Rentiert sich vermieten??

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Rentiert sich vermieten??

Hallo Leute,

ich spiele mit dem Gedanken einen Teil meines Hauses zu vermieten. Ich hab stundenlang Google bemüht und es stellt sich nun die frage ob sich das überhaupt rentiert.

Also zu meinem Haus. Ich hab´s finanziert und noch ~200000 abzubezahlen.
Es würde sich mit geringem Aufwand (~15000) eine Wohnung mit ~75m² integrieren lassen. Vorab: Muss ich diese Wohnung dann zwingend parfifizieren lassen?

Gesamtwert des Objektes liegt bei 400000.- Gesamtgröße sind 150m²

In meiner Gegend kann man kalt ~8€/m² verlangen. Das wären somit €7200/Jahr.
Abzüglich den Werbungskosten (Kredit) und AbnutzungsAfa (1,5%) ergebe sich folgendes:
7200
-3000 (Zinsen 1,5% von 200k/a)
-3000 (Afa 1,5% auf halben Immobilienwert)
=1200.

Dies muss Est versteuert werden. In meinem Fall 42%. Somit ergeben sich 696/a= 58.- Monat.

Das bedeutet ich müsste ~260Monate vermieten bis meine Umbaukosten von 15000.- gedeckt sind!?!?

Bitte lacht mich nicht aus falls ich falsch liege...

Die Betrachtung ist absichtlich ohne Ust- somit kann ich die Herstellungsinvestition auch nicht abschreiben.
Ist meine

Hallo Backup, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

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score 1 · Answer 1 · 2016-08-29T22:16:00Z

Naja du kassierst lt. Deiner Rechnung 7.200 - 500 EST. Ergibt 6,7 Einnahmen bei 15k Zusatzinvest. Somit in 26 Monaten der break eaven erreicht.
Die 200k Schulden sind sowieso da, egal ob du investierst oder nicht. Somit kann deine Rechnung nicht stimmen.

Aber ich bin mir nicht sicher ob das so, wie von dir beschrieben mit der EST stimmt. BTW gibt es ja keine 42% Stufe mehr oder?

score 1 · Answer 2 · 2016-08-29T22:20:19Z

wie kommst du auf 500 Est?
Doch die 42% Stufe gibts noch= Tarifstufe über 31.000 bis 60.000...

score 1 · Answer 3 · 2016-08-29T22:23:54Z

sorry, ich stehe grad voll daneben... die 500 kann ich nachvollziehen. Sind genau 504.- ;)

Aber betrachtest du die Afa nicht als Abzug?

score 1 · Answer 4 · 2016-08-29T22:57:31Z

Die AFA ist doch nur ein Buchalterischer Abschreibposten. Auch wenn das Gebäude an Wert verliert, steigt der Grundstückspreis. Deine Liegenschaft wird in 26 Jahren trotz AFA das doppelte Wert sein. Da auch die Erichtungskosten für ein neues Gebäude das 2-3 fache kosten wird.

Schon klar du wirst sanueren müssen, aber das musst du auch wenn du nicht vermietest.

Due Afa ziehst zwar ab, aber du steckst Sie doch in dein Geldbörserl. Einen Teil natürlich als Sanierungsrücklage, die sowieso geschaffen werden muss.

score 1 · Answer 5 · 2016-08-29T23:19:25Z

theoretisch ist diess bei den Zinsen dann ja ähnlich zu betrachten. Im Falle der Vermietung kann ich die absetzen und muss diese somit quasi nicht aus der eignen Tasche bezahlen..?kann man so sehen oder?

score 1 · Answer 6 · 2016-08-30T06:37:28Z

Ja in deinem Fall schon. Du zahlst die Zinsen ja sowieso. Egal ob du vermietest oder nicht.

Ich bin normalerweise ein Vermietungsgegner, da sich das bei Schuldenfreien, nicht selbt bewohnten Immos nicht rentiert. Bei dir sehe ich das anders.

score 1 · Answer 7 · 2016-08-30T09:48:00Z

Hallo, warum soll es sich bei Eigenkapitalfinanzierung nicht rechnen? Das ergäbe ja dennoch folgendes:
7200-3000afa= 4200-42%est=2436p/a.... Mit der afa also 6636 pa...!?!

Ich hoffe dass unsere Annahmen alle stimmen... Hat sonst noch jmd Erfahrung?
Kann mir noch jmd die Frage betreffend der parzifizierung beantworten?

Oder wie könnte man sonst die Werte für die Afa und für den Kreditzins ermitteln?

score 1 · Answer 8 · 2016-08-30T09:55:20Z

..
Backup schrieb: warum soll es sich bei Eigenkapitalfinanzierung nicht rechnen?

Na weil du keinen Zins mehr zum abschreiben hast, somit deutlich mehr EST bezahlst. Der User Pinky vermietet hier glaub ich sogar 2 Wohnungen in seinem Haus. Vielleicht findet er hier her. Der kann bestimmt Tipps geben.

score 1 · Answer 9 · 2016-08-30T12:10:00Z

Ja das schon, aber es bleiben ja dennoch noch 6000?!?

Danke für den Tipp. Werde ihn mal kontaktieren

score 1 · Answer 10 · 2016-08-31T20:33:50Z

natuerlich rentiert sich vermieten nicht - du kannst damit deine kosten reduzieren. mit dem risiko, dass dir der mieter die huette demoliert.
wenn du das gebaeude nur teilweise vermietest, kannst natuerlich nur teilweise AfA geltend machen. bei neuvermietung auf 70 jahre, und da kannst wenn du pech hast diskutieren, da es keine parifizierte Wohneinheit ist.

@zinsen: Die Zinsen von 15.000 EUR darfst du abschreiben. Die 15.000 selbst auf 15 Jahre (wenn du entsprechende rechnungen vorlegst und mit instandsetzung argumentierst)

den rest versteuerst dann mit etwa 40%, leg dir gleich mal die hälfte zur seite.

Dh es werden dir wenn du die Instandhaltungskosten beruecksichtigst vielleicht 250 EUR p.M. übrig bleiben. Geringfügige Bezahlung mit einer enge Arbeit und ein relativ grosses Risiko.

Dafuer bleibt dir aber Substanz erhalten. Und ein leerstehendes Haus verursacht auch eine Menge kosten.

score 1 · Answer 11 · 2016-08-31T21:07:50Z

wie meinst du afa auf 70 Jahre?? die 1,5% kann ich doch jährlich geltend machen!?
Wie kommst du auf 15000 Zinsen?

score 1 · Answer 12 · 2016-09-06T13:13:50Z

Bei mir ist es so, dass ich ein Mehrfamilienhaus in Wien errichtet habe, in Summe mit drei Wohneinheiten, wobei ich eine davon selbst nutze und ich die zwei anderen vermiete. Wie die Rechnung aussieht, wurde hier eh bereits zur Genüge erläutert:
Miete (ohne BK) - Afa (anteilig) - Zinsen (anteilig) - diverse Aufwände. Mit "anteilig" meine ich lediglich den verhältnismäßigen Anteil, der auf die gewerblich genutzte Fläche fällt.
Da zu Beginn meines Kredit die Zinsbelastung doch recht hoch ist, werde ich in den ersten Jahren wenig bis kaum EST zahlen müssen und das hilft mir bei den Kreditraten in den Anfangsjahren doch massiv weiter.