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100 Jahre altes Haus

9 Beiträge | letzte Antwort 2.2.2018 | erstellt 14.1.2018
Hallo,

wir sind auf der Suche nach einem Haus und haben eines gesehen, was uns sehr gefallen hat. Das Haus hat sehr viel Charme und liegt sehr zentral, was uns (beide berufstätig) sehr wichtig ist.

Und da fängt da "Aber". Das Haus ist circa 100 Jahre alt (Baujahr nicht genau bekannt zwischen 1901 und 1930). Das sind unsere Beobachtungen über das Haus:
*Keller altmodisch aber scheint trocken zu sein
*Im oberen Geschoss gibt es kein Klo, das würden wir mit der Zeit einrichten.
*Der Grundriss im Erdgeschoss passt, wir würden aber eine Wand wegreisen (noch nicht bekannt, ob es eine tragende Wand ist, wenn ja, dann kann man mit Säulen das machen)
*Fenster passen und sind circa 15 Jahre alt.
*Das Dach ist ebenfalls circa 15 Jahre alt.
*Beheizt wird mit Gas und festem Brennstoff, das Haus hat aber einen Energiebedarf von 149. Also, man sollte unter Umständen vielleicht isolieren.
*Fasade schaut eigentlich nicht schlecht aus, hat aber ein paar Risse im Putz...

Was wäre eure Meinung? Eigentlich haben wir nach einem fertigen Haus gesucht, aber wenn wir mit diesen Sanierungen im 40.000 bleiben würden, dann würden wir das Haus schön ernsthaft überlegen. Irgendwie nach diesem Haus wirken die Neubauten alle so gleich und unpersölich...

Danke für eure Meinungen!



14.1.2018 20:08
Ein Bausachverständiger, der sich mit Altbauten auskennt, könnte da weiterhelfen. 
15.1.2018 2:34
Hallo!

Wir haben auch lange nach einem alten Haus zum Sanieren gesucht, haben aber leider nichts gefunden, was uns gefallen hätte oder leistbar war (daher schlussendlich Baugrund).
Ein paar Gedankenanstöße zu dem, was wir uns damals überlegt haben:
- Wann wurden zuletzt die Leitungen gemacht (Elektro-/Sanitär)? Jedenfalls Sicherungskasten anschauen.
- Nichttragende Wände werden in Altbauten oft zu tragenden Wänden (durch Setzungen, etc.)
- In welchem Zustand sind die Zwischendecken?
- Gibt es irgendwo Anzeichen von Feuchtigkeit (Wasserschaden oder aufsteigend)?
- Womit kann man gut leben und was muss wirklich saniert/geändert werden? Die Gefahr ist immer, zu viel anzufangen/aufzureißen, was dann einen Rattenschwanz an kleineren Arbeiten nach sich zieht (zB wenn beim Tapetenentfernen der ganze Putz mit runterkommt). Klar wäre es gut, die Sanierung in einem Wisch zu machen, aber wenn das Budget sehr begrenzt ist, stehst dann am Ende vielleicht mit einem halbfertigen Haus da.
- Was kann man selbst machen, wie viel muss man vergeben?
- Welche Arbeiten beeinträchtigen den Charakter des Hauses (z.B. Fassadensanierungen verändern manchmal die Proportionen)?
- Für gewisse Sanierungsarbeiten brauchst du eine Baugenehmigung oder musst eine Bauanzeige machen, genug Zeit für den Behördenweg einplanen.
- Jedenfalls sofort mit einem Rücklagenfonds starten für zukünftige Reparaturarbeiten (sollte man auch beim Neubau machen, aber bei einem so alten Haus würd ich doppelt so viel im Monat wegsparen).

40.000 € sind für eine Sanierung sehr wenig, aber wenn du sagst, man könnte dort auch ohne einen Handgriff zu erledigen einziehen (das kann dir ein Bausachverständiger sagen), dann warum nicht? Wenn sich die Arbeiten nach und nach erledigen lassen, wunderbar.

Viel Erfolg!
15.1.2018 10:16


username schrieb: Was wäre eure Meinung? Eigentlich haben wir nach einem fertigen Haus gesucht, aber wenn wir mit diesen Sanierungen im 40.000 bleiben würden, dann würden wir das Haus schön ernsthaft überlegen. Irgendwie nach diesem Haus wirken die Neubauten alle so gleich und unpersölich...


wir haben ebenfalls Saniert jedoch habe ich viele Objekte gesehen die nur Stückweise saniert wurden und bin kein freund davon weil
- ewige Baustelle
- man nicht glücklich wird wenn man immer die Arbeit vor Augen hat die noch zu tun ist
- ständige Gefahrenquellen sich auftuen wenn Kleinkinder im Haus sind
- sich in kurzer zeit immer was ändert und man doch in Versuchung kommt immer wieder up to date sein wenn "noch die Möglichkeit besteht"
usw. da gibt es viel Sachen die gegen das Stückweise Sanieren sprechen.

Wie petela schon geschrieben hat, wenn du selbst nicht vom Fach bist nimm dir Leute mit die eine Ahnung haben.. da reichen oft schon Handwerker(Elektriker, Installateur, Mauerer, Zimmermann) aus dem Freundeskreis, muss nicht unbedingt ein teurer Sachverständiger sein.

-Elektrik: Stromkasten anschauen ist gut, sagt aber nix über den IST-Stand aus. Da ist es besser Verteilerdosen, Schalterdosen zu Öffnen und schauen welche Drähte sich darin befinden und auch welcher Verrohrung es ist. Die alten Blechrohre mit müssen unbedingt raus, erhöhte Brandgefahr durch das ausgetrocknete Papier das sich darin befindet!

-Sanitär: welche Leitungen sind verbaut? Wenn noch Bei Rohre drinnen sind müssen die unbedingt raus
-Abfluss --> Eternit? Könnten drinnen bleiben. Wäre aber für tausch...

-Mauerwerk: Aufsteigende Feuchte? Sieht man schön wenn der Putz, Farbe an den Wänden blasen werfen. Eventuell hinter Möbeln schauen wenn noch Möbliert, sieht man dann ob Schimmel a den Wänden ist oder generell feuchte Flecken existieren. (Unter Teppichböden lässt sich leicht feststellen ob das Haus zu Feuchtigkeit neigt)
Auch das Mauerwerk unter den Dachvorsprüngen anschauen, wenn der Putz etwas bröckelt könnte es ein Anzeichen auf ein Undichtes Dach sein
Mit leichten Klopfen gegen den Putz hört man schnell ob es Hohl (Loose) oder fest klingt, speziell bei Tapete ratsam

-Dachstuhl/Dacheindeckung: gibt es an den Sparren/Tram/Kamin Anzeichen von Feuchtigkeit? wenn ja schauen wie feucht es aktuell ist bzw. welche Dach Eindeckung drauf ist.

Wenn das Haus generell etwas Feucht ist bedeutet das nicht das es immer feucht sein muss. Hat oft etwas mit der Umgebung zu tun wie zb. stark zugewachsen, wenig Sonnenlicht beim Haus, veraltetes Regenwassersystem, usw. können einem alten Haus schon einen muffeligen Geruch geben. Vegetation im Garten und rund ums Haus anschauen, Bodenbeschaffenheit?
Feuchtigkeit kann zb. auch manchmal nur bei Regen auftreten weil das Regenwasser nicht mehr optimal abgeleitet wird.

Besichtigung auch bei Schlechtwetter (Regen) machen wenn die Möglichkeit besteht denn da sieht man wie rund um das Haus das Wasser versickern kann oder doch steht und ins Mauerwerk eindringen könnte...

Wir haben jetzt zwei Jahre reingebissen und haben im Prinzip bis auf das Gerüst(Mauerwerk &Dachstuhl) alles neu gemacht und ich würde es wieder so machen bzw. jeden raten es so zu machen.

Alleine schon wenn ihr Kinder habt oder plant ist eine FBH Gold wert. Wir haben die ersten zwei Jahre mit unserer kleinen fast 70% der Zeit am Boden verbracht, auch jetzt noch beim 4 Jahre später beim Playmobil spielen zb. Dafür braucht aber wieder en halbwegs Saniertes Haus.

Müsst ihr schnell handeln oder habt ihr etwas Zeit um euch Gedanken machen zu können?
Planung, Einreichung usw. kannst schon etwa 1/2 Jahr rechnen. In der Zwischenzeit lässt sich aber genug im Haus machen wie zb Wände versetzten/Abtragen Installationsarbeiten, Boden rausreißen, Schüttung entfernen, Putz abklopfen, usw.

Hier noch kurz ein Bild wenn Wasser über das Dach eintritt und am Sparren langsam weiterläuft.
Sparren hängt etwas durch da schon Morsch und ist dann in die Mauer weiter wo dann der Putz schon etwas abbröckelt...
100 Jahre altes Haus

das ist das besagte Eck von innen wo der Dachsparren am Steher aufliegt. Den Steher konnte ich als ganzen mit der Hand herausnehmen da er schon komplett ab gemorscht war..
100 Jahre altes Haus



15.1.2018 18:27
Altbauten aus dem Baujahr sind in aller Regel erheblich besser als neuere Gebäude aus den 40 er bis 60-er Jahren.
Entsprechende Tipps wurden ja schon gegeben.

Welche Art von Dämmung zB sinnvoll ist kann erst nach Begutachtung des Gebäudes angegeben werden. Ich würde diese auch vom Heizsystem abhängig machen.

In Maßen feuchte Keller stellen keinen erheblchen Mangel dar, sofern keine Nutzung als Wohnraum vorgesehen ist.
Relativ einfache, wirkungsvolle Maßnahmen sollten zuerst durchgeführt werden-
auf jeden Fall Dachstuhl und Entwässerung sorgfältig überprüfen.

Auch tragende Wände können mit großen Durchgängen versehen werden,
wobei diese üblicherweise mind. 24 cm dick sind.
Im Einzelfall können auch dünnere Wände tragend sein-
überprüfen ob darüber Wände stehen, wie die Verlegerichtung von Holzbalkendecken ist etc.

Wenn ihr Unterstützung bei der Begutachtung benötigt könnt ihr euch gerne melden-
ich befasse mich ganz überwiegend mit der Umbauplanung, Begutachtung und Sanierung von historischen oder auch neueren Altbauten.
Am besten einige Bilder mailen, damit ich einen ersten Eindruck davon bekomme.
Momentan bin ich in Österreich- jedoch auch immer wieder in Deutschland.
Vieles läßt sich auch nur per email und Telefon klären.

Andreas Teich
15.1.2018 22:57
Eine m. M. n. ganz wesentliche Frage wurde noch nicht gestellt: Wenn das Haus wirklich so alt ist wie angenommen - ist Denkmalschutz drauf? Wenn ja - auf was alles ganz genau? Denkmalschutz macht Sanierung/Renovierung häufig außerordentlich kompliziert und teuer.
30.1.2018 9:43
Mein Haus ist von 1928 und hätte es innen ohne größere Sanierung bewohnbar machen können. Jedoch durch Mitwirken und -hilfe auf etlichen Baustellen und Umbauten diverser Familienmitglieder und Freunde kann man mittlerweile von etwas Erfahrung sprechen.

von neuem Zählerkasten mit extremer Alarmanlagenüberwachung bis über geteerte Elektroleitungen oder Bleiverrohrungen war alles im Haus

Sanitärleitungen von Blei, Stein und Kunststoff alles dabei. Nicht gebrauchte Leitungen wurden einfach abgeschnitten und verputzt, dementsprechend war das "Wasser" in den Leitungen nicht mehr ganz so in Ordnung, da es nicht abgelassen wurde.

Bei Nasszellen und WC wurden durch spröde Dichtungen die anliegenden Holztrambalken eingeweicht, beim erstmaligen Ansetzten von der Hilti am Estrich bin ich "mit einem Fuß bereits im Erdgeschoss gestanden"
Diverse Installateure haben einen 16cm breiten Tram bis 13cm eingeschnitten, um ein Heizungsrohr einbauen.

Und und und

Also solch Schätze kommen raus. Leider kann man vorher net wirklich abschätzen, wie es drunter aussieht. Hatte 2 SV plus Baufirmen im Haus, alle bis auf einen Baumeister haben von einem sehr guten Allgemeinzustand gesprochen, einer war ehrlich und hatte uneigennütz ein Anbot für den Abbruch mit

LG
30.1.2018 12:36
Ich würde das Haus in jedem Fall einen Sachverständigen anschauen lassen. Dessen Urteil hilft dann auch bei den Preisverhandlungen. Er stellt ja quasi eine unabhängige Meinung dar. Weiters würde ich mir an Hand von Skizzen der Naturmaße des Hauses (Lage, Position, Abstände zu den Nachbarn) vom Bauamt bestätigen lassen dass das Haus Bescheidgemäß gebaut wurde.

 

In unserem Fall stellte sich nach dem Kauf und nach dem fünften Termin beim Bauamt heraus, dass das Haus (aus den 50er Jahren) 30 cm zu weit Richtung Osten gebaut wurde und da der damals im Bescheid vorgeschriebene Abstand von 3 m nicht eingehalten wurde.

 

Nun hätten wir das beim Aufstocken und Vergrößern – und dafür muss man ja einreichen - korrigieren müssen. Wir haben diese bestehende Außenwand natürlich nicht versetzt, sondern den ganzen Altbestand abgerissen und komplett neu gebaut. Hätten wir das früher gewusst, hätten wir das bei den Preisverhandlungen einfließen lassen können. Das 45m2 Bestandsobjekt hatte ja für jeden der aufstocken wollte keinen Wert bzw. verursachte sogar Abrisskosten.

 

Was Abstände, etc. betrifft nicht danach orientieren wie es bei den Nachbarn ist. In unserem Fall haben wir auf der anderen Seite einen Nachbarn der hat auf 2 m zur Grundgrenze gebaut. Unterschied zu uns: Das wurde damals (60er Jahre) so genehmigt und steht so im Bescheid.
1.2.2018 16:08
Ich wollte mich bei auch allen für die Ratschläge bedanken.

Also, wir haben uns nicht für das Haus entschieden. Leider... aber viele Sachen sprechen dagegen... 

Das Haus sah vom allgemeinem Zustand eigentlich nicht schlecht aus... aber auf unsere Fragen (Strom-, Wasserleitungen, etc) konnte der Makler keine Info uns geben. In dem Fall denke ich, dass viele Überraschungen kommen werden. 

Was für mich entscheidend war, ist dass  keiner von uns ein Handwerker ist oder mit solchen Sachen sich auskennt... Das würde Renovierungen viel stressiger und teurer machen.


 
2.2.2018 8:08
Wenn ihr keine ausreichenden Daten über das Haus bekommt, dann ist eure Entscheidung die Richtige!

Es machen viele den Fehler, wenn sie endlich das "passende" Objekt der Begierede gefunden haben und vielleicht durch gekonnte Spielchen vom Verkäufer/Markler (der Nächste wartet schon wegen der Unterschrift für den Verkauf), wird zu schnell entschieden und man weiß eigentlich nicht, was man eigentlich gekauft hat.

LG



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