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Hallo, erstmal Gratulation, dass ihr ein Haus mit einem (aktuellen ?) Schätzgutachten von 147k um 100k angeboten bekommt. Ich gebe dir vollkommen Recht, was das Konditionengefüge betrifft - bei beiden Angeboten ist die Marge auf den Geldmarktsatz (3 od. 6 M EURIBOR) durchaus "speckig". Gleichzeitig sind die Fixzinskonditionen bei Bank 2 sehr gut - bei Bank 1, na ja, in Wahrheit - schlecht. Das kann alles viele Gründe haben. Möglicherweise bewertet Bank 1 das Haus geringer, als der Finanzierungsbetrag (80k) ausmacht. Mit der Bewertung dürfte Bank 2 anscheinend kein Thema haben, sonst wäre die Fixkondition nicht so gut. Dafür kann es aber sein, dass Bank 2 in der Kalkulation der bankinternen Refinanzierungskosten mit der variablen Seite ein Problem hat (Bilanzstruktur, etc.). Oder aber auch ist es möglich, dass Bank 2 aufgrund einer möglichen Verknappung der Haushaltsrechnung (später Kinder?) euch die Fixzinsvariante wegen der Planungssicherheit "durch die Blume" ans Herz legt. Beim Vergleich zwischen fix und variabel ist eines jedenfalls klar: Bei Bank 2 sind die 1,875% für die nächsten 15Y einzementiert - der variable Satz mit aktuell etwa 1,5% ergibt zwar einen Zinsvorteil von 3/8% - jedoch variabel. Wenn du ein sicherheitsliebender Mensch bist, wäre die Fixzinsvariante vorteilhafter, denn der Zinsnachteil bei dem Kreditbetrag ergibt im ersten Jahr 300 EUR - Tendenz sinkend. Wenn du ein spekulatives Element mitnehmen möchtest, dann wäre die variable Variante sinnvoll - bei dem "überschaubaren" Kreditbetrag ist die Auswirkung steigender Zinsen ebenfalls "überschaubar". |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Herzlichen Dank für die rasche Antwort! Ja das Gutachten ist von Nov. 2016. Also nicht wirklich brandneu aber im Rahmen. Seither ist tatsächlich noch ein wenig ins Haus investiert worden aber natürlich war es auch die 2 Jahre über bewohnt, sprich eine leichte Abnutzung hat schon stattgefunden. Ja gerade bei den variablen Varianten finde ich im Vergleich zur fixen die Marge einfach zu hoch für meinen Geschmack. Habe gerade bemerkt, dass ich die monatl. Rate für den fixen Zinssatz bei Bank 2 vergessen habe. Bank 2 (fix) Monatliche Rate: 344,19 EUR Jetzt hab ich aber bei Bank 2 (fix) einen Eff. Zinssatz lt. Angebot von 2,2% und die Marge nach der Fixzinsphase ist ja mit 1,750% auf 3M Euribor schlechter als bei Bank 1 mit 1,500% auf 6M Euribor. Aber natürlich sind die fixen Zinsen bei Bank 1 auf 10J und bei Bank 2 auf 15J. Da hätte ich zumindest gerne eine niedrigere Marge in der variablen Phase bei Bank 2. mfg RM |
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Mal abgesehen von den Bank-Konditionen - was ist das für ein Haus / Grundstück, das man für 100...150 T€ bekommen kann? Wenn es wirklich das Traumhaus für die nächsten 40...50 Jahre sein sollte, dann gratuliere ich. Aber in OÖ lege ich mindestenst 300...400 T€ (und noch mehr) hin, für eine einigermaßen (!) bewohnbare Hütte. Im BGL ist es eventuell weniger. Also ich würde mich erstmal nicht vom Preis blenden lassen (Bei dem Preis gibt es eventuell auch versteckte Mängel - mal ein Stichwort: Asbest am Dach / Fassade). Und erst wenn diese grundlegenden Fragen komplett beantwortet sind, dann würde ich nach einem passenden Kredit suchen. Eigenkapital von 1/3 sollte schon vorhanden sein. Und 900 € pro Monat eventuell (!) übrig, bei 2500 € Netto gesamt - da darf dann aber nicht bald ein Kind kommen, etc. andere unvorhergesende Ereignisse. Da sollte man nochmal genau nachrechnen (z.B. welche Förderungen sind möglich). Wenn man vor der Entscheidung steht, etwas zu kaufen, dann spielen auch die Emotionen mit (Stichwort rosa/rote Brille) und man redet sich manches einfach schön. Das nur mal, um es auch mal anders, zu beleuchten - hilft ja eventuell auch, wenn man mal etwas in der mir verständlichen Euphorie gebremst wird. Gas geben kann man dann immer wieder... ) |
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| Hallo Sibelius01, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Nachtrag: und bitte auch die Kosten beachten, die nach dem Kauf fällig sein werden. Inklusive Notar, Grundbucheintrag, und weitere. Ich hab da einfach ein ungutes Gefühl, wenn ich das so lese - und wollte Euch nur "warnen", dass es ein Desaster geben könnte. Bei 3500 €/Monat Netto könnte man halt einige Sachen noch abfangen. Ist wirklich nicht bös gemeint!! |
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aber man sollte schon lesen und beachten was der fragende User schreibt das Studium oder Zusatzstudum läuft noch, es wird "schon" Teilzeit gearbeitet, heißt eine Entscheidung für Kinder was hier als Bedrohung dargestellt wird kann/wird die Arbeitszeitaufteilung nicht unbedingt rein negativ verändern wie bei vielen Anderen genauso gibt es so "billige" Häuser in OÖ, einfach die Lage wo ein Tagespendeln in den Zentralraum nicht in Frage kommt weil die einzelne Wegstrecke ca 90min ist, da herrschen andere Preise für Häuser aus den 70er und 80er weil die Regionen sogar mit Abwanderung zu kämpfen haben und Besitzer beim Verkauf (neue Besitzer - vor allem wenn die ältere Generation stirbt) das Haus quasi nur loswerden können/müssen |
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@Christian bin da voll Deiner Meinung. ------------- Preis des Hauses: 100.000€ Eigenmittel: 40.000€ Finanzierung: 80.000€ Das sind 20.000,- € mehr als das Haus kostet. Aber die 20.000 werden mit den nötigen Zusatzkosten / Abgaben auch noch schrumpfen. Und ein Sicherheitspolster sollte man schon haben. Auf der anderen Seite wird die Periode mit niedrigeren Einkommen auch bald vorbei sein. Ich persönlich würde eher einen etwas höheren Kredit aufnehmen (~ 100.000) - eine monatliche Rate von etwa 400...450 € sollte ja drin sein (kostet bestimmt auch eine supergünstige Miete heute). Festzins würde ich auf 10 Jahre beschränken (die finanzielle Situation der beiden sollte sich ja in Zukunft verbessern - das entspannt etwas das Risko einer späteren Zinssteigerung). Und ganz wichtig für mich wäre auch die Möglichkeit der zwischenzeitlichen Tilgung ohne eine, dann eventuell fällige, Sonderzahlung. In 10 Jahren sieht die Welt dann schon ganz anders aus. ----------- Ja, und freilich gibt es auch sehr günstige Häuser in OÖ aus den 70 / 80 Jahren. Aber da ist die Gefahr von versteckten / nicht sichtbaren Mängeln / Kosten vorhanden (Die heutigen Betriebkosten würde ich mal zuerst erfragen - da bekommet man schon einen ersten Hinweis). Und eventuell muss man dann doch in 5 Jahren in den Zentralraum pendeln.... Und auch ein Kind kostet in Summe ca. 100.000 € in 20 Jahren...auch wenn sich nichts am Arbeitszeit "Model" dadurch ändert. In den ersten Jahren ist es anteilig noch wenig, aber 200 €/Monat sind auch schnell beieinander. |
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Hi, also vielen Dank für die rege Beteiligung! Ein paar weitere Details zum Objekt. Von "Traumhaus" würde ich nicht sprechen aber ein passendes Haus zum passenden Zeitpunkt. Das Haus hat 75m2 Wohnfläche und ca. 100m2 weitere Nutzfläche und ist ähnlich einem 3-Kanter ausgeführt. Bei den Sanierungsarbeiten war ich selbst zugegen da der Vorbesitzer ein Bekannter ist. Ich kenne das Objekt daher sehr gut. Sämtliche Elektroinstallationen sowie Heizung und Wasserinstallationen wurden komplett erneuert und auch der gesamte Fußbodenaufbau wurde neu gemacht, da dieser noch in alter Weise ohne Estrich, Dämmung etc. ausgeführt war. Badezimmer wurde neu errichtet und auch WC wurde neu gemacht. Innenhof, Parkplatz, Zufahrt wurden neu gefplastert. Das Dach ist mit Eternit Rautenplatten gedeckt. Ob hier noch Asbest vorhanden ist bin ich noch am prüfen. Dürfte aber in den frühen 90ern neu gedeckt worden sein (also beides möglich). Die Decke ist vom Dach her gedämmt worden und am neu angebauten Bad ist ein Vollwärmeschutz an der Fassade angebracht. Betreffend Kind sehe ich da nicht zwingend die gleichen Schwierigkeiten wie bei 2 Vollverdienern die sich finanziell aufgrund Kredit an der Grenze bewegen und dann einen gewissen Verdienstausfall durch Karenz haben und zeitgleich höhere Kosten durchs Kind. Aber das ist natürlich etwas über das wir uns auch gedanken machen und kalkulieren müssen. Nebenkosten haben wir bereits durchkalkuliert und werden durch Eigenmittel gezahlt die ich oben auch nicht miteingerechnet habe (sorry, vergessen das zu erwähnen). Ach ja, das Haus ist in meiner Heimatgemeinde im Bgld ;) mfg RM |
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Hi, RM OK - ich hab mal die möglichen Stolpersteine besonders hervor gehoben. Aber Ihr seid ja gut am Überlegen. Bei einem Kredit würde ich wirklich nicht mit aller Kraft versuchen, die Rate (ich meine damit das Kreditvolumen) auf ein Minimum zu reduzieren - etwas mehr erhöht einfach nur den finanziellen freien Spielraum (mittelfristig) hinterher. Habe ich bei meinem Kauf auch nicht gemacht und das war gut. Nach einem Jahr war ich mir dann sicher, dass es sich ausgeht und habe dann einen Kredit deutlich getilgt. Hat mich 100 € zusätzlich gekostet für die "Sonder"-Tilgung (Kredit-Umschreibung / Neuberechnung - weiß nur der Teufel was - aber die Bank zockt halt immer) - aber dafür spare ich jetzt monatlich deutlich mehr. Diese 100 € sind mir die Sicherheit am Anfang aber schon wert. Also die problemlose Tilgung ist dann schon ein wichtiger Punkt gegenüber der Bank, wenn man am Anfang etwas mehr "hinlangt". Und Ihr könnt ja optimistisch für die Zukunft sein, auch wenn Ihr eine etwas höhere Kreditrate habt. Noch ein kleiner Hinweis: Die Nebenkosten können sich durchaus auch etwas erhöhen - das kann man nur schwer abschätzen. MfG S |
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Hi, also ein paar News. Von Bank 1 haben wir nicht wirklich etwas besseres bekommen nach dem 2. Gespräch. Die Kosten wurden auf 0,5% der Kreditsumme gesetzt was nich schlecht ist aber bei den Zinsen gabs keine Verbesserung. Die Kosten werden hier vom Auszahlungsbetrag abgezogen. Bank 2 hat uns nun für den variablen Kredit noch folgendes angeboten: 1,25% Sollzinsen (3M + Marge von ca 1,56%), effekt. Zinssatz 1,6%. Die vierteljährliche Gebühr für die Kontoführung wurde von 11,92€ auf 5€ gesenkt. Die Kosten liegen dort jedoch bei 1,5% und werden dem Kreditbetrag zugeschlagen. Vom Notar haben wir aktuell ein Angebot für die komplette Abwicklung von 1.800€. Keine Ahnung ob das im Rahmen liegt. Da findet man ja nicht allzu viel und ich hab Null Erfahrung mit Notarkosten. So siehts aus. Immer noch nicht berauschend aber zumindest eine Kleinigkeit besser. mfg RM |
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Hallo, auf jeden Fall würde ich mir heute (!) eine genaue Aufstellung der zusätzlichen Kosten für die Kredite geben lassen - aus mangelnder Erfahrung war ich da auch etwas blau-äugig. Nur mal ein paar Beispiele, die dann auf den Kreditkosten bei mir noch gelandet sind: Kredit 1: Bankbearbeitungsprovision: 1250 € Grundbucheintragungsgebühr (Bezirkshauptmanschaft): 1500 € Kredit 2: Gebühr Eigenmittelbeschaffung: 900 € Bearbeitungskosten: 3600 € Treuhandgebühr: 152 € Die haben jeweils die Kreditsummen noch oben drein "aufgestockt" - was man dann auch zurück zahlen muss. Und dann noch Kosten, die extra per Rechnung vom Giro Konto zu begleichen waren: Notar: 200 + 187 + 4700 € Grunderwerbssteuer: 17500 € Also in Summe sind das ca. 11.000 ... 13.000 € ohne die saftige "Grunderwerbssteuer" von 17.500 €. Dazu kommen dann noch eventuell üppige Kosten für einen eventuellen Makler (Verhandlungsspielraum - da hat der Verkäufer natürlich wesentlich bessere Karten). Wenn man das zum ersten Mal macht, hat man auch nicht die notwendigen und zielgerichten Kenntnisse und Fragen, um wirklich alle mögliche Kosten im vorhinein realistisch zu ermitteln und gezielt zu hinterfragen... Notare, Treuhänder, der Staat und Makler erwirtschaften so ihren Gewinn im Schlaf oder in maximal 10 Minuten Arbeit (Um fair zu bleiben - ein Makler hat einen Haufen Lauferein mit Kunden, die dann nicht interessiert sind - dafür kassieren sie häufig doppelt, vom Käufer und vom Verkäufer - also mein Mitleid hält sich da in Grenzen). Mein Fazit nach über einem Jahr: Es war einfach gut, da ein sehr großzügiges Polster an liquiden Mitteln einzuplanen. Ich hatte aber auch nicht die Zeit, mich endlos im Internet über jedes Detail genau zu informieren --> Entscheidung für Kauf bis zur Realisierung < 4 Wochen. LG |
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@sibelius1 Wenn du 17.500,- Grunderwerbsteuer gezahlt hast, dann hattest du einen Kaufpreis von 500.000,-? |
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@luba nein (ich war da nicht ganz genau), Kaufpreis war 380.000 (Grunderwerbssteuer 13.300) und dazu kam dann noch eine "Selbstberechnete Eintragungsgebühr" von 4.180. Das wurde mir so vom Rechtsanwalt / Treuhänder in Rechnung gestellt. Grunderwerbssteuer ging ans Finanzamt und Eintragungsgebühr ans Grundbuchgericht. Also bei einen Kredit muss man noch ca. 2...3% an Startkosten aufschlagen (Bankgebühren und Eintragung ins Grundbuch) - Ohne die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und ev. Makler. Die man extra bar bezahlen muss. |
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@Sibelius1 jetzt stimmts 3,5% Grunderwerbsteuer und 1,1% Eintragungsgebühr! Bei einem Hauspreis von 100.000,- (HrRehmann) wären das dann 3.500,- GrdErw.St. und 1.100,- Eintr.Geb. Für den Kaufvertrag sollte man auch mit 1.500,- auskommen. Wenn´s ein Notar nicht um diesen Preis macht, macht´s möglicgerweise ein Rechtsanwalt und nur Beglaubigung beim Notar. Spreche da aus Erfahrung. Hab´s selber so gemacht. |
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@luba, wenn man genügend Zeit hat, kann man natürlich noch optimieren - die hatte ich leider damals nicht. Hatte einen Makler und wollte das Objekt unbedingt. Da hab ich halt die gesamten Angebote des Maklers so genutzt, wie vorgeschlagen (war aber auch durchaus alles fair - aber eben nicht total Kosten optimiert). Aber es ist in AT AT [Außentemperatur] (Nähe Linz) ja auch nicht ganz einfach ein Haus so zu kaufen, wie man sich das vorstellt. Bei mir hat es bei diesem Objekt einfach zu 99% von der Lage (!!!) und Objektausführung gepasst (Kinder und Enkelkinder im Ort, Preis vom Haus sehr gut (Preis / Leistungsverhältnis), Qualität, Lage...). Es ist für meine Bedürfnisse zwar um 100 m² überdimensioniert - aber wenn der Preis, die Qualität und die Lage perfekt passen, dann muss man es nehmen. Und es läßt sich von den Erben bestimmt wieder gut verkaufen - ist ja auch ein Argument. Zuviel Wohnfläche ist dann halt auch ein Thema für die Reinigung - aber meine Frau jammert zwar, aber ist auch ihr Hobby... . Ich höre mir das gern einmal die Woche an, was sie alles von oben bis unten gereinigt hat, und lobe sie natürlich dafür. War mir da schon klar, dass ich eventuell etwas "abgezogt" werde. Aber deshalb hab ich mir auch den finanziellen Spielraum bei den ursprünglichen Kreditrahmen eingebaut. Neubau war bei meinem Alter und der beruflichen Belastung einfach kein Thema für mich (und dann muss man ja immer noch den idealen Grund finden). |
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