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(STMK) Grundstücksteilung: Vorgehensweise & Kosten

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10.1. - 13.1.2022
8 Antworten | 5 Autoren 8
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Hi,
das Thema passt leider nur teilweise ins Baurecht, ich wollte aber nicht zwei verschiedene Threads aufmachen, ich hoffe das passt so.

Wir suchen schon recht lange nach passenden Grundstücken in der Steiermark. Aktuell haben wir ein Grundstück mit über 5000m² gefunden. Ich hätte zwar gerne was größeres (>1500m²), aber das ist dann doch zu viel und dann insgesamt auch zu teuer. Die meisten Verkäufer, auch dieser, wollen nur gesamt verkaufen und sich den Aufwand der Teilung ersparen. Mittlerweile denke ich drüber nach, ein großes Grundstück zu kaufen, selbst zu teilen und einen Teil dann weiterzuverkaufen.

Die baurechtliche Frage: Welche Faktoren muss ich da beachten? Darf ich mein eigenes Grundstück immer teilen oder muss die Gemeinde das genehmigen, an welche Richtlinien muss ich mich da halten? Natürlich gibt es logische Dinge, wie dass die Teilflächen natürlich auch sinnvoll bebaubar (Grenzabstände, Bebauungsdichte) sein müssen. Muss es immer einen Bebauungsplan geben?

Die Kostenfrage: Zum Teilen werde ich natürlich jemanden brauchen, der die Teilflächen dann vermisst. Ich habe absolut keine Ahnung in welcher Größenordnung hier die Kosten wären und wovon diese Kosten abhängig sind. m²? Grenzpunkte? Kostet der Eintrag der neuen Flächen in den Kataster auch was?

Ein Nebengedanke wäre hier auch, sich eventuell schon die zukünftigen Nachbarn zu suchen, gemeinsam den großen Grund zu kaufen und dann zu teilen. Wie das mit lauter Privatpersonen funktionieren kann weiß ich aber auch nicht - da wird wohl der Notar helfen.

10.1.2022 ( #1)
ich kann hier nur etwas zu den kosten der vermesssung sagen. bei unserem grundstück in wien hat die erstellung des teilungsplanes ca. 5.500 eur gekostet (kosten der vermesserin inklusive aller pläne in papier- und digitaler form, höhen wurden ebenfalls gleich mitgemessen, ausheben historischer pläne, etc). bis zur eintragung in den grenzkataster hat es ca. 2 jahre (!!) gedauert, da die gemeinde wien noch selbst gutachten über die grundstücksbewertung hat anfertigen lassen, da entsprechende ablösen zu bezahlen waren.

10.1.2022 ( #2)
Rechtlich gesehen gilt das Steiermärkische Baugesetz, Raumordnungsgesetz und das Vermessungsgesetz.

Du brauchst zum Bauen wahrscheinlich sowieso eine Vermessung. Das kostet bei 5000 m², ohne starken Bewuchs, leicht begehbar, bei vorhandenen Grenzpunkten im Festpunktfeld, ca. 3000-5000€ samt Höhenlinien und Lageplan. Natürlich kostet die Vermessung mehr, desto größer der Grund ist und desto schwieriger die Vermessung ist. Aber du kannst die Vermessung mitverkaufen (da könnte für dich sogar ein Profit herausspringen, weil, ob man 5000 statt 1500 m² vermisst, preislich relativ wenig ausmacht, wenn das Grundstück leicht vermessbar ist).

Eine Teilung muss von deiner Gemeinde genehmigt werden, aber rechtlich können sie das normalerweise nicht verhindern.

Ein Bebauungsplan ist in deinem örtlichen Entwicklungskonzept (das gibt dir die Gemeinde auf Nachfrage und das kann sie für dich auch nicht so leicht ändern) entweder vorgesehen, oder nicht vorgesehen. Lediglich die Teilung führt nicht zu einem Bebauungsplan, wenn der Grund bereits vollwertiges Bauland ist. Deine Gemeinde hat Regeln zur Grundstücksteilung. Die Mindestbauplatzgröße ist normalerweise immer irgendwie geregelt, aber auch die maximale Bauplatzgröße kann geregelt sein. Besonders verwinkelte Grundstücksteilungen können verboten werden, aber das sollte normalerweise nicht auf deinen Grund zutreffen.

Soweit ich weiß, müssen neu-geteilte Grundstücke in den so genannten Grenzkataster aufgenommen werden und dafür ist eine Grenzverhandlung über die Altgrenzen notwendig (diese kann von Nachbarn nicht verhindert werden, maximal verzögert werden). Eventuell ist dein Grundstück bereits im Grenzkataster ("G" im Grundbuch oder im GIS unterstrichene Grundstücksnummer). Dann ist die Teilung samt Teilungsplan sehr günstig (schätze weit unter 2000 €, vielleicht sogar unter 1000 €). Wenn dein Grundstück nur Grenzpunkte hat, die bereits im Gauß-Krüger-Koordinatensystem erfasst sind, dann ist eine Grenzverhandlung nur noch Formalsache und ziemlich günstig. Wenn dein Grundstück aber gar keine Festpunkte hat, dann wird deine Grenzverhandlung teuer und aufwendig und Nachbarn können dich dann sehr leicht schikanieren, wenn sie es wollen und wissen wie. Wie @Mitleser berets erwähnt hat, kann es bei Streitigkeiten Monate bis Jahre dauern, bis die neugeteilten Grundstücke im Grenzkataster sind.

Wenn du deine Grundstücksnummer und Ort reinschreibst, dann kann ich dir relativ genau Bescheid sagen, was auf dich zukommt, ob dein Grundstück im Grenzkataster ist, ob es Festpunkte gibt und ob ein Bebauungsplan vorgesehen ist.

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11.1.2022 ( #3)


Mitleser schrieb: bei unserem grundstück in wien hat die erstellung des teilungsplanes ca. 5.500 eur gekostet (kosten der vermesserin inklusive aller pläne in papier- und digitaler form, höhen wurden ebenfalls gleich mitgemessen, ausheben historischer pläne, etc).

Also unser Teilungsplan im Raum Graz für ein bereits im Kataster befindliches Grundstück hat ohne Höhenvermessung 850 Eur Brutto gekostet (Prüfung der alten Grenzpunkte, Absteckung der neuen Grenzpunkte, Festpunktanschluss, grundbuchsfähiger Teilungsplan, Einholen der Bescheide von Vermessungsamt und Stadt Graz). Hinzu kamen noch die Gebühren für BAIK-Archiv, Vermessungsamt und Stadt Graz.

Bezüglich Vorgangsweise: Ich bin zuerst mit einer Skizze zur zuständigen Person im Stadtplanungsamt gegangen und habe vorab besprochen ob die Teilung in dieser Form genehmigungsfähig ist oder irgend etwas dagegen spricht. Nach dem ok habe ich Angebote bei Vermessern eingeholt und der Rest war dann deren Job.



11.1.2022 ( #4)
Danke für die Antworten! Dann ist das ja grundsätzlich eh unkompliziert - vor dem endgültigen Kauf werd ich da sowieso mit der Gemeinde reden und denen meine Pläne unterbreiten.
Ich hatte etwas die Befürchtung, dass das so teuer wird, dass ich mit den Weiterverkäufen nicht wieder reinbekomme.

11.1.2022 ( #5)


philmo schrieb: für ein bereits im Kataster befindliches Grundstück

Bitte immer genau bezeichnen: Grenzkataster, Grundsteuerkataster, digitale Katastermappe (DKM)....???? All das kann mit "KATASTER" gemeint sein - hat aber unterschiedliche Folgen.

Und wo steht eigentlich das geschrieben:?


Corinnaa schrieb: Soweit ich weiß, müssen neu-geteilte Grundstücke in den so genannten Grenzkataster aufgenommen werden

Ich find dazu keine gesetzliche Verpflichtung.....


11.1.2022 ( #6)


Karl10 schrieb: Bitte immer genau bezeichnen: Grenzkataster, Grundsteuerkataster, digitale Katastermappe (DKM)....???? All das kann mit "KATASTER" gemeint sein - hat aber unterschiedliche Folgen.

Grenzkataster.

Ob es dazu eine Verpflichtung gibt weiß ich nicht. Wesentlich für den Threadersteller ist jedenfalls dass ein bereits im Grenzkataster vorhandenes Grundstück die Arbeit für den Vermesser offensichtlich sehr erleichtert. Es wird dadurch jedenfalls deutlich billiger.
Weiters bekam ich damals vom Vermesser folgende Auskunft: Da Ihr Grundstück bereits im sogenannten Grenzkataster geführt wird, ist die Durchführung einer Grenzverhandlung unter Einbeziehung der Anrainer und  das Erstellen eines Grenzverhandlungsprotokolls nicht notwendig.

11.1.2022 ( #7)


Karl10 schrieb:

Ich find dazu keine gesetzliche Verpflichtung.....

So auf die Schnelle habe ich auch keinen Paragraphen gefunden. Der Geometer hat bei der Teilung des elterlichen Grundstück vor einem Jahr gesagt, dass wir eine Grenzverhandlung mit der Zustimmung aller Nachbarn über die Altgrenzen brauchen bevor er das Grundstück teilen kann. Er hat zuerst die Grenzpunkte an das Festpunktfeld angeschlossen (das war das eigentlich teure damals) und im Anschluss eine Grenzverhandlung einberufen. Jetzt weiß ich nicht, ob man dann verpflichtend das neue Grundstück in den Grenzkataster eintragen muss, aber man erfüllt jedenfalls alle Vorraussetzungen und deswegen wird das neu geteilte Grundstück in den Grenzkataster einverleibt.


13.1.2022 ( #8)
Update, habe einen Bekannten, Vermesser, gefragt. Eine Grenzverhandlung ist nur dann notwendig, wenn das Grundstück unverhandelte Grenzpunkte hat. Auch wenn ein Grundstück nicht im Grenzkataster ist, aber bereits alle Grenzpunkte im GK-Koordinaten-System enthalten sind (so-genannte Festpunkte), kann man ein Grundstück ohne Zustimmung der Nachbarn teilen. Eine Eintragung in den Grenzkataster ist nicht zwingend notwendig, es ist aber üblich gleichzeitig die neuen Grundstücke in den Grenzkataster einzuverleiben.

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