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Tips für "Vor dem Grundstückskauf"

18 Beiträge | 28.8.2009 - 28.8.2010
Hallo,
ich bin relativ neu hier und möchte euch um Rat fragen.
wir sind kurz davor einen Bauplatz in NÖ zu kaufen, und wollte fragen was ich for dem Kauf machen sollte?

-Grundbuchsauszug, woher und worauf achten?
-örtliche Bauvorschriften (zb Bauhöhe, Gartenzaun,..)woher?
-Wo steht dass der Grund schuldenfrei ist?
-muss ein Gartenhaus (4x4m), Pool und Brünnen im Grundbuch vermerkt sein,
-wie finde ich heraus ob das alles genehmigt worden ist (ich schätze dass die ca. 10jahr ist)
-habe auch schon gesehen, dass in manchen Plänen ein Kästchen für das Haus eingetragen ist, wer legt das fest?
-braucht man für den Kaufvertrag einen Anwalt? kann das der Notar nicht auch machen? kann ich mir Notar aussuchen, haben die Einheitspreise?

sorry, für die vielen Fragen und Danke im voraus,
lg
Johannes

 
28.8.2009 11:59
servus!
grundbuchsauszug vom verkäufer - du erwirbst eh lastenfrei.

bauvorschriften => baureferent gemeindeamt

lastenfreiheit wird im kaufvertrag festgelegt, notar muss aufklären, evtl. treuhandlösung bis zu eintragung. sinnvoll auch kontaminationsgreiheit sowie freiheit von baupolizeilichen und sonstigen auflagen.

gartenhaus, pool, etc. => größe =? gartenhütte bis 6m² nur anzeigepflichtig, brunnen je nach errichtung evtl. bewilligungspflichtig.

bauordnung oder evtl. bebauungsplan legen grenzen fest.

anwalt ist unnötig, wenn man's kann und alles selbst berechnen und beglaubigen lassen kann+will, auch notar - den würde ich aber immer empfehlen, honorar ist verhandelbar, kein "einheitspreis". musterkaufverträge sind auch nur bedingt empfehlenswert.


28.8.2009 12:10
Danke
Hi creator,
danke für die rasche antwort,

wie gesagt das Häuschen is etwa 4x4, der Pool wäre 4x8 und ein Brunnen mit betonierten Schacht ist auch drauf,

ich frage nur, weil nicht, dass das nicht genhemigt wurde und ich dann Probleme bekomme? kann es sein dass man da vielleicht Strafe zahlen muss? gibts ein Gewohnehitsrecht bei diesen Sachen oder konnte ich bei der Gemeinde dies nachreichen?

und wenn ein brunnen genemigt wurde, und dann macht später ein Nachber auch einen Brunnen, und dann versiegt meiner, habe ich da irgendwelche Rechte?

lg
Johannes
28.8.2009 12:15
hmmm
Also das mit dem Vertrag würd ich mir überlegen, ob du da nicht doch einen Anwalt/Notar einschaltest. Der haftet dir dann für die Richtigkeit des Vertrages - aber wenn du alles selber machst, dann haftest nur du.

Wg Treuhandschaft würd ich überhaupt mit Verkäufer abklären, ob der das so will oder in "bar" ohne Treuhänder - mM wäre Treuhandkonto empfehlenswert.

Bzgl. Bebauungsplan: unbedingt auf der Gde nachfragen - kann viele Probleme im Vorhinein lösen (Bebauungshöhe, Bauklassen, etc.)

Unbedingt in den Kaufvertrag aufnehmen, dass das Grundstück lastenfrei ist - alleine der Grundbuchsauszug reicht da nicht, weil auch außerbücherliche Lasten vorliegen können, die man nirgens "nachlesen" kann!

bzgl. Altlasten: jedenfalls Klauseln dazu aufnehmen!

LG, Evilein


28.8.2009 12:38
paar tipps noch:
- klären wie hoch aufschließung ist und ob raten schon gezahlt wurden.
- dienstbarkeiten checken.
- wenn bach/fluss in der nähe unbedingt auch im wasserbuch und nicht nur im grundbuch nachschauen, weiters prüfen ob wasserrechltiche baugenehmigung auch notwendigt wäre. im wasserbuch könnten dienstbarkeiten sein (zb leitungsrecht kanal)
- fragen ob naturschutzrechtl. genehmigung erforderlich ist wenn die lage einen entsprechenden anschein macht (bach/waldnähe).
- nachbarn VOR dem kauf besuchen und mal bisserl unterhalten wie es so ist in der lage zu wohnen, die beantworten gleich viele fragen wie nächster arzt, bus, einkaufsmöglichkeiten, wer der drache ist unter den nachbarn *g*.... fragen wie es den nachbarn beim bauen gegangen ist (falls nciht zu lange her) vor allem bei der gründung
- kläre nicht nur anschlussleitungen wie kanal, wasser, strom, telekom, kabel-tv, erdgas, idealerweise fernwärme sondern auch REGENWASSER-entwässerung. das ist in jeder gemeinde anders gelöst (die einen dürfen in öffentichen kanal entwässern die anderen nicht) oder es ist ein regenwasserkanal vorhanden bzw. ein bach darf genutzt werden usw. mein tipp dazu: wenn bindiger nicht versickerungsfähiger boden (zb lehm) und man nicht in kanal entwässern darf, dann NUR ohne keller bauen oder noch besser finger weg vom grundstück. du willst ja nicht eine drainage wo du dann erst recht ein sammelbecken mit dauerlaufende pumpe betreiben musst.
- lastenfreiheit natürlich im kv bestätigen.
- ob treuhandabwicklung notwendig ist nach gefühl entscheiden, bei seriösen beamteten akademiker als verkäufer mit lastenfreiheit ist das anders zu entscheiden als bei jungen verkäufer wo schon einige belastungs-einträge im grundbuch sind.
- gleiches gilt auch für die variante notar mit vertragsabwicklung beauftragen oder nur bei gericht/notar beglaubigen mit eigenen mustervertrag (da spart man schnell 1500 eur)
28.8.2009 12:44
Super!
Oh, danke für die vielen Tips!! das hilft uns sehr weiter! Danke!

Gibt es für die Vertragabwicklung irgendwo "Musterverträge" mit dem man dann beim Notar vorstellig wird?

bin für weitere Tips sehr dankbar!

lg
Johannes
30.8.2009 20:40
Mustervertrag
Ja, gibt es, einfach mal googeln! Da sind so zwei bis drei zu fnden, die musst dann zusammenfügen und überall das Best für dich raussuchen und dann geht das als Grundgerüst schon!

Jedenfalls solltest du dir mal einen Grundbuchsauszug von dem Grundstück besorgen (am Gericht, ca. 8-10 Euo), da steht schon viel drinn!

LG und viel spass
30.8.2009 22:12
in den vertrag gehört ein satz a la
"..der verkäufer bestätigt, dass für sämtliche auf dem grundstück errichtete bewilligungspflichtige objekte angezeigt bzw. baubewilligt wurden".
falls dann z.b. die gemeinde draufkommt, der pool muss abgerissen werden, dann trägt der käufer die kosten und du bekommt geld, weil das ja deinen grundstückwert mindert. nimm dir einen gute notar oder vielleicht doch einen anwalt. ist für diesen keine große sache, kostet nicht die welt und vertritt dich alleine (ein notar muss beide seiten vertreten).
alles gute!
31.8.2009 13:55
Text...
So ungefähr kann das mit den Altlasten und bewilligungs- oder genehmigungspflichtigen Bauten ausschauen:

"Die Verkäufer leisten Gewähr, dass der Kaufgegenstand zur Gänze frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten, Verbindlichkeiten oder Rechten Dritter, Abgabenrückständen oder sonstigen öffentlichrechtlichen oder privatrechtlichen Verpflichtungen jeglicher Art in das Eigentum der Käufer übergeht.

Die Verkäufer leisten weiters Gewähr, dass hinsichtlich des Kaufgegenstandes keine gerichtlichen oder behördlichen Verfahren anhängig und alle erforderlichen Genehmigungen und Bewilligungen erteilt worden sind.

Die Verkäufer leisten weiters Gewähr, dass keine den Kaufgegenstand betreffenden Bauaufträge bestehen sowie dass keine das übliche Ausmaß überschreitende Kontaminierungen mit Altlasten vorhanden ist."
31.8.2009 17:07
Papier ist geduldig,..
aber wie schaut im Ernstfalls die Praxis aus??
Nur mal angenommen: auf dem Grundstück befindet sich ein Schwarzbau, die Baubehörde wird darauf aufmerksam, eine nachträgliche Baubewilligung ist nicht möglich - dann kommt ein Abbruchbescheid. An wen ergeht dieser?: An den (neuen) Eigentümer des Grundstückes. Dieser ist der Baubehörde gegenüber für die Entfernung verpflichtet. Räumt er´s nicht selbst weg, dann folgt eine Zwangsvollstreckung - und zwar gegen wen?:
Gegen den neuen Eigentümer. Mag schon sein, dass dieser mit einem Vertrag wie von euch vorgeschlagen sich dann in der Folge beim früheren Eigentümer schadlos halten kann. Der Baubehörde ist das aber egal, die hält sich immer an den Eigentümer. Das wird alles sehr mühsam.
Damit das gar nicht passiert, geht man vorher auf die Gemeinde und schaut selbst in den Bauakt, ob alle Genehmigungen vorliegen. Fehlen die Baubewilligungen und gibt´s nur den geringsten Zweifel an der Möglichkeit einer nachträglichen Bewilligung, dann Finger weg von einem solchen Grundstück. Einen Schwarzbau würde ich auch mit den schönsten Vertragsklauseln nie und nimmer kaufen.
PS: ich beziehe mich hier nur auf die Bauwerke - sonstige Altlasten auf oder unter dem Grundstück sind wieder eine andere Geschichte.
31.8.2009 23:26
auch ein schwarzbau ist nicht unsichtbar...
... und vom blitzschnellen grundbuch sind wir in ö- auch noch ein paar lichtjahre entfernt.

der tipp mit der gemeinde ist ja selbstverständlich, umhören und (bau-)geschichte auf der gemeinde und bei nachbarn studieren auch angesagt. dann kriegt man auch von kontaminationen wind (gerbereien, wehrmacht/bundesheer, kalkstollen, etc.).
und: abbruchbescheide sind meist schneller da, als der neue eigentümer im grundbuch steht - damit gehen die bescheide auch oft an den noch-eigentümer. und hier tritt dann der notar auf - und gibt das geld nicht frei bzw. wird rückabgewickelt.
1.9.2009 7:27
Ist schon richtig, dass sich die immer an den Eigentümer halten, aber: wenn was im Vertrag steht, dann hat man eine regressmöglichkeit und sollte seinen schaden vom vormaligen Eigentümer ersetzt bekommen. Steht nichts im Kaufvertrag, wird man dem früheren Eigentümer Vorsatz am "nix-sagen" nachweisen müssen - das kann sehr schwierig werden!

Also würde ich so eine Klausel nichts desto trotz jedenfalls aufnehmen, denn im Endeffekt schadets sicher nicht, sich abzusichern!
3.9.2009 10:39
@Karl10
was sollen diese verunsicherung sein? werbung für notar und rechtsanwälte? da man die variante ohne notar nur bei unbebauten grundstücken machen kann dient dein argument nur zu verunsicherung.
28.12.2009 11:52
Grundstücksverkauf
Hallo
möchte ein Grundstück verkaufen und es wird mit dem Käufer
ein Vorvertrag abgeschlossen, soweit so gut. Nun möchte der
Käufer aber einen 2. Vertrag abschliessen, in dem steht, falls er widererwarten von der Bank keine Zusage erhält,
er vom Kauf zurücktreten kann.
Wer kann mir da helfen, ob ich mich darauf einlassen kann?

LG
Karl Huber
28.12.2009 16:42
was stand denn im vorvertrag?
steht dort drin, dass er nicht (mehr) bzw. nur gegen kostenersatz o.ä. zurücktreten kann, wäre der neue vertrag nur eine möglichkeit für den käufer, kostenfrei abzusagen.
das rücktrittsrecht ist de facto nur eine preisfrage, denn eigentlich ist ja der erste (vor-)vertrag schon bindend.
es geht daher eh nur noch um die frage, wieviel du dem käufer abnehmen können möchtest, wenn er nicht kauft.
14.4.2010 12:04
Baugrund wieder verkaufen ??
Ich möchte mir jetzt ein Baugrund ca.700m2 kaufen, weiß aber noch nicht sicher ob und wann ich bauen will, was habe ich zu beachten bzw. zu befürchten wenn ich diesen Grund nach ca. 3-4 Jahren wiederverkaufen will ?? Geht das so einfach ??
( es geht da auch um den Bauzwang innerhalb von 5 Jahren , der da drauf ist !!)
21.6.2010 12:14
Baugrund kaufen von ' Privat ' !!!
Hallo an Alle !
Hätten nun ein Grundstück welches wir kaufen wollen , was sollte
ich vorhinein doch überprüfen /klären bzw. tun um keine bösen Überraschungen zu erleben ; obwohl ich den Verkäufer des Grundstückes sehr gut kenne und ihm auch vertraue da er sogar weitschichtig mit mir verwandt ist ?????
Danke für eure Infos !
21.6.2010 20:55
@hotz68
Es gelten die selben Dinge, die zu Beginn dieses Threads diskutiert wurden. GB-Auszug (lastenfrei), Bebauungsplan (Bauklasse, Bauweise), erlaubte Dachformen (bei der Gemeinde fragen), vorhandene Anschlüsse (Strom, ggf. Gas, Kanal, Regenwasser, Telekom/Kabel), usw.

Ich wollte z.B. einmal eine Parzelle kaufen, habe dann festgestellt, dass durch das Grundstück eine (Stark-)Stromerdleitung führt. Das war aber interessanterweise nicht im GB eingetragen. Man hat es aber im Katasterauszug gesehen...

Ansonsten würde ich das Prinzip "Gute Freunde, strenge Rechnung" anwenden und den Kauf in diesem Sinne abwickeln.
28.8.2010 16:09
Kanaltiefe etc
Achte auf jeden Fall auch auf die Kanaltiefe und überzeuge dich Vorort darüber, dass die Grenzsteine vorhanden sind.
Unbedingt selbst davon überzeugen! Ich habe die Erfahrung gemacht, dass man sich auf die Aussagen der Gemeinde NICHT verlassen kann. Jetzt hab ich statt "ganz normal - viel tiefer als 2m" eine Kanaltiefe von 1,5m. Wenn man einen Keller machen will ist das ein Problem!

Grüße


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