30%igen Immo-ESt Nachzahlung bei Teilumwidmung

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30%igen Immo-ESt Nachzahlung bei Teilumwidmung

Angenommen man Kauft ein Grundstück mit 3000m² davon 1000m² Bauland und möchte weitere 1000m² Umwidmen, angenommen die Gemeinde spielt mit, was bedeutet dies steuerlich?

Wenn man 5 Jahre nach dem Erwerb wartet sollte keine Nachzahlung der Immo-ESt nötig sein.

Sollte man dies ziemlich rasch Umwidmen wie sieht es dann aus? Wer muss eigentlich diese Immo-ESt Nachzahlung zahlen, der Käufer? Und wie berechnet sich diese, wenn man nur eine Gesamtsumme hat und keinen expliziten Preis für Grünland und Bauland?

tempo85

9.5.2022 (#2)

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Nächstes Thema: Baukonto Konditionen

score 1 · Answer 1 · 2022-05-09T07:29:53Z

..
tempo85 schrieb: was bedeutet dies steuerlich?

Du wirst wohl zumindest eine Aufschließungsabgabe zahlen müssen, nehme ich mal an ohne mich genauer damit auseinander gesetzt zu haben.

Wenn man 5 Jahre nach dem Erwerb wartet sollte keine Nachzahlung der Immo-ESt nötig sein.
Immo-ESt wird zum Zeitpunkt der Umwidmung gar keine fällig, erst bei einem Verkauf. Die Spekulationsfrist wurde seit Jahren abgeschafft (außer für Alt-Grundstücke = vor 31.03.2002 erworben), somit wird beim Verkauf die Immo-ESt fällig.

Steuerschuldner der Immo-ESt ist immer der Verkäufer, er hat ja den Ertrag und bemessen wird sie vom Gewinn.

score 1 · Answer 2 · 2022-05-09T15:09:34Z

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Baumau schrieb:

──────

Du wirst wohl zumindest eine Aufschließungsabgabe zahlen müssen, nehme ich mal an ohne mich genauer damit auseinander gesetzt zu haben.

Ergenzungsabgabe ja!

..
[ref]Baumau:67581#65Wenn man 5 Jahre nach dem Erwerb wartet sollte keine Nachzahlung der Immo-ESt nötig sein.
Immo-ESt wird zum Zeitpunkt der Umwidmung gar keine fällig, erst bei einem Verkauf. Die Spekulationsfrist wurde seit Jahren abgeschafft (außer für Alt-Grundstücke = vor 31.03.2002 erworben), somit wird beim Verkauf die Immo-ESt fällig.

Steuerschuldner der Immo-ESt ist immer der Verkäufer, er hat ja den Ertrag und bemessen wird sie vom Gewinn.

Nein Immo-ESt kann auch bei Umwidmung fällig wären und zwar wenn der Verkauf noch keine 5 Jahre her ist. Das Finanzamt nimmt dann an, dass eben schon beim Kauf mehr Bauland existiert hat bzw. das dies die Motivation beim Kauf war. Nur wer wird dann zur Kasse gebeten, der Verkäufer der eventuell gar nichts davon wusste das der Käufer umwidmen will.

Wäre ja unlogisch wenn der Käufer umwidmet eine Wertsteigerung erhält und der Verkäufer dann Steuernachzahlen muss.

Was aber für mich überhaupt nicht klar ist wie ich diese Steuernachzahlung berechnen soll.

score 1 · Answer 3 · 2022-05-10T07:45:46Z

OK, das mit der Umwidmung war mir neu. Hatte seit meiner Prüfung mit der ImmoEst nichts mehr zu tun und seitdem hat sich da einiges entwickelt.

Lt. meiner Recherche ist die Umwidmung hier nur relevant, wenn das Grundstück nicht steuerverfangen (Erwerb durch den Verkäufer vor dem 01.04.2002) war.

Schuldner der ImmoEst ist immer der Verkäufer, weil man unterstellt, dass er das Grundstück teurer verkauft hat, da es schon Indizien oder Entscheidungen gab, das umgewidmet werden kann.

Es kann aber vertraglich auch geregelt werden, dass der Käufer dem Verkäufer die ImmoEst ersetzen muss. Ist dann praktisch eine Erhöhung des Kaufpreises.

Im Fall eines sogenannten "Altgrundstücks" werden ja fiktive Anschaffungskosten angesetzt (bemessen vom Veräußerungserlös) und im Falle einer Umwidmung innerhalb der 5 Jahre werden die fiktiven Anschaffungskosten (hier wird ein niedrigerer Prozentsatz zur Ermittlung der AK angesetzt) reduziert.

Das führt dann natürlich zu einem höheren Gewinn und dementsprechend zu einer höheren ImmoEst.

Praktisch ist es für dich als Käufer egal, ob umgewidmet wird oder nicht, vorausgesetzt du hast dich nicht vertraglich zur Übernahme der ImmoEst verpflichtet.