» Diskussionsforum » Baurecht-Forum

Nebengebäude an Grundstücksgrenze/seitl. Bauwich NÖ

5 Beiträge | letzte Antwort 23.10.2017 | erstellt 28.9.2017
Liebe Damen und Herren!

Auch wenn in anderen Beiträgen das Thema bereits behandelt wurde, bin ich für meinen Fall nicht aus den Erklärungen schlau geworden. Das zuständige Bauamt verstrickt sich in verschiedenste Aussagen und ich zerbreche mir Tag ein Tag aus (natürlich auch in der Nacht) den Kopf. Vielleicht kann mir ja jemand weiterhelfen.

Wir haben gemeinsam mit unserem Planer für ein EFH mit einem Nebengebäuden (in zwei Bereiche unterteilt) im seitlichen Bauwich geplant. Einmal ein Kellerersatzgebäude mit rund 20 m² und ein anschließender Technikraum mit knapp 8m²=> somit unter den 100 m² wie in der Bauordnung angegeben. (Skizzen folgen)

Nun ist es so das der Eigentümer des Nachbargrundstückes dieses vor Jahren/Jahrzehnten angeschüttet hat, mein Grundstück ca. 60 - 80 cm unter seinem liegt. Dadurch das Haus in der gelben Zone liegt schreibt die Wildbach vor, das mein Fußbodenniveau 30cm über dem Urgelände sein muss (Anschütten darf ich nicht), das finde ich auch Ok sollte der Fall der Fälle eintreffen bin ich hier etwas geschützt.

Das Problem: Bei Nebengebäude an der Grundstücksgrenze darf die Gebäudefront nicht höher als 3,0m sein, was ebenfalls ok ist, nur bekomme ich wenn ich von meinem Urgelände ausgehe bei einem Flachdach nur eine Raumhöhe von 2,10m (= 3,0 Meter - 30cm Fußboden - Dachaufbau 60cm) hin! Das ist einfach zu wenig. Andere Dachformen sind optisch für das Nebengebäude einfach nicht schön und mit Brandschutz etc. auch teurer.

Die Frage ist also: Von welchem Niveau wird gemessen? Wenn von meinem niedrigeren dann ragt das Nebengebäude "nur" 2,4m über das Niveau des Nachbargrundstückes, behindert also in keinster Weise den Lichteinfall oder sonstiges. Gilt dieser Höhenunterscheid bereits als Hanglage?


Bin über jede Hilfe dankbar #BILD#20170928364535.jpg
28.9.2017 13:45
Zunächst ist zu klären, welche Bauordnung hier gilt, denn da hat sich durch die letzte Novelle einiges geändert:
Wurde schon ein Bauansuchen gestellt und falls ja, wann genau???

Und so nebenbei: wer bzw. was ist dein Planer? Die Aufgabe eines professionellen Planers wäre es, dir einen Einreichplan zu zeichnen, der genhemigungsfähig ist!
28.9.2017 14:04
Hi!

Es gilt die NÖ Bauordnung in offener Bauweise, es liegt kein Bebauungsplan seitens der Gemeinde vor. Wir haben auch vorab mit dem Bausachverständigen gemeinsam mit dem Bauamt auf der Gemeinde bereits Rücksprache gehalten der uns letztendlich auf die Idee mit den Nebengebäuden gebracht hat.

Ein Bauansuchen mittels Einreichplan ist noch nicht eingereicht worden, wir sind gerade mit unserem Baumeister am Planen (=Planer) und es geht Richtung finale und folgend auch zum Einreichplan. Mir ist seitens der Gemeinde beim Erstgespräch mitgeteilt worden wir sollen zuerst einen Platzierungs- Plan mit dem BM erstellen und mit dem Bauamt und SV besprechen und folgend mit der Wildbach und dann den Einreichplan in Auftrag geben. Wildbach haben wir Anfang der Woche erledigt, nächste Woche folgt der Termin am Bauamt und da hätte ich gerne mit Wissen über die Sachlage mitdiskutiert!

Selbstverständlich soll mir der professionelle Planer einen genehmigungstauglichen Plan erstellen, nur waren eben die Punkte mit der Wildbach offen. Aus diesem Gespräch (BM, Wildbach und ich) resultierte eben auch die Frage nach dem Bezugsniveau für die 3 Meter:

A) Aufschütten darf ich nicht lt. Wildbach
B) Lt. Bauamt heißt es einmal so und einmal so
C) Der Planer muss sich ja nach den Kriterien der Wildbach und Bauamt orientieren und umsetzen

Ich hoffe alle Fragen verständlich beantwortet zu haben, bitte auch um Nachsicht da ich leider (noch) kein Bauprofi bin, sollte der eine oder andere Fachbegriff nicht stimmen
3.10.2017 11:09
Ist eine verzwickte Situation.
Ich stelle mal hier die Frage in den Raum, welche rechtlich-gesetzliche Verbindlichkeit die Vorgaben der Wildbachverbauung im Bauverfahren haben. Sie haben nach der BAuordnung keine Parteistellung im Bauverfahren und in der Bauordnung steht da auch sonst nichts weiter.
Das was die Wildbachverbauung vorgibt ist also nicht im Bauverfahren durch die Baubehörde umzusetzen, sondern von der Wildbachverbauung selbst durch eigenes Verfahren (Bescheid?) und eigenes Gesetz. Das wird oft nicht gemacht und macht es sich leicht: man kommt und gibt vor und alle glaubens eh.

Aber jetzt zum rein baurechtlichen:
Seit Juli gilt das "Bezugsniveau" zur Berechnung der Gebäudehöhe. Das ist - einfach gesagt - das Ursprungsniveau. Wenn du also mit deinem Fussboden 30cm nach oben gehst, dann wirds halt mit der Raumhöhe schwierig.
Zunächst ist da die Frage, woher die 30cm kommen??? Waoher haben das die Herrn von der Wildbach. Die 30cm gibts im Baurecht nur für Aufenthaltsräume, aber nicht für Nebengebäude! Haben die Herrn da was verwechselt??

Wenn man bei den 30 cm bliebe, dann gäbe es (theoretisch) nur die Möglichkeit, das Bezugsniveau anzuheben. Das geht entweder in einem bebauungsplan (den es hier aber nicht gibt), oder in einer gesonderten Verordnung des Gemeinderates (was die Gemeinde aber wahrscheinlich jetzt mit der Wildbach im Rücken nicht machen wird).

Also bleibt nur zweierlei:
- Auf planerichser/technischer Ebene versuchen möglichst viel Raumhöhe herauszuquetschen.
- die 30cm-Vorgabe für den Fussboden zu hinterfragen. Rein baurechtlich gibts dafür nämlich keine zwingende Bestimmung!!



11.10.2017 11:27
Lieber Karl!

Danke für deine Ausführungen und wie du bemerkt hast etwas eine verzwickte Situation. Wir haben gestern den Termin am Bauamt abgehandelt. Dein Hinweis betreffend der Fußboden höhe (Wir geben vor und alle galubens eh) war Gold Wert weil auch der Bausachverständige nach langem hin und her diskutieren letztendlich gemeint hat das diese "Auflage" der Wildbach reine Willkür ist, er meinte keiner kann im Fall der Fälle die "Wasserhöhe" im vorhinein bestimmen etc. Wir waren dann auch direkt am Grundstück und wir haben gemeinsam eine Lösung für die Nebengebäude erarbeiten können, sodass ich nun vom Wohnhaus eben in die Nebengebäude gehen kann und trotz Flachdach dort 2,50 Raumhöhe habe.

Deswegen, herzlichen Dank!

Es hat mir sehr geholfen hier nicht komplett Planlos dieser Besprechung beigewohnt zu haben und überspitzt gesagt mich nicht über den "Tisch" ziehen zu lassen.

LG
11.10.2017 12:19
Freut mich sehr für dich - und auch für mich, schön dass doch der eine oder andere Beitrag so direkte auswirkungen hat


Beitrag hinzufügen? Einloggen oder kostenlos registrieren! [Mehr Infos]