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Kreditvergleich, ich kapier's nicht

17 Beiträge | letzte Antwort 21.12.2017 | erstellt 13.12.2017
Kann uns wer helfen? Wir haben drei Banken, die wir vergleichen sollten, aber irgendwie krieg ich nicht raus, welche die beste ist.

Ausgangspunkt: Wir wollen 150.000€ haben, fix verzinst auf 13 Jahre. 90.000 Eigenmittel und eine Eigentumswohnung sowie monatliches Nettoeinkommen von 5000€ sollten eigentlich gute Bonität sichern.

Bank A (Hausbank):
Kreditbetrag 150.000
Kreditbetrag zu zahlen 172.919
Beiträge 156*1.094
Eff. Zinssatz 2,30%
Nebenkosten 4.638
Kontoführung 606

Bank B:
Kreditbetrag 154.000
Kreditbetrag zu zahlen 176.264
Beiträge 156*1.125
Eff. Zinssatz 2,2%
Nebenkosten 3.340
Kontoführung 661

Bank C:
Kreditbetrag 145.615
Kreditbetrag zu zahlten 172.563
Beiträge 157*1.099
Eff. Zinssatz 2,22%
Nebenkosten 5.425
Kontoführung 1.040

Bank A und B haben 10.000 € jährliche Sondertilgung pönalfrei, Bank C unbeschränkt. Das scheint mir aber das einzige zu sein, was für Bank C spricht. Und meinem Verständnis nach ist Bank B Bestbieter. Aber nachdem die Banken scheinbar immer ein anderen Wert nehmen um auf die 150.000 zu kommen, kann ich's nicht vergleichen. Kann uns wer helfen?

13.12.2017 20:40
Warum sagst du ihnen nicht klipp und klar, dass 150K der NETTO-Kreditbetrag (=Auszahlungsbetrag) sein soll? Das wird ja wohl jeder Banker schaffen, ist eine klare Aufgabenstellung 😉.
Ansonsten werd ich aus den Zahlen nicht schlau.
Welcher Aufschlag wurde berechnet?
13.12.2017 21:01
Danke für die Rückmeldung, @speeedcat! Ja, das mit dem klipp&klar habe ich versucht, da kam dann das Angebot B heraus (vorher war es auch so wie das von C, also 150.000 minus die Nebenkosten). Und eigentlich dachte ich, dass nur ich zu deppat bin, das EU-Normblatt zu lesen.

Bank A sagt im Normblatt:
Finanzierungsbetrag 150.000
Auszahlungsbetrag 150.000
Kosten: 11,67 je Kontoabschluss, Bearbeitungsprovision 2.250 (Belastung am Kreditkonto), KSV 21 (Belastung am Kreditkonto), Sicherheitenprüf. 145 (Belastung am Kreditkonto), Grundbuchseintragung 2.160, Grundbuchgesuch 62

Bank B sagt im Normblatt:
Auszahlungsbetrag: 150.667€
Finanzierungskosten: 25.596€
Gesamt: 176.264€
Kosten: Bearbeitungsgebühr 850, KSV 9 €, Porto 0,68*13, Versicherungsbeitrag (1x) 85
Öffentliche Abgaben: Notar 28,56, Beglaubigung 87,98, Grundbuchauszug, 10, Grundbucheintragung 2.217,60, Grundbuchsgesuch 44

Meinst Du das mit dem Aufschlag? Oder sollte sich sonst noch irgendwo etwas verstecken?
13.12.2017 21:08
Ja, welcher Aufschlag wird herangezogen und welche Fixzinsdauer?

Ansonsten: Auszahlungsbetrag 150K und alle Finanzierungskosten on top.
Die Kontoführung als laufende Konstante kann man ja eh leicht hochrechnen.
Eine mögliche Ablebensprämie hat auch wenig Aussagekraft, da diese manche in den Effektivzinssatz mit reinrechnen, manche aber nicht.


13.12.2017 21:21
Die Fixzinsdauer ist stets über die ganze Laufzeit. Mit Aufschlag meinst Du Zins versus effektiver Zins? Ich dachte, dass der Zins nicht wirklich relevant ist, sondern letztlich nur der effektive, deswegen bin ich das übergangen.

Bank A:
Zins 1,7 -> effektiv 2,3

Bank B:
Zins 2,02 -> effektiv 2,2

Bank C:
Zins 1,6 -> effektiv 2,22

Danke für die Einschätzung, dass es "prinzipiell" top ist.
13.12.2017 21:27
Najo top.... habe aktuell für 10 Jahre 1,5fix am Tisch, effektiv 1,7. DAS ist top ;)....
14.12.2017 8:11
Uj! Das ist wirklich eine andere Sphäre! Ich hab das "on top" darauf bezogen, dass es eh passt. Na wieder Zeit zum mehr Zeit zu investieren nötig.
14.12.2017 11:17
mehr zeit ist realtiv, externe Berater nehmen wie speeed einer ist bzw halt andere die machen das gerne

sonst fixe Zinsen über die gesamte Laufzeit ist nur eines, nämlich richtig dämlich, aber ein seriöser Berater wird dir das erklären und davon abraten

bei mir als Beispiel war es so das der Unterschied zwischen 10 Jahre fix und 15 Jahre fix genau 0,5% war im Angebot, in der Rechnung hat das geheißen bei identischer Tilgung wäre der Unterschied nach 10 Jahren ziemlich genau 10.000 gewesen was ich bei 10 Jahre fix weniger Schulden hätte, klar es ist dann flexibel aber das heißt ja nicht das die Zinsen dann richtig hoch sind und ich hab einen Vorsprung von dem ich zehren könnte im Worst Case,
wenn ich bis zu der 10 Jahresschwelle Sondertilgungen mache was wahrscheinlich ist dann müssten die Zinsen in den Jahren 11-15 im Bereich 8-12% liegen damit der 15 Jahre fix BILLIGER wäre

mein Bauchgefühl sagt mir wenn man auf Nummer sicher gehen will etwa 50-65% der geplanten Zeit für die Tilgung fix machen, nicht mehr, die letzte Phase hat man sich Vorsprung erarbeitet und nur noch geringe Schulden das man effektiv risikolos ist in Bezug auf die Gesammtkosten
14.12.2017 15:18


ChristianIV schrieb:
sonst fixe Zinsen über die gesamte Laufzeit ist nur eines, nämlich richtig dämlich, aber ein seriöser Berater wird dir das erklären und davon abraten


Das würde ich so nicht unterschreiben. Ich bin ein Fan von variabel, wir haben auch 100% variabel, aber "richtig dämlich" finde ich es ganz und gar nicht sich im aktuellen niedrigen Zinsumfeld langfristig einen guten Fixzins zu sichern. So ist ein bestimmter Zeitraum ist ganz genau berechenbar. Es gibt durchaus Konstellationen, wo eine moderate Ratenanpassung nach oben grad nicht so gut weggesteckt wird, unabhängig davon, was man sich vorher schon erspart hat.

Ich würde sagen: wenn Fixzins, dann laaaange. Vor mich hinorakelt: ich nehme an, dass die Zinsen in den nächsten sagen wir 5 Jahren nicht explosionsartig steigen werden. Wo sie in 10 Jahren, 15 Jahren stehen weiß keiner. Gut möglich, dass sie steigen, dann greift der Fixzins. Bleiben sie, wo sie sind, ist der Fixzins von heute akzeptabel, halt teurer als variabel aber nicht in unerträglichen Ausmaß. Sinken sie wieder Erwarten würde man mit dem Fixzins draufzahlen, wenn der Unterschied zu groß ist, zahlt sich eventuell sogar eine Umschuldung aus.
14.12.2017 18:24
nein über die volle Zeit gehen ist und bleibt DUMM,

wieso ist einfach erklärt, fixe Zinsen kosten MEHR weil die Bank natürlich das Risiko übernimmt, wenn ich jetzt mal ein fiktives Beispiel nehme

Kredit 15 Jahre Laufzeit

15 Jahre fix -> identische Rate für 10 Jahre fix -> wie hoch müssten die flexiblen Zinsen im Jahr 11-15 sein damit man am Ende die gleichen Kosten hatte
= 6,6%

selbes Beispiel mit 10% erhöhter Tilgung (Sondertilgungen = Rate +10%) -> 15J fix ist nach 13,5 Jahren zurückgezahlt -> 10 Jahre fix wie hoch müssten die Zinsen im Jahr 11-13,5 sein
= 10,4%

das sind die Zahlen in den beiden Beispielen für Kostenneutral, die Zinsen müssten HÖHER sein damit man mit 10 Jahren fix draufzahlt, sind sie niedriger kommt 10 Jahre fix billiger

in den ersten 10 Jahren hat man die größten Schulden, wenn man dann für lange Fixzinsen 0,5% mehr zahlt (da ist ungefähr der Unterschied zwischen 10-15) zahlt man bei den hohen Schulden soviel mehr das man sich mit einer kürzeren Fixzinsbindung einen Vorsprung erarbeitet mit dem man eventuell höhere Zinsen in der Zukunft bei kleinen Restschulden leicht abdecken kann

ich selbst bin konservativ, aber mathematisch angehaucht, wenn ich eine Aussage treffen würde dann würde ich 15 Jahre machen wenn ich MEHR als 20 Jahre brauche zur Rückzahlung, bei 13-20 würde ich 10 Jahre fix nehmen, bei 8-13 Jahre dann 5 Jahre fix wobei das kriegt man ja wie flexibel quasi geschenkt,
wie gesagt die nächsten paar Jahre fährt man flexibel sicher besser, aber NIEMAND kann die kritische Phase 6-10 Jahre (je nach Kreditbetrag vielleicht auch 6-15 Jahre) vorraussagen

15.12.2017 1:02
Vorweg: ich hab die Laufzeit von 13 Jahren übersehen. Dass man gegen Ende des Kredits, wo der aushaftende Betrag schon sehr niedrig ist, nicht unbedingt abgesichert sein muss - ja, stimmt.

Aber zum Ratschlag bei 13 Jahren Kreditlaufzeit 5 Jahre fix: so unterschiedlich sind die Leute, das seh ich anders.

Ich geh davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Jahren sich nicht großartig bewegen. Aber in 5 Jahren wer weiß, wie es mit der Weltwirtschaft ausschaut, was diversen lustigen Staatslenkern eingefallen ist etc. Die Chancen, dass die Zinsen dann über dem Fixzinsniveau liegen, sind mittelfristig (5 Jahre in die Zukunft und mehr) auf jeden Fall da.
Das heißt, wenns ein bisserl blöd lauft, hab ich mir 5 Jahre (grade am Beginn, wo der Zinseszinseffekt zuschlägt) leicht höheren Zins gesichert, um dann gerade rechtzeitig zum Zinsanstieg auf höhere variable Zinssätze umzusteigen.

Beispiel:
150.000 Euro für
13 Jahre fix zu 2,2% (siehe Angebote oben, nehme an, das geht noch besser!)
vs
5 Jahre zu 1,125 fix, 8 Jahre variabel, bis wohin darf der variable Zinssatz steigen?
=> 2,85% ( das heißt bei 1,125 Aufschlag ein Euribor von 1,725 - in 5 Jahren erscheint mir das nicht komplett unrealistisch)

Und ich bleibe dabei, dass es für manche Leute ein unbezahlbar gutes Gefühl ist, ganz klar zu wissen, was wann zu zahlen ist und nicht zu einem ungünstigen Zeitpunkt zittern zu müssen.
Denn die Gesamtkosten sind das eine, aktuelle Zahlungen das Andere.

Es erinnert mich an die Debatte, dass eigentlich Mieter finanziell besser dastehen müssten. Denn das was sie sich an Kosten ersparen, könnten sie ja gewinnbringend anlegen. Ich zitiere mal aus einem Zeitartikel


Theoretisch könnten Mieter den Betrag, den Eigentümer über die Tilgung der Kredite zum Vermögensaufbau verwenden, natürlich sparen. Und sie könnten diese Beträge in diversifizierte Portfolios anlegen, die ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis als Wohneigentum haben. Allein: Sie tun es nicht. Eindrucksvoll zeigen wirtschaftspsychologische Studien, wie schwer es uns fällt, für ferne Ziele wie eine bessere Rente zu sparen.


Quelle: http://www.zeit.de/wirtschaft/2017-12/immobilien-eigentum-kosten-mietwohnungen-vermoegen-ungleichheit

15.12.2017 8:30
Jemand der sich die Sicherheit eines Fixzins über die volle Laufzeit oder über eine lange Laufzeit erkauft, sollte nicht als dumm bezeichnet werden.

Die Sicherheit beschert den Menschen ruhige Nächte ohne einen Gedanken an die Zinsentwicklung zu vergeuden.
Und wer weiß, vielleicht steht derjenige am Ende der Tilgung gar nicht so viel schlechter da als mit einem variablen Zinssatz.
15.12.2017 11:37
@STP123

Du hast schon recht, nur wäre man bei 13 Jahren Laufzeit wirklich nicht besonders schlau sich die Fixzinskonditionen des 15 jährigen (nach welchem das Angebot aussieht) zu sichern.

So hoch können die Zinsen gar nicht sein im Jahr 11-13. Aber jeder kann die Entscheidung selbst treffen.
Also an eurer Stelle würde ich den Fixzins auf 10 Jahre abschließen und die restliche Laufzeit variabel nehmen. Wenns möglich ist die Differenz von sagen wir 0,375-0,500% sondertilgen, dann ist die Restschuld nochmals geringer.
Frag am besten direkt bei speeeedcat an, der versteht sein Handwerk, du hast wirklich ausgezeichnete Zinsen und die Rennerei hast du dir auch erspart.

Was mich viel mehr wundert (ohne jemanden zu nahe treten zu wollen) sind die Angaben zum monatlichen Nettoeinkommen. Ich kenne nur ganz wenige Paare die monatlich deutlich über 4000€ haben, hier wären sie aber fast die Regel...

LG
15.12.2017 15:19


STP123 schrieb: Jemand der sich die Sicherheit eines Fixzins über die volle Laufzeit ......, sollte nicht als dumm bezeichnet werden.


doch ich hab ja oben ein 13,5 Jahresbeispiel gerechnet, mit den 15 Jahre fix zu 100% Konditionen ohne einen Tag variabel gegenüber 10 Jahre fix und 3,5 Jahre variabel, das man erst wenn die variablen Zinsen ÜBER 10,4% sind draufzahlt bzw. wenn sie darunter sind das 10 Jahre fix billiger ist.

Ich selbst bin konservativ eingestellt, hab für 25 Jahre unterschrieben, rechne nach 13-18 Jahren aus eigener Kraft fertig zu sein je nach Zukunftsprognose (=habe Luft falls es mal richtig mies läuft) und habe 10 Jahre fix gemacht
-> hatte die 15 Jahre fix Option am Tisch, bei fairem Vergleich und Worstcase Rechnung habe ich ca 10.000 Euro Vorsprung nach 10 Jahren, selbst bei einem Worstcase müssten die Zinsen in den Jahren 11-15 bei 5% +++ sein damit ich draufzahle, mache ich Sondertilgungen ist man schnell in den 8-12% Bereich wo die variablen Zinsen sein müssten damit ich ein Verlierer bin (im Nachhinein ist man immer schlauer)

aber über 100% der Laufzeit fix gehen ist nur DUMM, die ersten 50-70% der Zeit mit den hohen Schulden mit einem hohen Zinssatz zu verbringen damit man die letzten Jahre Sicherheit hat wo man kaum Schulden hat, es bleibt dabei DUMM


fudi6489 schrieb: So hoch können die Zinsen gar nicht sein im Jahr 11-13. Aber jeder kann die Entscheidung selbst treffen.


siehe Rechnung oberhalb, man ist da bei variablen Werten im 10% Bereich und darüber


fudi6489 schrieb: Frag am besten direkt bei speeeedcat an, der versteht sein Handwerk, du hast wirklich ausgezeichnete Zinsen und die Rennerei hast du dir auch erspart


bin auch ein zufriedener Kunde von dem Herrn


fudi6489 schrieb: Was mich viel mehr wundert (ohne jemanden zu nahe treten zu wollen) sind die Angaben zum monatlichen Nettoeinkommen. Ich kenne nur ganz wenige Paare die monatlich deutlich über 4000€ haben, hier wären sie aber fast die Regel...


Das ist eine gewisse Intelligenzfrage nenne ich es mal, wer intelligent ist verdient normalerweise mehr und wer intelligent ist weiß auch das man Fragen stellen kann bzw. weiß das es ein Internet gibt wo man suchen kann und nicht das Angebot der Hausbank als Gottgegeben ist. Ich kenne auch alte Schulfreunde die einfachere Jobs haben schlechter bezahlt, die sind zur Bank gegangen und haben gefragt wie viel Geld sie haben können, hat die Bank 250k gesagt haben sie 250k genommen, hätte die Bank 350k gesagt hätten sie 350k genommen, von Konditionen gar nicht zu sprechen das sind Probleme von Morgen und nicht Heute.

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wern schrieb: Kann uns wer helfen?


Deine Schilderung ist ein Fall selbst wenn man konservativ rangeht für 6,7 oder 10 Jahre Fixzinsen, nicht mehr, bei allem Anderen zahlt man nur drauf

15.12.2017 15:49
Danke für die ganzen Beiträge! Ich lese das sehr genau und weiß noch nicht, was ich alles daraus schlussfolgere. Speeeedcat kontaktieren dürfte das sein, worauf sich alle einigen können
15.12.2017 19:49


ChristianIV schrieb: doch ich hab ja oben ein 13,5 Jahresbeispiel gerechnet, mit den 15 Jahre fix zu 100% Konditionen ohne einen Tag variabel gegenüber 10 Jahre fix und 3,5 Jahre variabel, das man erst wenn die variablen Zinsen ÜBER 10,4% sind draufzahlt bzw. wenn sie darunter sind das 10 Jahre fix billiger ist.


ich kann nicht nachvollziehen wie du rechnest...

wenn der kredit zumindest 200k sind und du beispielsweise 850 rate zahlst (sowohl beim fix 10 jahre mit 1,5% als auch beim fix 15j mit 2%, zahlst du schon 8k beim 10j fix auf den 15j fix drauf wenn in den jahren 11-15 die zinsen auch nur auf 5 prozent steigen...
16.12.2017 0:08


Lemming schrieb: ich kann nicht nachvollziehen wie du rechnest...


die beiden Rechnungen basieren auf einer Gesamtkreditdauer von 15 bzw 13,5 Jahren weil der Beitrag hier in dem Zeitrahmen angefragt ist, das dann die Restschulden nach 10 Jahren vergleichsweise gering sind ist auch logisch und so hohe Zahlen rauskommen für variable Zinsen

Dein Beispiel riecht stark nach 25 Jahren Gesamtkreditdauer, das da nach 40% der Zeit (10 Jahre) noch hohe Restschulden stehen und man variabel dann ein Risiko hat ist logisch, wenn die Annahme stimmt ist laut meinem Excel dann der Neutralsatz im Jahr 11-15 bei 3,9% ca, bei höheren variablen Zinsen wäre die 15 Jahresoption besser gewesen, bei niedrigeren wäre es die 10 Jahresoption
(würde man 25% Sondertilgungen (erhöhte Rate) einrechnen würde die Zahl auf etwa 4,6% steigen als Rechenvariante)
21.12.2017 14:28
da vergleichst eh öpfin mit birnen...
solangs kreditbetragsmäßig keine gleichen angebote sind kannst gar nix sagen, weilst nicht mal den effzi verglechen kannst bzw die gesamtkreditbelastung.



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