·gelöst· Definition des Begriffes „Bauplatz“ (Niederösterreich) [NÖ]

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·gelöst· Definition des Begriffes „Bauplatz“ (Niederösterreich) [NÖ]

In der Bauordnung des Landes Niederösterreich steht unter §11 (Bauplatz):

(4) Wenn ein Grundstück nur zum Teil als Bauland gewidmet ist, darf nur der als Bauland gewidmete Teil – unter Angabe des Flächenausmaßes – zum Bauplatz erklärt werden.

Die Situation bei uns ist wie folgt: Unser Grundstück ist auf einem Hang, der zu einem Bach führt. Auf der anderen Seite des Baches ist ein steiler Gegenhang. Quer durch den Grund vor dem Bach verläuft der öffentliche Abwasserkanal. Siehe Skizze:

Beim Bau des Kanals wurde uns mitgeteilt, dass die Seite hinter dem Kanal nicht mehr den Status eines Baugrundes hat und wir dort nicht mehr bauen dürfen. Diese Aussage erfolgte jedoch nur mündlich und ich habe dazu keine schriftlichen Unterlagen bekommen.

Im Grundbuchsauszug finde ich weder einen Eintrag zum öffentlichen Kanal, der durch unser Grundstück geht, noch etwas zur Aussage, dass nicht die gesamte Grundfläche ein Bauland wäre.

Meine Frage: zählt der Grund jenseits des Kanals noch als Bauland bzw. hat die mündlich erteilte Aussage einen nachvollziehbaren rechtlichen Hintergrund?

Vielen Dank für eure Kommentare und Antworten!

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score 1 · Answer 1 · 2022-01-30T18:43:06Z

Die Widmung (Bauland oder anderes) findest du im Flächenwidmungsplan.
Für NÖ kannst du den im Nö-Atlas aufrufen (allerdings unverbindlich, soweit ich weiß). Oder auf der Gemeinde abfragen.

Auch wir haben den öffentlichen Kanal auf Eigengrund ohne Servitut im Grundbuch. War uns auch vor dem Kauf nicht bekannt.
Auf Nachfrage bei der Gemeinde und beim örtlichen Ziviltechniker wurde uns gesagt, dass das wohl früher so üblich war, keins eintragen zu lassen.
Die Gemeinde sieht auch jetzt keine Notwendigkeit für ein Servitut.

score 1 · Answer 2 · 2022-02-01T16:38:26Z

Dann möchte ich nochmals präzisieren: kann eine Gefahrenzone Teil eines Bauplatzes sein? Teile des Grundstücks sind in einer Gefahrenzone. Sind diese rechtlich Teil des Bauplatzes oder nur Teil des Grundstückes?

score 1 · Answer 3 · 2022-02-04T22:59:48Z

Du musst Flächenwidmung und Gefahrenzone auseinanderhalten. Die Flächenwidmung ist im Flächenwidmungsplan festgelegt - und nur das zählt. D.h. dort wo der Flächenwidmungsplan die Baulandwidmung eingezeichnet hat, dort ist Bauland.Mehr kann man dazu eigentlich nicht sagen.
Und dort wo eine Gefahrenzone ausgewiesen ist, dort ist eine Gefahrenzone.
Und das kann sich auch überlagern, d.h. dann, dass diese Fläche einerseits Bauland ist und andererseits auch als Gefahrenzone gilt.
So gesehen verstehe ich eigentlich deine Frage nicht.

score 1 · Answer 4 · 2022-02-05T09:58:17Z

Letztendlich geht es um die Ergänzungsabgabe. Diese wird auf Basis der Fläche des Bauplatzes berechnet. Beim Bau des Kanals wurde uns damals mündlich mitgeteilt, dass in dem Bereich jenseits des Kanals nicht gebaut werden darf. Damals wurde das mit dem Kanal in Zusammenhang gebracht. Tatsache ist, dass dieser Bereich im NÖ-Atlas als Gefahrenzone dargestellt ist.

In §15 des Raumordnungsgesetzes steht:

(7) Zusammenhängende und unbebaute Flächen entlang von Fließgewässern, die von einem 30-jährlichen Hochwasser überflutet werden oder für die rote Zonen in Gefahrenzonenplanungen ausgewiesen sind, sind als Grünland-Freihaltefläche-Retentionsfläche zu widmen.

Zählt die Gefahrenzone zum Bauplatz oder nicht? Wenn ich deine Aussage richtig interpretiere, dann ist die Gefahrenzone, die Teil des Grundstücks ist auch Teil des Bauplatzes. Dann verstehe ich den §15 aber nicht.

score 1 · Answer 5 · 2022-02-05T11:26:35Z

Schwierig - du mischt nach wie vor Kraut und Rüben zusammen und hörst nicht darauf, was man dir sagt. Und warum sagst nicht gleich, dass es eigentlich um eine Ergänzungsabgabe geht und lässt uns da herumirren?

Also nochmal:
- Wie eine Fläche gewidmet ist, bestimmt - einzig und allein - der Flächenwidmungsplan. Also schau in den (rechtskräftigen!!) Flächenwidmungsplan, dann siehst du, wo genau Bauland gewidmet ist.

- Die auf einem Grundstück gewidmete Baulandfläche ist ident mit der zum Bauplatz erklärten oder als Bauplatz geltenden Fläche.

- Diese Bauplatzfläche ist die Basis für die Berechnung der Aufschließungsabgabe bzw. einer Ergänzungsabgabe.

- Eine Ergänzungsabgabe wird dann fällig, wenn die Grenzen eines Bauplatzes geändert werden UND sich gleichzeitig das Gesamtausmaß der betroffenen Bauplätze ODER die Anzahlt der BAuplätze erhöht.

Soweit nochmal die ( an sich völlig klaren) Basics. Und: liest du da irgendetwas von "Gefahrenzone"?? Nein!! Weil eine Ergänzungsabgabe eben nichts mit "Gefahrenzone" zu tun hat!

Jetzt solltest uns auch noch sagen, was der Anlass für die Ergänzungsabgabe ist und für mich wäre es immer wichtig, mir so weit wie möglich selbst ein Bild vom Sachverhalt machen zu können - also bräuchte ich Grundstücksnummer und Katastralgemeinde (per email odert PN).

Noch ein Hinweis:

..
HanghausNOE schrieb: In §15 des Raumordnungsgesetzes steht:

Die von dir zitierte Bestimmung ist anzuwenden bei der Erstellung bzw. Abänderung von Flächenwidmungsplänen - also im Widmungsverfahren. Darum gehts ja in deinem Fall überhaupt nicht. Oder hast du´s nur noch nicht gesagt??

score 1 · Answer 6 · 2022-02-05T11:49:56Z

Danke für die Klarstellung und detaillierten Erklärungen. Jetzt ist soweit alles klar.

score 2 · Answer 7 · 2022-02-05T20:16:32Z

So! Aufgrund deiner PN und eigener Recherchen bezüglich deines Grundstückes bin ich nun über die eigentliche Frage im Bilde.

- Du hast ein Grundstück, das zur Gänze als Bauland gewidmet ist.
- Das Grundstück gilt zur Gänze als Bauplatz (da mit Altbestand bebaut).
- Eine nicht unerhebliche Teilfläche des Grundstückes/Bauplatzes liegt in der roten Gefahrenzone (30-jährliche Überflutung).
- Die Gemeinde hat 2017 für diese roten Zonen eine unbefristete Bausperre verordnet (siehe link in meiner PN). Diese Verordnung ist also derzeit gültig.
- Du hast jetzt ein Bauvorhaben auf dem Grundstück bewilligt bekommen (Abbruch Altbestand, Errichtung eines Neubaus - liegt außerhalb der roten Zone).
- Die Gemeinde schreibt aus Anlass der Bewilligung des Neubaus eine Ergänzungsabgabe vor. Dabei handelt es sich sozusagen um die "Aufzahlung" von der Bauklasse I auf Bauklasse II gem. § 39 Abs. 3 Bauordnung).
- Diese Vorschreibung ist im Grundsatz korrekt.

Die Frage des TE ist jetzt im Detail, warum bei der Berechnung der Ergänzungsabgabe die gesamte Grundstücks-/Bauplatzfläche herangezogen wird - also auch die Fläche mit aufrechter Bausperre - und warum diese Fläche nicht herausgerechnet wird?

Antwort:
Das gesamte Grundstück ist derzeit als Bauland gewidmet und gilt daher als Ganzes als Bauplatz. Die rote Zone bzw. die derzeitige Bausperre auf einem Grundstücksteil heben weder die Baulandeigenschaft noch die Bauplatzeigenschaft auf. Es ist daher korrekt, wenn nach diesem derzeitigen Stand der Dinge bei der Berechnung der Ergänzungsabgabe die gesamte Bauplatzfläche zugrunde gelegt wird. Was anderes wäre gesetzlich gar nicht möglich.

ABER!!!
Seit Dez. 2020 gibt es eine Novelle des Raumordnungsgesetzes und einen neuen § 15 Abs. 7. Dieser lautet:
"... Zusammenhängende und unbebaute Flächen entlang von Fließgewässern, die von einem 30-jährlichen Hochwasser überflutet werden oder für die rote Zonen in Gefahrenzonenplanungen ausgewiesen sind, sind als Grünland-Freihaltefläche-Retentionsfläche zu widmen."
Das bedeutet, dass die Gemeinde bei nächster Gelegenheit (z.B. Überarbeitung des örtlichen Raumordnungsprogrammes) die jetzige Widmung Bauland-Wohngebiet auf deinem Grundstück auf jenen Teilflächen, die als rote Zone ausgewiesen sind, auf "Grünland-Freihaltefläche-Retentionsfläche" umwidmen müsste.
Die zahlst also jetzt für eine Fläche Ergänzungsaufschließungsabgabe, die in absehbarer Zukunft nicht mehr als Bauland gewidmet sein sollte und damit die Bauplatzeigenschaft (das ist die Grundlage der Aufschließungsabgabe) verliert (zum Verlust der Bauplatzeigenschaft siehe § 11 Abs. 2 letzter Satz, NÖ Bauordnung - gilt auch für Grundstücks-/Bauplatzteile).
Und jetzt muss man auf § 27 Abs. 2 lit. c) Raumordnungsgesetz schauen ("Entschädigung":
Hier geht es um entrichtete Aufschließungs- bzw. Ergänzungsabgaben. In Verbindung mit § 295a Bundesabgabenordnung meine ich, dass nach erfolgter Umwidmung der Flächen in der roten Zone eine Rückforderung der jetzt darauf berechneten Ergänzungsabgabe möglich sein könnte!

Anmerkung: ich bin nicht Experte zu dieser speziellen Situation und Rechtsfrage. Wenn man diesen Weg gehen möchte, dann brauchts sicher eine Unterstützung/Beratung durch einen einschläg versierten Juristen.

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