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Bebauungsplan verweigern...

20 Beiträge | 4.11. - 19.11.2019
Hallo Gemeinde,

Ich bin momentan etwas ratlos bzw. habe ich bereits Rat bei einem Rechtsanwalt gesucht. Der wühlt sich Mal durch die Akten.

Folgende Faktenlage: 
Meine Mutter hat einen grund, ca. 4300 qm im Dorf/Siedlungsgebiet. Wovon die oberen/nördlich 1100 qm landwirtschaftliche Nutzfläche sind und der Rest ist Bauland. Oberhalb der lw. Nutzfläche ist natürlich auch alles noch lw. Nutzfläche. Südlich, westlich und östlich stehen Einfamilienhäuser, Kanal, Wasser etc. direkt an der Grundstücksgrenze. Kein Bauzwang.

Der Bürgermeister meint, dass er nur für die 3200 qm keinen Bebauungsplan machen lassen wird und die lw. Nutzfläche auch umgewidmet werden muss (oberhalb unserer Grundstücke will der Besitzer verkaufen, lw. Nutzfläche...) 

Kann der Bürgermeister einfach den Bebauungsplan verweigern, und uns quasi erpressen (lw. Nutzfläche muss umgewidmet werden, dann würde ein Bauzwang auf die Grundstücke fallen, und sie müssten verkauft werden...).

Hoffe es ist ein wenig klar was ich meine...
Danke

 
5.11.2019 9:56
etwas verwirrend geschrieben aber

nach dem Titel:
-> es braucht keinen Bebauungsplan, ein Bebauungsplan ist nur eine Einschränkung/Definitiion,  wenn es keinen gibt gilt das normale Baurecht

-> die 1100m² ja wenn man das richtig interpretiert werden zukünftig inmitten einer Siedlung liegen, auch wenn man die heute nicht umwidmet, wenn du es irgendwann beantragen solltest wird des für die Gemeinde quasi unmöglich sein den Widmungsantrag abzulehnen, sie müssen das ja begründen

-> die 3200m² sind Bauland ohne Bauzwang, heißt es liegt so da und ja es liegt so da bis sich der Besitzer es sich anders überlegt

genauso sehe ich irgendwo einen falschen Schluß, ihr habt 3200m² Bauland, jetzt ohne Bebauungsplan, auch ein erstellter Bebauungsplan erzeugt keinen Bauzwang, Bauzwang kann nur "passieren" bei Acker den die Gemeinde zu Bauland macht, ist es aber schon

ich würde eher den Bürgermeister fragen auf welche Gesetze er sich berufen möchte denn ja das ist mein/unser Bauland und ja es ist kein Bauzwang drauf und wir haben auch nicht vor in unbestimmter Zeit irgendwas zu machen und wenn wir bauen wollen dann bauen wir einfach, ist ja schließlich Bauland,
wirkt für mich mal wieder wie eine grobe Einschüchterung das ihr unterschreibt und zeitnah verkauft das ja da möglichst viele Häuser stehen, für die Gemeinde ja erstrebenswert denn die Infrastruktur liegt schon da, neue Parzellen müsste man für Geld erst wieder erschließen
6.11.2019 12:42
Ich vermute mal ihr wollt einen Bebauungsplan machen, da ihr ein Bauvorhaben plant?

Falls ja, eventuell kann ja ein bestehender Bebauungsplan vom Nachbar um die Parzelle erweitert werden? 
6.11.2019 12:48
Ich verstehe die Ausgangslage nicht. Wieso wollt ihr einen Bebauungsplan machen, den euch der Bürgermeister verwehrt? Ihr könnt ohne genauso bauen, sogar ohne Auflagen - zu beachten ist natürlich die Bauordnung des jeweiligen Landes. 


6.11.2019 13:34
Soweit ich weiß, wird es dann schnell recht schwammig ohne Bebauungsplan, der viele Dinge einfach klarer ausformuliert (Grenzabstände, Gebäudehöhe, Bebaaungsdichte). Ohne ist der Interpretationsspielraum größer und man ist erst recht wieder auf das Wohlwollen der Gemeinde angewiesen.

Aber grundsätzlich braucht man keinen, um Bauen zu können. Also wenn Gemeinde verweigert, dann kann man auch ohne einreichen.
6.11.2019 13:43


chrismo schrieb: Soweit ich weiß, wird es dann schnell recht schwammig ohne Bebauungsplan, der viele Dinge einfach klarer ausformuliert (Grenzabstände, Gebäudehöhe, Bebaaungsdichte).

Nein und ja. Es ist nicht schwammig, es ist einfach gar nicht speziell geregelt und somit völlig frei, solang man nicht gegen die Bauordnung verstößt.

Ein Bauwerber hat durch den Bebauungsplan nur Einschränkungen zur Bauordnung, niemals eine Verbesserung. Das Interesse eines Bebauungsplans liegt nur bei der Behörde, damit sie Dinge regeln kann, die die BauO offen lässt.
6.11.2019 19:03
Ich kann Gemeinden verstehen, dass sie Widmungen nur für Flächen und nicht einzelnen Parzellen angepasst haben wollen. Immerhin müssen ja der Bau von Kanalsträngen und weiterer Infrastruktur durch Gebühreneinnahmen refinanziert werden.

Der Bürgermeister kann gar nichts. Der kann genauso wie Du einen Antrag an den Gemeinderat stellen und wenn er eine gute politische Kultur hat, hat er mehr Einfluss auf den Gemeinderat als du. Also formuliere das was du willst als "Antrag an den Gemeinderat" und schicks der Gemeinde. Für manche Bürgermeister gilt das allerdings als Majestätsbeleidigung einen Antrag zu stellen, ohne das Ansuchen zuvor mit dem Bürgermeister abzustimmen.
6.11.2019 19:15


cc9966 schrieb: Ich kann Gemeinden verstehen, dass sie Widmungen nur für Flächen und nicht einzelnen Parzellen angepasst haben wollen.

Selbstverständlich. Aber im gegenständlichen Fall ist es keine Widmung. Es ist bereits Bauland.
6.11.2019 19:52
Den etwas wirren Beitrag zusammengefasst abgekürzt wohl:

Der Bürgermeister will Druck machen das die Eigentümer verkaufen und das die Baulücke bebaut wird indem er gefühlt irgendwas androht.

Das ist mein Eindruck, ich würde einfach entgegnen das ihr kein Interesse habt irgendwas zu tun mit eurem Eigentum und ja er bitte sagen sollte aufgrund welcher Gesetze irgendwas von euch fordern möchte.
6.11.2019 22:07


rabaum schrieb: Nein und ja. Es ist nicht schwammig, es ist einfach gar nicht speziell geregelt und somit völlig frei, solang man nicht gegen die Bauordnung verstößt.

 Das würde ich so nicht sagen. Es gibt einfach viele Dinge, die in der Bauordnung nur unzureichend genau geregelt sind (was ja Absicht ist, damit die Gemeinden hier einen Gestaltungsspielraum haben). Und gerade wenn man es mit so einer Gemeinde wie der TE zu tun hat, bin ich mir nicht sicher ob diese "Freiheit" (weil die gilt ja auch für die Gemeinde, innerhalb des Rahmens, die die Bauordnung vorgibt) ein Vorteil für die Bauherren ist.

Hier mal ein Bsp. aus der Kärntner Bauordnung zum Thema Abstellplätze: "Bei Vorhaben nach § 6 lit. a bis c hat die Behörde die Schaffung der nach Art, Lage, Größe und Verwendung des Gebäudes oder der baulichen Anlagen notwendigen Kinderspielplätze, Garagen, Stellplätze und Elektrotankstellen für Kraftfahrzeuge (...) durch Auflagen anzuordnen."

Was ist jetzt "notwenig" für ein 150m2 Einfamilienhaus? Reicht ein Abstellplatz aus, sind es zwei, oder mehr? Also für mich ist das schwammig... Was mache ich, wenn die Gemeinde mir vier Stellplätze vorschreibt, mir das aber zuviele sind?

Jetzt zum Vergleich aus dem Bebauungsplan, der für uns gilt:
Anhang 4:
Berechnungsschlüssel für Stellplätze:
Wohnbauten, Ein- und Zweifamilienhaus:
"1 pro angefangene 80 m²Wohnnutzfläche je Wohnung; aufgerundet auf die nächste ganze Zahl Besucherparkplätze 10 % der Gesamtstellplatzvorschreibung aufgerundet auf die nächste ganze Zahl"

Damit ist lt. Bebauungsplan für ein Haus mit 150m2 klar, dass man 3 Stellplätze braucht. Beide Seiten wissen genau was Sache ist.
7.11.2019 6:39
Danke an alle Rückmeldungen bisher.

Ihr habt Recht, ich habe mich wirr ausgedrückt, was vielleicht auch damit zu tun hat, dass ich mittlerweile auch sehr ver"wirr"t bin. Nach drei Terminen mit der Gemeinde, bei denen sich die Aussagen von: "Es muss nur eine Teilung des Grundstücks erfolgen, und dann kein Problem", bis "Teilung reicht nicht aus, es benötigt einen Bebauungsplan und dann kein Problem" und schlussendlich die obige Version..

Vielleicht kann ich es nochmal etwas klarer formulieren:

Die von mir genannten ca. 3100 qm sind laut Gemeinde "Aufzuschließendes Bauland" - wobei wie ich schon erwähnte habe, direkt an der südlichen, westlichen und östlichen Grundstücksgrenze Einfamilienhäuser sind, und alle Anschlüsse Kanal, Wasser und Strom an der Grundstücksgrenze bereit stehen. Das Gründstück ist das zentralste, noch unbebaute Grundstück in der Gemeinde, im Kerngebiet/Sieldungsgebiet
Frage: Mehr aufgeschlossenes Bauland geht doch nicht oder?

Meine Vermutung ist ein Stück weit schon, dass der Bürgermeister uns einschüchtern will, sodass Grundstücke verkauft werden bzw. vielleicht gleich alles verkauft wird und eine Siedlung entstehen kann. 

Der Bürgermeister glaubt zudem, dass ich unter Druck stehe und unbedingt schnell zu bauen beginnen möchte, was eigentlich nicht der Fall ist. Zudem habe ich erfahren, dass der Nachbar nördlich unserer Grundstücke seine lw. Nutfläche umwidmen und verkaufen will. Dies kann er jedoch nur, so unsere ca. 1100 qm lw. Nutzfläche auch umgewidmet werden. Aus Quellen habe ich erfahren, dass in einem Telefonat des Bürgermeisters mit dem Nachbarn gefragt wurde ob dieser nocht etwas warten könne...

Mir geht es hier ums Prinzip, nachdem all unsere Kompromissbereitschaft (Umwidmung auf Bauland - man kann gerne darüber reden etc.) in den Wind geschlagen wurde, werde ich nicht nachgeben. Ich habe das Gefühl, der Bürgermeister pokert einfach.

7.11.2019 8:05
Leider schaffen es die Threadersteller in diesem Forum sehr oft nicht, die Fragestellung und die Infos dazu klar zu strukturieren (was für einen Laien tatsächlich nicht so einfach sein dürfte).

Grundsätzlich geht´s darum, zuerst die Ausgangslage (ISt-Situation) genau zu beschreiben (noch nicht zu bewerten). Da gehts um eindeutige und klare FAKTEN - ganz ohne Emotion/Spekulation/Ängste/Hoffnungen usw.
Also:
Du hast noch immer nicht das Bundesland genannt. Da wir uns im Bau- und Raumordnungsrecht bewegen und jedes Bundesland andere Bestimmungen hat, weiß man hier also noch nicht, welche gesetzlichen Grundlagen für deinen Fall gelten. Und somit ist von vornherein jegliche seriöse Antwort auszuschließen...
Als nächstes Faktum musst du die Flächenwidmung der Grundflächen exakt nennen - und zwar die derzeit rechtskräftige.  Deine Formulierung "... laut Gemeinde "Aufzuschließendes Bauland" ..." lässt vermuten, dass du den Flächenwidmungsplan nicht in Händen hast und wahrscheinlich persönlich gar nicht gesehen hast. Also her mit einer Kopie des geltenden, rechtskräftigen Flächenwidmungsplanes!
Das sind jetzt mal die Basics (Bebauungsplan dürfte es ja tatsächlich nicht geben). Und mit diesen Fakten kann man beantworten, was auf der jeweiligen Grundfläche derzeit möglich (d.h. genehmigungsfähig) ist. 
Sollte sich das, was derzeit möglich ist mit deinem Ziel nicht decken, dann - und erst dann - macht man sich Gedanken darüber, was (gesetzlich) notwendig ist, um das Ziel zu erreichen und welche konkreten Schritte es dazu von wem braucht. Aber soweit sind wir offensichtlich noch nicht.......
7.11.2019 10:19


berghammer schrieb: Die von mir genannten ca. 3100 qm sind laut Gemeinde "Aufzuschließendes Bauland" - wobei wie ich schon erwähnte habe, direkt an der südlichen, westlichen und östlichen Grundstücksgrenze Einfamilienhäuser sind, und alle Anschlüsse Kanal, Wasser und Strom an der Grundstücksgrenze bereit stehen.

Ich lese daraus, dass es kein Bauland, sondern in Wirklichkeit noch Grünland ist.
Oft mals wird es als "Bauerwartungsland" bezeichnet, sobald es im Räumlichen Entwicklungskonzept berücksichtigt wird, aber es noch keine Widmung bzw. Flächenwidmungsplan gibt.

Falls sich das bestätigt, dann habt ihr noch keine Widmung, und ein Bebauungsplan kann von nöten sein.
Eventuell kann der bestehende Bebauungsplan der Nachbarn auf die Parzellen erweitert werden?
8.11.2019 16:29
Danke für die zahlreichen Rückmeldungen. 

Die Gemeinde befindet sich in der Steiermark. Nein es ist im Flächenwidumgsplan als Bauland ausgewiesen. 
10.11.2019 0:12


berghammer schrieb: Nein es ist im Flächenwidumgsplan als Bauland ausgewiesen.

Das ist mir zuwenig. "Bauland" ist ein Überbegriff. Das allein sagt noch nichts. Da gibts noch Spezifikationen wie z.B. das Baugebiet und die Baulandart.
Eine Antwort gibts also nur dann, wenn der exakte und vollständige Inhalt des rechtskräftigen Flächenwidmungsplanes wiedergegeben wird - am Besten als Farbkopie mit dazugehöriger Legende.......
10.11.2019 10:29
Ok, danke Karl10 und euch allen, ich werde morgen zur Gemeinde fahren und einen aktuellen Auszug holen.
16.11.2019 9:43
Anbei ein Auszug des fwpl. Leider ist keine Legende mit angeführt. 
Bebauungsplan verweigern...
Bebauungsplan verweigern...
16.11.2019 9:47
Nach nochmaliger Auskunft. Überwiegend rote Flächen Bauland.
19.11.2019 9:41
@berghammer
Ohne Legende wirds schwierig, da das wieder Spekulation wäre.
19.11.2019 11:15


gdfde schrieb: @berghammer Ohne Legende wirds schwierig, da das wieder Spekulation wäre.

 Details nicht,

aber als Eigentümer mitten im geplanten Siedlungsgebiet ohne Widmungswünsche und ohne Bauzwang, ganz einfach folgende Aussage:

"Wir haben kein Interesse an einer Unwidmung, kein Interesse an einem Bebauungsplan, kein Interesse zu verkaufen, das Grundstück soll einfach so bleiben wie es ist.
Wenn uns die Gemeinde zu irgendwas zwingen will dann sollen sie die jeweilige gesetzliche Grundlage nennen für die Aktion, danke, wir haben fertig"

bzw umgekehrt wenn ihr dann mal irgendwann doch wollt und mitten im Siedlungsgebiet kann die Gemeinde zwar einen Antrag von euch ablehnen, doch es wird sich quasi nicht begründen lassen weshalb dann jedes Gericht wohl den Antrag doch genehmigen würde weil es keine logische Ablehnung für eine angemessene ortsübliche Bebauung geben würde
19.11.2019 20:39
Wir wissen nicht, ob der Bürgermeister blufft oder für seine Forderungen auch Rechtsgrundlagen hat. Dem steht berghammer als Laie gegenüber. So einfach, wie Christian sich das vorstellt, is es dann auch wieder nicht. Außerdem spekuliert er ebenso, da vieles, was er vorschlägt noch überhaupt nicht klar ist.

Daher brauchts zunächst mal Fakten, was derzeit Sache ist. Die Pläne von Berghammer helfen da recht wenig. Erstens ohne Legende und zweitens bezweifle ich, dass es sich dabei um einen "Flächenwidmungsplan" handelt. Bin kein Steiermarkexperte, aber das schaut eher nach einem "Entwicklungsplan" aus.

Und wie ich schon oben sagte: Bauland als Überbegriff ist zu wenig. Es sollten auch Baulandarten und Baugebiete ausgewiesen sein.
Und der Bürgermeister könnte recht haben, wenn es z.B. einen Bebauungsplanzonierungsplan geben sollte. Gibts einen solchen?

Und dann wissen wir immer noch nicht klar, was eigentlich der Anlass für die ganze Thematik war? Nur mal so nebenbei angefragt? Oder schon ein konkretes Bauansuchen? Und noch immer steht der Begriff "aufzuschließendes Bauland" im Raum. Woher kommt dieser und warum wurde er verwendet? Was soll damit gemeint sein?

Es müssen also mal die Fakten über die derzeitige Sachlage mit allen notwendigen Details auf den Tisch. Ansonsten bleibt alles weitere reine Spekulation und wäre völlig nutzlos.



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