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OÖ - Grundstück mit Sternchensignatur & Haus > Neubau möglich?

15 Beiträge | letzte Antwort 19.5.2018 | erstellt 16.5.2018
Liebe Baurechtsexperten aus dem Forum :)

ich möchte auf meinem Grundstück gerne ein neues Haus errichten und danach das alte in welchem wir aktuell leben dann Abreißen.

Leider lehnt sich der Verantwortliche der Bauabteilung nicht mal annährend aus dem Fenster und gibt keine Rückmeldung/Abschätzung ob das so möglich ist. (er benötigt immer wieder externe "Spezialisten" um eine Aussage machen zu können)

Darum die Frage:
hat jemand von euch Erfahrung mit einem kompletten Neubau in einem Sternchengrundstück in OÖ? (ohne Bebauungsplan o.ä. am Grundstück)
(lt. Oö Baurecht dürfte man ja nur 1 Hauptgebäude haben - was utlimativ dann auch da sein wird, nur eben während der Bauphase stehen 2 Häuse am Grundstück)

Worst Case wäre ein Zubau zum "Altebestand" was unser Baumeister des Vertrauens schon als "nicht erhaltungswürdig" bezeichnet hat.

Danke schon mal für eure Einschätzung/Erfahrungen
Leo
16.5.2018 11:48
Zuerst musst mal genau in den Flächenwidmungsplan schauen. Dort ist deine "Sternchenwidmung" genau definiert (genaue Größe, Lage). Daraus kannst dann sehen, ob neben dem Altbestand überhaupt noch genug (gewidmeter) Platz ist für einen Neubau.

Nur wenn du also eine solche gewidmete freie Fläche hast (gilt als Bauland-Dorfgebiet) kommt auf dieser Fläche überhaupt ein Bau in Frage. Wenn das so sein sollte, dann stellt sich die Frage, wie das (rechtlich) funktionieren könnte, die gesetzliche Forderung zu erfüllen, dass es in dieser Sternchenwidmung nur 1 Hauptgebäude geben darf.
Man müsste dazu den Neubau mit dem (zwingenden) Abbruch des Altbestandes rechtlich miteinander untrennbar verbinden. Ein möglicher Denkansatz dazu könnte sein, die Baubewilligung  für den Neubau mit einer "auflösenden Bedingung" mit dem Abbruch des Altbestandes zu verbinden; d.h. für den Fall, dass der Altbestand nach Neubau nicht abgerissen wird, verliert die Baubewilligung für den Neubau seine Gültigkeit.
Eine solche Vorgangsweise wurde jedenfalls mal in NÖ zur Lösung eines gleichartigen Problems diskutiert.
Ich vermute, dass deine Gemeinde mit einer solchen Bescheidkonstruktion "überfordert" sein wird. Ich würde das direkt mit einem Juristen der BAurechtsabteilung des LAndes abklären.
16.5.2018 12:30
Hallo Karl10,

besten Dank für die Einschätzung - sowas habe ich auch schon vermutet; vorallem die Überforderung der Bauabteilung der Gemeinde für ein solches Konstrukt bzw. Bauen im Grünland mit Sternchensignatur.

Aktuell weist der FläWi-Plan, lt. den Informationen der Gemeinde, das gesamte Grundstück als *Signatur mit Widmung DG/Bauland aus. (also nicht nur das Gebäude sondern das gesamte Grundstück)
Für das bestehende Wohngebäude ist/wurde kein Bauplatz o.ä. definiert und dadurch anscheinend die * Signatur "einfach mal" auf's Grundstück gelegt. ("einfach mal" war die Aussage der Gemeinde > zeigt meiner Meinung nach auch die Erfahrung mit solchen Widmungen).

Flächenmäßig kein Problem > aktuell 1022m² Grundstück.

Ich habe jetzt 2 Möglichkeiten
> Zubau zum bestehenden + Renovierung des Altbestands
> Neubau mit rechtlichen Konstrukt des Rückbaus des Altbestands

ich denke da muss ich wirklich zu den Spezialisten am Land,...
16.5.2018 12:44
Wir haben auf einem Sternchengrundstück in OÖ gebaut.
Aber wir wohnten nicht im dem Abrisshaus

Soweit ich weis darf ein Bauplatz für so ein Sternchenneubau nicht über 1000m² haben...
Naja und ob du da ein altes und ein neues Haus unterbringst ist fraglich.

Aus welcher Gegend in OÖ kommst du?

Diese Förderung musst dir auch ansehen:
https://www.land-oberoesterreich.gv.at/161245.htm

Ist ein Haufen geschenktes Geld


16.5.2018 12:52
hallo mike82.
das stimmt mich schon "etwas" positiver.

wir kommen aus Linz-Land (Traun)

Habt ihr das neue Haus genau an die selbe Stelle des Abbruchhauses stellen müssen oder konntet ihr euch den Platz aussuchen.

bzw. wer hat euch die Randbedingungen definiert? war das die Gemeinde oder das Land?

+ danke für den Hinweis; da kann ich ja für die Bauphase locker ins Hotel ziehen,...
16.5.2018 15:02
Wir konnten die Größe, Form und Position frei wählen.
Die Gemeinde hat hier mit dem Zuständigen Herr von der BH zusammengearbeitet.
Das Land war gar nicht involviert.
16.5.2018 20:28


Karl10 schrieb: Man müsste dazu den Neubau mit dem (zwingenden) Abbruch des Altbestandes rechtlich miteinander untrennbar verbinden. Ein möglicher Denkansatz dazu könnte sein, die Baubewilligung für den Neubau mit einer "auflösenden Bedingung" mit dem Abbruch des Altbestandes zu verbinden; d.h. für den Fall, dass der Altbestand nach Neubau nicht abgerissen wird, verliert die Baubewilligung für den Neubau seine Gültigkeit.


Genauso stand es bei uns! Stand gleich an erster Stelle. 5 Jahre hätten wir Zeit gehabt zum Abriss. War aber schon nach 2 Jahren erledigt, wegen der komplizierteren Abbruchbestimmungen die später in Kraft getreten wären.
Wäre sich der Abbruch in 5 Jahren nicht ausgegangen, hätten wir um Verlängerung ansuchen können, wäre kein Problem gewesen lt. Baubehörde.
17.5.2018 6:52
 Altehuette - Danke für die super Info

wer hatte dir denn das so aufgesetzt? Hat sich das die Gemeinde selbst gemacht oder brauchten die auch jemanden von der BH dazu?
17.5.2018 7:15
Wir haben in OÖ im Grünland (aber kein Sternchen) Abriss und Neubau gemacht. Möglich wurde das durch eine Änderung im Landesgesetz 2015.
Den Gesetzestext finest du auf der offiziellen Webseite, wenn ich mich recht erinnere gab es mehrere Möglichkeiten:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LROO&Gesetzesnummer=10000370

Schreib mal dem zuständigen Landesbediensteten, das hat bei uns Klarheit gebracht.
Wenn du nicht weiter kommst mach Druck bei der Gemeinde um einen Termin mit einem Beamten der was zu sagen hat zu bekommen.
17.5.2018 7:17
Nix BH. Würde bei der örtlichen Baubehörde so aufgesetzt. Bausachverständiger war da auch dabei. Gab noch einige Tipps dazu. 
17.5.2018 10:25


rocco81 schrieb: Wir haben in OÖ im Grünland (aber kein Sternchen) Abriss und Neubau gemacht. Möglich wurde das durch eine Änderung im Landesgesetz 2015.
Den Gesetzestext finest du auf der offiziellen Webseite, wenn ich mich recht erinnere gab es mehrere Möglichkeiten:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LROO&Gesetzesnummer=10000370


Wo in dem Gesetzestext findet man den Passus, der einem in Grünland uU. Abriss und Neubau erlaubt?
17.5.2018 11:56


rocco81 schrieb: Wir haben in OÖ im Grünland (aber kein Sternchen) Abriss und Neubau gemacht. Möglich wurde das durch eine Änderung im Landesgesetz 2015.


In der Raumordnungsgesetznovelle 2015 steht nicht annähernd irgendwas, das dazu passen könnte!????
17.5.2018 13:13
§30

(8a) Land- und forstwirtschaftliche Kleingebäude (höchstens 150 m² bebaute Fläche) oder Teile von Kleingebäuden, die für Wohnzwecke bestimmt sind, aber nicht mehr dem zeitgemäßen Wohnbedürfnis entsprechen, dürfen, sofern dies ausschließlich zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf der Eigentümerin oder des Eigentümers dient und die Wohnbedürfnisse nicht durch Maßnahmen gemäß Abs. 6 Z 4 gedeckt werden können, unter folgenden Voraussetzungen abgebrochen und durch einen Neubau im unmittelbaren Nahbereich ersetzt werden:

1.der Neubau muss durch Sonderausweisung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt werden;

2.das Gebäude muss mindestens zehn Jahre im Eigentum der Antragstellerin oder des Antragstellers stehen und während der letzten zehn Jahre vor der Anregung auf Sonderausweisung gemäß Z 1 durch die Eigentümerin oder den Eigentümer zumindest fünf Jahre durchgehend bewohnt worden sein; Erbinnen bzw. Erben sind der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer gleichzuhalten;

3.der Neubau darf erst nach Abbruch des Altbestandes ausgeführt werden, höchstens 150 m² Wohnnutzfläche aufweisen und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen; zur Beurteilung des Orts- und Landschaftsbildes hat die Baubehörde ein Gutachten der Landesregierung einzuholen; ein vorheriger Abbruch ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn in der Baubewilligung für den Ersatzbau der Abbruch des Altbestandes vorgeschrieben wird und bei der Baubehörde die Hinterlegung einer Bankgarantie in Höhe der zu erwartenden Abbruchkosten noch vor Erteilung der Baubewilligung erfolgt;

4.der Neubau muss durch eine geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein.
18.5.2018 20:56


altehuette schrieb: Genauso stand es bei uns! Stand gleich an erster Stelle. 5 Jahre hätten wir Zeit gehabt zum Abriss. War aber schon nach 2 Jahren erledigt, wegen der komplizierteren Abbruchbestimmungen die später in Kraft getreten wären.
Wäre sich der Abbruch in 5 Jahren nicht ausgegangen, hätten wir um Verlängerung ansuchen können, wäre kein Problem gewesen lt. Baubehörde.


Würde es dir was ausmachen mir mal die genauen Wortlaut davon zu schicken?
mein zuständiger „Beamter“ meinte nur er kann das nicht selbst und muss extra einen externen Dienstleister mit Spezialgebiet Grünland beauftragen dafür,...

schön langsam schmeiß ich die Nerven weg - nur dass ich die Kollegen am „Amt“ zumindest für die Baugenehmigung noch brauche,... also ommmm angesagt

bzw. hat jemand noch einen Kontakt zu einem kompetenten BH Mitarbeiter der sich mit den Thematiken auskennt?
18.5.2018 22:11
#BILD#20180518520314.jpg
Der relevante Auszug der Bauverhandlung.
Von der BH war da niemand involviert. Allerdings hat sich der Baureferent telefonisch in meinem Beisein beim Land (weiß nicht mehr die Bezeichnung der Abteilung) erkundigt wie und was zu tun ist. Dem Gespräch nach war die Sache eigentlich klar.
19.5.2018 8:51
Perfekt, danke!

werde ich meinem Lieblings Baureferenten nächste Woche gleich mal erklären,...



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