmt)
2.) Planer/Architekt engangieren und das gesamte Projekt von der Planung über Ausschreibung, Vergabe aller Gewerke, Begleitung und Kontrolle der Ausführung begleiten lassen.
3.) Planung durch einen Baumeister und alle Gewerke selbst vergeben und koordinieren. Evtl. wichtige Bauabschnitte durch eine Kontrollinstanz prüfen lassen
4.) Eine Kombination aus 2 und 3: Der Planer/Architekt begleitet das Projekt zB bis zum Entwurfsplan und macht damit noch die Ausschreibungen inkl. Leistungsbeschreibungen. Dann übergibt man das Projekt an einen GU für die wichtigsten Gewerke und nimmt einige raus zur Eigenvergabe. Die Frage ist dabei, welche Gewerke sind voneinander abhängig und sollten in eine Hand gegeben werden? Alle unabhängigen Gewerke kann man, so scheint es mir, mit geringerem Risiko selbst vergeben

Ich möchte euch nun um eure Erfahrung bitten. Insbesondere an jene, die schon ein Bauprojekt abgewickelt haben und wie eure Erfahrung mit dem jeweiligen Ansatz war.

Auch stelle ich die Frage wie ihr Risiko und Kosten der jeweiligen Ansätze einschätzen würdet. 

Ich habe zum Thema Baubegleitung (2.) nun 2 Angebote von Planern vorliegen, welche komplett 50-70k € ausmachen, was ich schon ziemlich heftig finde.

Danke für eure Unterstützung.

Und Respekt an alle, die schon ein Bauprojekt geschafft haben. Ist keine einfache Sache, wie es mir erscheint. 

 
6.6.2019 11:26
Hab Option 3 und bin in kürze damit durch (Fassade kommt demnächst).
Kostet viel Zeit und auch Nerven (dafür vermutlich der günstigste Weg).
Du musst dich halt auch mit der Materie befassen, was dir aber vemutlich auch mit einem GU nicht erspart bleibt.

Alles gute!
6.6.2019 11:29
Heutzutage nur noch GU, und zwar ein guter...
6.6.2019 11:40
Das wurde schon vielfach durchdiskutiert.
Such dich mal durch die Threads mit Suchbegriff "Generalunternehmer"


6.6.2019 13:04
@rabaum Könntest du mir einen Link eines solchen Threads senden? Ich habe kaum etwas gefunden, wo Leute über die Vor- und Nachteile mit ihren Erfahrungen berichtet haben.
6.6.2019 13:21
In diesen beiden hast du eigentlich die Kernaussagen verstreut drinnen.

https://www.energiesparhaus.at/forum-generalunternehmer-ja-nein/44469

https://www.energiesparhaus.at/forum-generalunternehmer-oder-alles-selbst-organisieren/47099

6.6.2019 13:32
Danke!
6.6.2019 13:33
Wir hatten nen richtig guten Architekten / Büro die meist mit den gleichen Firmen zusammenarbeiten.
Würde ich jeder Zeit wieder so machen.
Wenn ich sehe wieviel Stress Freunde hatten und wieviel schieflaufen kann die alles selbst vergeben hatten...
Und billiger wars dann bei denen auch nicht, da zmd die Firmen bei uns in Süd-Deutschland verlangen können was sie wollen zur Zeit.
Noch mehr einlesen in die Themen, speziell Heizung und Lüftung würde ich mich allerdings das nacnäch Mal 
7.6.2019 16:59
Haben Mischung zwischen 2 und 3 gemacht, also sehr lange geplant, bemerkt dass wir da einfach Hilfe brauchen, Plan dann durch Architektin entwerfen und zeichnen lassen, daran dann selbst noch "gefeilt". Rohbau durch BM, alle anderen Gewerke selbst vergeben.


Lemberger schrieb: und wieviel schieflaufen kann die alles selbst vergeben hatten

Schief laufen kann leider auch viel, wenn du es einem GU machen lässt - klar, der haftet dann dafür jedoch wenn du dich mit der Materie nicht auskennst fällt dir meist nicht mal auf, dass Dinge so gemacht wurden, wie es eigentlich nicht gehört.

Kann auch nur empfehlen: Viel planen, lesen, lernen, im Forum fragen!
Das Wichtigste war für mich: Eine Ansprechperson die sich wirklich auskennt (also net der Schwiegervater der vor 20 Jahren Maurer war) => unbezahlbar. Leider gibts halt auch keinen "Experten für alle Gewerke", zumindest kenne ich keinen.


peepgame schrieb: Ich hoffe die Komplexität wird nicht noch viel höher im Laufe des Projektes

Doch, das wird es - du hast dann aber weniger Zeit, dich damit zu beschäftigen und musst Entscheidungen treffen.  Ist nicht böse gemeint, aber sagen dass alles einfach wird wäre einfach Blödsinn.

Baubegleitung um 70k€ finde ich schon heftig. Was ist da alles dabei?



Lemberger schrieb: Noch mehr einlesen in die Themen, speziell Heizung und Lüftung würde ich mich allerdings das nacnäch Mal 

Ja, ich auch


7.6.2019 17:23


Kann auch nur empfehlen: Viel planen, lesen, lernen, im Forum fragen!

 Gibt eigentlich eine empfohlene (technisch aktuelle) Literaturliste irgendwo?
7.6.2019 17:34
In die Entscheidung über die genannten Möglichkeiten fließen zwei Aspekte ganz wesentlich ein: 1. Wie eng oder großzügig ist der Zeitrahmen bemessen, in dem gebaut werden soll? Je enger der Zeitplan, desto wichtiger ist sind ein GU oder Architekt, dem die Firmen im Wort stehen. Diesen sind die Firmen zweifellos termintreuer als einem privaten Auftraggeber gegenüber, der "eh nicht aus kann".
2. Wie viel Zeit und technisches Grundwissen bringt der Bauherr mit, um es in das Bauprojekt laufend zu investieren? Wenn es hier an beidem fehlt, dann tut man sich keinen Gefallen, wenn man auf einen GU oder Architekten verzichtet.

Wir haben es so gemacht: Der Baumeister hat als GU auch Dach/Spengler/Schwarzdecker, Innenputz, Estrich und Fassade mitgemacht. Fenster, Elektrik/Haustechnik und Installateur haben wir selber vergeben. Diese Firmen haben sich in den Terminplan und die Koordination eingefügt, die der Bauleiter erstellt hat. Das im Großen und Ganzen auch sehr gut funktioniert. Wichtig ist natürlich auch, dass man es grundsätzlich mit seriösen Firmen zu tun, die einen guten Ruf haben und für die auch nicht unwichtig ist, welchen Eindruck sie bei einem Bauherrn in der Region als auch bei einer größeren Baufirma in der Region (als potentieller Partner für Folgeprojekte!) hinterlassen.
21.8.2019 17:29
Hallo nochmal,

Ich habe mich nun für einen Weg entschieden. Und zwar ähnlich wie "MissT", möchte ich ein Paket wie zB Rohbau und Dach an den Baumeister vergeben. Möchte dann auch einen Baumeister finden, der dann den von mir engangierten Elektriker/Installateur/Fenster mitkoordiniert. 

Eine Frage tut sich mir nun auf. Ich bin gerade in der Entwurfsplanungsphase mit einem unabhängigen Planer. Wie sieht das dann aus mit dem Polierplan? Ich habe gelesen, dass viele im EFH Bereich auf so einen Plan verzichten. Kann mir das aber kaum vorstellen, bei der Komplexität mit KWL, Elektrik, Deckenkühlung/BKA usw.

Wenn ich nun so einen Polierplan machen lasse, soll ich den über den Planer machen? Oder über den zukünftig ausgewählten Baumeister, welcher diesen wiederum mit den von mir ausgwählten Gewerken (Inst/Elektr.) gemeinsam ausarbeitet. 

21.8.2019 19:05
Also bei unserem ersten Haus hatten wir das Glück dass meine Tante die Baumeisterin war. Sie empfahl mir die einzelnen Gewerke extra zu vergeben da sie sonst einen Aufschlag machen müsse, empfahl aber jene Firmen zu beauftragen die sie sonst auch beauftragen würde.

So haben es wir dann gemacht und es war gut so. Wir werden nächstes Jahr mit unserem neuen Haus beginnen und werden es wieder so machen bis auf den Umstand dass die Taante mittlerweile in Pension ist und die Firma geschlossen ist. Auch bauen wir in einer anderen Gegend.

Wir haben uns einen Baumeister gesucht wo wir das Gefühl hatten bei dem passt es Dann haben wir uns die restlichen Gewerke zusammengesucht und immer erhoben mit wem sie sonst noch zusammen arbeiten.

Ichabe dabei Wert auf lokale Firmen überschaubarer Größe und Historie gelegt. Der Baumeister bietet auch schlüsselfertig an aber so dass ich die Gewerke die ich trennen möchte erkenne.

Dach
Inallateur
Elektriker
Fliesenleger
Fenster
Maler
Aussenanlagen
etc.

Beim Dach zB ist die einsparung gross 66 zu 48
Ich rede lieber direkt mit Installateur und Elektriker der es ausführt als mit jemand der es weitergibt.

70.000 für Bauaufsicht ist viel aber auchzT verständlich weil man damit auch eine große Verantwortung und Haftung übernimmt. Andererseits kann man damit Installateur und Elektriker zahlen
21.8.2019 19:19
wir haben Option 3 gewählt. Kostet zwar sicher mehr Nerven aber wir wollten wirklich Haus bauen (also im wahrsten Sinne) und nicht Haus kaufen. Mein Mann hat bereits viel bei anderen Baustellen geholfen und ist wie meine Schwager und mein Schwiegervater Handwerker. Wir haben natürlich Firmen beauftragt (Spengler, Dachstuhl, Heizung), Arbeitszeit läuft alles in Eigenregie bzw mit Hilfe einzelner Fachleute.
Angebotseinholung, -vergleich, Auftragsvergabe und Koordination ist meine Aufgabe. Hat bis jetzt zwar viel Zeit gekostet dafür kenne ich mich in jedem Gewerk aus und lasse mir daher nix "aufs Auge drücken". 

Bei uns gibt es mehr Bekannte die durch Generalunternehmer Probleme hatten als wenn man direkt mit den Firmen gearbeitet hat..
21.8.2019 22:23
Wir machen (Baubeginn September) bzw. machten es so:
Planung durch Architekten und selbst einlesen in die Materie. Dann Erstangebot über Partnerfirma des Archis belagsfertig. Nach Rücksprache mit dieser Firma wurde dieses relativ komplette Angebot als Basis für Anfragen an verschiedene GUS bis belagsfertig her genommen und noch ergänzt. Gewerke wie Elektro (planungsintensiv durch Knx) und Installateur (spezielle Vorstellungen und GU Partner zu teuer) sowie Fenster selber vergeben. Rest über GU mit aber nur ca. 5%Aufschlag. Die anderen GUs haben zwischen 10 und 20% aufgeschlagen.
Dadurch das wir den Innenputz über den GU nehmen, macht er uns die gesamte Koordination bis belagsfertig mit. War/ist für uns die beste Lösung (Preis/Aufwand).
Zusätzlich haben wir noch eine Bauaufsicht auf Stundenbasis aus der Region engagiert (nicht der planende Architekt, da zu weit weg und damit zu teuer.)
22.8.2019 14:06
Eine Mischung aus 3+4:
Wir haben GU für Rohbau, Dach, Estrich und Innenputz (+ Bauaufsicht) genommen. Ein Freund hat mit uns geplant, der GU aber den fertigen Einreichplan. Rest selber vergeben bzw. auch einzelne Teile vom Rohbau rausgenommen und selber gemacht (z.B. Zwischenwände, Glattstrich Fenster, Stemmarbeiten). Bei mir hat alles funktioniert, kleine Probleme gab es eher bei 2 Firmen die ich selbst ausgesucht hat.

Ich hätte vielleicht noch weiter sparen können wenn ich das Dach selber vergeben hätte. Mir war aber die Schnittstelle zwischen Haus und Dach sehr wichtig und das wollte ich aus einer Hand. Bei Innenputz und Estrich ist normalerweise die Vergabe auch billiger, ich hab das ganze aber im Paket verhandelt und hatte dann das Gefühl, dass der GU von einer höheren Summe mehr Prozente nachgelassen konnte oder wollte.

Mein GU war aus der Region, der baut bei uns viel. Das erschien mir wichtig weil die dann eher auf einen guten Ruf aus sind bei kleineren oder größeren Problemen. Mein GU war so leiwand der hat mir oft gesagt mit wem er es machen würde und ich konnte dann direkt dort nachfragen ohne den Aufschlag über den GU.

Möglichkeit 1 kam nie in Frage, da zahlst du einfach ernorm viel wenn du alle Gewerke mit Aufschlägen zahlst . Möglichkeit 2 wollte ich zuerst machen, das haben mir auch einige geraten, aber mir war das dann zu teuer. Ich habe mir eingebildet dass ein vertrauenswürdiger GU genauso gut ist bzw. ich selber mit viel Arbeit die Wissenlücken zumindest teilweise ausgleich kann. Ist mir auch ganz gut gelungen ;)



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