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Schlechtere Konditionen?

19 Beiträge | letzte Antwort 9.2.2018 | erstellt 22.11.2017
Hallo an alle :)

Wir sind grade am Zusammenstellen unserer Bankunterlagen für unseren bevorstehenden Hausbau.

Von der Hausbank haben wir bereits vor einem Jahr das OK für unsere gewünschte Kreditsumme bekommen (allerdings damals nur als Beratungstermin mit groben Kostenschätzungen, ohne konkrete Kostenvoranschläge).
Damals sind uns natürlich nur die "allgemeinen" Konditionen genannt worden und wir möchten jetzt gut vorbereitet dort und noch bei ein paar anderen Banken vorstellig werden um zu sehen obs besser geht.

Im Internet habe ich nicht wirklich etwas dazu gefunden, aber:
Mein LG ist in der Baubranche, die Firma schließt wetterbedingt immer von ca. Jänner bis März, im Worst Case auch April.
Der Hausbank war das egal, die sehen ja seit Jahren sein Konto und Sparverhalten.
Aber für andere ist er ja quasi ein "Fremder".

Die berechnete Kreditrate können wir auch nur mit meinem Gehalt noch gut stemmen, schwierig wird's erst wenn wir zB 1-2 Jahre nach dem Hausbau Kinder bekommen, dann siehts mit Karenzgeld und AMS über 3 Monate nicht so gut aus (mit viel sparen geht's grade noch).

Denkt ihr wir können trotzdem mit genauer Kostenaufstellung aller dieser Szenarien und ev. einem 5-10 Jahresplan bei der Bank genauso gute Konditionen erreichen wie jemand der durchgehend arbeitet? Das Problem werden ja sicher mehrere haben, ich hoffe auf Erfahrungsberichte ob wir hier von Haus aus schlechtere Karten haben als andere :D

Vielen Dank schonmal
23.11.2017 9:37
da ist die hausbank, die hier immer vertäufelt wird, mit sicher von vorteil. wie du bereits selbst sagtest, kennen die euch, euer kontoverhalten, euer sparverhalten.
ich sehe hier keine probleme. bei ner "neuen" bank ist das unter umständen ein problem.
23.11.2017 10:25
Muss man halt schauen, wie die Stempelzeit bewertet wird. Da hab ich jetzt auch keine aktuellen Vergleichswerte.
Die Hausbank als Backup ist ja immer noch eine Möglichkeit.
23.11.2017 10:52
die kannst gar nicht bewerten per se.
aber wenn die hausbank, und das kann nur die hausbak, den kunden kennt und weiß, dass des eh immer schon so war, dann hat die einen softfact,der bewertbar ist. vorteil gegenüber einer neuen bank. abr macht mal einen bankenrun. dann sehts eh


24.11.2017 6:59


speeeedcat schrieb: Muss man halt schauen, wie die Stempelzeit bewertet wird.


bewertet eine Bank nicht das Jahreseinkommen, wir zahlen ja auch Steuern pro Jahr und nicht Monat?
Das die große Mehrheit es nach dem 14er Schema ausgezahlt bekommt ist ja nur eine Randnotiz die nicht an der Tatsache ändert.

Genauso kann man ja das Einkommen/Kontoverhalten der letzten Jahre nachweisen, meine neue Bank hat auch meine Firma angefragt ob meine Einkommensangaben korrekt waren.
24.11.2017 7:58
nein, es wird das monatseinkommen herangezogen.
du zalst ja auch die rate monatlich. und die muss deckung im haushaltsplan haben.

das eine bank die firma fragt, ob die einkommensangaben korrekt sind, finde ich mehr als bedenklich
24.11.2017 9:06
Hallo Christian, ich kann mich nicht erinnern, je einen Stempelgeld-Bezieher finanziert zu haben.
Aber klar, es wird der Durchschnitt herangezogen, da kommt es auf die Monate an, man sollte also nicht gerade im Frühjahr bei der Bank nach einem Kredit anfragen, wenn die letzten drei Monate der Stempelgeldbezug war - besser im Herbst anfragen!

Ich nehm immer zusätzlich zu den Lohnzettel den Jahreslohnzettel FA vom Kunden - da ist das Jahreseinkommen schön ersichtlich. Und so wird es auch in diesem Fall sein, wage ich zu orakeln.

@RK: ein Gehaltsrückruf ist überhaupt nicht bedenklich, sondern Standard.
Ist ja nichts verwerfliches in der PE nachzufragen, das gehört zu deren Aufgaben.

Ich hatte es schon drei mal, dass sich bei einem RR herausgestellt hat, dass der Kunde gar kein Dienstverhältnis (mehr) hatte. Ziemlich blöd für die Bank, die mit 300K draußen ist....

Da hattest du bis jetzt scheinbar Glück
25.11.2017 19:58


speeeedcat schrieb: Hallo Christian, ich kann mich nicht erinnern, je einen Stempelgeld-Bezieher finanziert zu haben.


ist ja nicht der Standard sondern der Sonderfall


speeeedcat schrieb: ein Gehaltsrückruf ist überhaupt nicht bedenklich, sondern Standard.


kann ich mich als "Betroffener" nur anschliessen, das sie meine Angaben geprüft haben ist nichts verwerfliches, ich hätte die Unterlagen die ich ihnen gegeben habe ja selbst "malen" können mit Traumdaten.

@bianca:
man muss/sollte nicht versuchen zu lügen, wenn sie nicht fragen muss man es nicht sagen bzw wenn sie nur 6 Monate wollen dann ja Stichwort JETZT, genauso ja Kinderplanungen blöd sind die nicht und können das erwarten einplanen in ihren internen Bewertungen, aber man muss kein düsteres Bild malen und seine Verhandlungsposition nicht selbst schwächen
28.11.2017 14:49
Ich denke eh auch schon, dass es letztendlich in unserem Fall die Hausbank werden wird, nur finde ich es irgendwie schade, dass wir nur wegen diesen 3 Monaten im Jahr eigentlich gar keine andere Möglichkeit haben...

Ich muss dann zu Hause mal die Unterlagen raussuchen die wir damals bekommen haben und mit den Konditionen hier im Forum vergleichen wie gut oder schlecht die sind :) Bzw. mal schauen ob wir mit diesem "Problem" überhaupt Verhandlungsspielraum haben oder froh sein müssen, dass überhaupt jemand mit uns Geschäfte machen will :D

@speeeedcat
Deswegen möchten wir ja jetzt im Winter anfragen, jetzt haben wir immerhin die gewünschten 3-6 letzten Lohnzettel da
Ist zwar wahrscheinlich viel zu früh, da wir frühestens im Herbst 2018/Frühjahr 2019 starten möchten, aber man will ja vorher wissen ob es passt, bevor man alle Angebote fürs Haus einholt...

Vielleicht werde ich zusätzlich in den nächten Tagen noch einen Versicherungsdatenauszug anfordern und die Wiedereinstellungsmeldungen der letzten Jahre raussuchen... kann ja nicht schaden wenn man alles nachweisen kann...

Ich fürchte, wir werden nicht drumrum kommen, dass wir einfach nichts sagen vom Stempeln, die Bank fragt ja was man beruflich macht und wenn derjenige halbwegs mitdenkt wird er ja von selbst draufkommen dass man im Tief- und Straßenbau im Winter eher nichts anfängt

Außerdem müssen wir ja aufgrund dessen auch die Laufzeit strecken um die Kreditraten auch im Winter stemmen zu können wenn meine beiden beschriebenen Worst-Case Szenarien eintreffen...
Soll ja nicht nur vor der Bank gut aussehen, sondern auch für uns wirklich bezahlbar sein :D
28.11.2017 15:04
Wie hoch ist euer Eigenmittelanteil bzw. die Projektkosten? Grund vorhanden?
28.11.2017 16:03
Ich hab jetzt gerade Auskunft eingeholt. Also wenn die Besicherung und die Leistbarkeit (AMS-Geldbezug muss beigelegt werden) darstellbar sind, ist das Stempeln-gehen kein Grund für eine verschlechterte Kondition.
Also du bist nicht zwangsläufig deiner Hausbank "ausgeliefert".
28.11.2017 18:34
Grund wurde vor Kurzem inkl. Nebenkosten und Aufschließung aus Eigenmitteln bezahlt.
Gesamtprojektkosten habe ich auf 380.000 geschätzt inkl. Grund und viel Eigenleistung.
Nach Abzug von Grund (~50.000), Restliche Eigenmittel (~25.000) und Förderung (~45.000) würde das Baukonto ca. mit € 260.000 belastet werden.
Wir sind beide Mitte/Ende 20, Haushaltseink. mtl. ca. €4000-4200

Das hört sich ja schon mal super an, vielen Dank für die Mühe :)

Habe übrigens die Aufzeichnungen der Bank von damals gefunden:
- Baukonto 2,875% variabel + 0,25% Bereitstellung/Quartal

- Kredit mit Fixzinssatz: 2,25% auf die ersten 10J., 1,5% Bearb.gebühr ODER 2,5% auf die ersten 20J. + 2% Bearb.gebühr

- Kredit mit variab. Zinssatz: 1,5%, 2% Bearb.gebühr

Finde ich sehr schlecht... Aber wie gesagt, damals hatten wir ja noch keine Unterlagen dabei und nur mal grob überschlagen ob es überhaupt Sinn macht, dass wir uns näher mit dem Thema Haus befassen...
28.11.2017 18:56
Könnte ne gute Kondition rausschauen!
28.11.2017 22:42


speeeedcat schrieb: Könnte ne gute Kondition rausschauen!


Du als Profi musst vorsichtig sein in Bezug auf verbindliche Aussagen das ist mir schon klar

Ich als Laie kann sagen das bei dem komplizierten Fall sicher ein Profi als Unterstützung zu empfehlen ist und der höchstwahrscheinlich einen besseren Deal an Land ziehen wird als das was da steht

###

Einen Denkanstoß möchte ich noch geben, einen Fehler den ich am Anfang meiner Rechnungen auch gemacht habe das es unterschiedliche Zeitpunkte der Bewertung gibt, für die Bank heute, für den Kreditnehmer ist das eigentlich Einzug:

Was will die Bank, die Bank will eine "fertige" Immobilie die sich im Extremfall wieder verkaufen lässt,
ob man da jetzt noch Extrawünsche reinbaut (spezielle Küche, teure Einrichtung, ....) erzeugt keinen/kaum mehr an Wert

= grundsätzliche Rechnung für den Finanzbedarf ist die Fertigstellung

Man kann es ja so planen das man 2 Jahre keine Tilgung hat und nur Zinsen zahlt was überschaubar ist.

= man spart im Laufe der 2 Jahre Geld an mit dem man dann am Ende der Bauzeit die neue Einrichtung finanziert

Wegen den 2 Jahren tilgungsfrei kann man trotzdem machen obwohl man weiß das man in 15 Monaten einziehen wird, einerseits Sicherheitspolster falls was ungeplant läuft, andererseits wenn alles normal läuft hat man 9 Monate wo man keinen Kredit und keine Miete zahlt genau in der Phase wo man die neue Einrichtung kauft

Genauso sieht man ja im Laufe des Baus wie sich das Thema Eigenkapital entwickelt und ob vielleicht noch ein kleiner Extrawunsch möglich ist, ich kann nur sagen bei meinem eigenen Projekt sind die nicht klein und die Meisten werden wohl Realität werden aber die letzten 6 Monate seit dem es "fix" ist ist in Bezug auf Einkommen und Ansparen auch genauso positiv gelaufen, die ständige Überlegung kann ich mir dieses Extra noch gönnen bzw will ich es Preis/Leistung
29.11.2017 8:38
Ich glaube nicht, dass die Bank auf eine fertige Immobilie besteht. Ich sehe täglich von der Bank finanzierte, bewohnte Baustellen ohne Dämmung bzw Fassade.
Einige meiner Kollegen hausen sicher noch die nächsten Jahre in ihren Baustellen/Häuser weil sie eben alles selbst machen und immer auf das nächste Weihnachtsgeld warten müssen bis es wieder weiter geht.
Für mich wäre das reiner Horror, daher habe ich mir das Geld geliehen, welches ich zur Fertigstellung brauchte.

Bei meiner Bank wäre es jefenfalls kein Problem gewesen, nur den Rohbau finanzieren zu lassen. Außerdem kann die Bank nicht darüber bestimmen, ob ich mit meinem Eigenkapital die Fenster kaufe oder eine Weltreise starte.
29.11.2017 9:06
Hallo Bianca,
gerne vergleichen wir dein Angebot mit anderen Banken - unverbindlich und kostenlos versteht sich.
Komm einfach mal in einer unserer Filialen vorbei, oder melde dich telefonisch bei uns! (schlau-finanziert.at bzw. 0800/070 690)
LG, Reinhard
29.11.2017 9:51


STP123 schrieb: Ich glaube nicht, dass die Bank auf eine fertige Immobilie besteht.


fertig ist relativ, wenn das Projekt so geplant ist das es erstmal nur das nötigste ist das man darin leben, genau das finanziert auch die Bank und weiß welchen Wert diese "Ausbaustufe" hat, die heißt einfach weniger Wert (worst case der weitere Ausbau findet nicht statt) und den niedrigeren geplanten Kredit als wenn man es schlüsselfertig hinstellt.
8.2.2018 19:55
So, wir haben nun vor ein paar Tagen die Zusage und unser 1. Angebot der Hausbank erhalten...
Laut Berater konnten diese "tollen Sonderkonditionen" erreicht werden.

Sollzinssatz: 2,25% - 10 Jahre fix, danach Euribor 6 Mon. Durchschnitt letztes Quartal? 1,5%, mindestens jedoch 1,5%
eff. Jahreszins 2,8%, Eintragung 100%.
Bereitstellung wurde ein bisschen verringert, sowie ein paar Gebühren gestrichen, ebenso sollte ein Wechsel zur Bank mit allen Konten erfolgen und eine Versicherung dazu abgeschlossen werden.

Hilft es hier nochmal sich zusammenzusetzen oder können wir hier sowieso nicht mehr viel rausholen? Ist das Erstangebot automatisch schlecht damit Verhandlungsspielraum besteht? Oder sollten wir ev. gleich bei einer anderen Bank anfragen damit wir einen Vergleich haben?
8.2.2018 21:07
aufhören mit selbst rumbasteln und zeit zu verschwenden - wend dich an speedy
9.2.2018 9:22


heislplaner schrieb: aufhören mit selbst rumbasteln und zeit zu verschwenden - wend dich an speedy


exakt, die Konditionen sind einfach nur schlecht wenn man es so liest alles (natürlich ohne Gewähr)

Baukonto ist ein Witz, hohe Zinsen UND hoher Rahmen
(ich hatte ein Baukonto mit niedrigen Zinsen und Rahmenkosten, musste umstellen und speedy hat mir ein Baukonto mit höheren Zinsen dafür ohne Rahmenkosten verschafft was mir in Summe Geld spart da in meiner Situation sehr wenig Minus am BK sein wird, es ist aus rechtlichen Gründen notwändig)

beim Kredit wirkt es als ob du nach Fixzinsen tendierst, ich hatte Angebote von Banken alles muss auf einmal ausgezahlt werden (Kosten weil viel Geld am konto oder minus am Baukonto was auch ksotet),
speedys angebot war eine Bank die auch Fixzinskredite schrittweise auszahlt wie man es braucht und man immernur Zinsen vom aktuellen Stand zahlt
(deswegn brauch ich das BK auch nicht wirklich - rechtliche Gründe das ich theoretisch kurzfristig gebundenes Eigenkapital zahlen könnte wenn ich müsste, muss aber nicht)



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