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Das ist eigenartig, denn entweder wusste die Bank zum Zeitpunkt der Einreichung/Kreditbeurteilung Bescheid, dass eine Wohnbauförderung beantragt wird (dann reduziert sich bei gegebenen Projektkosten das Bankkreditvolumen) oder sie wusste davon nichts (und hätte bei gegebenen Projektkosten mehr finanzieren müssen) - in beiden Fällen prüft sie die Leistbarkeit des erforderlichen Gesamtkreditbetrages. In beiden Fällen bleibt das aufzunehmende Fremdkapital gleich (entweder durch die Bank alleine finanziert oder eben aufgeteilt auf Bank und Land). Wenn das Land (z.B. NÖ) dann 27,5 Jahre mit 1% fix finanziert, gibt es auch keinen Grund einen höheren Fiktivzinssatz während der Fixzinsphase zu kalkulieren. Hatte die Bank Kenntnis von der Aufnahme eines Förderdarlehens? LG |
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Habt ihr die Förderung mitaufgenommen seinerzeit in den Finanzierungsplan und in die Haushaltsrechnung? Denn das ist eminent wichtig: die Bank muss wissen, dass (wenn) eine Förderung kommt - und sie dieser den Vorrang einräumen muss - die Rate der Förderung genauso in die Vorgaben der KIM-V einfließen (max. 40% Verschuldungsquote) muss, da es sich bei einer Förderung streng genommen genauso um Fremdkapital handelt wie der Bankkredit selbst. Habt ihr so knapp finanziert habt, dass sich die Raten der Förderung mit der KIM-V (in der Schattenrechnung) nicht mehr darstellen lässt? Was natürlich schon von der Bank Wahnsinn wäre. Aber gut, das wäre auch nicht das erste Mal, dass eine (vermutlich Hausbank, man kennt sich ja schon ewig usw. ...) Bank auf Anschlag finanziert, um das Geschäft zu machen. Wo ist das Bauvorhaben, welche Bank? |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ihr habt vor zwei Jahren einen Kredit abgeschlossen und macht erst jetzt die Landes Förderung? Geht es da um ein neues Bauprojekt als wie beim Bankkredit oder wie kann das sein? |
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Das Bauprojekt wurde in NÖ im Sommer 22 finanziert und die Bank wusste nichts von einer Wohnbauförderung. Wir selbst haben erst nach einem Jahr erfahren, dass bei einem Kauf (Reihenhaus) wir eine Wohnbauförderung beantragen dürfen und haben das getan. Uns wurde sie somit jetzt zwei Jahre nach der Finanzierung zugesprochen. Bei der Finanzierung durch die Bank haben wir die Kreditsumme so gewählt, dass die Bank uns noch die 1,5 % gibt ... hätten wir etwas mehr nehmen wollen, hätte die Bank uns schon einen etwas höheren Zins (ich glaube 1,875 %) angeboten. ...? |
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Wäre es eine Möglichkeit, die WBF zu nemen und, sofern vernünftig konditioniert, als Sondertilgung in den Bankkredit einzubringen um so diesen zu verringern? |
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War bei uns bei der BA so möglich. Wir bekamen, nach etwas hin und her, die maximale Summe der WBF ausbezahlt. In dem Finanzierungsplan der Bank war die maximale Summe aber nicht berücksichtigt sonder nur in etwa 75% davon. Wir haben uns mit der Bank dann geeingt von den 25%, was wir ja auf einmal mehr hatten, 12,5% in den Kredit pönalfrei als Sondertilgung zu stecken und die anderen 12,5% waren für uns on top. |
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das ist das Resultat der Ermittlung des bankinternen Belehnwertes ... und gleichzeitig auch die Begründung, warum sie die Vorrangeinräumung nicht akzeptieren wollen. Wenn die Liegenschaft beleihungstechnisch (= Immowert im Verhältnis zur pfandrechtlichen Belastung) nicht "mehr hergibt", dann wird ein zweitrangige Besicherung für die Bank natürlich weniger attraktiv sein, als eine erstrangige, materiell volle Besicherung. Deswegen ist es hilfreich, das Förderthema bei rückzuzahlenden (und daher grundbücherlich zu besichernden) Darlehen bereits bei der Beantragung der finanzierenden Bank zur Kenntnis zu bringen. Ich gehe mal davon aus, dass ihr euer Bauprojekt mit den Bankmitteln ausfinanziert habt. Die Mittel aus der Förderung stehen somit "zur freien Verfügung" und es werden damit keine weiteren baulichen Tätigkeit vorgenommen, die den Liegenschaftswert erhöhen - ist das korrekt? Dann bleibt euch wie oben beschrieben - zur Zinsoptimierung - noch der Weg zur Sondertilgung der Bankverbindlichkeit. Hier würde ich den entsprechenden Kontakt suchen. Die Verpflichtung zur Sondertilgung bei gleichzeitiger Akzeptanz des pfandrechtlichen Vorranges wird schriftlich sicher festgehalten werden. |
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Vielen Dank für eure Antworten. Das einzige was uns die Bank angeboten hat, ist die Fördersumme in den Kredit einzuzahlen, das würden sie bei derzeitigen Rahmenbedingungen akzeptieren. Habt ihr eventuell noch Ideen, dass wir zumindest ein Viertel der Förderung zur freien Verfügung (weitere Möblierung des Hauses) hätten? |
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Das wird von der Liegenschaftsbewertung der Bank abhängen. Wenn 3/4 des Förderdarlehens zur vorzeitigen Rückzahlung verwendet werden, dann reduziert das erstmal den Bankkredit. Sollte sich die Bank nach Sondertilgung und Vorrangeinräumung für das Land materiell voll besichern können, dann spricht da nichts dagegen. |
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Der internen Bewertung geschuldet. "Mehr" gab die Liegenschaft nicht her. Eine zusätzliche WBF (mehr Fremdkapital) lässt die Bewertung weiter schmelzen, die Kondition verschlechtert sich. Gespräch mit der Bank suchen und besprechen. Wenn die mit der Bewertung auf Anschlag ist, wird sie sich nicht darauf einlassen. Bewertungstechnisch in line, somit auch Spielraum für diese Kulanz. Top! |
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