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2 Bauparzellen - eigener Nachbar - Dass du dein eigener Nachbar bist, ist im Baurecht irrelevant. Es geht nämlich um Grenzen und Grundstücke. Wem sie gehören, ist egal. Man kann sich als eigener Nachbar nicht etwas erlauben, was gesetzlich verboten ist!!
Daher sind z.B. die Abstandsregelungen des Bebauungsplanes gegenüber Grundgrenzen und anderen Grundstücken einzuhalten, egal wer Eigentümer dieses Grundstückes ist. Lösung?: wie schaut´s mit einer Vereinigung der beiden Grundstücke aus? Dann ist diese "innere" Grenze weg. |
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irrelevant, wie karl10 schreibt, ist das nicht, dennoch kann ich ohne kenntnis des bebauungsplans nur auf §13 steiermärkisches baugesetz http://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=LrStmk&Dokumentnummer=LRST_8200_003&ResultFunctionToken=f274ce90-9de7-49ab-a236-adb1e91f6da2&Titel=&Typ=&Index=&ImRisSeit=Undefined&ResultPageSize=50&Suchworte=Bauordnung
verweisen: demnach könntest du als dein eigener nachbar versuchen (wenn das planerisch sinn macht), das haus als doppelhaus genau auf die grundgrenze zu stellen. der punkt ist aber eher: was haben die anderen nachbarn gebaut? meist - und da ist den baureferenten in nö (die bauordnung ist inhaltlich ähnlich) eher das ortsbild wichtig und sie pfeifen drauf, ob das gesetzlich gedeckt ist - zählen die einfach nur die grundstücke in einem abschnitt. 1-2-3-4. wenn du jetzt 2+3 in der mitte hast und nachbar 1 oder 4 baut vor dir an die grenze, sollst du daran gebunden sein. da kannst dann lang diskutieren... leichter ist der fall, wenn du 1+2 oder 3+4 hast - dann können sie dir wenig anschaffen. vermute daher, du hast 2+3 als grundstücke. da solltest du dir vor der überlegung, ob eine grundstückszusammenlegung sinn macht (dauert+kostet), auch die versorgungsleitungen und anschlüsse genau anschauen. ich hab' auch 2 nebeneinanderliegende grundstücke - aber keinen bebauungsplan und einen guten draht zum baureferenten... |
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1+2+3+4 - Ich wollte den Übersichtsplan hochladen, aber mein Scanner streikt gerade...
Danke einmal für die ersten Antworten! Muß mich erkunden ob eine Zusammenlegung der beiden Bauparzellen möglich ist. Dann wäre natürlich die Abstandsregel auf "meinem" Grundstück hinfällig. @creator Ich möchte 2+3 kaufen, diese beiden stoßen ziemlich nord-süd zusammen und es ist eine 5m Abstandsgrenze vom nördlicheren zum südlicheren zu halten. Vom südlichen gesehen ans Nordgrundstück 3m. Leichte Hanglage - deswegen wahrscheinlich dieser größere Abstand beim nördlichen. Westlich habe ich nur einen Nachbar (Nr1.) und östlich 2 Bauparzellen. Das Gebiet wird von west nach ost größer. Die Bereiche an denen Nebengebäude an die Grundstücksgrenze gebaut werden dürfen sind eingezeichnet. Bis jetzt sind noch alle Grundstücke unbebaut. Die Dauer der Zusammenlegung wäre mir nicht so wichtig, da wir erst in der Sondierungsphase sind. Kosten sind schon eher ein Argument - was kann soetwas kosten? Verstehe dein Argument nicht, wenn du sagst leichter ist der fall bei 1+2 oder 3+4. MFG luckyluke |
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| Hallo luckyluke, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Zusammenlegung - Warum sollte die Zusammenlegung nicht möglich sein? Die Gemeinde kann eine Zusammenlegung nur zur kenntniss nehmen aber nicht verhindern! Hier mal etwas zur NÖ-Bauordnung: http://www.noe-gestalten.at/aktuelles/baurechtsskriptum_200908.pdf (siehe Seite 8)
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hab' nie behauptet, dass eine zusammenlegung unmöglich ist. - die vorschriften für nö sind in der stmk aber wurscht.
bei 3+4 hast du 2 nachbarn, die beide als erste auf die grenzen bauen können - das ist bei 1+2 in einer reihe nicht der fall, da du erstens nur 1 nachbarn hast, der zudem an 4 anbauen müsste... wieviel es wirklich kostet, kann ich dir hier nicht sagen, weil ich nicht weiß, inwiefern die grundstücksdaten gesichert sind oder du nochmal vermessen lassen musst- das musst du auf der gemeinde checken. für die dauer würde ich mal mit 6 monaten rechnen, bis alles im grundbuch ist. |
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@ Creator - Hab auch nie behauptet, dass Du behauptet hast, dass dies nicht möglich ist! |
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...Das geht aber in den Beiträgen von creator weit am Sachverhalt und der Frage von luckyluke vorbei - einschließlich der unnnötigen Zahlenspielerei.
luckyluke hat schon in seiner 1. Frage klar zum Ausdruck gebracht, es gibt einen Bebauungsplan mit klaren Abstandsregelungen. Was bringt da der Link auf § 12?? Was bringt die Zahlenspielerei mit den Bauplätzen, welche ja nur bei wahlweise offener-gekuppelter Bauweise Sinn machen kann, die´s im Fall von luckyluke nicht gibt? War der Vorschlag mit dem Doppelhaus (Ergänzung: mit einer durchgehenden Wand entlang der Grundgrenze)wirklich ernst gemeint?? Einmal heißt´s zu wollmann "die Vorschriften für NÖ sind in der Stmk wurscht", dann sagt er selber in bezug auf die Baureferenten in NÖ, "Die Bauordnung ist inhaltlich ähnlich"? Dann kommt der Hinweis, er hätte auch zwei nebeneinander liegende Grundstücke, allerdings ohne Bebauungsplan - was bringt dieser Vergleich dann hier?? Oder heißt die Botschaft vom Juristen in diesem Forum ("...sie pfeifen drauf, ob das gesetzlich ist..."): vergesst Gesetz und Bebbaungsplan, aber steht´s euch´s gut mit dem Baureferenten!!?? Nochmal zum Fall von luckyluke: Wie schon bei meinem ersten Thread bin ich nach wie vor der Meinung, dass du die im Bebbaungsplan ganz eindeutig verordneten Abstände zwischen den beiden Grundstücken bei legaler Vorgangsweise einhalten wirst müssen, auch wenn du dein eigener Nachbar bist und unabhängig davon, was bei den anderen Nachbarn schon steht oder nicht. Die Grundstücksvereinigung dauert natürlich bis zur grundbücherlichen Eintragung seine Zeit (vielleicht sollte man sichs´auch mit Grundbuchsvorstehern gut stehen und nicht nur mit Baureferenten -:). Aus veremssungsrechtlicher Sicht muss man bei Vereinigung nur im Sonderfall vermessen. Und zwar dann, wenn ein Grundstück im Grenzkataster ist und das andere nicht, dann muss das ganze neu vermessen werden. Ist nicht notwendig, wenn beide Grundstücke im Grenzkataster sind oder beide nicht. Ohne Vermessung sind´s ein paar Gebühreneuronen auf dem Antrag. Wichtig ist, dass beim Kauf beide Grundstücke bereits in die selbe Einlagezahl (EZ) einverleibt werden, wenn erst nachher vereinigt wird. Welche Auswirkungen dann die Vereinigung auf diesen offensichtlich sehr detaillierten und grundstücksbezogenen Bebauungsplan hat (müßte dieser dann auch auf die neue Grundstückssituation angepasst werden?)wäre am besten bei deiner Gemeinde, am besten gemeinsam mit deren Ortplaner für den Bebauungsplan abzuklären. |
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@karl10: erst lesen - dann kritisieren"Was bringt da der Link auf § 12?? " - nix, denn von dem war nachweislich nie die rede.... künstlich probleme herbeireden, ist auch eine art von kunst... "Was bringt die Zahlenspielerei mit den Bauplätzen, welche ja nur bei wahlweise offener-gekuppelter Bauweise Sinn machen kann, die´s im Fall von luckyluke nicht gibt?" wo die weisheit aus dem einzigen posting vom 09.10. (denn am 10.10. hab' ich die möglichkeit angesprochen) gewonnen werden kann, steht auch nirgends... ein bebauungsplan ist nie in stein gemeißelt und kann abgeändert werden. daher ist der draht zur baubehörde erster instanz nicht soo blöd - oder wie soll ich folgrendes sonst verstehen? " Welche Auswirkungen dann die Vereinigung auf diesen offensichtlich sehr detaillierten und grundstücksbezogenen Bebauungsplan hat (müßte dieser dann auch auf die neue Grundstückssituation angepasst werden?)wäre am besten bei deiner Gemeinde, am besten gemeinsam mit deren Ortplaner für den Bebauungsplan abzuklären." "nur im sonderfall vermessen": aha - darum will auch jede baubehörde in nö wie stmk bei jedem neu-projekt einen vermessungsplan.... weil's so wenig "sonderfälle" gab. gerade in nö sollte die situation bei einführung der neuen bauordnung insidern eigentlich bekannt sein. in stmk zugegebenermaßen weniger drastisch. wenigst die verfahrensdauer beim grundbuchgericht wird nicht bestritten... ja, ich bin jurist und ich kenne auch die "verwaltungspraxis". deshalb versuche ich, usern pragmatische, rasche lösungen für konkrete sachverhalte anzubieten... |
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@creator - sorry - § 12 war leider ein - erkennbarer - Tippfehler, sollte natürlich § 13 heißen.
Zur Vermessung: Bitte beim hier einzig angesprochenen Thema "Vermessung bei Grundstücksvereinigung" bleiben. Nur dazu hab ich was gesagt. Ob eine Vermessung bei Neubau auf einem Grundstück notwendig ist, könnten wir extra in einem eigenen Thread diskutieren. Bin nicht der Meinung, dass es bei jedem Neuprojekt einen Vermessungsplan braucht, verlangt auch die NÖ Bauordnung nicht. Luckyluke hat im ersten Posting klar gesagt, es gibt genaue Abstandsregeln im bebauungsplan und die Gemeinde will, dass sie beachtet werden. Da schien mir vorweg kein Spielraum mehr für wahlweises kuppeln oder offen oder irgendwelche "ortsbildprioritäten". "rasche Lösungen für konkrete Sachverhalte" - da bin ich dabei, wenn sie später auch halten (im Sinne von Rechtssicherheit). Dann sollten aber die Beiträge (Sachverhalte) etwas genauer werden, oder man müsste für Antworten vorher nocheinmal nachfragen. Sonst gehen wir viele leere Kilometer und erzeugen oft Missverständnisse. War wirklich nicht bös gemeint - vielleicht nur mit einem etwas anderem Zugang. |
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@Karl10 - wir sind in einer ähnlichen Situation, haben zwei Grundstücke nebeneinander bereits gekauft und vom Baureferenten der Gemeinde die Aussage bekommen, daß wir zum Bauen auf der Grundstücksgrenze lediglich eine Bauplatzbewilligung über beide Grundstücke bei der Gemeinde beantragen müßten, was lediglich wenige Euro kosten soll. Wir haben die Grundstücke beim Kauf allerdings noch nicht unter einer gemeinsamen Einlagezahl eintragen lassen. Du schreibst, daß das aber wichtig sei. Warum? |
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@karl10: stehe nicht an, mich zu entschuldigen - bei den baufluchtlinien hab' ich mich einfach verrannt. dachte, da werden jetzt auch noch die von der gemeinde gewünschten abstandsregeln reingeworfen... dann wäre das chaos perfekt. ich war in der situation, in nö 2 bauparzellen nebeneinander zu haben und hab' daher die "zahlenspiele" selbst erlebt - samt reaktionen auf meine nachfragen/einsprüche. ist dann eh gut gegangen, aber trotzdem kann man den o.a. eindruck gewinnen... mittlerweile ist frieden. das irre ist, dass die gemeindebediensteten das meist nicht mal in böser absicht machen, sondern das halt aus irgendeiner tradition oder schiefen idee des bgm geboren ist... so a la "des homma immer scho so gmocht". zum vermessungsplan: stimmt, §19 nö bauordnung ließe viele möglichkeiten offen - nur lassen sich die wenigsten gemeinden auf die anderen möglichkeiten (wegen der nachbarn, eigene absicherung, etc.)ein... zumindest hab' ich es noch nicht erlebt. |
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...@creator:
vermessungsplan nach § 19 NÖ Bauordnung: ist interessant! Ich hab da für einige Teile von NÖ sehr genaue und langjährige Praxiserfahrung, aber ein Vermessungsplan war/ist nur äußerst selten notwendig! "....nicht mal in böser absicht...": sehe ich durchaus genau so. Oft ist es aber nicht Tradition oder schiefe Idee des Bürgermeisters, sondern schlichtweg Unwissenheit. Drum versuche ich immer zunächst die korrekte gesetzliche Lage einzubringen. Mit diesem Wissen hat man dann immer eine bessere Ausgangsbasis für die Verhandlungen mit der Gemeinde/Baureferenten. @yeahright: "...lediglich eine Bauplatzbewilligung über beide Grundstücke...": das kann aber nicht in NÖ sein!! Gem. §11 NÖ Bauordnung ist ein Bauplatz immer nur ein Grundstück. zur Einlagezahl: die Vereinigung von 2 Grundstücken, die sich in einer EZ befinden ist - wie gesagt - nur ein einfaches Formular beim Vermessungsamt und einige Euro Gebühr. Es wird ein Grundstück in der EZ gelöscht und das andere um die Fläche vergrößert. Bei 2 verschiedenen EZ kommt es oft vor, dass z.B. die Belastungen der beiden EZ nicht gleich sind usw. Dann geht´s zwar auch, braucht aber meist mehr Zeit und verursacht auch mehr Kosten. Details dazu sagt dir dein Vermessungsamt. |
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Erfahrungen Grundstückzusammenlegung in der STMK - Wir hatten das selbe Problem. 2 Bauparzellen gekauft, es durfte aus bekannten Gründen nur bis an die Grenze der ersten eigenen gebaut werden.
Lösung: Einreichplanung mit zwei Bauparzellen und dem Hinweis, das im Zuge der Baugenehmigung die Parzellen vereinigt werden (Achtung : Neue Bebauungsdichte beachten) sowie direkt am Grundbuchamt die beiden Parzellen vereinigen lassen (Kosten: 42,16.- & Dauer von 30 Minuten). Wichtig: Die Parzellennummer bestehen lassen, auf die der Einreichplan lautet. War wie gesagt in der Steiermark, Bezirk Deutschlandsberg im Jahr 2008 |
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"schiefe idee": - ich hab's halt so benamst... beim gedanken an "unwissende behörden" sträubt sich so ziemlich alles in mir, auch wenn ich es zur genüge erlebt hab'. da kann ich nicht anders: eine behörde hat in ihrem kompetenzbereich schlicht alles zu wissen - oder sich schnellstmöglich kundig zu machen. dafür wird sie schließlich mit imperium ausgestattet und bezahlt. wer, wenn nicht die, soll es wissen? sowohl in den bezirken mödling, baden und jetzt tulln haben sie den vermesserplan verlangt, teils mit begründungen wie "die unterlagen sind weg" oder "wegen der kommassierungen und dem flächenwidmungsplan". "unwissenheit"...? |
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Bundesland - Bei uns ist das Bundesland OÖ. Die Bauordnung, die ich zugegebenermaßen das erste Mal zu diesem Thema konsultiere, besagt nach § 5 Abs. 4:
Mehrere Bauplätze auf einem Grundstück sind nicht zulässig. Soll ein Bauplatz aus mehreren Grundstücken bestehen, müssen diese in der gleichen Grundbuchseinlage eingetragen werden; erforderlichenfalls ist dies durch Auflagen oder Bedingungen gemäß Abs. 2 sicherzustellen. Demnach müssen wir die beiden Grundstücke zunächst unter eine Einlagezahl zusammenlegen... |
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Unwissenheit - Das mit der Unwissenheit (Beitrag creator) muss man differenzieren. Die Strukturen in Mödling oder Baden sind mit kleinen Landgemeinden (z.B. nordöstliches Weinviertel) nicht ganz vergleichbar. Hier macht der Gemeindeobersekretär den Standesbeamten, das Meldeamt, den Baureferenten und sonst noch was alles auf einmal. Er ist von der Ausbildung Handelsschüler und macht 1-2 Tage Baurechtskurs im Jahr. Das war´s dann. Das ist mit den Wiener Umlandgemeinden im Süden mit eigenen Bauämtern, Bautechnikern und Juristen im Personalstand nicht vergleichbar.
Bei solchen Gemeinden bin ich 100% bei creator. Die anderen gleichen ihre Wissensdefizite dadurch aus, dass sie sich vereinfachte Regeln zurecht legen (welche dann auch das einfache Volk versteht). Muss dabei nicht immer gesetzeskonform sein - funktioniert in der Praxis aber überraschend gut. Kommt dann allerdings einer und will wissen, wo´s steht und warum das so ist, dann kommt zwangsläufig die von creator zitierte Antwort: "des wor immer so". Ich hab zumindest ein gewisses Verständnis für solche Situationen. Von einem Bausachbearbeiter solcher kleinen Landgemeinden mit überwiegend dörflichen Strukturen kann man nicht dasselbe Wissen/Erfahrung verlangen wie z.B. in den Bauämtern von Mödling oder Baden. Will man auch hier diesselbe Kompetenz, dann muss man das System ändern (z.B. Baubehörde nicht Bürgermeister, sondern BH)....... |
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@yeahright: der schluss ist nicht zwingendweil ihr ja bei benachbarten grundstücken pro grundstück nur 1 bauplatz bewilligt bekommen müsstet... aber evtl. ist da karl10's "Muss dabei nicht immer gesetzeskonform sein - funktioniert in der Praxis aber überraschend gut" anwendbar...
im übrigen stimme ich da karl10 zu was bedienstete, die "mädchen für alles" spielen müssen und verlange nicht, dass sie alles aus dem ärmel schütteln. aber sich halt "schnellstmöglich kundig machen". sich halt nur auf "immer so gmocht" berufen, ist eher mühsam... |
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@creator - warum ist der schluß nicht zwingend?
auf den beiden benachbarten grundstücken mit unterschiedlichen einlagezahlen existiert bereits je ein bauplatz. aber auf die grenze zwischen den grundstücken darf ich doch dadurch trotzdem nicht bauen, oder? auf 'nicht ganz gesetzeskonform aber funktioniert trotzdem' möchte ich mich gerade bei diesem punkt nicht verlassen. |
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@yeahright: das ist eben die frageob du ein - meinetwegen als gekuppelt bezeichnetes - (doppel-)haus mit z.b. verbindungstür genau auf die grenze stellen kannst. §13 abs.1-3 oö bauordnung würde es nicht ausschließen. ob's einen bebauungsplan gibt und wie die situation vor ort ausschaut, weiß ich nicht und kann dazu nix sagen.
wie gesagt: dann würde pro grundstück nur 1 bauplatz entstehen, max. wird der kreis der nachbarn größer und evtl. müssten 2 baubewilligungen ergehen. ob das sinn machen könnte, musst du entscheiden. |
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nein, - das Haus als Doppelhaus zu planen mit einer Wand genau auf der Grundgrenze kommt nicht in Frage. Bebauungsplan gibt es keinen. Der Kreis der Nachbarn ist in den beiden Situationen
* Doppelhaus mit Mauer auf der Grundgrenze und * Grundstücke zu einer Einlagezahl zusammenlegen und Bauplatzbewilligung über Gesamtgrundstück ja genau gleich. |
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@creator - §13 Abs. 1-3 OÖ Bauordnung gibt in diesem Zusammenhang keinerlei Sinn. Welche Bestimmung war tatsächlich gemeint?? |
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