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Wohnungskauf - Jetzt kaufen oder 1-2 Jahre warten? + Kredithoehe

16 Beiträge | 13.5. - 15.5.2019
Hallo,

Ich ueberlege eine Wohnung in Wien zu kaufen.  Die Fragen die sich fuer mich stellen sind:
- Soll ich die Wohnung sofort kaufen oder 1-2 Jahre warten?
- Wieviel kann ich realistisch finanzieren?

Ich arbeite derzeit im Ausland und wuerde in die Wohnung erst in ein paar Jahren einziehen, deswegen frage ich mich ob es besser ist gleich zu kaufen oder zu warten bis ich auch in Wien wohne.  Mir gehts hier hauptsaechlich um die steigenden Immobilienpreise, d.h. wenn ich 2 Jahre abwarte bei eine Wohnung um €500.000 dann koennte die gleich mal €50.000 mehr kosten bei 10% Preissteigerung.  
Andererseits denke ich mir, dass ich wenn ich abwarte dann vorort die ideale wohnung finden kann und auch die Lage dann noch anpassen kann.

Ausserdem wuerde ich gerne wissen wie hoch ihr eine realistische Finanzierung einschaetzt.

Hier die facts:
Alter - 30
Eigenkapital - €400.000, das wuerde pro Jahr um ca. €25.000 steigen
Einkommen - €60.000 netto / Jahr, d.h. knapp ueber €4200/monat x 14
Ausgaben - €1300/Monat, zahle derzeit kaum Miete
Familie - Freundin, keine Kinder.  Wuerde die Wohnung aber alleine kaufen.
Immobilie - 100 m2+ Wohnung in Wien, Kaufpreis je nachdem was moeglich ist.  Sehe die meisten interessanten Wohnungen bei €600-800.000.  

Freue mich auf eure antworten!  Danke!


 
13.5.2019 20:46
Warte.

wenn du Wien noch nicht so gut kennst würde ich an deiner Stelle hier ein wenig leben, mich umsehn und dann in Ruhe entscheiden.
Der Wohnungsmarkt ist momentan recht stabil und wer sagt dir, dass du in 2 Jahren nicht sogar eine bessere günstiger bekommst.

Nachdem ich selbst immer wieder schaue bzw meine Eigentumswohnung vergleiche kann ich dir nur diesen Rat geben.

kleines „Aber“ von meiner persönlichen Seite: 
Für 400.000 Kredit wär mir dein alleiniges Einkommen zu gering - versteh mich ned falsch, sicher locker darstellbar da der Wert der Wohnung auch noch steigt, aber es bleiben dir dann nur mehr 2,5 - 3k übrig und das kann (vorallem im Ausland oder mit Familie) schnell eng werden.
13.5.2019 20:48
Als Devisenausländer und ohne Hauptwohnsitz in Ö wirst du hier keine Finanzierung bekommen ....
13.5.2019 20:50
...das wollte ich gerade noch dazu schreiben - wenn du jetzt im Ausland deine 60k hast, bedenke, dass du in Ö als Inländer sobald du eine Wohnung auf deinen Namen dein Eigen nennst (bewohnt oder nicht) hier steuerpflichtig wirst!


13.5.2019 21:00
@Alex
13.5.2019 21:23
Ein Immobilienerwerb zur Eigennutzung (und so sieht es bei dir ja aus) sollte nicht aus "Panik" vor steigenden Preisen erfolgen. Wenn das Objekt passt, dann ist es ja gut - wenn man aber nur einen Kompromiss eingeht, dann ist der für meine Begriffe zu teuer. Die Kaufnebenkosten von grob 10% sind hinausgeschmissenes Geld, wenn dann in 2 Jahren die Bedürfnisse vielleicht doch andere sind oder sich Möglichkeiten/Angebote ergeben, die derzeit nicht vorhanden sind.

Von der Finanzierbarkeit mit einem attraktiven Paket her sehe ich keine Probleme. Eigenmittel und Einkommen sind mehr als komfortabel und der Devisenausländerstatus ist kein Hindernis.
14.5.2019 1:28


InspectorGadget schrieb: Ich arbeite derzeit im Ausland und wuerde in die Wohnung erst in ein paar Jahren einziehen, deswegen frage ich mich ob es besser ist gleich zu kaufen oder zu warten bis ich auch in Wien wohne. 

Das kann man nicht seriös beantworten, von einem Forum würde ich mir da höchstens nur ein Stimmungsbild statt einer Entscheidungsbasis holen.

Meine persönliche Meinung: In Wien sind verglichen mit anderen Städten vergleichbarer Lebensqualität die Wohnungen doch recht günstig, weil in Wien der soziale Wohnbau und Gemeindebauten stark gefördert werden um einer Immo-Blase entgegen zu wirken. In meine Glaskugel schauend gesagt werden die Wohungspreise in Wien stark über der Inflationsrate in den nächsten Jahren ansteigen. Daher: Bald kaufen. Bei Bezug in einigen Jahren kann man auch "gentrifizierende" Stadtviertel mit derzeit nicht so berühmter Lebensqualität nehmen, weil das wird sich hoch-nivellieren vergleichbar mit Berlin. Also alle Bezirke, wo die Dachgeschossausbauten derzeit boomen. Oder anders gesagt: Mut für Favoriten!

Ist halt nur eine Meinung, keine Garantie. Vielleicht kommt auch bald in Europa die Immo-Blase wie es 2007/2008 in den USA war, dann wären Wohnungen bald viel billiger zu haben. Ich glaub aber nicht dass die Preise trotz platzender Blase in wertigen Ballungsräumen wie Wien purzeln.
14.5.2019 11:56


speeeedcat schrieb: Als Devisenausländer und ohne Hauptwohnsitz in Ö wirst du hier keine Finanzierung bekommen ....

 bei mir schon. *G*
Sicherstellung ist ja in Wien.
No problem
14.5.2019 17:33
...er hat doch EUR 400.000 an Eigenkapital oder sehe ist das falsch?
14.5.2019 21:40
Danke fuer die vielen Rueckmeldungen!

Ja, also das hab ich mir eh schon gedacht, dass die Frage nicht eindeutig zu beantworten ist.  Nur ganz grob hier die 2 Szenarien:

Kauf Heute
€600.000 KP + 10% NK = €660.000
Kredit um €260.000 sollte wohl kein Problem sein?

Kauf in 2 Jahren
Wertsteigerung angenommen 5% P.A.
Gleiche Wohnung kostet nun €661.500 + 10% =€728.000
Das sind fast €70.000 mehr, da sind die Nebenkosten schon wieder drin und die muss ich ja sowieso irgendwann zahlen

Alternativ kann ich das Geld natuerlich in ETFs lassen und ca. 5% p.a. abschoepfen aber natuerlich ohne den Hebel vom Kredit

Was gibt es hier sonst noch zu beachten?

Zur Finanzierung, ja ich arbeite im Ausland, aber in einem Euro-Land, d.h. ich bin kein Devisenauslaender!  Das sollte dann doch mit dem Kredit kein Problem sein oder?
@LeFalcon Also das mit der Besteuerung verstehe ich nicht ganz.  Ich bin eh in einem doppelsteuerabkommen und da zahle ich dort meine Steuer wo ich mehr als 183 im Jahr bin?

@Bau2019 Ja genau, 400K sind Eigenkapital

14.5.2019 22:09
Leider nein, diese 183 Tage-Regel ist eine urban legend und trifft nicht zu.
Glaub mir...
Es gibt ganz wenige berufliche Ausnahmen und auch diese sind sehr speziell - als Österreicher mit einem Wohnsitz im Land wirst du hier versteuern müssen!
Dein Einkommen gilt hier als worldwide income und das Doppelbesteuerungsabkommen regelt nur, was du wo zu zahlen hast.. In Österreich kommt, da wir meistens die höheren Steuern haben, die Differenz zu dem Inlandsteuersatz dazu.
Kleines Bsp: du zahlst im Land X 20% Spitzensteuersatz, in Österreich hättest du zB 42% Spitzsteuersatz.. zu zahlst daher nochmals 22%.

Ich weiß nicht wie lange du das schon machst, aber ich rate dir, geh zu einem Steuerberater und er wird dir mit hoher Wahrscheinlichkeit ebenfalls dazu raten, falls nicht schon gemacht, der österreichischen Steuerbehörde deinen Fall dazulegen.
Kommt halt wirklich sehr darauf an wo du arbeitest und als was!
Falls du kein Spezialfall alias §15 bist, gilt höchstwahrscheinlich unselbstständig erwerbstätig und damit holt sich Österreich seinen Anteil.

Und kauf bis dahin bitte keine Wohnung, aus deinen 60k könnten ganz schnell weit weniger werden..
14.5.2019 22:26
Wäre es bei der Eigenkapitalhöhe nicht auch eine Option ganz auf einen Kredit zu verzichten und einfach eine Wohnung zu kaufen, die du gleich komplett bezahlst? Um 400k müsste sich doch was Nettes finden lassen. 

Du würdest dir den ganzen Aufwand mit der Bank sparen und könntest bei einem guten Angebot sofort zuschlagen. (Was ggf. ein Vorteil gegenüber anderen Bietern sein kann und dir ggf. auch ermöglicht, den Kaufpreis nach unten zu verhandeln.)
Dass du viel Zeit (und viel Geld) hast, ermöglicht dir, dass du in aller Ruhe nach einer Wohnung mit möglichst gutem Preis-Leistungsverhältnis suchen kannst.  
Ich würde daher nicht den Zeitpunkt festlegen, sondern einfach auf die passende Wohnung warten. Wenn du die in zwei Monaten findest:gut. Wenn du sie erst in 1,5 Jahren findest auch gut. 
15.5.2019 7:39
ich würd sie kaufen, vermieten, und wenn du wieder fix da bist dann selber einziehen.
bei den parametern würd ich mir da null probleme in der finanzierung sehen.
grund und boden sind knapp und werden es in zukunft auch weiterhin sein. somit ist die nachfrage höher als das angebot, was den preis rauftreiben wird.
also, wozu warten
15.5.2019 8:33
Da würde ich aber aufpassen: Wenn die Miete in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetzes) fällt, gibt es eine Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren. Nur wenn die Miete dem ABGB unterliegt, kann man hinsichtlich die Befristung frei vereinbaren.
15.5.2019 10:11
Wenn er nur eine Wohnung vermietet sollte das MRG nicht zum Tragen kommen und selbst wenn, gibt es noch die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf.
15.5.2019 11:21


chrismo schrieb: Wenn er nur eine Wohnung vermietet sollte das MRG nicht zum Tragen kommen und selbst wenn, gibt es noch die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf.

Ob MRG (Voll oder Teil) anzuwenden ist hat nichts damit zu tun wie viele Wohnungen man vermietet sondern ist abhängig von der Wohnung selbst. (Wann wurde die Wohnung gebaut, Fördermittel?, udg.)
15.5.2019 12:01


W4tler schrieb: Ob MRG (Voll oder Teil) anzuwenden ist hat nichts damit zu tun wie viele Wohnungen man vermietet sondern ist abhängig von der Wohnung selbst. (Wann wurde die Wohnung gebaut, Fördermittel?, udg.)


richtig.
Den Eigenbedarf kann man zwar dennoch anmelden, jedoch ist dies an gesetzliche Vorgaben gebunden - kein einfacher Weg.



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