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Bauwich Legaldefinition §50 BO NÖ

13 Beiträge | letzte Antwort 18.2.2019 | erstellt 6.2.2019
Hallo, wo begehe ich da den Denkfehler?:

In der NÖ BO steht, der vordere Bauwich ist jener zur Strasse hin. Im §50 steht dann, dass der hintere und seitliche Bauwich die halbe Gebäudehöhe mind. jedoch 3m sein muss. Es steht aber nichts über die größe des vorderen Bauwichs, welcher soweit ich weiß ebenfalls 3m sein muss. Aber woher kommen diese 3m für vorne?

Zusatzfrage: Mit Gebäudehöhe ist hier jeweils die zugewandte Gebäudefront gemeint, ohne Dach wie bei der Berechnung der "normalen" Gebäudehöhe oder ist da wirklich der höchste Punkt gemeint?

Zusatzfrage2: wenn hinter dem Grundstück statt eines weiteren Grundstücks eine Strasse verläuft, ist dies dann ebenfalls ein "vorderer" Bauwich oder trotzdem der "hintere"?

 
6.2.2019 14:55
Zur Grundfrage:
Der Seitliche und Hintere Bauwich kommen aus der Bauordnung. Der Vordere Bauwich müsste aus dem Bebauungsplan kommen und ist daher abhängig von deiner Gemeinde wo du baust.

Bzgl. Zusatzfrage1:
Es bezieht sich auf die jeweilige zugewandte Gebäudefront. Das ist in §53 gut erklärt.
Laut §53 ist hier die mittlere Gebäudehöhe der Gebäudefront heranzuziehen, also Wandfläche dividiert durch Breite der Gebäudefront.
Die Gebäudefront ist nach oben hin begrenzt durch den Verschnitt mit der Dachhaut, der Oberkante eienr Attika, einer evetnuellen Absturzsicherung oder dem Verschnitt der gedachten Linie von 45° bei zurückgesetzten Geschoßen. -> Siehe §53 (3)

Bzgl Zusatzfrage 2:
Uns wurde das seitens der Gemeinde so erklärt, dass jeder Bauwich, der einer Verkehrsfläche (Straße) zugewandt ist als vorderer Bauwich gilt. Im Fall von Zusatzfrage2 ist dann also vor und hinter dem Gebäude ein "vorderer Bauwich".
Ausnahme ist natürlich, wenn es andere Regelungen wie Baufluchtlinien gibt.

Ich hoffe das so richtig wiedergegeben zu haben und bitte mich für Fehler nicht zu steinigen.
Alle Angaben natürlich ohne Gewähr auf Richtigkeit. :)
6.2.2019 15:12
Danke für die Info! Zum Verständnis, wenn es Baufluchtlinien gibt, dann gibts gar keinen Bauwich, weder seitlich, noch vorne noch hinten, je nachdem wo eben diese Baufluchtlinien eingezeichnet sind, oder? Und wenn diese Baufluchtlinie zb vorne / seitlich / hinten, jeweils zur Straße mit 3m ist, dann darf man sich dort hinbauen, egal wie hoch (natürlich nur gemäß Bauklasse), aber zb 7m Gebäudehöhe und trotzdem nur 3m Abstand.

Bei geschlossener Bebauungsweise gibt es weder Baufluchtlinien noch einen Bauchwich (also seitlich)?
6.2.2019 15:28


haeuselbauer schrieb: Danke für die Info! Zum Verständnis, wenn es Baufluchtlinien gibt, dann gibts gar keinen Bauwich, weder seitlich, noch vorne noch hinten, je nachdem wo eben diese Baufluchtlinien eingezeichnet sind, oder? Und wenn diese Baufluchtlinie zb vorne / seitlich / hinten, jeweils zur Straße mit 3m ist, dann darf man sich dort hinbauen, egal wie hoch (natürlich nur gemäß Bauklasse), aber zb 7m Gebäudehöhe und trotzdem nur 3m Abstand.

Bei geschlossener Bebauungsweise gibt es weder Baufluchtlinien noch einen Bauchwich (also seitlich)?


 
Also ich kann dazu jetzt wieder nur das beantworten was ich schon selbst erlebt bzw erfragt hab.
Ich kenne keinen Fall, wo eine Baufluchtlinie zu einem Nachbargrundstück hin definiert ist, sondern immer nur zu Verkehrsflächen. Bei uns ist z.B. in dem Häuserblock wo unser Grundstück liegt eine Baufluchtlinie von 3m einmal außen um den gesamten Block gezeichnet im Bebauungsplan. Also gilt diese Baufluchtlinie dort wo sie gezeichnet ist, überall anders (also zum Nachbargrundstück hin) gilt der seitliche / hintere Bauwich.

Wenn dein Gebäude 7m hoch ist hat das nur einen Einfluss auf den Bauwich, welcher sich anhand der Gebäudehöhe berechnet. Der vordere Bauwich ist (zumindest in unserem Fall) mit 3m festgesetzt, unabhängig davon wie hoch gebaut wird. Du darfst also auch nicht weiter rein wenn du kleiner baust, musst aber auch nicht mehr einhalten wenn du größer baust.

Bei Geschlossener Bauweise gibt es logischerweise keinen seitlichen Bauwich. Sonst wäre es ja nicht mehr geschlossen. Baufluchtlinien zur Straße hin kann es schon geben. Genauso wie einen hinteren Bauwich, den kann es auch bei geschlossener Bauweise geben. Wir haben uns 2 Grundstücke angesehen die geschlossene Bauweise gehabt hätten. In beiden Fällen war der die Bauflucht zur Straße mit 3m definiert. In beiden Fällen war aber kein "hinterer Bauwich" abzuwenden, sondern ein extra eingezeichnetes Baufenster, welches die Position der Gebäude in der Tiefe beschränkt hat.
Ist ja auch logisch, da du sonst unter Umständen dein Haus auch an die hinterste Grundstücksgrenze (abzüglich hinterer Bauwich) stellen könntest, der Nachbar aber vorne bauen könnte - dann wäre da nichts mehr geschlossen bei der Bauweise.




6.2.2019 15:49
ein vorderer Bauwich kann also nur durch eine Baufluchtlinie gegeben sein? Oder nennt sich die Fläche, die durch eine Baufluchtlinie gegenüber der Straße eingezeichnet ist gar nicht Bauwich?
6.2.2019 22:14
Ob das NUR so gegeben sein kann weiß ich nicht. Ich hab es bisher nur so erlebt...

Vielleicht kann dir das ja jemand anderes besser beantworten. Z.B. dein örtliches Bauamt müsste so etwas wissen, einfach mal anrufen und fragen
7.2.2019 17:03
Bauwich ist in § 4 Z 8 NÖ BO relativ klar definiert:
"der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);" 

So wie ich das verstanden hätte, kann sich der Bauwich direkt aus § 50 NÖ BO oder eben aufgrund einer Baufluchtlinie im Bebauungsplan ergeben! Bei der geschlossenen Bebauungsweise wird wohl kein seitlicher Bauwich aufgrund von § 50 bestehen können, sehr wohl aber kann im Bebauungsplan eine seitliche Baufluchtlinie vorgesehen sein.
7.2.2019 21:35
sehe ich auch so, der vordere Bauwich ergibt sich aber nicht aus §50, sondern offenbar nur durch Baufluchtlinien. Welches Sinn machen seitliche Baufluchtlinien bei geschlossener Bebauungsweise?
7.2.2019 21:43
Eine seitliche Baufluchtlinie bei geschlossener kommt wohl eher bei Eckbauplätzen vor. 
11.2.2019 10:27
Nur nochmal zur Klarstellung:
- "Baufluchtlinien" kann es nur in einem Bebauungsplan geben
- OHNE Bebauungsplan gibt es nur seitliche und hintere BAuwiche, aber KEINEN vorderen Bauwich.
- einen vorderen Bauwich kann es nur durch einen Bebauungsplan geben, und dieser vordere Bauwich ergibt sich wiederum aus der Festlegung einer vorderen Baufluchtlinie. Eine vordere Baufluchtlinie (und somit vorderer Bauwich) kann es in einem Bebauungsplan geben, muss aber nicht. Gibt es keine vordere Baufluchtlinie (vorderen BAuwich) im Bebauungsplan, dann ist die Grenze der Bebauung (so wie ohne Bebauungsplan) nach vorne hin die Straßenfluchtlinie.
17.2.2019 22:15
Wenn also ein vorderer Bauwich von 3m aufgrund von Baufluchtlinien besteht sollte man besser noch ein paar cm dazugeben um im Falle von ungenauer Ausführung noch im grünen Bereich zu sein, ich nehme an, Toleranzen gibts da keine, wie ich in diesem Forum schon gelesen habe.

Dazu dann aber 2 Fragen noch:
1) Es gibt ja auch Baufluchtlinien mit Anbauverpflichtung. Da müsste es ja dann aber Toleranzen geben, sonst müsste die Ausführung ja quasie auf den cm genau erfolgen, oder?

2) Ich kenne eine Strasse, da sind die Häuser alle sehr genau an der Baufluchtlinie ohne Anbauverpflichtung ausgerichtet, also sagen wir ca. 3,05m von vorne. Eines der Häuser hat nachträglich eine zusätzliche Dämmung angebracht, also so ca. 15-20cm. Meines Wissens muss man so etwas ja bauanzeigen, was sicher auch geschehen und wohl bewilligt wurde. Damit wäre ja aber eigentlich der vordere Bauwich verletzt, oder? Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass Häuser nicht mehr nachträglich zusätzlich gedämmt werden könnten.
17.2.2019 23:23


haeuselbauer schrieb: Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass Häuser nicht mehr nachträglich zusätzlich gedämmt werden könnten.


Nein. Die Bauordnung regelt speziell, dass nachträgliche Dämmungen bis 20 cm über Baufluchtlinien, in Bauwiche und sogar über Grundgrenzen (hier aber nur mit Zustimmung des Nachbarn) angebracht werden dürfen.
Solche nachträgliche Dämmungen zählen auch nicht zur Bebauungsdichte.
18.2.2019 6:49
Danke für die kompetente Antwort. Gibt es bei Baufluchtlinien mit / ohne Anbauverpflichtung grundsätzlich Toleranzen? Wie gesagt bei Anbauverpflichtung müsste man ja sonst auf den mm genau bauen (nicht zu kurz und nicht zu weit).
18.2.2019 19:28
Die Bauordnung kennt generell keine Toleranzen!! 3m sind 3m und nicht 2,97m oder sonst was. Sonst könnte man ja gleich 2,97 ins Gesetz schreiben.

Toleranzen gibts aber bei der Messtechnik. Wenn also die 3m innerhalb der messtechnischen Toleranz sind, dann wird das Baurecht sagen, der Abstand ist gesetzeskonform.



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