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Geh-Fahrrecht bei Grundstücksaufspaltung

20 Beiträge | letzte Antwort 4.12.2017 | erstellt 10.4.2017
Hallo zusammen,

ich bräuchte eine genaue Auskunft, über folgendes Thema (ich hoffe wirklich jemand kann mir weiterhelfen):

Ich würde gerne in den Garten des Hauses meiner Eltern bauen (Fertigteilhaus).
Folgende Situation: Die Zufahrt zum Elternhaus ist prinzipell im Besitz des Nachbarn vor uns. Meines Wissens ist im Grundbuch des Elterngrundstücks ein Geh- und Fahrrecht (Mitbenützungsrecht) schriftlich festgehalten (auf Lebzeiten).

Die Entscheidende Fragen: Ich möchte im besten Fall den Grund meiner Eltern teilen und auf mich überschreiben (die Gartenhälfte). Damit mein Haus auch schlussendlich auf meinem Grund steht (Relevant für spätere Vererbung des Elternhauses etc..).

=> Wie ist die gesetzliche Lage diesbezüglich? Muss ich um ein erneutes Geh- und Fahrrecht ansuchen bei einer Grundstücksauftrennung?

=> Gibt es andere Lösungen, falls bei Verweigerung der Bau unmöglich ist (Meine Eltern bauen mir das Haus und überschreiben es mir inkl. Grundstücksteil etc...?)

=> Kann der Nachbar den Bau bzw. das Befahren der LKW untersagen, wenn die Baumaschinen nur auf der Straße fahren, zudem meine Eltern ohnehin das Benützrecht haben (und es mir quasi erlauben -> Ähnlich bei einem Besuch)

Noch Details zum Grund:

Der Grund befindet sich in Vorarlberg in der Gemeinde Lauterach. Was evtl. auch noch erwähnenswert ist: Es verläuft auch noch ein Teil des Grundstücks durch die Gemeinde Hard. Die oben genannte Straße beläuft sich allerdings auf dem Grund in Lauterach. Ich lade noch ein Bild hoch (hoffe es ist für euch ansehbar)

Geh-Fahrrecht bei Grundstücksaufspaltung

Danke schon mal für eure Antworten! :)

Schöne Grüße

Fabian
11.4.2017 9:17


BirdOfWoe schrieb: ich bräuchte eine genaue Auskunft, über folgendes Thema


Eine genaue Auskunft wirst du in einem Internet Forum niemals bekommen


BirdOfWoe schrieb: Meines Wissens ist im Grundbuch des Elterngrundstücks ein Geh- und Fahrrecht (Mitbenützungsrecht) schriftlich festgehalten (auf Lebzeiten).


Eine Grunddienstbarkeit bezieht sich auf das Grundstück nicht dessen Eigentümer. Das Geh-Fahrrecht muss bei dem Elterngrundstück im Grundbuch drin stehen (herrschendes Grundstück) und i.A. auch im beim Grundstück des Nachbarn eingetragen sein (dienendes Grundstück).
Klärt das aber unbedingt ab! Wenn ihr das Grundstück teilen wollt braucht ihr ohnehin einen Notar, der kann euch bei einem Erstgespräch auch sofort sagen ob das alles richtig eingetragen ist. Sonst müsstet ihr ohnehin erst mit dem Nachbarn reden.


BirdOfWoe schrieb: Wie ist die gesetzliche Lage diesbezüglich? Muss ich um ein erneutes Geh- und Fahrrecht ansuchen bei einer Grundstücksauftrennung?


Bei Teilung des herrschenden Grundstücks bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen (für beide Teile) und wird im Grundbuch auch entsprechend aktualisiert.


BirdOfWoe schrieb: => Gibt es andere Lösungen, falls bei Verweigerung der Bau unmöglich ist (Meine Eltern bauen mir das Haus und überschreiben es mir inkl. Grundstücksteil etc...?)


Die einzig sichere Lösung ist die richtige Eintragung im Grundbuch. Auf irgendwelche Sonderkonstrukte würde ich mich nicht einlassen.


BirdOfWoe schrieb: Kann der Nachbar den Bau bzw. das Befahren der LKW untersagen, wenn die Baumaschinen nur auf der Straße fahren, zudem meine Eltern ohnehin das Benützrecht haben (und es mir quasi erlauben -> Ähnlich bei einem Besuch)


Wenn ihr das Geh-Fahrrecht für euer Grundstück habt dürft ihr natürlich auch mit den Baufahrzeugen zufahren (anders wäre ja eine Bebauung unmöglich). Versucht aber schon vorab mit dem Nachbar eine gute Lösung zu finden. Ihr müsst ja schließlich die nächsten Jahre/Jahrzente gut zusammenleben.
11.4.2017 19:43
Vielen Dank für ihre ausführlichen Antworten!

Jetzt bleibt mir auch noch folgende Frage: Ich war heute auf der Gemeinde und wollte mich bezüglich der Grundbucheintragung des Elterngrundstücks erkundigen. Daraufhin hat er mit einem Einwand mein Bauhaben fast schon zerstört: Wie wollen sie denn den Bau bewilligt bekommen, wenn ihre Zufahrt gerade mal 2,40 breit ist? Wir setzen mindestens 3,0m voraus, um zu gewährleisten, dass jedes Fahrzeug ordnungsgemäß einfahren kann?!

Hat jemand da auch Erfahrungen?

Bei mir kann die Gemeinde das Ganze nicht entscheiden, sondern die Bezirkshauptmannschaft (da mein Grundstück auf 2 Gemeinden liegt). Gibt es hier Sondergenehmigungen oder gesetzliche Grundsätze, gegen die auch die BH gebunden ist?
12.4.2017 8:00
Also der redet Schwachsinn. Einer der nicht viel Geduld hat und unflexibel ist.
Ja 2,40 ist sehr schmal, ich weiß wovon ich rede. Wir haben jetzt statt 2,4 2,53. Wir haben ein Fertigteilhaus gebaut auf einer Zufahrt die 60 m lang ist.
Allerdings war damals vorne noch das alte Haus der Oma und die Zufahrt war 4m breit.
Ich weiß nicht wie es jetzt wäre. Ich glaube ein Fertigteilhaus wäre da ein größerer Aufwand vom Kran und von der Länge her.
Das hat aber nichts mit der Bewilligung zu tun. Es kann ja auch ein Ziegelhaus gebaut werden wo keine 40 Tonner hin müssen. Wird halt alles mit Bobcats ausgegraben.


12.4.2017 12:54
Schwachsinn ist das nicht. Ich habe in der Vorarlberger Bauordnung folgendes gefunden §4 (2):


Jedes Baugrundstück muss eine rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche haben, wobei diese Verbindung und die öffentliche Verkehrsfläche der beabsichtigten Verwendung des Bauwerkes entsprechen müssen, das auf dem Baugrundstück errichtet werden soll.


Jetzt ist halt die Frage ob 2,40m der Verwendung entsprechen oder nicht. Wenn der von der Gemeinde sagt es ist zu wenig, dann müsste man halt schauen, ob man da trotzdem was machen kann (gibt es evt. noch die Möglichkeit im Süden zuzufahren, am Bild sieht es da leer aus?). Es geht da übrigens nicht um den Bau sondern dass z.B. auch eine Feuerwehr zufahren können muss.
12.4.2017 18:34
@chrismo: ja, die auf der Gemeinde hatten mir genau das Gleiche gesagt. Das Problem ist: ich kann erst eine Anfrage bei der BH machen, wenn ich fixe Baupläne habe... Damit ich Baupläne bekomme, muss ich schon einen ordentlichen Betrag an das FTH-Unternehmen zahlen. Irgendwie will ich mich auf das Risiko nicht einlassen, da es doch sehr viel Kohle ist, falls was schiefgeht. Darum würde ich alle Gründe beseitigen wollen, die irgendwie dazu führen könnten, dass ich nicht bauen kann. Interessant an der ganzen Geschichte ist: Die Zufahrt zu meinen Eltern ist gerade mal 2,7m breit und die Nachbarn davor haben auch noch eine Regenrinne, die sicher 20cm einnimmt... somit hätten wir hier auch nur 2,5m. Daraufhin habe ich von meinen Eltern die Antwort bekommen, dass die Feuerwehr einen Sondervermerk haben, dass das Löschfahrzeug nicht einfahren kann und ein Hydrant an der Nebenstraße verwendet werden muss! Ist so eine Lösung vermutlich auch denkbar? Weil: rein von der rechtlichen Seite könnte ich mir keine Argumente dagegen vorstellen. Rettungswagen und Polizei kommt bei 2,40m locker durch. Bislang konnte jedes Auto zufahren... Sogar SUVs...
12.4.2017 19:08
Pfuh schwierig sowas aus der Ferne zu bewerten. Weißt du schon genau wer für die Baugenehmigung zuständig ist? Super wäre wenn du schon mit der richtigen Person sprechen kannst und gemeinsam eine Lösung findest, die dann auch hält. Ansprechen was ihr von der FTH Firma ohne Anzahlung bekommt, ob das vielleicht auch erstmal für die Beurteilung reicht. Und natürlich immer schön freundlich bleiben, du bist ja bittstellender Untertan
12.4.2017 21:22
Ja das konnte mir der nette Herr auf der Gemeinde schon ungefähr sagen...und zwar trifft grundsätzlich die Bezirkshauptmannschaft (in diesem Falle Bregenz) die Vorentscheidung was das Baurechtliche anbelangt. Danach kommt es zu einigen unterschiedlichen Verhandlungen in Zusammenarbeit mit den 2 jeweiligen Gemeinden, durch die mein Grundstück verläuft. Bei diesen Verhandlungen kann es jedoch immer noch zu einem "Bauverbot" kommen => Bauentscheidung kann hier deshalb wieder gefärdet werden. Damit solche Verhandlungen durchgeführt werden können, müssen genaue Baupläne durch einen Architekten o.ä. vorliegen. Der FTH gibt die Pläne erst raus, wenn ich eine 5%ige Anzahlung geleistet habe. Sollte es aus irgend einem Grund nicht möglich sein, zu bauen, sind die 5% weg und können nicht zurückgefordert werden. In meinem Fall wären das 10.000-15.000€...Nun könnt ihr evtl. verstehen, dass dies für einen 26-Jährigen nicht ganz so einfach ist. Zudem ich den Bau komplett alleine finanzieren muss :S... Ich steh damit vor einem massiven finanziellen Risiko. Dass Rettung&Polizei zufahren können, ist mir klar. Ich könnte jedoch schonmal vorab bei der Gemeinde-Feuerwehr die Info einholen, ob ein Sonderabkommen bei meinem neuen Grund auch denkbar wäre (und es mir schriftlich geben lassen). Damit könnte ich meine Argumentation auf der BH dann besser rüberbringen?

Achja, hier noch ein Bild von der Zufahrt ;)

Geh-Fahrrecht bei Grundstücksaufspaltung
13.4.2017 9:14
Was sind denn "genaue Baupläne", reicht da ein Entwurf aus, wo die Lage und Maße des Gebäudes drin sind, oder will die BH schon Einreichpläne? Bei Ersterem sollte man doch mit der FTH ausmachen können, dass man die Entwürfe für weniger als die 5% Anzahlung bekommt. Vielleicht lässt ja die FTH Firma in diesem speziellen Fall mit sich reden. Sie werden wohl nicht komplett auf eine Anzahlung verzichten, weil sie ja auch einen Aufwand haben, aber evt. lässt sich bei der Höhe was machen, oder ihr könnt aushandeln (schriftlich!), dass ihr einen Teil zurück bekommt falls ihr einen neg. Baubescheid bekommt.
Bei 10-15k wäre mir das Risiko auch definitiv zu groß, vor allem wenn da die BH und zwei Gemeinden im Spiel sind. Wenn es jetzt 2-3k wären, dann ist das zwar auch schade wenn es weg ist, aber noch verschmerzbar.

15.4.2017 11:28
Genaue Baupläne sind schon fertige Skizzen von einem Architekten, in dem die konkreten Pläne genau ausgeführt sind mit dementsprechenden Bemaßungen. Leider ist der FTH nicht so flexibel und besteht auf die 5%ige Anzahlung. Mein Plan schaut jetzt so aus, dass ich wohl auf der BH mit allen möglichen Unterlagen eine Vorprüfung anfordern werde. Wenn hier ohnehin ersichtlich ist, dass ich nicht bauen kann, kann ich mir alles andere sparen. Außerdem suche ich derzeit ein paar Gemeinden ab, ob jemand ein ähnliches Bauvorhaben durchsetzen konnte -> Nach dem Motto: Warum darf er, aber ich nicht? ;)

Noch zum ursprünglichen Thema: Ich habe einen Grundbuchsauszug der 2 Grundstücksfläche angefordert. Zu meinem Bedauern steht hier kein Geh- und Fahrrecht erwähnt :(...
Aber, dann habe ich meine Mutter gebeten, alle alten Unterlagen hervorzuholen. Ich bin dann fündig geworden, und habe ein Schreiben von einem Rechtsanwalt aus dem Jahre 1971 gefunden :D. Das Problem an der Sache ist: Ich versteh den Brief einfach mal garnicht...Mir kommts vor, als hätte es jemand aus dem Mittelalter geschrieben. Kann mir hier jemand nachhelfen? ;):

Geh-Fahrrecht bei Grundstücksaufspaltung

Was ich aber sicher sagen kann: das Grundstück 3510 ist das der Nachbarn, 3512 das der Eltern und vermutlich ist der "Einl. Zl. 2101" das zugekaufte Grundstück... Vermutlich kann ich den Rechtsanwalt auch nicht mehr befragen, was der da damals zusammengeschrieben hat :S...
15.4.2017 12:29
Das liest sich für mich so, als hätte man das im Grundbuch eingetragene Geh- und Fahrrecht löschen müssen weil es ein Gesetz gab, dass man diese "Felddienstbarkeiten" nicht im Grundbuch drinnen haben darf. Es wird aber auch gesagt, dass das Recht trotzdem besteht!

Beim schnellen Suchen habe ich auch entsprechende RIS Urteile gefunden, wo das so ähnlich steht: "Wegerechte sind selbst dann Feldservituten, wenn sie zugunsten der Benützer eines Wohnhauses zustehen; ihre Eintragung in das Grundbuch ist in Vorarlberg unzulässig."

In Tirol und Vorarlberg bestand für ersessene Felddienstbarkeiten (Weg- oder Wasserleitungsrechte, Holzriesen) keine Verbücherungspflicht, ja in Vorarlberg ein Verbücherungsverbot; § 72 AGAG. – In Tirol besteht diese Rechtsunsicherheit weiter, während sie für Vorarlberg durch das 1. BRBG ausgeräumt wurde.

Also mittlerweile könnte man das Geh- und Fahrrecht wieder eintragen lassen.

15.4.2017 17:11
Ja so in etwa habe ich das Ganze auch verstanden. Das würde aber bedeuten, dass ich ein Dokument besitze, in dem das Geh- und Fahrrecht ausdrücklich auf dem Grundstück erlaubt ist. Falls ich also eine Grundstücksteilung machen würde, könnte ich es übertragen lassen?
15.4.2017 17:34
Aus meiner Laiensicht schon. Aber wirklich sicher kann das nur ein Notar sagen.
15.4.2017 18:05
Vorher ins Grundbuch damit. Das was da drin ist zählt.
28.11.2017 10:36
Hallo Fabian,
konntest du hierzu etwas in Erfahrung bringen? Bist du schon weiter gekommen?
Wir haben ungefähr das gleiche Problem und zwar wurde das Grundstück meines Vaters geteilt und auf mich überschrieben, jedoch wird das Fahrrecht bei so einer Teilung nicht automatisch auf das neue Grundstück übertragen und leider verweigert unserer Nachbar uns die Zufahrt. Somit stehen wir mit einem Grundstück ohne Zufahrt da :-/

Lg von Höchst :)

28.11.2017 18:14
Servus,

ja ich habe bereits einige Erfahrungen gemacht - es waren nun einige Monate Aufwand und Nachrennen... Hauptsächlich weil ich alle Unterlagen aus dem Archiv (Bezirksgericht) ausgraben ließ. Zusätzlich habe ich mit einem Anwalt vorher ein Gespräch geführt und meine "Verhandlungsposition" mal eingeholt. Mein Anwalt hat mir dann gesagt, dass für meine Eltern das Geh- und Fahrrecht sowieso durchbringbar wäre, da:

- das Geh- und Fahrrecht nach 30 Jahren nachweislicher Nutzung ersessen ist (Zeugen: Nachbarn)
- das damalige Schriftstück das Geh- und Fahrrecht als weiterhin gültig bezeichnet
- es keine Argumentationen gegeben hat, dass bisher zugefahren wurde.

Weiterhin hat er aber auch gesagt, dass ich im Falle einer Grundteilung alle geltenden Rechte/Pflichten der alten Grundparzelle übertragen bekomme.

Im Falle, dass ich eine Parifizierung machen muss, bekomme ich ebenfalls das Geh- und Fahrrecht, da sich nicht mal der Grund dadurch teilt, sondern ich nur ein "Miteigentümer" mit abgegrenzter Wohnfläche bin = Sich also am Geh- und Fahrrecht der Eltern nichts ändert.

Nach diesem langen Weg des Kampfes, haben sich die Nachbarn nun auch noch einen Anwalt geholt und wollten alle Regelungen genau erfassen (wer ist zuständig für Schneeräumung,...)...Langsam sind wir so weit, dass wir das Recht bald eintragen können...

Zu deinem Fall:

Mich wundert es, dass dir das Recht nicht übertragen wurde. Kann es sein, dass bei dir da was vergessen wurde? Hast du dies auch durch einen Anwalt prüfen lassen? Ich war bereits bei 2 Anwälten, 1 Notar und auf der Gemeinde. Alle haben meinen Verdacht bestätigt. Es wäre darum so wichtig, sich bei einer Neuerschließung des Grundstückes das Geh- Fahrrecht genau zu überlegen (bzw. ob man es jemandem gibt): Im Nachhinein könnte der Nachbar den Grund beliebig oft teilen oder sogar einen Wohnblock hinstellen.

Ein Tipp hätte ich noch: Mein Anwalt hat mir noch gesagt, wenn alle Stricke reißen, kann man auf dem Gericht ein sogenanntes "Notrecht" einklagen, wenn die Zufahrt der Nachbarn die einzige Zufahrt ist, und dies die einzige Komponente ist, an der es scheitert. Das Land ist natürlich daran interessiert, dass wertvoller Baugrund auch wirklich bebaut wird... Ähnlich wie auch eine Gemeinde die Hausbesitzer teilweise zwangsenteignen darf (zB für Errichtung eines neuen Gehweges für Schule, und die Gefahr auf der Straße zu mindern), ist die jeweilige Gemeinde sicher auch bereit, ein dementsprechendes Machtwort zu sprechen, falls sich der Besitzer weigert. Würde mich wundern, wenn er sich nicht umstimmen lassen könnte :)
29.11.2017 17:40


Rs1708 schrieb: Somit stehen wir mit einem Grundstück ohne Zufahrt da :-/



BirdOfWoe schrieb: Ähnlich wie auch eine Gemeinde die Hausbesitzer teilweise zwangsenteignen darf



BirdOfWoe schrieb: [...] ist die jeweilige Gemeinde sicher auch bereit, ein dementsprechendes Machtwort zu sprechen, falls sich der Besitzer weigert


Mit einem Notweg hat die Gemeinde nichts zu tun, das ist zivilrechtlich mit dem Nachbarn zu klären. Das Notwegerechtsgesetz greift dort ein, wo eine Enteignung nicht möglich ist (Enteignen kann man nur wenn öffentl. Interessen größer private Interessen sind). Aber das heißt, dass man sich auf einen langen Prozess einstellen kann, der erstens viel Geld kostet und zweitens die Nachbarschaft extrem verkomplizieren wird. Also das sollte wirklich die allerletzte Option sein.

Vielleicht will der Nachbar ja "nur" eine Abgeltung haben (und das Geld ist so sicher besser investiert als in einen Gerichtsprozess). Evt. hilft es ja auch mal mit dem Nachbar zusammen zum Notar zu gehen, der einem alle Optionen erklärt.
3.12.2017 21:55
Hi, freut mich, dass ihn du weitergekommen bist.

Vergessen wurde bei uns nichts, eine Schenkung bzw. Teilung des Grundstücks kann durchgeführt werden ohne, dass vorher geprüft wird, ob eine Zufahrt besteht. Erst bei der Bauverhandlung/Baueingabe muss es vorgelegt werden.
Mein Vater hat die Zufahrt auf das Grundstück damals erhalten, was uns auch schriftlich vorliegt aber laut Gemeindeamt und Anwalt wird das Recht bei einer Teilung nicht übernommen.
Auch ist unser Nachbar nicht verpflichtet uns dieses zu geben. Laut Anwalt können wir den Nachbarn klagen aber er kann uns nicht versichern, dass es gut ausgehen wird.

Was ich weiß, kann ein Notwegerecht nur eingefordert werden, wenn gar keine Möglichkeit besteht auf das Grundstück zu gelangen. Was bei uns ja nicht der Fall ist, da eine Strasse ja besteht.
Unser Nachbar ist leider auch nicht bereit ein weiteres Gespräch zu führen. Natürlich wären wir bereit etwas dafür zu zahlen und/oder bei der Instandhaltung uns einzubringen aber er ignoriert uns.
Wir können so nicht einmal das Grundstück verkaufen ohne Fahrrecht.

Wir hoffen immer noch auf eine Lösung.

4.12.2017 10:17


Rs1708 schrieb: Mein Vater hat die Zufahrt auf das Grundstück damals erhalten, was uns auch schriftlich vorliegt aber laut Gemeindeamt und Anwalt wird das Recht bei einer Teilung nicht übernommen.


Wurde das auch als Servitut ins Grundbuch eingetragen? Oder nur in einem Vertrag zw. deinem Vater und dem Nachbarn?


Rs1708 schrieb: Was ich weiß, kann ein Notwegerecht nur eingefordert werden, wenn gar keine Möglichkeit besteht auf das Grundstück zu gelangen. Was bei uns ja nicht der Fall ist, da eine Strasse ja besteht.


Was meinst du damit dass eine Straße besteht? Gibt es also auch eine Anbindung ans öffentliche Wegenetz zum Grundstück und die Fahrt über das Nachbargrundstück ist nur bequemer? Oder meinst du damit nur die Privatstraße des Nachbarn?
4.12.2017 11:35
Hallo,
nein das wurde damals noch nicht eingetragen.
Die Regelung mit der Eintragung ins Grundbuch besteht ja erst seit 10-15 Jahren?
Das wurde damals bei der Gemeinde schriftlich festhalten, dass er das Fahrrecht meinem Vater gibt. Ursprünglich besteht das Fahrrecht bzw die Zufahrt schon seit 1800

Ich meinte nur die Straße des Nachbarn. Eine andere Zufahrt bzw Möglichkeit auf das Grundstück zu kommen gibt es nicht.

Dann habe ich das Notwegerecht wohl falsch verstanden.
Also wenn wir klagen würden, dann wird das Notwegerecht eingeklagt?
Was wiederum kosten würde und auch nicht sicher ist, dass wir damit durchkommen?!

4.12.2017 13:51
Genau, wenn die Zufahrt nur über das Nachbargrundstück möglich ist, ihr euch aber nicht einigen könnt, dann ist der letzte Ausweg der Gang zu Gericht. Kosten, Dauer und Erfolgsaussichten kann ich überhaupt nicht beurteilen, da hilft nur der Gang zu einem Anwalt. Aber besser wäre es auf jeden Fall vorher eine Einigung mit dem Nachbar zu erzielen. Weil ein Gerichtsverfahren kann ja auch nicht in seinem Interesse liegen. Auf jeden Fall alles Gute!



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