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Gelöst Aufschließungskosten NÖ

12 Beiträge | 12.7. - 14.7.2019
Wir haben jetzt das Grundstück im Waldviertel gekauft.Mit dem Bau möchten wir 2020 beginnen und dazu eventuell noch heuer einreichen.

Jetzt habe ich heute eine Rechnung betreffend die Aufschließung erhalten.

Ich dachte das wird mit erteilen der Baubewilligung fällig. Hat das so seine Richtigkeit

 
12.7.2019 9:34
Hallo Beachflyer,
wir haben ebenfalls erst nach positiver Baubewilligung die Rechnung für die Aufschließungsabgabe erhalten. Den "rechtlichen" Spielraum der Gemeinde diesbezüglich kenne ich jedoch leider nicht.
12.7.2019 10:56
Experte für diese Frage ist Karl10, aber ich sende dir mal einen Auszug aus der NÖ Bauordnung §38:

Aufschließungsabgabe
(1) Dem Eigentümer eines Grundstücks im Bauland ist von der Gemeinde eine Aufschließungsabgabe vorzuschreiben, wenn mit Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2
   •  ein Grundstück oder Grundstücksteil zum Bauplatz (§ 11) erklärt oder
   •  eine Baubewilligung für die erstmalige Errichtung eines Gebäudes oder einer großvolumigen Anlage (§ 23 Abs. 3) auf einem Bauplatz nach § 11 Abs. 1 Z 2, 3 und 5 erteilt wird.
Die Errichtung eines Gebäudes oder einer großvolumigen Anlage auf einem Bauplatz gilt als erstmalig, wenn auf diesem Bauplatz am 1. Jänner 1970 und danach kein unbefristet bewilligtes Gebäude gestanden ist.
12.7.2019 11:00
Das letzte Mal wurde es nach der Fertigmeldung geschickt. Aber Gut Ich weis ja dass es zum Zahlen ist und auch wie es sich berechnet


12.7.2019 11:04
eine Baubewilligung gibts ja noch nicht, wurde das Grundstück jetzt zum Bauplatz erklärt bzw. falls nicht, wann wurde es dazu erklärt? Rein durch den Kauf sollte sich da ja nix tun.
12.7.2019 11:39
Ja wurde im Zuge des Verkaufs zum Bauplatz erklärt obwohl es zuvor von der Gemeinde als Bauplatz angeboten wurde
12.7.2019 12:33
Wer hat die Erklärung zum Bauplatz beantragt? Und wann?
Wer hat den Bescheid über die Bauplatzerklärung bekommen? 
13.7.2019 10:49
Bauplatzerklärung erfolgte natürlich durch die Gemeinde weil wir kaBaugrund gekauft hatten. Für mich war jetzt nur der Zeitpunkt überraschend weil ich dachte das kommt mit der Baubewilligung. Das mit der Bauplatzerklärung wusste ich nicht. Ist aber kein Problem, mussnur die Finanzierung früher starten
13.7.2019 12:53
Du kannst offrensichtlich die Begriffe "Bauland" und "Bauplatz" nicht richtig ein- und zuordnen.
Zunächst mal zur Klarstellung: Du hast du ein "Grundstück" gekauft! Dieses (und im Prinzip jedes) Grundstück hat eine bestimmte Flächenwidmung laut Flächenwidmungsplan. In deinem Fall offensichtlich die Widmung "Bauland".  Als "Bauland" gewidmete Grundstücke können "Bauplatz"eigenschaft haben oder auch nicht. Mit dem Kauf des Grundstückes an sich hat das nichts zu tun. Du kannst natürlich auch ein als Bauland gewidmetes Grundstück kaufen, das keine Bauplatzeigenschaft hat. Das (be)hindert den Kauf in keiner Weise. 
Deine Begründung


Beachflyer77 schrieb: Bauplatzerklärung erfolgte natürlich durch die Gemeinde weil wir kaBaugrund gekauft hatten

ergibt somit keinerlei Sinn und ist für mich komplett unverständlich.

Ob die Vorgangsweise der Gemeinde rein formal und rechtlich ok war, kann ich nicht sagen, da du meine obigen Fragen ja nicht konkret beantworten willst/kannst.
Natürlich hats du recht, dass die Aufschließungsgebühr irgendwann ja in jedem Fall zu bezahlen ist. Aber die Vorgangsweise der Gemeinde finde ich trotzdem als reine Frechheit und sehr provokant.
Denn die Gemeinde hat dir hier offensichtlich eine Vorziehung der Aufschließungsgebühr aufs Aug gedrückt. Es hätte ja sein können, dass du nach dem Grundstückskauf aus irgendwelchen Gründen nicht sofort bauen willst und sich das Bauvorhaben nach hinten verschiebt. Dann hast du lange Zeit bevor wirklich notwendig die Aufschließungsgebühr bezahlt - immerhin mehrere Tausend Euro. Die hat jetzt die Gemeinde bereits in der Tasche obwohl sie ihr noch gar nicht zustehen.

Und noch was von ganz oben: du schreibst, du hast eine "Rechnung" bekommen. Du hast einen "Bescheid" bekommen, oder?? Und in diesem Bescheid müsste eigentlich drinstehen, was der Anlass für die Vorschreibung war und warum sie vorgeschrieben wurde. Damit hätte sich eigentlich deine Frage von Beginn an beantwortet.
13.7.2019 14:56
Dass die Gemeinde die Aufschließungsgebühr so rasch wie möglich möchte war mir klar als ich das Protokoll der GR-Sitzung vom letzten Dez gelesen habe. Zudiesem Zeitpunkt hatte ich dem Bürgermeister mitgeteilt dass wir die 2 Parzellen nehmen werden, jedoch mußte die Beschlußfassung auf die GR Sitzung im März vertagt werden. Damals haten wir noch geplant das Haus auf der größeren Parzelle zu errichten und die kleinere als Gartenerweiterung zu zu nehmen, uns somit keine Aufschließungskosten für diesen Teil zu bezahlen was ein Vorschlag des Bürgermeisters war. Dann hatten wir aber beschlossen die beiden Parzellen zusammenzulegen weil bei der Planung der Terrasse diese etwas über die Grenze gegangen wäre und ich auf unnötige Diskussionen gerne verzichte

In der Dez Sitzung wurde ein Projekt beschlossen wo als Finanzierung die Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf angeführt waren.

Es ist eine kleine Landgemeinde die sicher nicht im Geld schwimmt und man bekommt das anderswo ja wieder zurück. Jetzt zahle ich es halt ein paar Monate früher weil ich nicht wusste dass eine Bauplatzerklärung gibt die das Auslösen kann

Ich habe einen Abgabenbescheid erhalten wo als Grund die Erklärung zum Bauplatz angeführt ist
13.7.2019 17:12


Beachflyer77 schrieb:
Jetzt zahle ich es halt ein paar Monate früher weil ich nicht wusste dass eine Bauplatzerklärung gibt die das Auslösen kann

Siehs andersrum... eventuell stehen Erhöhungen des Einheitssatzes welcher zur Berechnung dient ins Haus, dann hast dir durch die vorzeitige Zahlung sogar noch was erspart 
14.7.2019 11:47
Wenn es für dich unterm Strich passt, dann soll es recht sein.

Rein aus persönlichem Interesse (und vielleicht interessierts auch den einen oder anderen Mitleser), wie sowas in der Praxis dann oft gehandhabt wird, würde ich aber dennoch gern nochmal auf die Sache zurückkommen, denn nach deinen letzten zusätzlichen Infos, kann das rechtlich kaum korrekt abgewickelt worden sein:

- Es waren also (vor dem Kauf) 2 Grundstücke im Eigentum der Gemeinde.
- Da lt. Bauordnung nur der Grundstückseigentümer  (= der, der im Grundbuch steht) die Bauplatzerklärung beantragen darf/kann, kommt dafür ja nur die Gemeinde in Frage (also bevor DU Eigentümer wurdest).
- So wie du bisher schreibst hast jedenfalls nicht DU die Bauplatzerklärung beantragt. Hättest du laut Gestz auch erst können, wenn du Eigentümer bist.
- Es wurden also BEIDE Grundstücke (auf Antrag der Gemeinde) zum Bauplatz erklärt. Oder nur eines davon??

Gesetzlich ist es so, dass der Abgabenanspruch für die Gemeinde mit Rechtskraft der Bauplatzerklärung entsteht und die daraufhin von der Gemeinde erlassene Abgabenvorschreibung (also die Vorschreibung der Aufschließungsabgabe) sich danach zu richten hat, was der Anlas dafür war (also die konkrete Bauplatzerklärung).
Hat die Gemeinde im Vorfeld BEIDE Grundstücke zum Bauplatz erklärt, dann hätte man rechtlich korrekt für jedes dieser Grundstücke (getrennt) eine Aufschließungsabgabe errechnen und vorschreiben müssen.
Hat die Gemeinde nur für eines der beiden Grundstücke die Bauplatzerklärung beantragt, dann hätte auch nur für DIESES Grundstück die Aufschließungsabgabe berechnet und vorgeschrieben werden dürfen.
Ob für beide Grundstücke getrennt oder nur für eines der beiden Grundstücke ist natürlich ein wesentlicher Unterschied in der Höhe der Abgabe.
Was wurde jetzt eigentlich berechnet???

Jetzt kommt dann noch die Grundstücksvereinigung ins Spiel: Du schreibst oben, "IHR habt beschlossen die Grundstücke zu vereinigen". Das geht dann ja nur, wenn ihr schon Eigentümer gewesen seid. Denn zur Grundstücksvereinigung braucht es einen ANTRAG des Grundeigentümers.
Wie schon gesagt, ist Berechnungsbasis für die Aufschließungsabgabe gem. § 38 Bauordnung die erfolgte Bauplatzerklärung (entweder für eines oder getrennt für beide Grundstücke - siehe oben). Und genau diese wäre gem. § 38 vorzuschreiben gewesen. Das hat zunächst mit einer allenfalls in der Zwischenzeit durchgeführten Grundstückvereinigung gar nichts zu tun (wurde diese überhaupt schon beantragt, bewilligt und grundbücherlich durchgeführt???)

Wenn jetzt im zeitlichen Ablauf zwischen der Bauplatzerklärung (=Abgabenanspruch und Berechnungsbasis für Aufschließungsabgabe) und tatsächlicher Vorschreibung der Aufschließungsabgabe eine Änderung am Grundstück in Form der von dir durchgeführten Grundstückvereinigung erfolgt ist, dann wäre wie folgt vorzugehen gewesen:

1. Vorschreibung der Aufschließungsabgabe gem. der erfolgten BAuplatzerklärungen gem. § 38.

2. Für den Fall , dass vorher nur EIN Grundstück zum Bauplatz erklärt wurde: Vorschreibung einer Ergänzungsabgabe gem. § 39 Bauordnung. Damit wäre zusammengerechnet für die gesamte Grundstücksfläche korrekt Aufschließungsabgabe vorgeschrieben worden.

3. Für den Fall, dass vorher beide Grundstücke zum Bauplatz erklärt wurden und für beide getrennt Aufschließungsabgabe berechnet wurde (hätte jedenfalls lt. Gesetz so gemacht werden müssen), hättest du in Hinblick auf die erfolgte Grundstücksvereinigung jedenfalls deutlich zuviel bezahlt. Hier hätte man VORHER vereinigen müssen und dann zum BAuplatz erklären. 

Hat die Gemeinde das wirklich so gemacht und berechnet???

Noch ein Hinweis:


Beachflyer77 schrieb: weil bei der Planung der Terrasse diese etwas über die Grenze gegangen wäre

Terrasse (bauliche Anlage) über Grundgrenze ist überhaupt kein Problem. Ist im Gesetz ausdrücklich erlaubt. Hättest schon einiges an Aufschließungsabgabe sparen können!
 

 
14.7.2019 13:39


Karl10 schrieb: Was wurde jetzt eigentlich berechnet???

 Wir haben die Grundstücke 1 854m2 und 2 415m2 gleichzeitig gekauft Das Haus inkl Terrasse wäre sich auf 1 ausgegangen. Auf 2 sollte der Pool mit Terrasse hin Daher war der Vorschlag des Bürgermeisters dass wir nir für 1 Aufschließung bezahlen. Da im Zuge der Planung herrauskam dass wir die beiden Terrassen auf jeden Fall verbinden, meinte der Baumeister man sollte die Grundstücke vereinigen damit es kein Problem gibt da wir dann über die Grenze kommen.

Diesse Zusammenlegung wurde von der Gemeinde genehmigt und nach dem Kaufvertrag beim Grundbuch eingetragen wurde.

Die Aufschließungskosten wurden von der Gesamtfläche von 1269 m2 berechnet

Ja die getrennte Aufschließung wäre deutlich teurer gekommen

Nur Grundstück 1 aufschließen wäre noch billiger gewesen jedoch ist der Unterschied nicht so groß und als HWS kiegen wir ja auch noch Rabatt



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